El Concepto de Vicios en la Locación de Obra – Vicios de Construccion
Pericias de Parte – Consultor Técnico: Perito de Parte
16/02/2010Fallo – Jurisprudencia
19/02/2010El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.
Pero, así como hay gran cantidad de interrogantes, también hay soluciones legales (abogados) previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.
Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviación en la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.
La ley 17.711 introdujo el artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”
El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos
En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
Vemos que el constructor deja de responder por los vicios evidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.
Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.
La interpretación de la ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.
En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como «ruina en sentido amplio» y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.
La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.
Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.
El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.
Ante un vicio de construcción, para hacer efectiva la responsabilidad del constructor, debe cumplirse con la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, cualquiera sea la gravedad del vicio.
Ante la ruina debe, demandarse al responsable dentro del año de producida y antes de los 10 años de recibida.
La falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 1647 bis no puede ser suplida a través de la ampliación del concepto de ruina porque esto implica una modificación a la legislación y a los derechos dados expresamente por la ley al constructor.
2 Comments
Sr. Martin, el propietario tiene un período de 10 años para realizar los reclamos pertinentes al constructor. Existen artículos de nuestro Código Civil que así lo expresan. También es cierto que hay prescripciones a dichos artículos, pero los reclamos bien encaminados y llevados adelante por profesionales expertos en el tema suelen llegar a una buena resolución final.
Lo invitamos a dejar su consulta en el siguiente link, a fin de asesorarlo personalmente.
https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Teodoro Rubén
buenos dias, tengo una duda, hace 5 años adquiri una propiedad en un edificio de 3 pisos y dos departamentos por piso, antes del año de aquirido comenzo con filtraciones por el techo, desprendimiento de baldosas y zocalos, rajaduras varias en paredes y cielo razo. se hizo la denuncia pertinente a la empresa constructora con fotos certificadas ante escribano publico, esto mediante abogados. La empresa costructora refirio en su momento que el vicio de construccion no tenia vigencia y que toda reparacion realizada en la propiedad debia ser a cargo del propietario, ellos hicieron unas pequeñas reparaciones pero siempre diciendo que las realizaban por que ellos querian no por que les correspondiera. Consulte sobre este tema con un abogado y el me refirio que la garantia por vicios de construccion tenia una duracion de tres meses a partir de adquirida la propiedad, por lo cual no tomo el caso. otro abogado tomo el caso pero jamas llego a darle curso legal al mismo. Mi duda es puntualmente si esto es asi o la empresa constructora es responsable de los vicios del departamento, por lo que interpreto del blog, tendria una duracion de diez años a partir de haber adquirido la propiedad. agradeceria su pronto respuesta, desde ya muchas gracias.