Peritajes Edilicios

Le presentamos nuestro servicio
Peritajes Edilicios


Sr. Letrado o Propietario nuestra asistencia y colaboración como Peritos Arquitectos especialistas en patologías edilicias permitirá optimizar al máximo su labor profesional otorgándole recursos técnicos periciales que le permitirá obtener resultados sobresalientes en Juicios donde las pruebas contundentes son indispensables para una toma de decisiones favorable frente al Juzgado.

¿Que es la arquitectura legal?
Lo invitamos a recorrer las diferentes temáticas de este servicio usando el menú de navegación superior o inferior, o bien valiéndose de la ruedita de su ratón.

Informes Técnicos

Lo invitamos a que compruebe las ventajas de contar con el respaldo de profesionales que combinan trayectoria en inspecciones técnicas constructivas y equipos electrónicos de medición y sondeo (detectores de humedad en paredes, detectores de cañerías, medidores de fisuras, decibelímetros digitales, medidores de distancias por ultrasonido, etc). Todo ello plasmado en un informe técnico edilicio.

Investigación de las tareas pactadas a través de un contrato o verbalmente, a fin de volcar en un informe pericial nuestra conclusión detallada para la ejecución de las tareas de acuerdo con las normas vigentes.

Para optimizar el rendimiento de su labor el abogado deberá recurrir a la asistencia y colaboración del perito arquitecto en: puntos periciales, impugnaciones, alegatos, para un mejor posicionamiento desde el punto de vista técnico.

Informes científicos o técnicos

A petición de parte o de oficio, el juez podrá solicitar informes de carácter científico o técnico, cuando el dictamen pericial requiera de conocimientos de alta especialización.

La necesidad de hallar soluciones rápidas a un problema de construcción muchas veces lleva a realizar trabajos que sólo nos hacen PERDER TIEMPO, resultan COSTOSAS y en general NO RESUELVEN el inconveniente de manera definitiva.

Informes Edilicios

La necesidad de hallar soluciones a un problema de construcción muchas veces lleva a realizar pruebas que a la larga nos hacen PERDER TIEMPO, resultan COSTOSAS y muchas veces NO RESUELVEN el inconveniente de manera definitiva.

Algunos problemas habituales:

• Filtraciones: humedad ascendente (de cimientos), desde terrazas y techos, pérdidas en caños,etc.
• Fallas estructurales: por vibraciones, descenso de apoyos, etc.
• Frentes y balcones: grietas, fisuras, desprendimientos de material, etc. (ley-257.com.ar)
• Garantía de Obra Nueva: derecho como comprador de un inmueble a estrenar.
• Medianería: cobro de los derechos, litigio con inmuebles vecinos, etc.

Lo invitamos a que compruebe las ventajas de contar con el respaldo de profesionales que combinan trayectoria en INSPECCIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS y los más avanzados EQUIPOS ELECTRÓNICOS de medición y sondeo (detectores de humedad en paredes, detectores de cañerías, medidores de fisuras, decibelímetros digitales, medidores de distancias por ultrasonido, etc). Todo ello plasmado en un informe técnico edilicio.

¡Podemos ayudarlo!

Pericias de Parte

Para ser presentadas en procesos legales donde se requiera el punto de vista de un perito por cada una de las partes involucradas en un reclamo, para que un juez pueda dictaminar en un conflicto entre partes. Pueden ser judiciales o privadas.

Los informes periciales se presentan con soporte técnico informático y fotografía digital. Relato histórico, motivos de la solicitud, conclusiones y puntos de pericia. Producido el nombramiento del perito oficial, las partes involucradas pueden designar cada una por su cuenta un perito de parte.

Consultor Técnico: Perito de Parte

La experiencia de un Consultor Técnico dentro de su equipo de trabajo, siempre hará la diferencia en cualquier caso en que un problema constructivo, inmobiliario, etc. demande el asesoramiento de un profesional de la construcción.

Conflictos más habituales en los que participamos como asesores.

• Medianería: cobro de los derechos, litigio por fallas constructivas con inmuebles vecinos, etc.
• Filtraciones: humedad ascendente (de cimientos), desde terrazas y techos, pérdidas en caños, etc.
• Fallas estructurales: por vibraciones, descenso de apoyos, etc.
• Incendios: cuantificación de daños muebles e inmuebles.
• Garantía de Obra Nueva: derecho como comprador de un inmueble a estrenar.
• Frentes y balcones: grietas, fisuras, desprendimientos de material, etc. (ley-257.com.ar)
• Tasaciones: métodos incontrovertibles.

¡Podemos ayudarlo!

Impugnaciones

Si bien las normas procesales no le otorgan al dictamen pericial el carácter de una prueba legal, cuando importa la necesidad de una apreciación especifica del perito como contra punto al informe presentado por la otra parte, es imprescindible poder advertir fehacientemente del error o la falta de los conocimientos científicos que debe tener por su profesión o título habilitante a la autoridad judicial.

Si la parte no formuló observaciones a la pericia o no se ha cuestionado la eficacia probatoria del dictamen, la misma se halla consentida.

Dictamen pericial-impugnación de la pericia-recusación-peritos facultades del Juez

En ciertas ocasiones, el juez que interviene en un proceso está obligado a ordenar la realización de una nueva pericia. La recusación del perito, deducida por una de las partes, es un medio para que el juez declare la nulidad de la pericia. El dictamen pericial no es vinculante para el juez, quien puede apartarse de las conclusiones del mismo cuando se encuentre asistido de razones muy fundadas para hacerlo.

Si las conclusiones del perito resultan absurdas, imprecisas o infundadas, el juez debe ordenar una nueva peritación, a menos que la existencia de las demás pruebas la tornen innecesaria. [...]

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Mediación y Conciliación

Institúyese con carácter obligatorio la mediación previa a todo juicio, la que se regirá por las disposiciones de la presente ley.

Este procedimiento promoverá la comunicación directa entre las partes para la solución extrajudicial de la controversia.

Actuamos en conciliaciones: Mediación, negociación de arbitrajes.

A cargo de un equipo integrado por mediadores, facilitadores y auxiliares técnicos.

LEY 24.573. De Mediación y Conciliación

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Medianería

El perito será el encargado de determinar:

• Quién puede reclamar el cobro de la medianería.
• La forma de adquirir la medianería.
• En que tiempo se adquiere la medianería.
• Que es lo que se debe pagar por este concepto.
• Cuando prescribe la obligación de pagar la medianería.

Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado.

La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.

Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.

¿Qué es el derecho de medianería?

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Ruina

En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como "ruina en sentido amplio" y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.

La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de los tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.

La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del anterior Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.

Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.

El Código Civil y Comercial no nos dice claramente qué es un vicio oculto. En primer término, establece que el defecto oculto es un defecto cualquiera con excepción de lo dispuesto en el art. 1053. Luego allí se define oculto por oposición, nos dice que un defecto no será tal cuando “el adquirente conoció, o debió haber conocido (el vicio) mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición”.

Según lo estipula el art. 1053, inc. b, el punto temporal de referencia no es la celebración del contrato, sino de la adquisición de los derechos sobre la cosa. Eso se produce cuando se trata de cosas muebles con la tradición, y en caso de inmuebles con la tradición, escritura y registración.

Cuando tratamos vicios en estado inicial, vemos vicios existentes que aún no se han manifestado, pero una situación especial no prevista es la puede darse si se descubre una anomalía con predisposición a desarrollar un vicio según el normal discurrir de las cosas. No se trata de un vicio inicial, sino de la potencial existencia de defecto, que aún no existe, pero es muy posible que llegue a configurarse.

Por ejemplo; una viga de madera que se halle podrida pero que no se ha vencido produciendo fisuras o derrumbes, o construcciones realizadas con cemento aluminoso, un tipo de material utilizado por su endurecimiento rápido, que demostró ser muy degradable con el paso de los años especialmente en presencia de calor y humedad. En esos supuestos la cuestión central consiste en determinar si el defecto potencial puede ser considerado un vicio y tratado jurídicamente como tal, o debe esperarse la aparición concreta del defecto para poder accionar.

El planteo tiene importantes consecuencias jurídicas por los plazos de caducidad. Según el artículo 1.055 la responsabilidad por vicios ocultos caduca a los 3 años de recibido el inmueble, y 6 meses desde recibido o puesto en funcionamiento la cosa mueble. En los casos del ejemplo, en 3 años la viga de madera podrida puede seguir sosteniendo el peso de una pared, o una columna de cemento aluminoso no dar muestras de deterioro. La única solución consiste en considerar que el vicio se halla en los materiales, independientemente de haber desarrollado ya otras consecuencias.

El vicio oculto, para adquirir la calidad de redhibitorio debe ser grave.

Según el art. 1051 son tales “los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor”.

El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.

La diferencia de los sistemas de responsabilidad por vicios y por ruina se evidencia, entre otras cosas, por la imposibilidad legal de establecer límites frente a la ruina que no existe en cuanto a los vicios, cuya garantía puede modificarse y aun anularse convencionalmente. La entidad del vicio o su gravedad no pueden producir su exclusión del sistema ordenado por la ley, así como tampoco la diferente amplitud que se le dé al concepto de ruina pueden derogar la norma clara y expresa del artículo 1647 bis del antiguo Código Civil reemplazado por la ley 17.711, que introdujo una sustancial reforma en el régimen jurídico de la responsabilidad por ruina.

El concepto de la responsabilidad por ruina

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Ruidos Molestos

La palabra Confort está relacionada con la comodidad y el bienestar del cuerpo, por lo tanto el "confort acústico" se vincula a la comodidad de aquellas partes del cuerpo que puedan verse afectadas por los ruidos, como la audición, el sistema nervioso o los problemas articulares generados por el exceso de vibraciones.

Hablar entonces de "confort acústico" significa eliminar las posibles molestias e incomodidades generadas por los ruidos y las vibraciones.

La sensación de molestia acústica es algo subjetivo y por lo tanto variable, dependiendo de las personas y de la actividad que estas realizan. Hay personas que son más sensibles que otras a los sonidos y hay actividades que requieren un menor nivel de ruidos que otras para estar dentro de los límites de confort. No obstante ello, es posible delimitar ciertos rangos o patrones de nivel sonoro (producto de estudios realizados a través de las estadísticas), que se aceptan en general como valores admisibles para las distintas actividades humanas.

Si en una escala sonora, ubicamos por un lado el nivel de ruidos emitidos por diversas fuentes y por otro los niveles de confort acústico recomendados para las distintas actividades, resulta:

Ver valores de ruidos

Puede apreciarse que hay una diferencia substancial entre los valores emitidos por las fuentes sonoras y los valores de confort recomendados para las distintas actividades, máxime cuando se trata de ruidos generados en recintos cerrados. Deben por lo tanto plantearse en estas circunstancias, medidas correctivas dentro de la especialidad acústica para tratar de aproximarse a los niveles adecuados de confort.

Los problemas que frecuentemente presentan las construcciones de hoy en cuanto a falta de confort acústico por exceso de nivel de ruidos, pueden sintetizarse en dos situaciones típicas:

• Falta de aislación acústica
• Falta de acondicionamiento acústico

Es muy importante entender bien esta diferenciación por cuanto ambas situaciones tienen soluciones distintas, y los materiales a utilizar para resolver uno u otro caso son también substancialmente diferentes.

• Caso típico de ruidos a vecinos.
• Insuficiente aislación en tabiques divisorios.
• Falta de privacidad en oficinas.
• Ruidos externos que ingresan al ambiente.
• Falta de aislación en cielorrasos y cubiertas.

Esto se debe generalmente a la liviandad de los actuales sistemas de construcción (tabiquería de montaje en seco y cubiertas livianas), más allá de las fallas en aventanamientos y partes vidriadas.

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Colapso y Desprendimientos

En los últimos meses colapsaron en el país varios edificios con pocas semanas de diferencia, lo que creó ciertamente una alarma social. Nuestro Estudio viene colaborando con entidades públicas y privadas en la averiguación de las causas que producen la patología y el colapso de los edificios.

Basados en esta experiencia trataremos de exponer algunas consideraciones que pueden tener interés. Las causas inductoras del fallo pueden ser variadísimas y cuando se trata de un edificio en rehabilitación, su relación con las citadas obras es frecuentemente significativa.

Conclusión sobre el estado de ruina del edificio

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Caída de Balcón

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ha promulgado una Ley que obliga a todos los edificios de la ciudad a realizar un control técnico para comprobar el estado de los balcones, molduras, terrazas, cornisas y en general de todo voladizo en los frentes de los mismos.

De acuerdo al art. 80 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Bs. As. En su art. 1º se incorporó el artículo 6.3.1.1. por el cual en el item "Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de las obras "es obligatoria la inspección técnica específica del estado de conservación de distintos elementos como balcones, terrazas, azoteas y otros que serán controladas por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.

Este control técnico debe realizarse por profesionales debidamente capacitados y autorizados, dentro de ciertos plazos establecidos por la Ley, dependiendo estos de la antigüedad del Edificio.

Atento a lo expresado, nos ponemos a su disposición a efectos de comenzar a considerar la realización de las inspecciones, lo que redundará en una mejor programación de las mismas y en su caso proyectar, presupuestar y ejecutar las reparaciones necesarias, evitando de este modo las intimaciones y plazos perentorios de ejecución que aplique el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, evitando los accidentes que pudiera ocasionar un desmoronamiento de cualquier estructura.

Ley 257
Otra vez el tema de la 'responsabilidad'

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Vicios de Construcción

Consecuencias. ¿Cuáles son los motivos que ocasionaron los desprendimientos, caídas de balcones y derrumbes que provocaron lesiones y/o muertes a transeúntes? Descubrimiento de vicios ocultos de construcción, sus consecuencias, responsabilidad del profesional, caducidad de la garantía según C. Civil y Comercial de la Nación.

El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada.

El constructor responde de los vicios ocultos que se descubran dentro de los dieciocho meses de la entrega de la cosa al comitente, siempre que le sean denunciados dentro del término de los sesenta días subsiguientes a la fecha de su descubrimiento.

La acción prescribe por el transcurso de un año contado a partir de la fecha de la denuncia.

El concepto de vicios en la locación de obra

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Ascensores

Caída de ascensores, accidentes, falta de cumplimientos de las normas en curso. Todo aquello que sea relativo a accidentes y requisitos exigidos por la ordenanza municipal n° 49308/95 y el decreto n° 220-96.

La construcción, instalación y mantenimiento de los ascensores para el personal y de los montacargas reunirán los requisitos y condiciones máximas de seguridad, no excediéndose en ningún caso las cargas máximas admisibles establecidas por el fabricante.

En materia de diseño y ejecución o remodelación de viviendas individuales, los códigos de edificación han de observar las disposiciones de la presente ley y su reglamentación.

Programa de Regulación y Control de Ascensores

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Incumplimientos Contractuales

Artículo 1256.- Obligaciones del contratista y del prestador. El contratista o prestador de servicios está obligado a:

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada;
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.

El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711; se cita a modo de ejemplo:

Si el arquitecto ha actuado con manifiesta despreocupación por la marcha de la obra, al dueño de la misma, le asiste el derecho a requerir el cumplimiento de las disposiciones del art. 1204 del Código Civil. Esta norma establece que "En los contratos con prestaciones reciprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedaran firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes.

No ejecutada la prestación, el dueño podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a 15 días, salvo que un pacto expreso estableciera uno menor con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo, sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el dueño al resarcimiento de los daños y perjuicios".

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Prueba Contundente

Es el instrumento al que se puede recurrir para demostrar la existencia de un contrato y la obligatoriedad en el cumplimiento del mismo.

Será admisible la prueba pericial cuando la apreciación de los hechos controvertidos requiere conocimientos especiales en alguna ciencia, arte, industria o actividad técnica especializada.

A pedido de parte, el juez abrirá la causa a prueba, o dispondrá su producción según correspondiere conforme al tipo de proceso; en su caso, podrá mandar practicar las medidas tendientes al esclarecimiento de la verdad de los hechos.

Cuantificación del valor actual del edificio

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