El concepto de vicios en la locación de obra

El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.

Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en más de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.

Pero, así como hay gran cantidad de interrogantes, también hay soluciones legales previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.

Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviación en la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.

La ley 17.711 introdujo el artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.

Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.

La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.

No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”

El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”

Vemos que el constructor deja de responder por los vicios evidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.

El nuevo Código cambia abismalmente el enfoque. Es parte de la obligación de saneamiento (arts. 1033, 1034 y ss.) a partir de la entrega de la cosa (art. 747), la interpretación de la supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento es restrictiva y además se tienen por no convenidas las cláusulas si el enajenante conoció, o debió conocer la existencia de vicios o cuando el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad (art. 1038). Resuelta claro también que la responsabilidad por saneamiento, existe aunque no haya sido estipulada por las partes (art. 1036).

Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.

La interpretación de la ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.

En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como "ruina en sentido amplio" y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.

La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de estos tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.

Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.

El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.

Ahora solo basta que quien encargó haya “recibido” la obra, lo que además, en la obra privada es un acto no formal.

Se extiende la responsabilidad a proyectista y director de obra, según las circunstancias de culpabilidad y la jurisprudencia se ocupa de correr los límites que ahora también alcanzan a la ruina funcional, a la ruina parcial y a la amenaza de ruina. Hay 10 años de caducidad y un año de prescripción a contar del tiempo en que se produjo aquella.

La diferencia de los sistemas de responsabilidad por vicios y por ruina se evidencia, entre otras cosas, por la imposibilidad legal de establecer límites frente a la ruina que no existe en cuanto a los vicios, cuya garantía puede modificarse y aun anularse convencionalmente.

La entidad del vicio o su gravedad no pueden producir su exclusión del sistema ordenado por la ley, así como tampoco la diferente amplitud que se le dé al concepto de ruina pueden derogar la norma clara y expresa del artículo 1647 bis.

Ante un vicio de construcción, para hacer efectiva la responsabilidad del constructor, debe cumplirse con la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, cualquiera sea la gravedad del vicio.

Ante la ruina debe, demandarse al responsable dentro del año de producida y antes de los 10 años de recibida.

Mucho se ha escrito sobre los conceptos de ruina total y parcial, pero siempre se ha tendido a diferenciarlos de daños que no impliquen la destrucción o inutilidad de la construcción.

Dice Spota:.. .¿Cuál es el concepto de ruina? Se ha sustentado esta correcta caracterización de la ruina de la obra: “Si, etimológicamente, arruinar equivale a caer, tener fin, perecer, arquitectónicamente y en el sentido de la ley patria, arruinar no significa sólo caída de todo o parte del edificio, sino que se refiere a fenómenos menos graves, que, de cualquier modo, modifican los elementos esenciales de la obra e influyen sobre la duración y solidez suya, comprometiendo la conservación”. De tal modo que aquellos fenómenos que no sean de esa importancia, que no tengan influencia próxima o remota sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre la estabilidad del edificio o de la obra inmueble destinada a larga duración, no deben considerarse comprendidos dentro de la previsión legal.”

“Así, la ruina debe ser cierta, efectiva, a los ojos de un técnico, y actual, aunque no se requiere su inminencia, pudiendo preverse que ocurrirá dentro de cierto tiempo más o menos próximo. Nuestra doctrina jurisprudencial ha establecido, correctamente, que el concepto de ruina comprende el supuesto de “la amenaza de ruina” que importe un peligro inmediato “que no deje lugar a dudas de que la ruina se producirá”.

En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador.......4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día más importancia en la jurisprudencia... que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.

La jurisprudencia ha buscado circunscribir el concepto de ruina, así:

“ Aun cuando los términos "ruina total o parcial", a que alude la norma como la del art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo (consideración mas lata) de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.

Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.

El sistema de responsabilidad por vicios no puede derogarse por la vía de ampliar el concepto de ruina, cosa que ocurriría si aceptamos como ruina parcial cualquier daño derivado de un vicio de construcción. En este sentido podríamos llegar a hablar de ruina de la pintura, ruina del desagüe o ruina, por ejemplo, del piso y evitar al interesado el cumplimiento de los pasos y términos legales.

La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis: Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la norma del artículo 1646.

La ampliación incorrecta del concepto de ruina ha tenido en muchos casos el objetivo de soslayar los pasos legales incumplidos por los damnificados, modificando la ley por vía de interpretación del vocablo. Si no se está de acuerdo con la ley, debe de buscarse su modificación a través del poder legislativo, pero no es correcto modificarla a través de la interpretación ajena al texto y sentido de la norma.

El plazo de sesenta días que establece el artículo 1647 bis del Código Civil tiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratadas a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados mas a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.

Si la aparición de signos de humedad en una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios.

En conclusión, la normativa del Código Civil establece un sistema para la responsabilidad de los locadores de obra en el caso de inmuebles que prevé tres casos diferentes, el de los vicios evidentes, el de los vicios ocultos y el supuesto de ruina.

Cada uno de los conceptos es diferente y debe ser acotado de forma tal que no se preste a confusión y no se creen zonas grises perjudicando la seguridad jurídica.

Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal
Dr. Plácido Mario Bustos.