¿De quién es la pared medianera del edificio?
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Después de más de 1 año de declarada la pandemia y el aislamiento en nuestro país, nos seguimos preguntando lo mismo¿… y el mantenimiento de los edificios en época de pandemia?
19/05/2021
MEDIANERAS.
Cómo evitar conflictos por el muro divisorio.
Todo absolutamente está en la mira a la hora de los gastos por reparaciones.
Se suele recurrir a un profesional, por un adecuado asesoramiento.
El desconocimiento, por parte de los propietarios, de los derechos que ambos vecinos linderos tienen sobre las paredes divisorias suele provocar conflictos que podrían evitarse conociendo y respetando la legislación vigente. Algunas veces es necesaria, además, la intervención de un profesional para aclarar cómo debe interpretarse la normativa.
Medianería significa, según el nuevo Código Civil y Comercial, el condominio de indivisión forzosa sobre el muro divisorio entre predios. Este condominio les genera a los linderos no sólo derechos sobre la pared, sino también obligaciones y ciertas limitaciones, determinando un equilibrio en el uso de esta y con el fin de no ocasionar perjuicios al bien común.
No obstante la existencia de legislación específica es común que se presenten situaciones de conflicto entre vecinos con motivo de la medianería. Un caso que se replica con bastante frecuencia y suele ser motivo de consulta se da cuando, entre dos edificios de propiedad horizontal, existe un muro divisorio que constituye medianería, pero en un tramo este muro coincide con el fondo libre de uno de los edificios. En dicho sector, sólo existe medianería por cerramiento forzoso, hasta los tres metros de altura contados desde la cota del terreno más alto y a partir de allí hacia arriba, el muro es privativo del edificio que la construyó y utiliza. La controversia surge respecto de quién debe ocuparse del mantenimiento justamente de ese tramo de la pared. Ejemplificamos con un caso concreto: el consorcio que construyó y utiliza la pared decide repararla y pintarla, pero deja sin realizar el trabajo en la parte inferior, donde comparten ambos edificios los derechos de medianería, porque argumenta que hasta los tres metros le corresponde exclusivamente hacerse cargo al consorcio de propietarios que tiene allí el fondo libre. Este consorcio, por su parte, ofrece colaborar con la mitad de los gastos, pero el vecino insiste en que no le corresponden los tres metros inferiores del muro. Ocurre entonces que al no reparar ni pintar la parte inferior de la pared, persisten las patologías que cortan la impermeabilidad a la altura de las unidades funcionales de la planta baja del primer edificio, generando reclamos de los consorcistas a la administración.
Qué corresponde hacer.
De acuerdo con los Artículos 2007, 2.027, 2.028 y 2.030 del Código Civil, se estipulan algunas condiciones que hacen a interpretar -como se dijo- si la pared divisoria entre predios constituye medianería hasta la altura de tres metros, contados desde la cota del terreno más alto y desde allí, se considera privativa del edificio al que pertenece el muro; derechos y obligaciones de cada propietario.
Por lo tanto, hasta la altura mencionada los propietarios de los dos edificios deben compartir los gastos de conservación del bien común. Desde allí hacia arriba, dichos trabajos quedan a cargo del consorcio que posee la propiedad exclusiva sobre el muro.
También según el nuevo Código Civil y Comercial, el edificio que reparó la medianera no puede negarse a compartir los gastos de mantenimiento del muro hasta los tres metros, abandonando sus derechos de medianería, debido a que el mismo está cerrando unidades funcionales del propio edificio. Si el que se negara fuera el que posee el fondo libre en ese sector, sí podría hacer abandono de los derechos, pero sin servirse de ningún modo de la pared en cuestión, la que quedaría como privativa del edificio vecino.
(*) del Estudio Peritajes Edilicios: info@arquitectosdeabogados.com.ar
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30 Comments
Buenas noches. Vivo en el 1er piso de un ph en CABA. En el terreno de al lado están empezando a construir un edificio. Quieren picar la pared de mi casa que da al terreno. Esta pared está a más de 3 metros del piso por lo que entiendo que no es medianera. Está construida sobre la medianera. Pueden picarla desde su lado? Muchas gracias
Hola J la pared que separa su casa del terreno es medianera hasta los 3 metros después se convierte en privativa suya; si la constructora la va a utilizar luego deberán pagarle por lo que utilicen. También hay que considerar qué había antes en ese terreno
Cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas Tardes, vivo en un edificio lindero a otro cuyo pozo de luz fue tapado por la construcción de nuestro edificio; resulta que los propietarios del edificio de alado quieren pintar el pozo de luz y quiere que le abonemos los gastos de la pintura correspondiente a nuestra medianera; debemos abonárselos? Tenemos que aceptar si o si en forma unilateral que se pinte cuando ni siquiera la pintura esta en mal estado ? Gracias.
Hola José los vecinos deben hacerse cargo de la pintura de su propio pozo de aire y luz, la pared que menciona no es medianera, sino privativa de su edificio. Por lo que no están obligados a contribuir con ese gasto
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas noches, no se si se considera medianera la pared de mi vivienda, Ya que vivo en una casa esquinera dentro de un conjunto habitacional y tengo una pared que divide mi patio posterior con un campo deportivo del conjunto donde vivo. Esta dicha pared colapsó por las lluvias y quisiera saber si corresponde compartir los gastos de reparación de la pared.
Hola Luis esa pared es un muro privativo que puede ser suyo o del vecino, no es medianero.
Tendría que determinar a través de un profesional o perito arquitecto primero cuál es el motivo por el que cayó la pared y así se sabrá quién es responsable y debería hacerse cargo
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola muy buenos días, vivo en un edificio de departamentos lindero a otro, estoy en un segundo piso es decir sobre la línea de los 3 metros, y tengo problemas de humedad provenientes del edificio vecino, el problema que la vecina que Justo coincide con mi departamento no me deja ingresar a reparar la humedad yo no tengo problema de hacerme cargo de los gastos pero, me desconoce todo problema desde su lado. Que puedo hacer?
Hola Emiliano, en primer lugar si Ud vive en un consorcio el administrador es quien debe mediar en estos casos tratando con el administrador vecino o enviando carta documento; si se demuestra a través de un informe pericial que la humedad es causada por la vecina, ésta no puede oponerse a que se ingrese a su unidad a verificarlo pues lo ordenaría un juez
Cualquier otra consulta puede escribirnos al siguiente link: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen día,
somos 4 condóminos en el edificio. 2 en PB y 2 en 1er piso. ambos casos frente y fondos. la unidad de PB fondos tiene un patio de uso exclusivo. el mantenimiento de la medianera que nos separa con los vecinos lindantes (1 a cada lado del edificio y 1 a los fondos) se considera responsabilidad del condominio? o por ser el patio de uso exclusivo, le corresponde a la unidad de PB fondos?
o por definición de medianera, SIEMPRE corresponde al condominio?
Gracias.
Gabriel
Hola Gabriel la medianera es condominio de todos los vecinos de la misma propiedad horizontal, más allá de que alguno tenga la exclusividad del uso del jardín o patio.
Tendrían que verificar cuál es el motivo por el cual la pared necesita mantenimiento, si por algún daño proveniente de una de las propiedades linderas o alguna acción del vecino que tiene el patio.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Una consulta, el terreno lindero a mi edificio comenzó a construir y nosotros tenemos hechos los 30cm de muro medianero, por lo que tienen que picar sus 15 para hacer el nuevo edificio. En que momento la empresa constructora nos tienen que pagar el precio del muro que están picando?
Hola Florencia generalmente el pago de la medianera se hace antes de que se termine la obra, le recomiendo fotografiar cada tanto la medianera (la construcción)y chequear que no le produzcan daños a su casa. Nosotros recomendamos en estos casos hacer un relevamiento de linderos, dejar asentado en un informe pericial el estado de su ´propiedad antes de iniciar las obras. De esta manera Ud contará con un elemento válido para cualquier reclamo
Saludos Team de Arquitectos de Abogados
Buenos días, vivo en el ultimo piso de un edificio de caba. Tengo un balcon aterrazado que da al frente del edificio al igual que mis vecinos. Los balcones estan divididos por un muro d ladrillos bajito. Mi duda es..si puedo poner macetas, una mesa y sillas rn mi balcón ¿ hay alguna limitación o ley que regule eso? . Nada iria empotrado o sobre pared o muro. Gracias
Hola Alicia en general está permitido o regulado por el reglamento de copropiedad
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola que tal..vivo en un duplex y estoy realizando una ampliación sobre la medianera (del garage) la cual tiene 15 CM de espesor. Tengo que ocupar solo 7;5 CM???? Saludos y muchas gracias
Hola Juan, depende de quién sea la pared; si es totalmente suya puede usar los 15 cm sino tendrá que hacerlos
Saludos, Arquitectos de Abogados
Vivo en un ph al fondo, mi jardin esta separado del jardin del vecino por una medianera contruida por el de 15 cm. Yo quiero construir mis 15 cm y ampliar mi casa en planta baja hasta mi medianera. Aclaro que no va a tener ventanas. Igualmente mi vecino no quiere que realice la construccion por una cuestion de intimidad. Mi consulta es si puedo realizar la ampliacion
Como se encuentra Sr. Esteban.
Atendiendo a su consulta y basándome en sus comentarios, Ud. tiene todo el derecho de construir su medianera.
Nadie le puede impedir que lo haga para realizar allí su vivienda, construcción, remodelación o modificación.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, los vecinos están construyendo sobre su lado de la medianera por encima de los tres metros comunes para realizar un cerramiento. Lo está haciendo de su lado pero jamás vino a plantear ponerse de acuerdo conmigo. Por otro lado, lo estaría haciendo sobre en el fondo de manzana que se supone por el código de edificación de la ciudad que debería quedar libre.
Ya lo denuncié a la municipalidad pero no vienen a controlar y la obra sigue avanzando. ¿Qué más puedo hacer para detener el avance de la obra? por otro lado, suponiendo que en este sentido no puedo hacer nada. ¿Qué se puede hacer una vez consolidado el muro?
Hola G debería insistir con su denuncia o realizar una nueva ya que como Ud dice no está permitido construir en el pulmón de manzana. Una vez terminada la obra será muy difícil demoler por lo que de actuar, debe hacerlo ahora a través de un peritaje e iniciando acciones legales de manera privada
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, vivimos en un edificio entre medianeras, la medianera esta construida en su totalidad hasta la altura del primer piso, apartir de ahi es solo privativa de nuestra edificio, puesto que el edificio mas bajo no llega a nuestra altura. Tenemos problemas de humedad por filtracion en los pisos superiores, donde el muro medianero es privativo solo esta construido en nuestra parte. Para evitar esto queremos instalar un tabique pluvial con chapas onducover minionda, pero el vecino de al lado no nos autoriza a hacer la obra porque segun el este tabique pluvia invade su propiedad. Podriamos construirlo igua, o tiene razon en impedir la obra, con las consecuencias que esta tiene para nueste edificio.
Hola Jordi, por el tipo de aislación que nos comenta Uds estarían utilizando su parte de la pared. El problema es si el vecino decide construir en altura, ya que las chapas sobresalen de su muro privativo. Tendría que averiguar en su municipalidad o buscra otro método alternativo
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenos dias. El edificio lindero pintó la medianera de color verde y nosotros tenemos que realizar una inpermeabilizacion desde arriba bajando 1 o 2 metros. Podemos cambiar de color?
O debe quedar del mismo color. Del edificio lindero nos estan pidiendo garantia del trabajo. Corresponde que se la brindemos?
Saludos
Hola Fernando, si deben hacer una reparación deberán respetar el color actual de la medianera y en todo caso, quien haga el trabajo deberá darles la garantía a Uds.
Si surgiera algún inconveniente con el trabajo realizado y el vecino lo demuestra, Uds harán el reclamo al contratista
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola buenas tardes,
Si no entendí mal, en mi caso tengo una medianera lateral de mi patio que da a un edificio, en ese caso, el mantenimiento de esa pared nos corresponde de forma conjunta hasta los 3 metros desde el piso de mi patio (entiendo que esto es la cota del terreno), y luego de los 3 metros hacia arriba ya les corresponde a ellos? Es correcto?
Me plantean que tienen filtraciones y me parece algo ilógico que yo deba darle mantenimiento a toda su pared cuando es una construcción forzada por parte de ellos.
Muchísimas gracias.
Saludos,
Mauricio
Hola Mauricio, ante todo el edificio vecino debe demostrarle los daños y su procedencia a través de un informe pericial; de todas maneras por encima de los 3 metros la pared es privativa del lindero por lo que deben hacerse cargo ellos de cualquier reparación
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Tengo una consulta. Compre una propiedad y pienso construir en algún momento arriba. Para pagar el uso de la medianera, se realiza un trámite previo o se construye directamente y se responde al reclamo que me hagan?
Cono se inicia el trámite de medianeria?
Hola Ezequiel, lo ideal es que antes de hacer la construcción consulte con un especialista o deje documentado el estado de la pared para poder en su momento, hacer el cálculo y convenio correspondiente; es un documento al cobro que debe contener el monto a cobrar, desglosado según tablas y cálculos vigentes al momento de la adquisición. Comuníquese previamente con el vecino para avisarle que va a construir utilizando su pared, y tomando los recaudos necesarios para no producir daños
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos a través del siguiente formulario
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas noches, quisiera hacer la siguiente consulta, vivimos en un PH antiguo de 4 deptos y al lado hay un edificio de 12 pisos. Dicen q tienen q arreglar la medianera q da a nuestro pasillo comun de entrada. Tienen q pasar hidrolavadora x toda la pared, reparar grietas y 3 manos de pintura. Todo eso implica el paso de albañiles 4 veces x dia para bajar de la silleta y limpiar la suciedad en nuestras unidades.. La situacion es q estamos en pandemia y en nuestro ph hay personas mayores, ademas hay una persona con certificado de discapacidad q se dializa , y otro con tratamiento de quimio. .Sabemos q en epocas «normales» no podemos negarnos a q entren a nuestras propiedades para limpiar y para bajar de la silleta, etc, pero ahora con la pandemia y las personas comprometidas con la salud, se puede pedir q no hagan el trabajo hasta q todo se normalice? Muchas Gracias
Hola Marcela, sí. Pueden solicitar la postergación de los trabajos a través de un escrito donde se justifiquen los motivos o acordar mediante un convenio firmado por ambas partes días y horas de trabajo, el compromiso de cumplir con los protocolos y tareas de limpieza cada día para que no perjudiquen a los vecinos
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados