¿De quién es la pared medianera del edificio?

¿De quien es la pared medianera de la vivienda?
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MEDIANERAS.
Cómo evitar conflictos por el muro divisorio.

Todo absolutamente está en la mira a la hora de los gastos por reparaciones.
Se suele recurrir a un profesional, por un adecuado asesoramiento.

El desconocimiento, por parte de los propietarios, de los derechos que ambos vecinos linderos tienen sobre las paredes divisorias suele provocar conflictos que podrían evitarse conociendo y respetando la legislación vigente. Algunas veces es necesaria, además, la intervención de un profesional para aclarar cómo debe interpretarse la normativa.

Medianería significa, según el nuevo Código Civil y Comercial, el condominio de indivisión forzosa sobre el muro divisorio entre predios. Este condominio les genera a los linderos no sólo derechos sobre la pared, sino también obligaciones y ciertas limitaciones, determinando un equilibrio en el uso de esta y con el fin de no ocasionar perjuicios al bien común.

No obstante la existencia de legislación específica es común que se presenten situaciones de conflicto entre vecinos con motivo de la medianería. Un caso que se replica con bastante frecuencia y suele ser motivo de consulta se da cuando, entre dos edificios de propiedad horizontal, existe un muro divisorio que constituye medianería, pero en un tramo este muro coincide con el fondo libre de uno de los edificios. En dicho sector, sólo existe medianería por cerramiento forzoso, hasta los tres metros de altura contados desde la cota del terreno más alto y a partir de allí hacia arriba, el muro es privativo del edificio que la construyó y utiliza. La controversia surge respecto de quién debe ocuparse del mantenimiento justamente de ese tramo de la pared. Ejemplificamos con un caso concreto: el consorcio que construyó y utiliza la pared decide repararla y pintarla, pero deja sin realizar el trabajo en la parte inferior, donde comparten ambos edificios los derechos de medianería, porque argumenta que hasta los tres metros le corresponde exclusivamente hacerse cargo al consorcio de propietarios que tiene allí el fondo libre. Este consorcio, por su parte, ofrece colaborar con la mitad de los gastos, pero el vecino insiste en que no le corresponden los tres metros inferiores del muro. Ocurre entonces que al no reparar ni pintar la parte inferior de la pared, persisten las patologías que cortan la impermeabilidad a la altura de las unidades funcionales de la planta baja del primer edificio, generando reclamos de los consorcistas a la administración.

Qué corresponde hacer.
De acuerdo con los Artículos 2007, 2.027, 2.028 y 2.030 del Código Civil, se estipulan algunas condiciones que hacen a interpretar -como se dijo- si la pared divisoria entre predios constituye medianería hasta la altura de tres metros, contados desde la cota del terreno más alto y desde allí, se considera privativa del edificio al que pertenece el muro; derechos y obligaciones de cada propietario.

Por lo tanto, hasta la altura mencionada los propietarios de los dos edificios deben compartir los gastos de conservación del bien común. Desde allí hacia arriba, dichos trabajos quedan a cargo del consorcio que posee la propiedad exclusiva sobre el muro.

También según el nuevo Código Civil y Comercial, el edificio que reparó la medianera no puede negarse a compartir los gastos de mantenimiento del muro hasta los tres metros, abandonando sus derechos de medianería, debido a que el mismo está cerrando unidades funcionales del propio edificio. Si el que se negara fuera el que posee el fondo libre en ese sector, sí podría hacer abandono de los derechos, pero sin servirse de ningún modo de la pared en cuestión, la que quedaría como privativa del edificio vecino.

(*) del Estudio Peritajes Edilicios: info@arquitectosdeabogados.com.ar

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4 Comments

  1. Mauricio dice:

    Hola buenas tardes,

    Si no entendí mal, en mi caso tengo una medianera lateral de mi patio que da a un edificio, en ese caso, el mantenimiento de esa pared nos corresponde de forma conjunta hasta los 3 metros desde el piso de mi patio (entiendo que esto es la cota del terreno), y luego de los 3 metros hacia arriba ya les corresponde a ellos? Es correcto?
    Me plantean que tienen filtraciones y me parece algo ilógico que yo deba darle mantenimiento a toda su pared cuando es una construcción forzada por parte de ellos.

    Muchísimas gracias.
    Saludos,
    Mauricio

    • Hola Mauricio, ante todo el edificio vecino debe demostrarle los daños y su procedencia a través de un informe pericial; de todas maneras por encima de los 3 metros la pared es privativa del lindero por lo que deben hacerse cargo ellos de cualquier reparación
      Saludos, Team de Arquitectos de Abogados

  2. Ezequiel dice:

    Tengo una consulta. Compre una propiedad y pienso construir en algún momento arriba. Para pagar el uso de la medianera, se realiza un trámite previo o se construye directamente y se responde al reclamo que me hagan?

    Cono se inicia el trámite de medianeria?

    • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

      Hola Ezequiel, lo ideal es que antes de hacer la construcción consulte con un especialista o deje documentado el estado de la pared para poder en su momento, hacer el cálculo y convenio correspondiente; es un documento al cobro que debe contener el monto a cobrar, desglosado según tablas y cálculos vigentes al momento de la adquisición. Comuníquese previamente con el vecino para avisarle que va a construir utilizando su pared, y tomando los recaudos necesarios para no producir daños
      Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos a través del siguiente formulario
      https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
      Saludos, Team de Arquitectos de Abogados

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