Jurisprudencia actual sobre construcciones no autorizadas en consorcios
Fallo – Jurisprudencia
19/02/2010Vicios de Construcción – el concepto de vicio en la locación de obra
25/02/2010Cada vez con más frecuencia se puede observar que, dentro del ámbito de la propiedad horizontal, ocupantes o propietarios de unidades funcionales realizan modificaciones que implican construcciones no autorizadas en los mismos, tales como cerramientos de patios internos, cerramientos de terrazas o balcones, cerramientos de pasillos internos del edificio, colocación de rejas etc.
Esta circunstancia anómala, en mas de un caso ha generado reclamos judiciales, por parte del consorcio, a los efectos de retrotraer la construcción a su estado original, en razón que la misma resulta, por una parte violatoria a lo establecido por el reglamento de copropiedad y a la ley 13.512 de propiedad horizontal, y por otra parte porque dichas construcciones pueden colocar en estado de peligro al consorcio.
En la mayoría de los casos, quienes efectúan dichas construcciones lo hacen en forma inconsulta y subrepticia, con la celeridad suficiente como para evitar la promoción de acciones tendientes a evitar que se consume la construcción, generando en consecuencia un hecho consumado, y quedando en al consorcio solamente la opción de promover acciones judiciales tendientes a que la justicia ordene, en su caso, el restablecimiento de las cosas al estado en que se encontraban a la fecha de la construcción del edificio.
Por otra parte, también el hecho de la construcción, en muchos casos, transforma superficie descubierta o semicubierta en cubierta, generando una evidente desigualdad con el resto de los consorcistas, dado de que hecho se ha modificado el porcentual de ocupación, y en consecuencia debería modificarse a los efectos del pago de expensas.
En razón de ello, es criterio uniforme por la doctrina y jurisprudencia dominante en el tema, que el reglamento de copropiedad y administración, al constituirse el consorcio de propietarios debe acordarse y redactarse conforme dispone el art. 9 de la ley 13.512, y que el mismo forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones.-
De tal forma resulta que su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la citada norma, tal como se ha sostenido, «como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los mismos, y el buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley»
No hay duda, y así se ha resuelto reiteradamente por los tribunales locales, que el reglamento de copropiedad , el cual forma parte integrante del título de dominio de cada uno de los copropietarios, constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones individuales.- el reglamento es de original convencional, acordado entre partes conforme lo exige la ley de propiedad horizontal cuando ordena acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración al constituirse el consorcio de propietarios . De la misma manera, el adquirente posterior de una unidad funcional, acepta y acata el reglamento ya existente, convirtiéndose para él, en una obligación a cumplir como si fuera la ley misma.
Por otra parte, el art. 7 de la ley 13.512, en su parte pertinente, prescribe que toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
De esa manera , indudablemente no resulta ajustado a derecho darle razón al ocupante o copropietario que llevó a cabo una construcción o cerramiento no autorizado, contrariando no solo la ley 13512 , sino también la ley interna del consorcio a la que de ha sometido por el solo hecho de adquirir en propiedad una unidad funcional en el edificio, debiendo ser muy riguroso en los supuestos que tales obras afecten la seguridad, salubridad o solidez del edificio, sobre todo en aquellos casos en que la construcción de obrascomo tabiques divisorios o cerramientos puedan perjudicar los departamentos vecinos, la estructura del edificio, alterar las instalaciones para desagües o caídas de agua, o violentar la circulación de aire o falta de luz .-
En consecuencia se ha resuelto que no es posible amparar actos unilaterales, prohibidos e inconsultos de los copropietarios, que violenten la expresa letra de la ley de propiedad horizontal y especialmente la contenida en el reglamento vinculante.
1179 Comments
HOLA BUEN DIA EN UN EDIFICIO DE 16 DEPTOS , HAY UNO EN PB CONTRAFRENTE TIENE 30 M DESCUBIERTOS PROPIOS , EN CABA PUEDO HACER UNA PILETA ELEVADA ? HAY UN CERTIFICADO DE DISCAPACIDAD QUE ACREDITA LA NECESIDAD PARA REHABILITACION POR ESCOLIOSIS , NO USO COMERCIAL .ES VIABLE? , GRACIAS
Hola Karina, ante todo el espacio descubierto si bien es privativo, también es parte común del consorcio. Por lo que tendrá que pedir la autorización según estipule el reglamento de copropiedad
Y por otra parte tendrá que consultar con el GCBA si lo permite según las normativas del código urbano
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen dia!
Tengo una terraza propia de 57m2. Para hacer un quincho, necesito el 100 por ciento de aprobación? En el reglamento dice «para innovaciones y obras nuevas» dos tercios de aprobadores.
Además como tengo pedir la aprobación a los propietarios? Como lo debo presentar?
Hola Mercedes, si bien la terraza es propia ocupa partes comunes del resto de los copropietarios, muros, losa, terreno. Por lo que correspondería pedir autorización según los lineamientos del reglamento de copropiedad, si dice dos tercios, deberá ser así. Además tenga en cuenta que sumará metros cubiertos a su unidad, tendría que agregarlos en planos
Estos trámites deben realizarse con Escribano, se lo solicitará el órgano municipal al que presente los planos
Saludos, Arquitectos de Abogados
El ph tiene 54 metros totales con 30 metros cubiertos y 24 descubiertos por escritura.
Y se agregó una habitación de aprox. 9 metros cuadrados sobre el balcón aterrazado.
El reglamento habla de «ampliación», ahora que lo pienso no sé si aplicaría porque en realidad la superficie total sigue siendo 54 metros, no es que se edificó arriba y cambio la superficie total. Es necesario realizar el cambio en catastro? Y modofica las expensas?
Hola Alejandro el tema no son los metros construidos, sino que Ud cambió la superficie cubierta. Eso cambia los metros descubiertos de toda la propiedad y debería figurar en escritura; además debería ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad, si necesita permiso de los demás vecinos porque el balcón es privado pero forma parte de las partes comunes del consorcio
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Saludos Arquitectos de abogados
Hola. Quiero colocar un toldo de esos que tienen agujeros para dar un poco de sombra en mi patio (común de uso exclusivo). ¿Necesito aprobación del consorcio? ¿Y si quisiera poner una pergola? Sin techar en ambos casos, sólo sería para dar sombra…Estoy en CABA zona Palermo. Gracias
Hola Pablo si es sólo una media sombra ingnífuga puede hacerlo; una pérgola depende del tipo y convendría que lea el reglamento de copropiedad o lo hable con los copropietarios / la administracion
Saludos, Arquitectos de Abogados
Estimados: vivo en un complejo donde muchos departamentos realizaron entrepisos no autorizados o ampliaciones de sus departamentos sobre terrazas. Jamas se modifico una sola expensa para estas unidades, tengo derecho a reclamar una modificacion a las mismas? Los metros de los entrepisos deberian estar contemplados en el pago de las expensas de esas unidades? Creeria que si ya que los demas propietarios que no hayan construido estarian subsidiando los m2 de quienes lo hicieron. Muchas gracias por su rta desde ya
Hola Juan, es así como Ud dice; deberían hacer una nueva mensura de cada unidad y volver a distribuir los porcentuales de cada uno para que paguen los impuestos según los metros cuadrados declarados
Es un trámite costoso, pero deben hacerse cargo quienes hicieron las ampliaciones sin autorización
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas noches, vivo en una casa chorizo compuesta por 3 departamentos en la planta baja, en la parte alta esta la terraza.
el vecino, edifico hace 10 años en la terraza en el sector que vendria a dar a su casa, el no pidio permiso. se realizo una denuncia en el gobierno de la ciudad vinieron y clausuraron la obra (todo esto hace 10 años), cuando vino el inspector le dio el nombre de la persona que realizo la denuncia y el vecino me amezo, por temor no continue con el reclamo. colocaron la faja de clausura pero después de un tiempo la obra continuo.
quiero saber si se puede realizar un reclamo?
además el vecino ocupa partes del pasillo con fierros y para poder pasar o acceder a la parte a las termicas de la luz se dificulta, decirle algo es muy dificil ya que es muy violento.
el vecino vive en el dto 1 el dto 2 y 3 corresponden a mi, y para poder acceder a la terraza tiene que ir hasta el final del pasillo pasar por el dto 2, 3 (todo esto por el pasillo) y subir por las escaleras para poder acceder a la construcción que realizo en la 1/2 de la terraza. quiero saber si corresponde que suba por esa escalera?
Hola Beatriz, la construcción que hizo el vecino es clandestina y no prescribe con el tiempo; es más, utilizó partes comunes para ello por lo que Ud está en todo su derecho de hacer el reclamo por la vía legal haciendo un informe pericial que demuestre lo realizado por su vecino
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Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes , perdón el día , pero me urge realizar esta consulta : vivo con mi mujer en un departamento en un edificio de 12 departamentos , 7 en PB y 5 en primer piso ; una vecina nueva , que se mudó en la época del mundial ; hace 22 días intento (de manera clandestina ) introducir un jacuzzi de fibra de vidrio , de 2×1,8mts , altura aproximada casi un metro ; la persona lo armo , a pesar de la oposición de los vecinos que estaban en el edificio y la mía , que vio el ingreso ; el edificio esta diseñado como viviendas familiares con losetones , que según los fabricantes de 4 marcas distintas declaran 300kg/m2 ; según simples cálculos , el peso de ese elemento en funcionamiento , con 7 personas y lleno de agua es de unos 5000kgs , por dinámica de fluidos ( aclaro , no soy ingeniero) , superando en 4 veces e peso de sobrecarga máxima recomendado ; se le hizo denuncias a Defensoría del Pueblo , enviaron un inspector , hizo la verificación desde el departamento que habito y se la intimo a retirarlo ; como el inspector se equivocó con la dirección , la persona inicio juicio penal contra GCABA por falsificación de documento publico , que se puede hacer , estamos desesperados , muchas gracias
Buenas tardes Enrique
Para una respuesta más personalizada le solicito complete con sus datos el siguiente link y lo contactaremos a la brevedad para asesorarlo acerca de los pasos a seguir
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Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenos días, quisiera saber si en un dúplex se puede poner una reja para seguridad (la puerta de entrada da a la calle). El dúplex de al lado no tiene nada, pero no sé si debo pedir permiso atento a que es mi casa. Gracias!
Hola Matías si su dúplex está afectado a ley 13512 incluida ahora en el Código Civil habría que ver qué dice el reglamento al respecto
Aunque sea su propiedad y si así lo expresa el reglamento debe pedir autorización. Habría que verlo para poder responder acertadamente.
Si se tratara de un caso de extrema necesidad habría que estudiar la posibilidad de pedir una excepción
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenos días. Una consulta real respecto a la situación con mi padre, quien compro hace más de 10 años una propiedad en donde el dueño anterior edificó una construcción no autorizada (baño) en un patio interno que hace a la ventilación del edificio. Mis consultas van respecto a la facultad de exigir demoler esa edificación ya consumada hace años. Por otro lado, en caso que se produzcan filtraciones producto de hechos ajenos a plomeria (por lluvia y el paso del tiempo se produjeron daños en el techo que filtra el agua a zonas comunes) quien sería responsable ?
Gracias
Hola Julio respecto a la construcción no autorizada su padre al comprar la propiedad también compró un problema, ya que pasó el tiempo para reclamarle al vendedor y por otra parte las clandestinidades no prescriben por lo que el consorcio puede pedirle la demolición. En cuanto a las filtraciones si son ajenas a ese baño y vienen de partes comunes del consorcio, se debería constatar de dónde vienen y exigir a la administración su reparación, si nada tiene que ver con el tema de la construcción no autorizada no deberían negarse a solucionarlo
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola buenas tardes soy graciela, queria consultar porque mi vecino construyo una habitacion solbre los quince de mi medianera y dice que esta autorizado, muchas gracias
Hola Graciela, si está autorizado que le muestre la autorización, el permiso o planos de obra registrados en la municipalidad; sino puede Ud. hacer una denuncia ya que para hacer una habitación sobre la medianera tenía que pedirle permiso y hacer sus propios 15 cm, ya que sólo con sus 15 cm no es suficiente
Saludos, Arquitectos de Abogados
Consulta, quiero poner un deck en la terraza de espacio comun del edificio. actualmente tiene una membrana, la mayoría del edificio esta de acuerdo. Es necesario hacer una habilitación de la terraza para poder utilizarla. Ustedes lo hacen?
Hola Nicolás ante todo debe saber si la terraza es transitable, y contar con la autorización escrita de todos los demás copropietarios, el 100 %.
Nosotros no hacemos ese trabajo
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola! Un vecino que tiene uno de los 3 ph de l escritura quiere hacer una refacción para cerrar el patio que da a mi cocina y hacer un living comedor ahí ahí. Esto me dejaría sin ventilación y luz en la cocina. Está permitido esta reforma? Qué papeles debería presentar el vecino en caso de querer realizarla? Muchas Gracias
Hola Pablo, en un PH no se puede hacer ninguna reforma sin acatar el reglamento de copropiedad y pedir autorización al resto de los propietarios; en su caso no está permitido cerrar un patio de aire y luz porque es parte común del consorcio aunque sea privativo del vecino
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola . Consulta . Dos de los propietarios que conforman el consorcio de mi PH han fallecido. Son 4 las UF del edificio y la mía tiene acceso y uso exclusivo a la terraza. Queremos construir otro departamento sobre el nuestro , en dicha terraza. Que pasa con la ausencia de los 2 propietarios que mencioné. Sus UF están en sucesión.Se puede realizar de todas formas la autorización por escribano con la firma de uno de los propietarios . Y dejando constancia de la situación planteada con respecto a las sucesiones. O es inviable el procedimiento.? Gracias por su respuesta. !!!!. Saludos cordiales. Atte. Alejandro Palavecino
Hola Alejandro ante todo tiene que verificar que la construcción sea viable, y que la estructura lo permita.
La autorización debe ser de todos los propietarios, el 100 %.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen dia,
Vivo en un PH donde varios vecinos han realizado ampliaciones sobre patios y terrazas. Ahora uno de ellos quiere regularizar su situación, ¿solo se hará sobre su unidad o afectara a todos? Gracias
Hola Julián, la regularización afectará a todos los vecinos, porque debe hacerse una nueva subdivisión de toda la propiedad presentando nuevos planos tanto en la municipalidad como en Rentas y cumplir con las normativas de la localidad y del reglamento de copropiedad.
El costo deberá afrontarlo quien hizo las ampliaciones o quienes tengan clandestinidades ya que ellos son los que están en infracción.
Cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente linK: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes: yo tengo hecho un cerramiento desde hace 30 años y fue realizado con la autorizacion de los vecinos. Tengo el visto bueno del gcba y pago los intereses que corresponden al abl por el cerramiento. Estoy dentro de la legalidad? Muchas gracias
Hola Lili si Ud cumple con todas las condiciones que menciona entonces su cerramiento es perfectamente legal
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en un edifico donde los vecinos quieren colocar una reja para evitar que la gente se siente en los escalones de la entrada al mismo (es la única entrada que tiene el edificio). Por cuestiones constructivas (chocaría con los escalones) la reja no puede abrir hacia adentro y entiendo que por reglamentación de la ciudad (CABA) no puede abrir hacia la vereda. Alguien propone instalar una reja rebatible/corrediza, es legal una reja de este estilo para la entrada a un edificio?
Saludos
Hola Gabriel, entiendo que una reja corrediza no sería problema, pero consulten con el GCBA y el reglamento de copropiedad
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, Estoy pensando comprar un piso en planta primera con patio. En la nota simple aparecen 20m2 menos de los que tiene el piso según el propietario. El propietario dice que esos metros cuadrados adicionales corresponden a la cocina, que ocupa un antiguo patio. Por lo visto esa obra lleva hecha muchos años y los actuales propietarios, que habitan el piso desde hace 9 años, no han tenido nunca ningún problema. Mi pregunta es si esa cocina que yo presupongo “ilegal” podría acarrearme el día de mañana algún problema de denuncias y que me obligasen a quitarla. Evidentemente eso condiciona mi decisión de compra. He de decir que creo que la obra no perjudica aparentemente a nadie y que el vecino que comparte patio creo que también tiene hecho lo mismo. Lógicamente no sé si en su día hubo permiso de la comunidad (es una casa de los años 40) y desconozco si es un patio de uso privativo, aunque no sé si eso influye en este caso. Muchas gracias por la respuesta!
Hola Javier tendría que averiguar con el actual propietario, o la administración si hay un reglamento de copropiedad que mencione ese patio; si la obra tuvo alguna autorización del resto de los vecinos ya que se cambiaron metros descubiertos por cubiertos como figura en la nota que menciona. Para eso también habrá que recurrir a la municipalidad a pedir los planos pero eso se hace con la escritura ya en mano
Si hasta ahora el nuevo propietario no tuvo problemas no debería tenerlo Ud pero, como siempre pasa, basta que llegue un nuevo vecino al que le moleste ese cambio para que pueda denunciarlo
Estaría en cierta manera comprando un posible problema; trate de averiguar lo que le mencioné antes de comprar.
Saludos Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en una propiedad horizontal. Tenemos un reglamento de copropiedad, que permite refaccionar y construir sin pedir autorización al resto de los copropietarios.
Mi vecino, que es el ultimo al fondo. Esta construyendo y haciendo columnas para hacer pisos. Puede construir en pulmón de manzana? Yo estoy en contrafrente, y su UF esta atrás mío. Me taparía toda la ventilación que tengo.
Mi unidad funcional tiene 3 pisos y cuando compre su UF solo planta baja. Ya con hacer un piso me tapa la ventilación del 2do piso. Puede taparme también la terraza?
No tiene ningún cartel de permiso de obra. Y hace poco por las perforaciones, hubo una fuga de gas. Que luego el dijo que cerro la llave de paso. Por eso consulto.
Hola Adriana que tengan autorización para levantar pisos o construir por reglamento no significa que lo hagan sin cartel de obra, presentar planos e invadir espacios de ventilación e iluminación; puede hacerlo sin autorización de los vecinos pero siguiendo las normativas de su localidad y teniendo la aprobación del organismo
Por lo que Ud puede denunciar a su vecino en la municipalidad o enviar CD para que regularice lo que está haciendo sin perjudicar al resto de los vecinos; o iniciar acciones legales de manera privada para obligarlo a presentar la documentación pertinente en la municipalidad y que se la aprueben
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola vivo en un PH en triplex. En nuestro reglamento de copropiedad, dice que podemos remodelar y construir sin pedir autorización al resto de los propietarios. Por lo que hice un techo y ventana con policarbonato. Al lavadero que tengo en contrafrente de uso exclusivo- No es pulmón y arriba estoy yo. es tan solo de 1,50mts x 1,50 mtros solo para proteger el termo y lavarropas. Mis vecinos me pueden hacer una denuncia y pedir que lo quite? Eso se debe agregar la plano? Saludos.
Hola Adriana ya respondimos a su consulta
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en una propiedad horizontal de Ph en triplex. El vecino ubicado en la parte ultima del edificio. Esta construyendo, haciendo columnas para agregar pisos. No pidió permiso porque en el reglamento de copropiedad, dice que se puede construir sin la autorización, del resto de los copropietarios. Ahora con su construcción, taparía el pulmón de manzana y me saca la ventilación a todos los ambientes, hasta incluso la terraza. Puede hacerlo?
Hola Adriana el reglamento lo autoriza a construir siempre y cuando cumpla con las normativas municipales y códigos de edificación, por lo que si está tapando el pulmón de manzana e impidiendo la ventilación e iluminación no puede hacerlo. Además antes de agregar péso a la estructura debería verificar su estado
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, tengo un PH triplex, que en el reglamento de copropiedad dice que podemos construir sin permiso de los demás propietarios. En un lavadero en contrafrente de uso exclusivo, solo semi-teche con policarbonato la parte del termotanque y lavarropas. mitad del lavadero. NO es pulmón de edificio, es de uso exclusivo, esta en la parte de atrás y es de tan solo 1.50mtrs. Si me realizan una denuncia, me pueden obligar a quitar o declarar en planos? Muchas gracias.
Hola Adriana si sólo es un techito no se considera una construcción clandestina ni que deba ser declarada en planos; además Ud cuenta con la autorización que le da el reglamento para construir pero siempre respetando las normativas del lugar
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola. Compré un ph al frente para reciclar en un inmueble que tiene 4 ph más todos en planta baja. La instalación cloacal común está bastante deteriorada y yo quería independizar mi dpto. y hacer todo nuevo. Antes todo pertenecía a un mismo dueño pero luego cuando subdividieron quedó la cámara séptica en mi patio particular. Cuando se tapa la cloaca (ya ha pasado) deben entrar para destapar desde allí con el consiguiente desastre que ello implica. Mi consulta es la siguiente. Una vez que me independice puedo solicitar que esa cámara sea trasladada al pasillo común que se encuentra al aire libre? También podría solicitarlo aún en el caso de no independizarme? Un dato más es que en el reglamento de copropiedad no figura ninguna servidumbre otorgada por mi unidad funcional al resto por este tema.
Excelente la página
Gracias. Saludos
Hola Anahí, gracias por sus comentarios
Realizar el trabajo que Ud propone no es tarea sencilla ya que ante todo debe contar con la autorización escrita ante escribano de los demás copropietarios, como así también averiguar en la empresa proveedora de agua si es factible que ud independice su instalación del resto de la red.
Justamente por tratarse de una propiedad antigua toda la cañería es común, y teniendo en cuenta que los nuevos materiales a utilizar son plásticos y que deberían encajar perfectamente con los antiguos si llegaran a ser de hierro debe ser un trabajo realizado con personal idóneo en este tipo de instalaciones para no tener problemas futuros y presentar nuevos planos sanitarios tanto en la municipalidad como en AySA si fuera el caso.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas noches:El año pasado compre un PH planta baja a buen precio y lo mande a prolijar.Este tiene en un gran patio un quincho que lo realizo el anterior dueño sin permiso del consorcio.Realmente nunca me di cuenta de lo mismo hasta que me mandaron una inspeccion.Este quincho fue hecho hace 15 años y el anterior dueño dio fe ante escribano que lo realizo el.El Gob Ciudad de Bs As me indica que lo tengo que tirar abajo lo cual me resulta inaceptable porque aca en este pais se regalan terrenos ,escrituras etc.
Desearia me convoquen y me guien para ver si puedo encontrar una solucio al problema.Ing Echevarria
Buenas tardes Ing. Echevarría; la realidad es que si el dueño anterior tenía un permiso firmado ante escribano de los demás propietarios y el GCBA en su momento lo autorizó no debería tener problemas con la construcción
Pero si no cuenta con esas condiciones o está invadiendo el pulmón de manzana habría que verlo
Puede completar el formulario del siguiente link y lo contactaremos a la brevedad: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Cito el caso de Julieta publicado el 5/11/21 11:35: donde dice tener un departamento en PB comprado asi y heredado de su madre, que tiene un patio techado con policarbonato y una vecina denuncio para que lo quite. Y uds responden el 08/11/21 16:31 que aunque lo haya comprado asi la clandestinidad no prescribe.
Mi pregunta es: mis vecinos sobre una azotea inaccesible (segun plano de obra) de 8.5 metros de largo, entraron y construyeron un quincho techado con parrilla hace más de 15 años, pero como yo tengo hace mas de 25 años plano y ventanas al contrafrente aprobados hacia esa azotea, ahora les molesta y me las taparon. Les hice juicio civil y me responden que esta prescripto por el tiempo que paso. Uds dicen en respuesta a Julieta que la clandestinidad no prescribe y el CCN dice que son 10 años. Por lo que quisiera saber que es clandestino y que no..
Hola Emilio entiendo su punto pero son casos diferentes; un cerramiento en un PH o un techado no está .
Si Ud tenía planos aprobados de las ventanas los vecinos no podían tapárselas, habría que ver cuál fue el argumento de la justicia para haber permitido que se las cierren
Le solicito que me envíe su consulta al siguiente link para responderle más personalizadamente: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Estimados, vivo en una en un 1er piso y la nueva dueña de la PB tiene un patio de uso exclusivo pero es común al consorcio, sin autorización de los propietarios están instalando un jacuzzi que va ir cerrado y techado, y además instalaron hierros/vigas gruesas amarrados al piso y a la medianera que en teoría va ir con tela que no cubre todo el patio. La administración dice que no requiere autorización de los propietarios porque no están cerrando todo el patio dejan espacios para las silletas en caso de pintura. A su vez casi cerraron el vacío interno, dejaron medio metro de aire cosa que antes no estaba así.
Curse CD que la redacto la Fundación Liga de Consorcios, sin embargo ellos dicen que no corresponde mi CD y que no hay infracción. Aún no me respondieron formalmente, solo por teléfono a una vecina.
Esto es correcto? Dijo un jacuzzi con todo lo que implica está amurado al piso hay material que lo sostiene y va ser cerrado y techado, los hierros que en teoría van con tela también están amurados.
Agradezco su respuesta
Hola Ana María, el patio que menciona es de aire y luz o pulmón del edificio y es de uso exclusivo porque sólo la propietaria de esa unidad tiene acceso a él. Pero no deja de ser parte común del consorcio para aire y luz de los pisos superiores. El administrador está totalmente equivocado porque además debería conocer lo que dicen las normativas municipales al respecto y el reglamento de copropiedad
Por lo que la instalación de un jacuzzi, hierros y lonas no está permitido. Más aún es un riesgo para la propiedad ya que el piso es parte común del consorcio y aunque no hubiera construcción debajo o sótano está invadiendo la losa del edificio al agujerearla con hierros; y al tapar todo con lonas o con el material que sea está ganando metros cubiertos no declarados.
Por lo que deberían hacer la denuncia en la municipalidad o directamente hacer un peritaje e iniciar acciones legales de manera privada para que la vecina restituya el patio a su estado original
Cualquier otra consulta puede hacerla en el siguiente link: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenos dias, tengo un departamento en PB con dos patios de uso exclusivo de mi propiedad, uno de los patios es interno (seria el pulmón del edificio y el otro al fondo del lote), estaba interesado en techar el patiecito interno. Por lo que lei acá, no es legal techarlo por completo. Si hago el cerramiento con algo rebatible o corredizo, puede ser que ese cerramiento corredizo, cuando este cerrado, cierre el 100% del patio? o también para algo rebatible corre el limite del 1/3 del patio?
Cerrando de esta forma (suponiendo que se pueda) alteraria el porcentual de mi unidad? Esto incrementaría mis expensas?
Saludos y gracias
Hola Carlos tal como Ud dice no puede cerrar el patio que es pulmón del edificio; podría colocar un cerramiento corredizo pero de un tercio de la superficie y pedir permiso o avisar a los demás vecinos.
Un cerramiento rebatible no cambia su porcentual
Saludos, Arquitectos de Abogados
ok, muchas gracias por su respuesta.
A Ud por consultarnos
Saludos
Hola, tengo una depto. en planta baja con un patio, y mi edificio tiene 4 plantas siendo la ultima una terraza con parrilla. El tema es que cuando compramos la casa, en el acuerdo decía que había una parrilla que seria la de la terraza. Resulta que el administrador me dijo que la parrilla no la puedo usar porque yo ya tengo patio. Entonces yo no podría usar la parrilla?
Hola Franco, que Ud tenga patio no le impide utilizar la terraza si es común a todos los vecinos; y en consecuencia también puede utilizar la parrilla.
El tema es saber si esa terraza y parrilla son de todo el consorcio o tiene un propietario lo cual habría que comprobar a través de planos o el reglamento de copropiedad
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Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, les consulto, tengo un depto con un patio que tiene cerramiento, este patio da al aire y luz del edificio y ocupa la mitad xq es un patio de dos deptos dividido, el depto de al lado no lo tiene techado, yo si. Mi madre ha comprado el depto con ese cerramiento en el año 2002, pero actualmente una sra quiere que lo quite y que me va a realizar una denuncia al GCBA. Yo le digo que es un bien adquirido, q lo compro asi y no es mi obligación sacarlo.. puede terminar siendo efectiva la denuncia de la sra para que lo saque? No se supone q la persona que lo construyo tuvo la aceptación del consorcio? Muchas gracias!
Hola Julieta depende de qué tipo de cerramiento tenga el patio y qué diga al respecto el reglamento de copropiedad. Debería averiguar con la administración si existe un acta que le autorice a cerrar el patio o si en la escritura dice algo al respecto
La realidad es que un patio de aire y luz no se puede cerrar totalmente y es una clandestinidad que no prescribe aunque Ud lo haya comprado así; ya no puede reclamárselo al vendedor.
Lo que puede hacer es algo rebatible o que no ocupe toda la superficie
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola! Adquirí una unidad funcional en un edificio de 1954/55, hace menos de un año porque estaba a buen precio y el cual refaccioné. La misma cuenta con dos patios comunes de uso exclusivo pero en uno de ellos, el que conecta con mi living-comedor mediante una puerta-ventana y en la pared inmediatamente pegada a mi puerta , hay una ventana de tres paños (tipo tragaluz con vidrio esmerilado) de 1.04 metros de alto por 45 cm de ancho, que es del baño del departamento de al lado. El problema es que está a 1.40 metros del piso e inmediatamente pegada a mi puerta-ventana y según por lo que estuve leyendo en internet debería haberse hecho a 1.80 metros de altura y por lo menos con 0.60 cm de distancia oblicua. Por lo poco que pude ver en los planos, que apenas son legibles, la ventana figura en los planos originales, pese a que no cumplía con los requerimientos del antiguo código civil. Quería saber si hay algo que pueda hacer al respecto ya que, si bien ahora está desocupado, si mi vecino toma una ducha claramente se puede ver de manera oblicua hacia mi living y yo podría verlo a él, sin mencionar las posibles molestias por olores y ruidos.
Desde ya, muchas gracias por la información.
Hola María de acuerdo a lo que nos comenta la ventana no puede estar en ese lugar; lo que pudo pasar es que la propiedad pertenecía a un solo dueño y al subdividirla obviaron el detalle de la ventana
Es posible solicitar su cierre o adecuación de acuerdo a las normativas vigentes y por constituir una invasión a su privacidad
Habría que hacer un relevamiento en la propiedad, ver la documentación y elaborar un informe pericial para que pueda solicitar al propietario de esa unidad el cierre o adecuación de la abertura
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Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola Buen día, compré un departamento en un consorcio con una casa y un local ennla PB y dos dtpos en la planta alta (uno es el mío).
El mismo tiene un patio con acceso a la terraza (cosa de propiedad común según reglamento), mí intención es hacer transitable esa terraza, contruir una medianera que continúe las líneas de mis paredes para separarla de la terraza del vecino y poder usarla. No quiero contruir habitaciones, solo usar la terraza. Sería posible?
Hola Federico al tratarse de un PH necesita la autorización por escrito y ante escribano de los demás copropietarios ya que la terraza es común a todos los vecinos; además al separarla del resto estaría agregando metros descubiertos a su unidad, con lo cual necesitaría hacer una actualización de planos y es lo más costoso y complicado.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola buenos dias, tengo la siguiente consulta, yo tengo un PH en el cual en el año 1994 se realizó una ampliación, el plano esta registrado en mayo de 1994, tambien poseo el registro de encomienda de tarea del profesional, los derechos pagos de delineacion y construcción y lo mas importante la autorizacion del 100% del consorcio (en ese momento eramos dos propietarios).
Hoy la AGC me reclama, por denuncia de un copropietario, que tape una ventana (principal entrada de aire y luz del contrafrente). De hecho mi vecino me la tapo con una placa de fibrocemento. La intimacion de la AGC es a regularizar o retrotaer a su estado original, dicha ventana figura en el plano original de mi construccion, y tengo dos ventanas mas que si no figuran en plano.
Pregunta 1: me pueden reclamar algo por lo que ya pagué hace 27 años.
Pregunta 2: lo consideran como contravención por estar al contrafrente, aunque este aprobado por la DGFOC. Quisiera saber si las contravenciones caducan con el tiempo.
Desde ya muchas gracias
Hola Alicia si estaba aprobado hace 27 años, ahora no lo pueden reclamar; debería presentarse en la AGC con toda la documentación y hacer su descargo.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Perdón, no sé si es relevante o no pero está ubicado en Capital Federal. Muchas Gracias
Hola, soy propietaria de un dpto. En piso 10 (último piso) de un edificio. El mismo tiene un gran balcón terraza todo al frente de 30 m2. Descubiertos. Y la parte cubierta tiene 25 m2. ( 1 amb. Chico Con baño y cocina) .por lo tanto Este balcon aterrazado y a la calle significa estéticamente un gran mirador , importante vista y solaz desde el interior de mi dpto. Mi problema es que por refacciones en cañería general de gas de todo el edificio, los instaladores utilizaron una vieja e inutilizada estructura de chimenea COVE de material Con tapa spiro preexistente y ubicada justo en el centro del balcon (ex.ventilacion incineradores viejos clausurados) de aprox. 2mts. De altura . El problema es que utilizaron esa vieja estructura existente en el balcón para atravesarla,volar la tapa Spiro y sacar al exterior aprox 12 caños de cinc con sombreretes agarrados con zunchos, que Hoy rematan a los 4 vientos y están peligrosamente y con riesgo expuestos sobre mí espacio de balcón y además me afectaron la vista abierta y estética que es De fundamental valor arquitectónico del dpto. El daño y perjuicio Que padezco es grandísimo. La administración se había comprometido a solucionarlo pero pasaron 4 años y jamás lo modificaron. Que debo hacer ??. Gracias por su atención y respuesta. (Si necesitan tengo fotos).
Hola Nora la administración debía responder por el trabajo realizado, ya que ese balcón es privativo suyo; habría que ver si ya que había una instalación vieja Ud quizás le prestaba servidumbre. Esto no impide que se realice un trabajo estéticamente aceptable y con la seguridad que merece.
Para una respuesta más personalizada le solicito dejar su consulta en el siguiente link y le responderemos a la brevedad: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Estimados Jurisprudencia……
En nuestro Consorcio de 8 Dptos…( 4 abajo con 60 mts 2 aprox – 4 arriba con 90 mts 2 aprox ) …
3 Propietarios de los Loft de abajo , hicieron Construcciones para tener otro Piso.
Hicieron esto sin pedir Permiso al Consorcio
Esto lleva ya unos 7 Años , un poco más..
Ahora tienen aprtox los mismos Mts 2 que los de arriba ( Yo estoy arriba )
Tienen 2 Pisos, pero n denunciaron los Cambios, ni pagan la diferencia
Pagan lo que figura en las Escrituras sin tomar la nueva superficie
Digamos que hay una variación de la proporcionalidad,
pero no se hace efectiva en las Expensas.
Hace mucho que reclamo y no obtengo Respuesta.
Ni del Administrador ( que no me da la Razón )
ni de los Copropietarios que no me apoyan
He leído bastante la Ley 13.512 ( sigue vigente o no )
Tengo Razón ??.Tengo Derecho al Reclamo ??
Que debo hacer ..??
Sldos y espero su Respuesta……rolf Walter
Hola Rolf, sí tiene razón.
La ley 13.512 ahora está incluida en el nuevo Código Civil y Comercial pero básicamente mantiene los lineamientos de la antigua ley.
Es necesario que los vecinos regularicen sus unidades pero para eso necesitan la autorización firmada ante escribano de los demás propietarios y ahí si, presentar los planos para una nueva subdivisión del edificio y un nuevo reglamento, además de la modificación de las escrituras
Es más un trámite burocrático pero requiere de la intervención de profesionales especializados para hacer primero la mensura de cada unidad y de las partes comunes, los planos y su presentación.
Saludos, Arquitectos de Abogados
buenas tardes, estoy leyendo todas las consultas y respuestas, y me extraña ésta que dice referente a un balcon terraza «ya que ese balcón es privativo suyo» Los balcones terraza sobretodo anteúltimo piso, y que le continua otro mas arriba en escalera, por la respuesta que uds. dan, pueden hacer un cerramiento total de lado a lado aunque sea declarado por el gob.de la ciudad como contravensión?
Son privativos para su uso, pero no para cerrarlos. o hay otra explicacion?
muchas gracias
Hola Ibar hay que ver a qué se refería exactamente esa consulta; si Ud quiere cerrar un balcón privativo y obtiene la autorización por escrito del resto de los copropietarios, tiene que presentarla juntamente con los planos en la municipalidad para que se ajusten las medidas de su unidad ya que está agregando metros cubiertos que no estaban en el plano original. Esto siempre y cuando el GCBA lo acepte, y además tendrán que cambiarse todos los demás planos, porcentuales, es decir, volver a hacer una mensura de todo el edificio ya que cambian las condiciones de metros cubiertos y descubiertos.
Si a eso se refería su consulta, bien.
Sino puede dejarnos sus comentarios en el siguiente link y nos comunicaremos a la brevedad https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes,
El portero del edificio quiere extender la porteria y solicitó que le cedamos un cuarto de los espacios comunes que utilizamos para guardar cosas. En la reunion de consorcio asistieron 4 propietarios y votaron 2 que si y 2 que no estaban de acuerdo. El administrador propuso mandar la consulta por mail a los demás propietarios para una votación mediante mail. Queria saber si este mecanismo es acorde a la ley y si de alguna manera tengo derecho a reclamar sobre ese cuarto dado que es un espacio comun. Desde ya muchas gracias
Hola Florencia, no sería legalmente aceptada una votación informal, no se puede permitir por simple reunión de propietarios o por email que el encargado ocupe espacios comunes que son de todos los propietarios ya que eso va contra cualquier normativa por que desbalancea los metros asignados a espacios comunes que figuran tanto en planos como reglamento de copropiedad y escrituras.
Ud puede impugnar la decisión, si fuera aceptada ya que debe hacerse una modificación del reglamento y una nueva mensura del edificio y eso el administrador debería saberlo
Puede dejarnos su consulta en el siguiente link para una respuesta más personalizada: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola vivo en un ph, yo tengo mi habitacion arriba de la cocina, arriba de mi habitacion esta mi losa y tambien esta mi tanque de agua y nada mas y nadie mas pasa por ahi, yo quiero romper losa y hacer una escalera para bajar y subir a mi techo que problemas puedo tener o no hay problema alguno,gracias
Hola Adrián en un PH no se puede hacer ese tipo de modificaciones porque las losas son partes comunes a todos los vecinos
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, tengo una consulta. Vivo en un departamento en CABA ubicado en un primer piso que actualmente tiene muy poca iluminación y ventilación natural. Quiero ampliar una ventana ya existente que da a un patio común del edificio, que es de uso exclusivo de la unidad ubicada bajo mi departamento (planta baja), únicamente con el propósito de conseguir iluminación natural. ¿Esto sería legal o podrían generarme algún reclamo por la orientación de la ventana a ese patio? ¿Qué permisos necesitaría? Muchas gracias!
Hola Florencia no se puede abrir una nueva ventana que da al patio en un consorcio. Debería hablar con sus vecinos y pedir una autorización que deberán darle por escrito ante escribano para hacer un ventiluz
Saludos, Arquitectos de Abogados
¿Aunque el patio esté en planta baja y mi departamento (y la ventana) en el primer piso? Es una ventana ya existente, la idea sería ampliarla.
Disculpe mi incomprensión pero no entiendo muy bien cómo es que hay ventanas actualmente apuntando a los patios de los edificios si desde el principio eso no está permitido. Por otro lado, ¿a dónde entonces está permitido abrir ventanas para los departamentos en cuerpos internos del edificio que no dan a la calle si no es hacia un patio?
Le agradezco la pronta respuesta y toda su dedicación por aclarar dudas. Saludos!
Hola Florencia, no está permitido abrir ventanas hacia patios internos, se supone que la unidad ya tiene una ventana donde ventilar e iluminar.
¿»cómo es que hay ventanas actualmente apuntando a los patios de los edificios si desde el principio eso no está permitido»? No se pueden ampliar las existentes, y menos aún si figuran en planos. Se entiende que tienen una medida fijada por reglamentos y códigos de edificación.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen día. Soy propietario de un dpto. que tiene un patio de uso exclusivo en el último piso. El reglamento permite en mi unidad funcional realizar un cerramiento. Tendría algún inconveniente en realizarlo por parte de los vecinos?. atte. Marcelo
Hola Marcelo si Ud tiene por reglamento o escritura la facultad de hacerlo, tendría que comunicarlo a los vecinos y hacerlo de manera que sea liviano, que no ocupe toda la superficie y con alguna pared corrediza
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, vivo en un ph de 3 unidades, cuestión es que en los planos mí techo figura como terraza del vecino, la gente que vive en la propiedad alquila y según les dijo el dueño se la compro a la dueña de la propiedad que adquirí, es posible esto? En los planos figura de el pero en mí escritura no dice nada del espacio aéreo ni sé quién se encargaría de impermeabilizar etc
Hola Matías alguna irregularidad debe haber allí ya que no es posible que su terraza la haya comprado otro propietario.
Sería necesario ver planos, escritura y reglamento para poder darle una respuesta acertada por lo que le solicito nos envíe la consulta al siguiente link y nos comunicarnos a la brevedad:
https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, qué materiales (policarbonato, chapa, media-sombra) está permitido colocar en un área común descubierta del edificio para generar sombra – teniendo en cuenta que todos los vecinos lo aprueban. No se agregarían paredes. Gracias!
Hola Ricardo depende qué es lo que quiera cubrir, media sombra ignifuga es lo más apropiado siempre y cuando los demás copropietarios y el reglamento lo admitan
Saludos Team de Arquitectos de Abogados
Quería consultarles. Vivo en un depto en planta baja y tengo un patio de 20mts2 que es parte de mi depto y por ende de mi exclusivo uso.
Estoy con ganas de cerrar una parte del mismo (unos 8mts2). Podré tener algún problema? Aclaro q mi patio esta atrás y no taparía la visión de nadie lo que pretendo hacer, gracias
Hola Leonardo no se puede cerrar un patio de aire y luz aunque sea privativo suyo; debería pedir autorización escrita a los demás vecinos para poner un toldo o techito corredizo o plegadizo que ocupe hasta 1/3 de la superficie total del patio.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola! Los acabo de encontrar googleando. Les cuento que el vecino de arriba de mi madre tiene un balcón terraza cerrado en su totalidad salvo unos metros para la parrilla con la que le llena del dpto de humo y de yapa, invadiendo su espacio aéreo con una canaleta que descargar todo en su terraza. Como suelen hacer fiestas, los invitados tiran los cigarrillos por la ventana, mi madre es una anciana de casi 80 años y de muy mala salud. Luego de una fiesta hubo una tormenta que, con la descarga de todo el techo del vecino y del edificio más la lluvia en sí y las colillas y demás papeles de chicles, etc, hicieron que se inunde el balcón entrando agua a todo el living. Unos 3 metros x 5 metros, arruinando boisserie, pisos, etc. Fuimos a juicio y se dijo que el cerramiento era legal porque nadie lo apeló antes. Esto es correcto? Un cerramiento del 90% del balcón que causa daños, si nadie lo apela, es legal? Ni siquiera repararon los daños del dpto y el juicio se apeló y el fallo fue el mismo. Curiosamente la abogada de la otra parte se abrazó con el juez el día del juicio, ese es otro tema.
Segunda consulta, es cierto que ya no se puede apelar más? Mi madre ha tenido un pre-infarto por este tema y vive muy angustiada de la bronca, siempre con miedo a nuevas inundaciones que se da periódicamente.
Disculpas la extensión y me atreví a escribir porque vi que respondían. Muchísimas gracias de corazón!
Hola María, somos un estudio de arquitectura no de abogados. Lo que nosotros podemos hacer es informes periciales, o estudiar el caso desde el punto de vista técnico para ver si se puede reflotar la causa como daños y perjuicios o con otro nombre
Puede dejarnos una consulta en el siguiente link para una respuesta más personalizada: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en departamento de pasillo ph, 2do de 3, no puedo edificar en terraza, ya que me lo prohíben mis dos vecinos, no me dan explicaciones y aclaro que sería en un lugar que no les tapa luz solar, sospecho que es por qué no quieren ruidos de obras. Pero existe la posibilidad de que pueda elevar el techo 1,50mt más cómo para poder hacer un entrepiso? (Aclaro que ellos han tapado sus patios o gran parte de ellos techando y ganando espacio interior, en el plano figuran como espacios de aire y luz, tbien elevaron medianeras, hasta hay escaleras que pasan por el pasillo como para llegar a sus terrazas) el techo de uno de los vecinos es 1,5 m más alto que el mío. Muchas gracias, Nicolas de Rosario
Hola Nicolás, todo lo que me comenta no está permitido por ley de propiedad horizontal y reglamento de copropiedad. Lo que han hecho sus vecinos es clandestino y tendrán problemas cuando quieran vender la propiedad. La municipalidad exige además del permiso de obra y planos, la autorización escrita ante escribano de los demás propietarios
Ud no puede tampoco elevar el techado para hacer un entrepiso porque si o si precisa de la autorización de los demás propietarios, ahora si se ponen de acuerdo y regularizan todos al mismo tiempo pueden compartir los gastos de los nuevos planos y mensuras ya que deberán volver a subdividir toda la parcela
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen día, vivo en pasillo, ph, hay 3 deptos, el mío el 2do, quiero construir un piso con habitaciones, este no les taparía luz prácticamente, me dan vuelta los vecinos con el permiso, ellos presentan irregularidades, han techado su patio, han elevado medianeras, hay escaleras que invaden el espacio aéreo del pasillo, incluso el tiraje de la cocina de una vecina sale por mí terraza. No quiero tener problemas legales, y si los hay una ve que empiezo la obra, tengo las de ganar? No hay consorcio ni administradores. Gracias por tu atención
Hola Nicolás en un PH nadie puede construir sin pedir permiso a los demás vecinos y sin presentar ese permiso ante escribano en la municipalidad ya que deben rehacer los planos al cambiar la superficie de cada unidad. Lo ideal en su caso es que se den autorizaciones mutuas y regularicen todos juntos
Si comienza la obra y algún vecino lo denuncia sin pensar que él también se está perjudicando, el problema será mayor ya que le clausuraran la obra hasta presentar los papeles que correspondan.
Para una respuesta más personalizada puede completar el siguiente link:https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola! Queria consultares vivo en un edificio de dos plantas mas terraza, edificio antiguo. Sin ascensor nada, es interno y tengo vista a dos pulmones uno d ellos es la ventana del living y de la habitacion que da a los vecinos y a la pared donde esta la escalera, en esa dichosa pared administradores de antes hace años pusieron ventanas enormes para usar como ventiluz, se que esas ventanas son ilegales, que puedo hacer ya que no tenemos privacidad se ve todo literal me canse de vivir encerrada por los demas, esas ventanas no corresponden.
Hola Ayelen Ud puede denunciar esas ventanas en el GCBA o municipalidad de su localidad o iniciar acciones legales a través de un informe pericial. Para un asesoramiento más personalizado puede escribirnos en el siguiente link:
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Muchas gracias
Que tal, buenas noches. Queria realizar la siguiente consulta. Tengo un balcón terraza de 13m2 en un piso 10 orientación frente en CABA, Buenos Aires. El edificio tiene 11 pisos. En el piso 11, sobre mi departamento, esta la sala de maquinas, y al lado se encuentra el SUM. El SUM tiene un balcón con parrilla desde el cual se puede ver todo mi balcón terraza e incluso acceder a este fácilmente saltando apenas 1 metro sobre la pared que divide mi balcón del de mi vecino. Es decir, cualquier invitado de alguna de las personas que viven en el edificio podría ver toda la actividad de mi balcón e incluso acceder a mi propiedad sin mucha complicación desde el SUM.
Habiendo aclarado la situación, mi interés es TECHAR mi balcón con vidrio laminado. No cerrar el balcón, simplemente techarlo. Al frente y laterales colocaría red. Creen que puede ser posible? Podría justificarlo teniendo en cuenta lo expresado anteriormente? Gracias.
Hola Renzo si el reglamento de copropiedad lo permite y los demás propietarios lo autorizan por escrito podría llegar a cerrar un tercio del balcón con paneles corredizos
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas noches, les consulto: en el 1er piso del edificio, tienen un patio bastante grande, en el cual pusieron una parrilla tipo chulengo. ellos al prenderla llena de humo todo mi departamento que esta arriba. ante las varias consultas a la administración sin ninguna respuesta, se hizo el reclamo al gobierno de buenos aires, vino un inspector realizó la carta de constancia de que estaban incumpliendo. Entonces simplemente metieron la parrilla abajo del toldo y la prenden ahi, asi no se ve. Se volví a hacer la consulta con la administración pero me responde siempre lo mismo que va a hacer la consulta con su abogada…y el tiempo pasa. El detalle que soy inquilina y el dueño no se quiere meter, por ende dudo que pueda obtener un voto en una asamblea. Las preguntas son: si mando carta documento, a donde la mando? al dueño? como se donde vive? los del 1ro son inquilinos. El dueño de mi departamento tiene obligación a asistir a la asamblea? lo puedo presionar para que vaya o me otorgue una representación?
Hola Camila, el propietario de su unidad debe hacer el reclamo, ir a la asamblea o autorizar a Ud o algún vecino de su confianza para representarlo. La administración debe hacer cumplir el reglamento de copropiedad al vecino que tiene la parrilla.
Por otra parte puede intimar a la administración y el consorcio para que hagan retirar la parrilla por carta documento y volver a hacer la denuncia al GCBA
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Que tal, buenas tardes. Planteo la siguiente situación y consulta. Estoy por realizar una oferta sobre un departamento con un balcón terraza de 13m2 descubiertos. Es un Piso 10. En el piso 11, sobre el departamento, se encuentra la sala de maquinas y al lado se encuentra el SUM que posee balcón descubierto con parrilla. Desde el SUM, se puede ver todo el balcón terraza del departamento en cuestión e incluso se puede acceder fácilmente saltando apenas 2 metros. Mi interés es techar el balcón terraza con vidrio laminado, pero solo la parte de techo, no del frente. Es posible? Esto puede generarme algún conflicto? Hay alguna manera de justificarlo y que no puedan negar la construcción? Principalmente por el hecho de que el departamento sería facilmente accesible por cualquier invitado que use el SUM y porque desde el SUM se tiene visibilidad de todo el balcón terraza. Desde ya, muchas gracias.
Olvide aclarar que el departamento se encuentra sobre la Av. Medrano en CABA, Buenos Aires.
No hay problema por la ubicación, de todas maneras sería más apropiado verlo en el lugar para evaluar esa posibilidad
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola Renzo, deberá consultar el reglamento de copropiedad y pedir autorización a los demás vecinos por escrito; el cerramiento debería ser corredizo y ocupar no más de un tercio del balcón.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola! Buenas tardes,
Tengo una consulta sobre un departamento en un ultimo piso que he comprado y estoy a punto de recibir. He firmado el boleto, la inspección y el acta de posesion de un departamento con terraza en el barrio de Almagro. La terraza es de uso exclusivo y se accede por mi habitación unicamente.
La constructora ha construido una estructura de hormigón de 1mt x0.60mts a 0.50mts de la pared en mi terraza en una de las esquinas. Esta estructura es de 2 mts de alto y mi medianera de 1.60mt. He intentado que la constructora reconozca que por mas de que esa estructura haya sido necesaria e inevitable, me lo deberían haber hecho saber cuando firme el boleto. Si bien estaba en fase inicial de contruccion en ese momento, la constructora ha hecho muchos edificios y son todos iguales.
Les he pedido que conversemos pero se manejan por mail y no han accedido a hablar por teléfono. Me han dicho basicamente que es una terraza comun de uso exclusivo y nada puede hacerse. Todavía no tienen el final de obra asi que no se han hecho las escrituras.
Que puedo hacer?
Con esta estructura me queda un metro cuadrado inutilizable.
En el futuro me gustaría hacer algun tipo de cerramiento para aprovechar la terraza pero está esa estructura ahi.
Hola Constanza habría que verlo en el lugar antes que tome posesión de la unidad, ver planos y verificar que concuerden con lo que adquirió además de entender el porqué de esa estructura
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, les consulto, tengo un Depto en pb con un patio techado de policarbonato que ya estaba cuando mi madre lo compro en el 2002. Actualmente una vecina me amenaza que realizo una denuncia para que lo quite pero yo le explico que es un bien adquirido y que cuando lo realizaron habran dado su consentimiento para q se construyera o no, pero mi mama q ya fallecio y me lo dono lo compro asi.. puede hacerme juicio si es un bien adquirido en el año 2002? Muchas gracias!
Hola Julieta ya respondí a su consulta, pero le reitero el patio de aire y luz no se puede techar a menos que sea rebatible. Y aunque lo haya comprado así la clandestinidad no prescribe, le pueden reclamar
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en un ph al fondo. Hace un tiempo quise construir pero vecimos linderos me denunciaron y tuve que demoler.
Ahora estoy haciendo en mi terraza, sin medianeras ni paredes, una estructura de hierro abierta con techo de chapa.
Otros vecinos linderon me dicen que no puedo, que no está permitido (tengo las ramas de su arbol dentro de mi terraza casi 2 metros, el techito estaría ahí atrás y el vexino sinceramente ni lo ve). Pero es mala onda y probablemente también denuncie. Se construye en 2 dias… Osea cuando venga inspección ya estará hecho. Podrán pedir que demuela??? Cómo debo proceder? gracias
Hola Martín, debe tener la autorización de los vecinos de su PH para poder construir; si lo denuncian la municipalidad puede obligarlo a demoler
Saludos, Arquitectos de Abogados
Una pregunta, en qué casos la demolición no se concreta? Yo vivo en ph y empecé una construcción con autorización verbal de mis vecinos y ahora uno me quiere denunciar
Hola Magnolia, si la construcción es clandestina, sin autorización escrita y la autoridad municipal considera que no se puede regularizar pueden solicitar la intervención de un juez que dictamine la demolición total. Si está recién iniciada se puede pedir la demolición depende de qué tipo sea la construcción
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Leyendo a Renzo, estoy en las mismas, quiero contruir en mi patio( una pieza y baño)… Que debería colocar en esa nota para q mis copropietarios me firmen y no tener problemas en un futuro por haber colocado alguna palabra de más o mal? Uds tendrán una carta modelo? Gracias
Hola Majo no tenemos una carta modelo pero siendo un PH no se puede construir en un patio, por más que sea privativo suyo ya que es un espacio de aire y luz. Esa nota debe redactarla un escribano y tener la firma de todos los vecinos
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas noches! Puedo agrandar mi duplex! Tanto en planta baja como planta alta? Y puedo hacer una terraza en la parte que ampliaría? Muchas Gracias
Hola May, si Ud vive en un PH no puede hacerlo sin el consentimiento de los demás vecinos, y con ese permiso, presentar los planos en la municipalidad
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, tengo un balcon al contrafrente, al que le coloque un cerco de cañas que no supera la medida de la reja del balcon. A su vez tengo apoyado en el balcon un inodoro, un bidet y una escalera. Un vecino tomo foto de mi balcon y luego de eso la administracion modifico el reglamento interno diciendo que no se pueden tener esos items cuando yo pedi autorizacion para poner el cerco de cañas en noviembre y al dia de la fecha fin de marzo, la administracion me dijo que lo iban a evaluar y nunca me dio respuesta positiva o negativa. Esta mal que tenga esas cosas y un cerco de cañas en el balcon? siendo que otros vecinos colocan redes de proteccion para mascotas sin consultarlo con la administracion. gracias
Hola María habría que ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad que es el que vale, no el interno que puede ser modificado sin contar con los requisitos del primero. Por otra parte si tener esos elementos en el balc´+on no producen daño a otros vecinos y no constituyen un peligro para el edificio, deberían permitírselo
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en un edificio ya terminado en el cual en el terreno lindero la misma constructora construyo un nuevo edificio con el que pretende unificar las terrazas y dar acceso a nuestras areas comunes al nuevo edificio (que no suma ningun beneficio a lo que ya tenemos). Queria consultar si esto era posible, ya que nos enteramos por una publicacion en una inmobiliaria y nunca fuimos consultados. Nuestros boletos, planos y renders no contemplaban ese edificio y esa unificacion. ¿se puede unificar arbitrariamente? ¿a que organismo deberiamos recurrir los propietarios?
Muchas gracias,
Hola Cristian habría que hacer un estudio del reglamento de copropiedad, escritura y planos para verificar de qué manera les vendieron las unidades y si la constructora puede hacer que ambos edificios compartan determinadas áreas comunes desde lo arquitectónico y lo legal.
Le solicito complete el siguiente formulario para poder contactarnos a la brevedad con Ud y asesorarlo acerca de los pasos a seguir
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en un departamento en 3er piso, van a construir un edificio de 4 pisos pegado al mìo, y me va a tapar sol y vista, ellos tienen todo en regla, pero quisiera saber si eso se puede evitar. Gracias.
Hola Bettina si la obra está aprobada no hay nada que pueda hacer para evitarlo
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola , buenos días!
Vivo en un consorcio en provincia de bs a. Vivo en el ultimo piso del edificio y nuestro techo es de chapa (no es terraza, solamente techo).
Quisiera saber si es posible / legal agujerear el techo para hacer la descarga del extractor de la cocina. O sea, como no tengo departamento arriba y no es terraza, estoy analizando realizar dicho trabajo. Pero no se si tengo derecho a hacerlo o no, siendo que es en el techo de mi propio departamento.
Aclaro que el trabajo lo haría un profesional en la materia y respetando la misma estética existente del techo y el costo iría por mi cuenta
Saludos
Hola Yamila debería consultar con el administrador del consorcio, aunque siendo su techo no debería tener problema si no es una construcción no aprobada.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas, gracias por Responder!
Mi pregunta apunta a lo legal…. o sea, si me lo pueden negar o no? si tengo derecho o no?
Si solo se trata de lo que me responda la administración, puede que se les antoje decirme que NO y listo.
Por eso estoy tratando de averiguar si hay algo legal que me ampare para poder refutar en caso negativo.
Saludos
Hola Yamila si, se lo pueden negar legalmente ya que aunque el techado de chapas es suyo y tiene todos los derechos sobre él le pueden decir que es una parte común del consorcio, depende de cómo figure en su escritura y el reglamento de copropiedad; le pregunto porqué es de chapas si es el ultimo piso? Debería ser de losa
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola. Vivo en un ph de alto, son 2 propiedades solamente y yo estoy en la de arriba. Tengo un balcón que da a la calle (sobre la vereda, no hay construcción abajo) y en la parte de abajo mí vecino puso sus cámaras y reflectores. Ese espacio es también compartido, a pesar de que debajo está la calle? Debería mí vecino pedirme autorización para agujerear y colocar sus cosas en mí propiedad?
Hola Marta debía pedirle permiso su vecino para hacerlo, porque el balcón forma parte de las comunes de la fachada o frente por más que dé a la calle
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola cómo estás, tengo un dpto en PB con fondo. Y quería poner una «mini casa» (construcción en seco) cómo para armar una oficina. Se puede? Gracias
Hola Mariana, si es un PH no puede hacerlo sin el consentimiento de los demás vecinos y ajuste de planos.
Si se trata de una vivienda unifamiliar puede hacerlo respetando las normativas de su localidad en cuanto a fondo libre y pulmón de manzana
Saludos, Arquitectos de Abogados
hola compre en 2019 un dpto. en CABA y como es segundo piso pregunte si podia poner reja y la constructora me dijo solo red o balconfort q no altera la fachada.
Espere el fin de obra como me dijeron y lo hice, cerre el balcon con balconfort de la baranda hasta el techo, pero no tengo un papel firmado , fue de palabra todo.
Lo hice y hoy un vecino se quejo con el consorcio….q puedo hacer? esta bien lo q hice? o tenia q pedir permiso en la municipalidad? gracias.
Hola Abel, la constructora no podía tomarse esa atribución ya que Ud está modificando la superficie cubierta y tiene que constar en plano final de obra, reglamento de copropiedad y subdivisión. Ahora depende de la autorización del consorcio y la habilitación municipal
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes
Consulto un edificio de 4 pisos que estan construyendo en caba, plano aprobado . Soy propietaria del ultimo piso , hay otro departamento tambien en el mismo piso q tambien es mio.
En el plano de la terraza esta como inaxesible, por lo tanto no se puede utilizar. Cuando me lo vendieron me dieron la posibilidad de tener acceso y utilizar ese lugar. Pregunta antes de fin de obra se puede presentar una exepcion para poder legalizar ese techo para utilizarlo como terraza, ? La arquitecta no quiere presentar nada y propone q una vez terminada la obra y pasada la inspeccion lo solicite por mi cuenta.
Que me aconsejan, quiero poder escriturar legalmente ese espacio. Mucjas hracias
Hola Micaela si la arquitecta no quiere hacerlo es porque no estará permitido, por eso es inaccesible. Una vez presentado el final de obra será más difícil ya que necesitará el aval de los demás propietarios
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Tengo una duda y quisiera saber si me pueden asesorar
En un edificio de 8 pisos, el vecino del ultimo piso tiene un balcon de grandes proporciones que se extiende por todo su piso.
Está haciendo una obra que incluye un techo de madera sobre toda la superficie.
Esta obra necesita la aprobación del consorcio? (debido a la misma se modifica la fachada del edificio ya que antes terminaba en una superficie descubierta y ahora en un techo de madera con parantes)
La aprobación tiene que ser unánime o por mayoría?
Requiere aprobación municipal?
El edificio está en CABA
Hola Silvia esa obra no está permitida; requiere autorización del consorcio y un estudio de sobrepeso. Así lo autorice el consorcio ante Escribano, habría que hacer una nueva subdivisión al cambiar la superficie cubierta de esa unidad
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes quería preguntar dónde denunciar una obra que están haciendo en mí edificio ,dado que están tirando una apared divisoria entre el comedor y el dormitorio de un dto de propiedad horizontal sin consultar con la administración
Hola Stella puede hacer la denuncia en la municipalidad de su localidad o inicicar acciones legales de manera privada haciendo un informe pericial que demuestre los perjuicios actuales o futuros
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenos días, vivo en un edificio en CABA y los vecinos del departamento de planta baja tienen un cerramiento fijo en el patio descubierto hecho en policarbonato con luces, puertas como si fuera un SUM o una extensión del living comedor, además de una parrilla de chapa con rueditas precaria que cuando terminan dejan encendido el carbon hasta que se consume, con el riesgo que lleva de provocar un incendio con el viento o caida de las brasas para el edificio como los edificios del pulmon aledaños. Esta autorizado realizar eso en un patio descubierto ? porque según la administración del consorcio nunca les pidieron autorización para hacerlo ni tampoco esta declarado en el GCBA. Donde se puede denunciar por mail para adjuntar fotos y videos ? Gracias. Saludos
Hola Néstor, no está permitido hacer un cerramiento en un patio aunque sea privativo; ya que debían contar con el permiso de los demás vecinos y hacer nuevos planos para declarar esos metros ganados a una superficie descubierta, suponiendo que los vecinos autorizaban ese cerramiento
Puede hacer la denuncia en la municipalidad pero corren el riesgo de que multen al consorcio por haber permitido una cerramiento ilegal, o iniciar acciones legales de manera privada haciendo primero un informe pericial que demuestre la ilegalidad
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en un edificio en CABA, antigüedad 2 años. El reglamento prohíbe los Cerramientos de balcón. Quieren debatir en asamblea la modificación. Entiendo que hay una ley municipal que los prohíbe. Si no necesita unanimidad y se aprueba en asamblea la modificación, tengo posbilidad de dar vuelta la situación y evitar que se hagan cerramientos. Gracias
Hola Natalia no están permitidos los cerramientos de balcones ya que sirven de ventilación e iluminación; más aún para modificar el reglamento y aprobarlos se necesitan las mayorías que indica el reglamento pero además, y de permitirlos, se deberá hacer una nueva subdivisión de toda la propiedad, nuevos planos y nuevos porcentuales ya que quienes cierren los balcones ganarán metros cubiertos, tendrán que hacer un nuevo avalúo de la propiedad y deberán pagar más impuestos y mas expensas.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Gracias por responderme. La nueva subdivisión sería a cargo del consorcio o de quienes amplien sus unidades?
Hola Natalia, la subdivisión será a cargo de quienes amplíen sus unidades
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, compré un ph para reciclar en estado deplorable. Arme un proyecto con arquitectos y voy a pedir la autorización al gobierno de la ciudad para hacer la obra. Mi vecina de atrás (en total 2 unidades) no quiere firmar. Se puede hacer algo? en el ph no puedo vivir (está inhabitable) y estoy alquilando. Tengo algún recurso? su ph está vacio, lo compró para revenderlo y está abandonado como el mio.
Hola María, si es sólo refacción y no remodelación ni ampliación la vecina no debería oponerse. Trate de mediar presentando el proyecto o consulte en la municipalidad si es necesaria la firma para el trabajo que realizará
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buen día, vivo en la ciudad de La Plata en un ph al fondo. El vecino de adelante coloco una casilla sobre su patio que está casi pegado al frente de mí casa(medianera mediante), la gte que habita esa casilla hace uso del pasillo y sus servicios. El plano dice que es pasillo es de uso común a las dos unidades funcionales, está casilla según entiendo no cuenta como unidad funcional. Está permitido que esta gte que se instaló en el patio del vecino haga uso de dicho espacio? Agradezco su respuesta.
Hola Lorena en un PH no es posible hacer ese tipo de construcciones ni tomar una parte común como el pasillo, para hacerla privada; puede hacer la denuncia en la municipalidad o iniciar acciones legales para que los vecinos vuelvan al estado original el patio
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola buenas tardes! Me pasa lo mismo que a María Lourdes. El vecino no quiere firmar. Pague multa en el gobierno de la ciudad por falta de permiso y aún así me piden la firma de vecinos para sacarlo. Mi vecino aduce que por mi obra sufrió daños en su casa (que es un local a la calle que utiliza como vivienda) hace 5 meses no puedo volver a mi casa, ni a vivir ni mucho menos a terminar lo que falta (colocación de cerámica) que hacer?! Es desesperante mi situación
Hola Mariela le solicito que complete el siguiente formulario de consulta para poder responderle mas personalizadamente
https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Estimados, quería consultarles si es posible que mi vecino tenga de su lado pegado a la medianera una escalera caracol que va a su terraza (que estaría en un segundo piso) desde la cual se puede observar toda mi terraza (que seria un primer piso) sin tener privacidad alguna cuando estoy en la misma, es como tenerlos adentro de mi terraza. De se correcta mi apreciación que no esta permitido me conviene denunciar a la municipalidad o puedo directamente intimarlos yo con CD. gracias!
Hola Julián, el vecino no puede tener vistas directas a su propiedad; cualquiera de las opciones es válida, más efectivo es que Ud reclame por la vía legal demostrando el perjuicio
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Perfecto, muchas gracias, asi lo haré,
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buen día. En el año 1998 compre un Dto PH en prov de Bs As.
Lo compré directo a la dueña original de la propiedad la unidad 2 (ella siguió viviendo en la unidad 1 )y dado que era una unidad pequeña se estableció que construiriamos, cosa que hicimos estando la dueña viva.
Años más tarde la señora falleció y los hijos vendieron la propiedad de lo que nos enteramos tiempo despues.
Mi plano dice que mi terraza es aire y luz puedo tener problemas???
A
Hola María si no está declarada la construcción en planos podrían multarla por eso; la autorización debía ser por escrito para poder declararla en la municipalidad
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, tengo una unidad funcional con metros cubiertos (dpto) y descubiertos (terraza), donde figuran en planos , escritura y reglamento la totalidad de los metros, en ese caso, es necesario pedir la autorizacion del consorcio para techar? reitero, la terraza esta dentro de la unidad funcional y figura en todos los papeles.
Hola Matías, no puede techar la terraza ya que estaría transformando esa superficie descubierta en cubierta y cambiaría todos los porcentuales también del resto de las unidades. Ese espacio descubierto sirve de ventilación e iluminación, no se debe cerrar.
Además aunque sea privativa y figure en reglamento y escrituras no deja de tener muros que son comunes
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola! Excelente nota y muy bien explicada.
En mi edificio más de la mitad de los balcones tienen cerramientos hechos más o menos consensuadamente con el resto de los propietarios.
Sin embargo, nos queda una duda:
El artículo dice: «el hecho de la construcción, en muchos casos, transforma superficie descubierta o semicubierta en cubierta, generando una evidente desigualdad con el resto de los consorcistas, dado de que hecho se ha modificado el porcentual de ocupación, y en consecuencia debería modificarse a los efectos del pago de expensas.». Esto es planteado en un plano hipotético. Puede llevarse al plano legal?
Dado que el consorcio acuerda que no se pretende destruir estas construcciones, pero desalentar futuras, mi pregunta es si es posible modificar el el reglamento de copropiedad para aumentar correspondientemente el metraje cuadrado de las UF que hicieron estos cerramientos en los balcones y de esta manera aumentar sus expensas.
Saludos!!!
Hola Ezequiel, para poder regularizar la superficie de todas las unidades tendrían que presentar ajustes de planos donde se agreguen los cerramientos, hacer una nueva subdivisión, y de ahí surgirán los nuevos porcentuales para cada unidad.
También inscribirlos en las escrituras y reglamento de copropiedad.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
buen dia,
soy copropietario de un PH, un comprador compró una unidad funcional que tiene una construccion clandestina que agrega metros cubiertos a su unidad (una planta construida en su terraza). Puedo exigirle que tome a su cargo la modificación de reglamento de copropiedad para actualizar los metros cubiertos y porcentuales? Gracias!
Hola Sergio lo que debe modificar ante todo el vecino es la subdivisión y presentar los planos; pero el reclamo lo debe hacer el nuevo comprador a quien le vendió por no avisarle que había una clandestinidad a menos que él lo haya conocido antes de la compra.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, tenemos en el edificio una disputa entre propietarios por varios temas referidos a que uno quiere unir mediante una puerta 2 unidades que posee pero que una de ellas es un patio en el pulmon del edificio, tambien por el uso de la sala de tanque y bomba para guardar muebles, que asesoramiento juridico se le puede brindar y cual sería el costo de honorarios por esta mediacion? gracias
Hola Víctor, déjenos su consulta en el siguiente link y nos contactaremos a la brevedad para asesorarlo acerca de los pasos a seguir
https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, qué tal? Quería consultarles si hay algún tipo de cerramiento (tipo mini quincho) que se pueda hacer sin requerir el consentimiento de todos los copropietarios en una terraza en el último piso de uso exclusivo que debajo tiene el departamento del propietario, así que no podría ocasionar molestias a nadie.
Al ser contrafrente tampoco afecta la fachada.
En su momento había escuchado que si se hace de cierta forma y cos materiales no se considera edificación.
Muchas gracias!
Hola Verónica si la terraza es privativa y figura en planos y reglamento como tal no tendría que pedir autorización. Lo ideal sería que no esté totalmente cerrado y sea de materiales livianos para no usar ladrillos o cemento
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas, si hago e mi terraza (casa propia de 1 planta – CABA ) un cuarto con techo y paredes de chapa con estructura metalica sobre la terraza para guardar cosas (CABA) también lo consideran ampliación? al no ser de material debo presentar planos y permiso de obra? gracias
Hola Pablo si es sólo un cuartito pequeño no necesita permiso de obra
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola. Soy propietario de un departamento en un edificio de varios pisos. Colocamos una llave incorrecta en la cerradura de entrada al edificio se arruinó la cerradura. Tuvieron que cambiarla y hacer dos juegos para cada propietario, el consorcio decidio cargarnos el costo total a nosotros de $30.000.- Necesito saber que puedo hacer en este caso. Gracias
Hola Daniela no respondemos este tipo de consultas
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola vivo en ph que cuenta con 4 unidades de las cuales 2 son de mi esposo. La vecina de uno de los ph construyó sin permiso de obra y extendió 9 perfiles del 16 en el pasillo apoyándolos en la medianera vecina.
La otra copropietaria tiene 1 metro y medio tomado por quien a ella le vendió, del pasillo común. Además hizo un estudio de arquitectura más modificaciones en su ph. No quise firmar tales construcciones y tomas y cuando comencé a hacer mínimas refacciones me amenazaron aQUE SI NO FIRMABA QUE APROVABA SUS NEJORAS NO DECLARADAS, me iban a denunciar la «obra». Lo hicieron . El inspector que vino me dijo que no entendía por qué me habían clausurado. Cuestión ahora estoy con mi esposo muy enfermo y con este berenjenal de temas legales y de arquitectura que no comprendo. Pueden asesorarme y tomar el caso. Ya que quiero cerrar este tema. Muchas graciasfabiana
Hola Fabiana, Ud ya nos dejó una consulta privada y le respondimos que podemos asesorarla acerca de los pasos a seguir; puede reenviarla a este link:https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Habría que hacer un relevamiento ocular, lectura de planos para poder redactar el informe pericial que le dará a Ud las herramientas necesarias para iniciar el reclamo
Esperamos su contacto
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen día, consulta, compré un departamento en 2018, la escribanía chequeó como corresponde que el mismo no posea deuda alguna, ahora resulta qye vinobuna intimación de Afip por deyda del consorcio desde el 2009, ya que la administración no hizo los correspondientes pagos, ahora el consorcio quiere entrar en una moratoria y comenzar a pagar, me corresponde a mi pagar? O sólo debo responder a partir de la fecha que compré?
Hola Sergio al adquirir la propiedad compró sin saberlo la deuda; Ud. podría negarse si logra ubicar al propietario o al escribano y reclamar por no haberle avisado de esta deuda; tendrá que acordar con el consorcio en todo caso comenzar a pagar desde que firma la escritura
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola! Mi consulta es la siguiente. Compré un aire acondicionado y me comuniqué con el administrador por el tema de la instalación, ya que mi dpto da a la fachada del edificio, por lo tanto no me queda otra opción que colocarlo allí. El administrador me dijo que no podía colocarlo.. luego me dijo que le mande una propuesta para que no afecte la estética del edificio. Hablé con el instalador y le mandé la propuesta. Me tiró visto y no me volvió a responder. Esto fue en Marzo. En Junio le mandé un mail comentándole que entiendo que estamos en plena pandemia, pero quería resolver el tema. Me respondió su hijo (que no es administrador del edificio) diciéndome que le enviara foto del lugar donde colocaría el aire y que, si ellos me daban autorización, entonces podría colocarlo siempre y cuando previamente firme un papel en el cual yo asumo cualquier problema que pueda causar la colocación del equipo. Inmediatamente mandé todo lo que me pidieron (foto, lugar de colocación, etc.) y nunca más me contestaron. A todo esto, el consorcio como tal aún no se ha constituido ya que el edificio no tiene final de obra, por lo tanto (si bien existe un reglamento interno que data del 2011), no hay reglamento de copropiedad existenta al día de la fecha. ¿Cuál es su opinión respecto a esta situación? Gracias!
Hola Paulina, Ud sí o sí necesita la autorización del consorcio por escrito ante escribano para que sea válido hoy y en el futuro.
Si aún no está constituido el consorcio aunque el reglamento sea viejo, si está vigente cualquier autorización que le de el administrador de palabra no tiene validez porque seguramente esta nombrado por la constructora; por lo que le diría que espere a que se formalice el reglamento y haya consorcio
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas noches. Adquiri una propiedad en Enero. La misma se entra por pasillo independiente al edificio que eleva por el frente. Por este pasillo hay 7 unidades, una la mia. Adquiri la propiedad sabiendo que por escritura tenia 70 metros, pero el propietario anterior construyo un entrepiso interno para dividir la planta en 2. A su vez, transformó el techo en una terraza con un espacio simil quincho. Nunca pidió autorización para nada. Obra realizada hace 8/10 años atras. Yo me mude en Febrero y no hice nada exterior, sino que pinte paredes y no mucho mas. Me llego una initimacion generica a registar las obras no informadas o volverlas a su estado orginal. Reitero, una obra no realizada por mi. Mis dudas son estas: 1) Que grado de responsabilidad tengo si yo no hice nada, solo comprar la unidad tal como estaba, sin realizar obra alguna. 2) La parte interna del entrepiso tiene riesgo de ser observada? 3) Yo compre de buena fe y me entero en medio de la pandemia de esta bomba nuclear.
Ultimo y para que se entienda. Hay un edificio que entra por una numeracion donde hay 28 unidades en 9 pisos. Y hay una puerta lindera con otra numeracion donde entramos 7 propietarios. Mi unidad funcional es la mas cercana a los departamentos contrafrente del edificio. La verdad, que la abgustia es grande porque no se bien que hacer. me encataria regularizar, pero no van a firmar los 28 propietarios del edificio. Y no no hice nada de nada.
Gracias
Hola Javito Ud hereda la responsabilidad por una construcción clandestina a menos que reclame al propietario por venderle una unidad que no estaba en regla, en realidad tenía 90 días pero se podría reclamar a través de un informe pericial
Para una respuesta personalizada puede dejarnos su consulta haciendo clik en el link y le responderemos a la brevedad
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Si me gustariia otro tipo de asesoramiento. Yo quiero regularizar. Es un quincho y un lavadero. en lugares donde no molesta al resto del consorcio con luz, aire, desagues o nada.
Y por otro lado, si retrotaemos la propiedad pasa a valer mucho menos. COmo se hace con eso? Es aberrante
Hola Javito, déjenos su consulta en este link para asesorarlo de manera más personalizada https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola!!!! Los felicito. Muy claras las respuestas.la pregunta es acerca de la colocación de macetas en espacio comunes.paliers, ,terrazas y balcones. El reglamento de copropiedad no lo prohíbe
Quien determina como, donde. El administrador o el consejo de propietarios.
Hola Elena, gracias por su comentario
El consejo de propietarios puede elegir el lugar donde poner las macetas, o decidirlo de acuerdo a una votación con los vecinos siempre y cuando su volumen no afecte la seguridad del edificio
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, quisiera saber como se procede con un vecino que colocó un tanque de agua en el techo del edificio (no permitido ni consultado con la administración), se puede hacer alguna acción para que judicialmente se lo intime a quitarlo?
Muchas Gracias.
Hola Ana Lorena, la administración debe intimar al vecino a retirar el tanque ya que está utilizando una parte común del edificio para ello y está incumpliendo el reglamento de copropiedad
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, vivo en un ph de 8 propiedades y estamos encarando el cambio de cañerias de la cloaca. Ya empezamos a fines de año pasado e hicimos el tramo del fondo. REsulta, que hay 2 propietarios que no estan poniendo plata de las expensas para dicho arreglo y uno de ellos, comenzó a cambiar los caños de su casa con salida al pasillo con la intencion de realizar una salida de cloaca independiente. Soy del dpto 1 y ellos del 3, por lo que tendrían que romper todo el pasillo para llegar a la calle. Es esto viable? Creeria que estoy en derecho de evitar que rompan sin mi consentimiento, pero no tengo muy claro el aspecto legal sobre este tema. ya comenzaron con la obra, se puede hacer algo al respecto? o no pueden realizar dicha modificación en el espacio común sino, que deberían contar con el 100% de aprobación de los vecinos o bien restablecerse a la red principal? gracias!
Hola Leandro tendría que ver qué dice el reglamento de copropiedad que es el conjunto de normativas de convivencia en un consorcio o PH; no pueden hacer ninguna modificación sin el aval de todos los propietarios y menos aún en partes comunes
Para una respuesta más personalizada puede completar el siguiente formulario y le responderemos a la brevedad:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola! Quiero hacer una reforma en mi ph y una de los requisitos es «Reglamento de copropietarios actualizado y su consentimiento, autorizando la obra (en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal y si la obra afecta a partes comunes)». Exite algun ejemplo de la carta que tienen que firmar bajo escribano los vecinos para darme consentimiento? Estan todos de acuerdo en firmarme pero con el escribano no sabemos bien como debe estar formulada la carta. Muchas gracias! Saludos!
Hola Carla, es una autorización del propietario x para que Ud pueda llevar adelante la obra; puede consultar en el Colegio de Escribanos si tienen un formulario
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Pregunta: mis abuelos compraron al dueño de un edificio, 40 m2 en la terraza del edidicio (8 pisos) en el año 54 , pero durante los años se fueron ampliando a 90m2 , luego heredé yo de esta manera. El consorcio quiere que pague la diferencia de expensas (lo cual me parece bien) . Pero quería saber si pueden realizar alguna acción legal para que haga modificaciones a mi vivienda/desalojarme/etc. para acceder a la terraza o terminada una obra ya no hay vuelta atrás? como está construido la única entrada es por la entrada a la terraza es por la puerta, atravezando el living. Vivo con un menor.
Espero su rta
Hola Pablo habría que verificar en primer lugar si tuvo el consentimiento del consorcio por escrito para hacer esa construcción, ya que la terraza es parte común del consorcio.
Esto es fundamental para saber si pueden iniciar alguna acción legal, por lo que le solicito para una respuesta más personalizada completar el siguiente formulario y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
HOLA VIVO EN UN PH EN MORON , HAY SOLO HAY DOS UNIDADES FUNCIONALES. LA DE ADELANTE DE MI VECINO Y LA DE ATRAS LA MIA. MI VECINO DE ADELANTE QUIERE HACER CASA PREMODULADA ( PREMOLDEADA) SOBRE SU TERRAZA , PUEDE HACERLO PORQUE HAY UN PODER RECIPROCO E IRREVOCABLE POR 20 AÑOS QUE NO NECESITAMOS PERMISO DEL OTRO VECINO PARA CONSTRUIR EN EL ESPACIO AEREO DE CADA UNIDAD PROPIA Y ESTA EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD PERO NO VA INSCRIBIR PLANOS MUNICIPALES PORQUE NO QUIERE , OSEA SERA UNA CONSTRUCCION CLANDESTINA, PUEDO YO INTIMARLO DESPUES DE LA OBRA A QUE REGULARICE LA SITUACIÓN INSCRIBIENDO PLANOS? COMO LO HAGO?
Hola Roberto, tendría que fijarse si en el reglamento además de autorizarse este tipo de construcción sin necesidad de autorizarse, hay alguna cláusula que obligue a presentar planos en la municipalidad, ya que de esta manera su vecino estaría ganando metros cualdrados sin declarar, lo cual perjudicaría a su unidad. Puede denunciarlo apenas inicia la obra ya que una vez terminada sólo podrían cobrarle una multa por los metros de más
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola
Estoy interesada en la adquisición de un departamento de un edificio que tiene un patio. Queria hacer una ampliacion con cerramiento en una parte de ese patio. Serian menos de 30m2 en patio de 140 m2. El.patio ha sido sumado a la unidad funcional en el reglamento de copropiedad, o sea, no es espacio comun sino que es parte de la propiedad. Para esto es necesaria la aprobacion de los vecinos
Hola Leila el patio aunque privativo es parte común del consorcio; está para iluminación y ventilación de las demás unidades.
Tendría que ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad, si los vecinos la autorizan debería ser por escrito, y hacerlo según normativas del Código de Edificación de la municipalidad
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Entiendo la parte de que modificar el plano del edificio deba ser aprobado por todos los copropietarios y entiendo tambien que haya una verificacion de cuanta luz y aire quita a toda la propiedad. Por supuesto, tambien es correcto que, al cambiar la sup cubierta, se sume ese porcentual a las expensas. Lo que no entiendo por qué si mi patio es unidad funcional por reglamento es considerado parte comun. Porque si fuera parte comun, las expensas de esa parte del terreno (aunque no sea superficie cubierta) debería ser repartida entre todos los vecinos. No es que es de uso exclusivo, sino que ha sido considerado parte de la unidad funcional.
Muchas gracias por la atencion y la pronta respuesta
Hola Leila, respecto a las expensas las abona Ud porque son continuidad de su unidad, así como el vecino que tiene balcón también paga expensas por esos metros descubiertos. Pero esas superficies están rodeadas de paredes y losas comunes al resto de las unidades, por eso se consideran partes comunes
En todo caso habría que verificar qué dice el plano de subdivisión, el de su unidad y el reglamento de copropiedad para poder responder con más propiedad. Si desea un asesoramiento más personalizado puede dejarnos su consulta en el siguiente link y la contactaremos a la brevedad o puede llamarnos Ud: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola! Quisiera hacerles una consulta:
Tengo un PH que da al frente y es todo un local comercial. Atrás hay 3 unidades más de otros propietarios.
En mi PH tengo un patio interno al que solo tiene acceso, uso y paredes en común con mi propiedad.
Si quisiera techarlo para ganar los metros cuadrados, según la ley, entiendo que debo de modificar el Reglamento de copropiedad a través del voto de las dos terceras partes de los propietarios. Esto es correcto?
Con que gastos debería de correr ademas de la modificación del Reglamento? Habría que hacer modificaciones de planos, etc?
Muchas gracias por su ayuda
Antonella
Hola Antonella en primer lugar debería contar con el consentimiento escrito de los demás copropietarios siempre y cuando el patio no sea de aire y luz; en ese caso no lo puede cerrar totalmente porque impedirá cumplir con la función para la que fue diseñado
Por otra parte, lo que debe hacer si la autorizan y no contradice las normativas, es rehacer los planos agregando la superifie cubierta a su unidad y al plano general, y volver a hacer la subdivisión con un agrimensor para calcular los nuevos porcentuales de cada unidad.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos a través del siguiente formulario y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Muchísimas gracias!!! me orientaron mucho!
Gracias a Ud por contactarnos!!
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola,me mide hace 2 meses a un barrio cerrado,y la vecina de atrás me mandó ya 2 cartas documento porque quiere la suma de 30000 pesos por la mitad del alambre con poste de cemento puso hace 7 años cuando se mudó, me parece desmedido su reclamo ya que son 24 mts,y serían unos 12 o 15 mil pesos,que derecho me asiste y como debería proceder,gracias
Hola Evangelina, debería consultar en la administración del barrio o la municipalidad donde puede hacer la denuncia; O en defensa del consumidor de su localidad
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados.
Estimados,
Estoy en un primer piso a la calle.: Es un edificio de 3 pisos con 3 por piso en la zona de Nuñez. Mi consulta es: quiero instalar rejas por temas de seguridad. Ya hay antecedentes de robo en el edificio en las unidaes del primer piso en años anteriores y quiero dormir en paz. Desde la administracion me lo estan haciendo imposible y no escuchan mis pedidos porque saben que lograr la unanimidad es imposible. 1 vecina es muy compleja y diria q no a todo. Seria la primera en denunciar. Que pasaria si avanzo y me intiman a sacarlo? no deberia pesar más la necesidad de seguridad? Obviamente haria una reja NO cerramiento y algo estético que siga la linea y luego seria mas estetico q todos los 1ros pisos lo hicieran. Podria avanzar o si no tengo el aval del 100]% en asamblea tengo que poner en juego mi seguridad? no existe nada en el codigo civil o la constitucion en donde prime el derecho a la seguridad q modificar la fachada levemente? aunq no les guste es mi derecho.
Hola Catherina, como ya le he comentado, puede hacer las rejas lo más parecidas a lo que existe actualmente y que no altere la fachada; puede ser del tipo de malla de protección; no hay legislación al respecto pero puede hacer una consulta en la comuna o defensoría de su barrio para que llamen a los vecinos a una mediación y acordar una solución haciendo un convenio por escrito para que no tenga problemas en el futuro
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola buenos días. Yo tengo una situación parecida a la de Catherina. Tengo un balcón de primer piso a la calle, y tengo rejas en las aberturas (puertas ventanas) que es lo que me autorizaron a poner. El problema es que igual me han robado varias veces cosas del balcón, incluso estando yo adentro. La administración puede prohibirme realmente colocar REJAS (no cerramiento, rejas) en todo el balcón?
Aclaro que es un edificio bastante nuevo por lo tanto somos todos co-fiduciarios aun, no propietarios
Muchas gracias
Saludos
Hola Santiago si aún no se ha formado el consorcio están a tiempo de agregar al reglamento algunas consideraciones, como por ejemplo el tema de las rejas de seguridad, de qué tipo, materiales etc. para ponerse de acuerdo.
Para un asesoramiento más personalizado puede dejar su consulta en el siguiente link y le responderemos a la brevedad: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Podríamos hacer una visita a su unidad para sentar un precedente acerca de tipo y forma de cerramiento adecuado
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola. Les consulto porque hace un año compre un Ph en Saavedra que tenia techado 10 mts del patio interno sin regularizar en el plano. (quedan 25 mts de patio sin techar) ).ademas le coloque una escalera de hierro en el patio que va hasta el techo que uso de terraza.
Mi consulta es si puedo iniciar los tramites de actualizacion de los planos aunque no tenga consentimiento de los propietarios, para pagar la multa por construccion sin permiso, por si me hacen alguna denuncia. Cabe aclarar que los otros 3 propietarios realizaron ampliaciones sin regularizar en sus propiedades y ademas hacen uso del techo como terraza. Gracias por responder
Hola ,quisiera saber desde que acto se comienzan a abonar las expensas si aun no esta la división del edificio y esta como Fideicomiso? Puede el Fideicomiso facturar las expensas?
Hola Gisela, las expensas comienzan a cobrarse cuando se establezca el consorcio, pero habrá gastos de electricidad, agua, ascensores, etc. mientras tanto que habrá que afrontar. Un monto final dividido por la cantidad de propietarios.
Cuando hagan la subdivisión ahí surgirán los porcentuales que el corresponden a cada uno y se harán los ajustes.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Hola, gracias por la información. Les consulto, tengo un PH en 1er piso con terraza común de uso exclusivo, y una vecina reclama sobre el muro perimetral que la dueña anterior hizo elevar hasta 2mts. Antes era de aprox 1m y separaba de la otra terraza común contigua. Existe alguna reglamentación sobre la altura del muro? Además, la terraza es abierta y accesible por todo el consorcio, al ser exclusiva, la podría cerrar manteniendo un acceso que existe desde adentro de mi dpto? Si no, cual seria la diferencia si en vez de muro son canteros bajos con plantas altas? Gracias por su ayuda.
Hola Lucas la terraza y sus muros son partes comunes del consorcio, por lo que no es posible tomar parte de ella de manera privada, ni cerrarla más allá de lo que el código de edificación de la localidad permiten, en Argentina.
Por lo que para poder responderle más acertadamente necesitaría que complete el siguiente link especificando de qué localidad nos consulta y le responderemos a la brevedad.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
La terraza es abierta y tiene comunicación para acceder por sector común, aunque como es de uso exclusivo la dueña nos dijo que elevó el muro por seguridad para sus hijos. No estaría bloqueando vista ni luz.
Soy de CABA, el PH está en Villa Crespo
Hola Lucas no comprendo su consulta
Le solicito completarla lo más claramente posible en el siguiente link y le responderemos a la brevedad.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola! Adquirí un departamento en planta baja, fondo. Tengo por planos y escritura un patio/parque de 12 metros x 8metros. Exclusivo mio.
Quisiera hacer una especie de quincho o pérgola sobre una de las medianeras laterales. De 3 metros 5. La estructura sería vigas metálicas y el techo de policarbonato.. solo con 1 pared que ya está construida, luego todo abierto sin paredes. La construcción sería en metal, ningun ladrillo. En invierno quizás lo cerraría con esos toldos corredizos transparentes que harían de «paredes». Para hacerlo, debo pedir permiso al consorcio???
Muchísimas gracias!!!
Hola Lucía por más que el patio sea de su uso exclusivo debe pedir permiso al consorcio por compartir paredes comunes, y antes que nada ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad.
Tenga en cuenta que de hacerlo podría cerrar sólo 1/3 de la superficie libre siguiendo las normativas de la localidad donde vive respetando el pulmón de manzana
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buen dia, quiero hacer una consulta sobre los porecentajes de expensas que le corresponden a cada unidad en un edificio. Este es un edificio interno, de tres pisos, los dos departamentos de abajo cuentan con un pequeño patio separado con una reja y llave para ingresar al departamento, uso exclusivo de esos departamentos, y los dos pisos de arriba, piso 3, tienen do balcones/terrazas muy amplias de 10mts aprox, de uso exclusivo, el tema es que los patios y las terrazas estan incluidas como espacios comunes, lo cual me parece una barbaridad y algo que perjudiaca al resto. Yo soy propietario de un 3 piso, la administradora me dice que esto es lo que midio el agrimensor, la pregunta es, hay que hacerlo asi si o si? no se puede cambiar? no puede cada uno pagar por el espacio que dispone? terrazas de uso exclusivo enormes que entran como uso comun? es cierto eso?
gracias
Hola Edison, si los espacios descubiertos son comunes entonces tendrían que estar aclarados en las respectivas escrituras y el reglamento de copropiedad.
Lo que son comunes son los pisos, paredes que los rodean por ser parte de la estructura del edificio.
Todo depende de la mensura y subdivisión que se hayan realizado en el momento de la construcción
Si el reglamento y la escritura dicen que los metros descubiertos, patios y terrazas son de uso exclusivo de esos departamentos, deben pagar por esos metros descubiertos como propios.
Debería consultar con un especialista en el tema para poder tener un escrito que lo avale, un abogado o escribano o un perito y en todo caso hacer cumplir el reglamento o hacer una nueva mensura y subdivisión y por consiguiente recalcular el porcentaje de las expensas.
Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes, gracias por responder… te comento, aparentemente la mensura esta realizada sin las terrazas ni los patios, por eso es que la administracion cobra el porcentaje sobre la mensura que le enviaron. Ahora puede ser que este mal hecha la mensura? hay que llamar a hacerla nuevamente? como se procede?, la administracion y/o consorcio no puede decidir como se cobran las expensas utilizando los porcentajes reales? Esta mensura afectara en los futuros impuestos y servicios como agua, Impuesto municipal y provincial? saludos y muchas gracias
Hola Edison, es imposible realizar una mensura de esas características y que sean tomadas como válidas por la municipalidad o por un escribano inclusive
Deberían hacerla nuevamente a cargo de la constructora, quien es la responsable de los planos y la subdivisión en las distintas unidades.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenos días, quisiera saber. Yo compre en un ph al frente planta alta. La dueña de planta baja es dueña también de la cochera. La misma hizo cercarla Con rejas prohibiendo su acceso. Esto me perjudica dado que mi frente en planta alta sólo podría acceder por allí. Además hay canilla de agua en esa cochera. Este proceder de la vecina es legal? Por ser propietario de la cochera puede cercarla? Ya que si próximo objetivo es techarla con policarbonato. Y ahí si no accedo más a mi frente.
Muchas gracias
Hola Carlos, tratándose e de un PH un vecino no puede actuar unilateralmente impidiendo el mismo derecho a los demás.
Su vecina no puede cerrar una cochera que da acceso a otra unidad ni hacer reformas, o alterar la fachada sin permiso de los demás. Además en los planos debe figurar que esa es su única entrada, entonces no puede modificarla.
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes,
Quisiera preguntarles al respeto de un tema que tengo con el edificio:
a) Instale una barrera de vidrio contra la caida (50 cm, transparente) sobre el borde mi terraza, ya que el riel de proteccion era muy bajo (estoy al piso 15). Esta barrera se encuentra al dentro del riel y es poco visible desde la calle
b) El unico parafo del reglamento de copropriedad acerca de ese tipo de asunto estipula que no se puede «colocar lonas, toldos, vidrieras, persianas o cualquier otro elemento de sombra, aireacion, calefaccion que alteren la fachada y que no esten consultada en los planos oficiales del edificio sin previo acuerdo de los coproprietarios»
c) Dado que no menciona nada al respeto de mallas o barreras de proteccion, y que esa proteccion no impide aireacion, no modifica la sombra o calefaccion, supuse que no era necesario pedir el acuerdo de los coproprietarios para colocarla
Sin embargo la administracion me contacto para avisarme que tenia que sacar esa proteccion, basado en el parafo mencionado en b)
Sera incorrecta la interpretacion que hice del reglamento (punto c) ? Si este punto es efectivamente argumentable, cuales son mis recursos legal ?
Gracias
Hola Adrián, habría que verlo en el lugar para responderle si constituye una falta al reglamento de copropiedad o puede considerarse como una medida de seguridad
Por lo que le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Consulta relacionada a este tema: qué hay con respecto a cambiar ventanas que dan a balcón por puertas-ventanas (caso típico de ventana de cocina)? Ya que no se toca la baranda del balcón y no se alteraría la línea exterior del edificio, se contemplaría el caso como si fuera el del aparato de aire acondicionado, que se suele permitir? Gracias
Hola Christian, no se puede hacer porque cambiaría algo que ya está aprobado en los planos de obra y final de obra.
Tendría que leer el reglamento de copropiedad acerca de porcentajes de firmas para realizar reformas y ver si logra la aprobación de los vecinos
Saludos, Team de Arquitectos de Abogados
Buenas tardes. Quisiera consultarles acerca de un tema que estoy teniendo en el edificio donde recientemente me mude.
Puse una malla en mi patio en la reja que da hacia la calle, pero me dice la administracion que no puedo modificar la estructura y que no puedo alterar la estetica del edificio, esto es así?
En realidad, como le comente a ellos, la malla es algo puesto de forma temporal ya que quisiera poner algo mejor pero por miedo a que me lo hagan sacar no he hecho el gasto.
Sería solamente poner algo que cubra la vision directa a los ventanales de mi apartamento y mis vecinos estan en la misma situacion.
Hola Joaquín, debería consultar qué dice al respecto el reglamento de copropiedad y en todo caso presentar una propuesta y someterla a decisión del consorcio; más aún si son varios los propietarios que están frente al mismo problema.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos
Saludos,Team de Arquitectura legal
Ante todo muchísimas gracias por tener éste espacio de consulta.
Resulta que vivo en un edificio que tiene 40 años de antiguedad, y que el primer propietario construyo un cerramiento en el balcon, esa construccion esta desde hace 40 años y yo lo compre hace 10 el departamento. La cuestion es que la municipalidad hizo una inspeccion y vio que el reboque del cerramiento no autorizado por el consorcio ni tampoco denunciado o iniciado accion legal para sacarlo, me dice que como es una construccion sin autorizacion del consorcio, me pertenece a mi afrontar los gastos de la intimiacion de la municipalidad.
Ello corresponde asi?, ase 40 años que esta ese cerramiento, y yo compre el departamento hace 10, y nunca nadie del consorcio intimo o hizo algo, es decir que podrian haber consentido en silencio la misma, la cuestion es que entiendo en un pprincipo que los muros y el reboque del edificio pertenecen al consorcio, o si fue una construcion del anterior propietario me pertenecen a mi, lo digo para saber si tengo que hacer frente yo a ese gasto o si es un gasto comun
Gracias por su generosidad
Hola Susana debería hablarlo con el resto de los copropietarios ya que si no tuvo autorización del consorcio, es clandestino y la municipalidad tiene derecho a multarla por no declarar los metros cubiertos que tiene. También debería averiguar si el propietario anterior presentó algún trámite en la municipalidad solicitando los planos de su unidad.
Por otra parte los muros del balcón son partes comunes por lo que todo el consorcio debería afrontar ese costo, a menos que el deterioro sea consecuencia del cerramiento.
Al tratarse de un tema con tantas connotaciones, lo ideal sería poder verlo.
Para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes, yo vivo en el 6to piso de un edificio de 8 pisos, el piso de arriba es decir el 7mo le hizo un cerramiento a su balcón y el 8vo por ser el ultimo piso tiene un balcon terraza mas grande. Queria saber si teniendo autorización de los dos pisos superiores puedo poner una parrilla a gas con tapa.
Hola Matías, depende de qué establezca el reglamento de copropiedad. En todo caso consulte a la administración, creo que necesitará la autorización en una asamblea.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes, quería consultar por una terraza de uso común para colgar la ropa. queda en el ultimo piso en donde tambien esta la vivienda de la encargada. el problema es que la entrada al pasilo de ese ultimo piso, esta cerrado con reja que solo la encargada tiene llave, hacia la derecha a unos metros se accede a la terraza. (mientras que se accede se ve una pileta instalada de lavadero – como en cualquier otro piso- pero al lado el lavarrarropas de esta señora. y para la izquierda, hay otra reja tijera que pusieron para separar ese pasillo o palier…. a pesar de que el ingreso de la vivienda hay otros metros mas. conclusión, el reglamento de copropiedad dice que en ese ultimo piso, es espacio común, que lo que esta destinado a la portería es solo la vivienda. no obstante el administrador dice que no debo hablar con el ni con la encargada… sino con el marido, lo cual me parece fuera de lugar. o quizas hasta deba hablar con su perro de raza grande, que lo tienen en esa terraza en donde hace sus necesidades.
Hola Natalia, la terraza es un espacio común a todos los copropietarios. Que la vivienda del encargado esté allí no significa que ningún propietario pueda utilizarla. Si el reglamento de copropiedad dice que es un espacio común, entonces debe ser utilizado como tal. Lo que habría que ver es si la vivienda de la encargada fue construida como tal y al mismo tiempo que el edificio o si se realizó alguna ampliación con posterioridad y es clandestina y por eso sólo la encargada tiene la llave para acceder a ella.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buen dia.
Soy propietaria de un depto en el 8vo piso, al cual le coloque en el balcon un cerramiento de vidrio, con dos ventanas lo hice por una cuestion de seguridad. (la terraza del edificio contiguo daba con mi balcon). Tengo la aprobacion de palabra del consorcio. Para que el departamento sea apto credito (es decir que el plano represente la realidad) deberia solicitar hacer un cambio en el mismo? necesito que la asamblea me de el Ok por escrito? En el edificio hay varios departamentos (del 8vo para arriba) que tienen este tipo de cerramientos.
Hola Carla, para ser apto crédito tiene que tener los planos aprobados por la municipalidad, sino no se lo toman. Tendría que tener la autorización por escrito del 100 % del consorcio y el ajuste de los planos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados, a mediados de 2017 el administrador consorcio al cual pertenezco denunció las construcciones antirreglamentarias del edificio, éstas ya cuentan con cierta antigüedad; se efectuaron dos inspecciones, en la primera tomaron fotografías, en la segunda solo dejaron notificación. Las construcciones siguen en su lugar, no pasó absolutamente nada y, ante la consulta al CGP de la zona, nos enteramos que los expedientes figuran como cerrados. A qué puede deberse esto? Habría que reiterar las denuncias?
Hola Beatriz, en la municipalidad es donde deberían consultar acerca de las denuncias, si es que hay un expediente abierto por su número y seguramente allí tendrán que presentar la correspondiente documentación para regularizar las construcciones clandestinas o solicitar su demolición.
Para un asesoramiento más personalizado puede completar el siguiente link y y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas Tardes, tengo 2 terrazas que continuas a mi departamento que no tienen salida tradicional (salgo una por la venta y otra salto la pared) y que tampoco figuran en la escritura del depto, el tema es que yo las limpio ya que soy el unico que tienen acceso , para poder hacer uso de ellas a quien se lo tengo que pedir? propietarios y municipalidad? tengo que hacer escritura nueva ? No puedo usarlas pero tengo la obligación de limpiarlas, la terrazas no tienen pared alta un peligro cada vez que salgo a limpiar.
Saludos
Hola Javier, es un techado no una terraza porque como Ud dice, no tiene muros. La obligación de mantenerlas limpias es de todos los copropietarios. Ud no puede hacer uso de ellas por ser no transitables y de propiedad común; no las puede comprar ni adosarlas a su unidad
Verifique lo que dice el reglamento de copropiedad con sus vecinos para que se hagan cargo de su mantenimiento y conservación; quizás hay otro acceso o Ud les está prestando servidumbre para pasar.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, soy vecino de Villa Crespo, Gurruchaga al 600. Frente a nuestro PH construyeron una mole de no sé cuantos pisos en 2 terrenos colindantes. Mi propiedad da a la calle. Ya no tenemos luz diurna en ningun momneto del día y tampoco circulación de aire. Se puede realizar un reclamo judicial por daños y perjuicios? o no sé cuál sería la figura.
Desde ya muchas gracias
Hola Julio, una vez habilitada la obra es difícil hacer algún reclamo. No hay una figura que abarque este tipo de reclamos, podría intentarlo en la municipalidad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola compré un pH no hay consorcio y quiero poner una pérgola y un deck en la terraza no afectaría la pared de nadie ya que estaría colocadas sobre mi pared y del otro lado no hay nada además está a contrafrente que debería hacer?
Hola Mariana que no haya consorcio no significa que no haya un reglamento; ud no puede utilizar ese espacio como propio a menos que lo diga la escritura y / o el reglamento y lo autoricen los vecinos
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, la terraza pertenece a mi propiedad , no es de uso comun .
Mariana, aunque sea de su propiedad debe pedir autorización al resto de los vecinos ya que comparte sectores comunes con ellos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos dias
Tenemos en el edificio una construccion realizada por la porteria sin ninguna autorizacion del consorcio y en forma precaria ,que por supuesto no esta habilitada y ocupando partes comunes de la terraza
Siendo la porteria que deberiamos hacer para que se saque ya que el riesgo que trae la misma recae sobre todo el consorcio ¡¡¡ y por otro lado queremos evitar consecuencias legales frente a posibles conflicto con la porteria ‘
desde ya gracias
Hola Eduardo tal como Ud dice podría traerle inconvenientes al consorcio no actuar para hacer retirar esa construcción; por lo que para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente linK y y le responderemos a la brevedad: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes,
Vivo en un duplex y me gustaría hacer dos modificaciones.
Por un lado, quisiera poner un techo para mi auto (de hierro o similar, construcción no húmeda) algo prolijo y que siga la estética del edificio y por otro, dividir el terreno de entrada del de mi vecino con un alambrado. ¿Qué posibilidades hay de hacer ello?, teniendo en cuenta que el reglamento de co-propiedad no establece ninguna prohibición al respecto.
Desde ya muchas gracias
Hola Rocío, deberá consensuarlo con su vecino, aunque el reglamento no lo prohiba se trata de partes comunes y están afectados a la ley 13.512 y las modificaciones del nuevo codigo. Habría que estudiarlo en el lugar.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola vivo en un tercer y último piso, tengo dos balcones separados por un hueco de 2 m de largo x 1,3 de ancho, ambos balcones están unidos por dos vigas de cemento, q no se xq razón no unieron los dos balcones. Abajo hay un balcón de un propietario que está de acuerdo en yo cierre ya que le favorece para que no le de humedad cuando llueve y lo protege del sol y del agua. Que consecuencias hay si los uno a ambos con el concentimiento del propietario de abajo y sin consultar al resto de los propietarios.
Otra consulta puede un inquilino ser presidente o miembro del concejo de propietarios ,si el reglamento de copropiedad sólo habla de propietarios. Y de estar asi conformado por inquilinos no propietarios es ilegal ese concejo de propietarios?
Hola Gustavo, no puede hacer la unión de los balcones por cuestiones estructurales, y además de poder hacerlo deberá tener el consentimiento del 100 % de los demás copropietarios
Respecto al tema del concejo de propietarios, si el propietario de la unidad a la cual pertenece el inquilino le da un poder por escribano, podría ser nombrado presidente, si no hay oposición, pero tendrá que consultar el reglamento de copropiedad para ver qué dice al respecto.
Saludos, Team de Arquitectura legal
GRAVÍSIMOS ERRORES, EL PRIMERO, NO EXISTE LA FIGURA DE «PRESIDENTE» DENTRO DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS, TODOS SUS INTEGRANTES TIENEN EL MISMO STATUS, EL SEGUNDO, COMO VERSA EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ES «CONSEJO DE PROPIETARIOS», ES DECIR QUE EXCLUYE A QUIEN NO LO ES, DE NUEVO CONSEJO DE PRO-PIE-TA-RIOS, ENTONCES QUIENES LO INTEGRAN? UNICAMENTE LOS PRO-PIE-TA-RIOS, NO CONFUNDIR LA REPRESENTATIVIDAD ORORGDA POR UN PROPIETARIO A UN TERCERO PARA QUE LO REPRESENTE EN ASAMBLEA QUE ES VÁLIDO CON SER PARTE INTEGRANTE DE UN ÓRGANO DE LA PERSONA JURÍDICA CONSORCIO SOLO RESERVADA A UN PROPIETARIO.
Hola Maricarmen, gracias por su comentarios. En todo caso no se trata de «gravísimos errores», fíjese que la nota es del año 2010 y no ha sido actualizada con el nuevo Código, ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. que habla de h) el consorcio de propiedad horizontal;. Pero la esencia de la nota son las construcciones clandestinas, no si el consejo es de propietarios o no.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, Excelente pagina e información.
Mi situación es que me mude a un edificio a estrenar adquiriendo departamento y cochera. El boleto de compra venta se hizo por tales y adjuntando un plano maestro y distribución de espacios comunes y propios. Al momento de la celebración del boleto y acta de posesión no existía reglamento de copropiedad. Luego, el reglamento de copropiedad surge, unilateralmente generado y articulado por la constructora. El Plano maestro del boleto de compra-venta, y mismo la descripción y superficies de espacios comunes y propios en el reglamento de copropiedad coincide. Sin embargo, luego en el reglamento de copropiedad y en forma Adhoc, mencionando plano anexo no instrumentado y en la parte de repartición de gastos y expensas se asignan espacios comunes a uso exclusivo de ciertos departamentos, no solo en una sección erronea, sino tambien sin respectiva distribución de porcentajes. Los espacios comunes asignados son claramente definidos y denominados «Zona Compactadora (Espacio Común)» en el subsuelo y accesible por cualquier persona y no delimitado por propiedad de alguna unidad funcional definida, y «deposito de limpieza (Espacio Común)» en los pisos 2 al 6 dentro de los pasillos de transito comun entre los departamentos de esos pisos.
Todos los espacios son utilizados como baulera de uso exclusivo y en claro beneficio de los asignados y en claro perjuicio del resto de los condominos. En el caso de las bauleras del subsuelo, la constructora cobro por ellas y las construyo ex post de la celebración de boleto y acta de posesión, y ex post incluso a la escritura de algunos departamentos. Asi mismo, por el cambio de destino de uso de esos espacios, hoy los tachos de basura se encuentran en la escalera y rebalsan a horas de la tarde ya que se perdieron los lugares destinados para el alojamiento diario y recolección parcial originalmente destinado para ello y por otro lado no menor, se encuentran obstaculizando la normal evacuación del edificio en caso de incendio.
Finalmente, no se si por la cuestión anterior u otra el proceso de escritura se vio y continua obstaculizado por ciertas imperfecciones en su formulación e instrumentación, y que año y medio despues aun no sabemos realmente su origen, su responsabilidad y el grado de cambios que vendrán en la nueva versión del reglamento. Por favor quisiera me respondan sobre la validez/legalidad de los cambios en la asignación de los espacios comunes, como saber que fue aprobado e instrumentado como plano, como ejercer derechos y por ultimo quien sería responsable por los errores en la formulación e instrumentación del reglamento de copropiedad, o la no validez de los articulos anteriores, y si esos costos, ya sea la variación tipo de cambio ars-usd, y variación de valor de mercado de propiedad resultantes de esta «modificación» u otra «corrección» necesaria por invalidez de lo que figura en reglamento pueden ser trasladados por los escribanos, por la demora y a traves de honorarios de escrituración a los que faltan escriturar, siendo que estos ultimos que no son responsables ni ocasionantes de la demora, ni sus causas y es mas se han visto perjudicados por la demora y como ejercer derechos sobre ellos.
Muchisimas gracias! Si quieren los contacto, Me avisan.
Hola Diego, debido a la complejidad de su consulta le solicito nos contacte directamente o complete el siguiente linK y y le responderemos a la brevedad : http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, vivo en un edificio de 3 pisos. El dueño de PB construyo en su jardin una pileta. Apenas comenzo la obra y al darme cuenta que podria ser una construccion ilegal di aviso telefonicamente y por mail al administrador.
No hizo nada en el momento y la pileta se finalizo.
Lei en el foro que el consorcio es responsable por la clandestinidad pero mas aun queria saber que responsabilidad le cabe al administrador que no hizo nada pese a que fue advertido. Dicha pileta usa el agua comun del edificio y las bombas que alimentan el tanque del mismo, ademas de desagues que no estan preparados ya que es un edificio muy antiguo.
Que pasos deberiamos seguir el resto de los propietarios (algunos como dan al frente ni saben realmente de la exisatencia de la pileta) para estar cubiertos por cualquier multa o accion que pueda ejercer la municipalidad o Aysa?. Es Capital Federal.
Muchas gracias
Hola Marcelo, la construcción es clandestina y tal como Ud dice el consorcio es co-responsable por esta infracción, ya que el propietario que la hizo debía pedir autorización a los demás vecinos y presentar los planos ante la municipalidad y AYSA para su habilitación.
Por lo que Uds pueden, a través de un informe pericial demostrar la ilegalidad y accionar contra el vecino para que regularice o quite la pileta.
En cuanto al administrador, él debía arbitrar los medios para evitar la construcción ya que es el representante legal del consorcio y debía conocer tanto el reglamento de copropiedad como las normativas.
Nuestra sugerencia es que primero resuelvan el problema de la construcción y luego la responsabilidad del administrador.
Puede completar la consulta del siguiente linK y y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir : http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes, compré un departamento con balcón terraza y quiero construir un cerramiento de aluminio parcial (que no abarque el total del balcon sino 1/3). Desde la administración quedaron en confirmarme ya que tienen que consultar con el gestor si hay que modificar los planos del edificio. Quisiera saber si en caso de que el cerramiento tenga un techo de poliacrílico corredizo es necesaria la modificación de planos o con la conformidad de los copropietarios alcanza. Muchas gracias.
Hola Margarita, no están permitidas las construcciones / cerramientos en balcones; así tenga la conformidad escrita ante escribano del consorcio la municipalidad no lo aprobará. Y si lo hace deberá hacerse cargo de la modificación de planos, porcentuales de subdiuvisión, escrituras, etc. Sí puede hacer un toldo, un techado removible sin ningún trámite adicional.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días,
Les consulto nuevamente, en caso de colocar una pégola y toldo para su cobertura tanto de techo como de costado se necesita la autorización del consorcio y el cambio de planos por ser superficie semicubierta o no hace falta?
Muchas gracias
Hola Margaryta, si coloca un toldo no tiene que hacer planos, la pérgola debe ser liviana por tratarse de un balcón, y si, sería mejor obtener la autorización del consorcio además ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias
Hola, mi pregunta es la siuiente:
Vivo en un segundo piso y el vecino del primero hizo una ampliacion hacia el fondo del terreno la cual elevo hasta la mitad de mi pared donde empieza la ventana de un dormitorio.
Esta permitido? Seria invasion de mi espacio aereo?
Muchas gracias.
Hola Nora, su vecino no puede construir en un espacio común sin la autorización de los demás propietarios y menos aún tomar lo que sería el pulmón de manzana.
Puede reclamarle a través de un informe pericial para que vuelva la construcción a su estado original y no invada sus vistas y su espacio aéreo.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos a través del siguiente linK:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, mi consulta es la siguiente, me estoy mudando a una casa, que linda en L con otra de la calle que esta en la esquina. TENGO MUROS DIVISORIOS DE TRES METROS. sobre uno de ellos estoy haciendo una parrilla con un titante de 3 metro que tiene salida a los 4 vientos. a mi vecino le molesta porque tiene una venta alli, entonces lo que hizo es levantar sobre su medianera dos metros mas de pared. ahora me manda carta docuemnto reclamando la mitad de la medianera que el levanto sobre sus 15 cm porque quiso. Nisiquiera esta termina la parrilla!. bedo pagarle algo. hicimos algo mal?
Hola Marula, técnicamente Ud hizo lo correcto, si el conducto de la parrilla sobrepasa la construcción más alta a los 4 vientos.
Si su vecino decidió levantar aún más la pared, lo tendría que hacer sobre sus 15 cm y no reclamarle nada a Ud.
Ante cualquier otra consulta Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos a través del siguiente linK:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, una consulta se puede usar media sombra para colocar entre las rejas de un balcón que esta ubicado en el 1 piso ya que por razones de seguridad preciso que se vea menos desde la calle. y si tuviera que cambiarlo yo le pondría una lona. No lo quiero cerrar totalmente solo evitar que se vea desde la calle ya que la zona es insegura. Preciso autorización????
Hola Patricia, no debería tener inconvenientes con la media sombra, pero por seguridad consulte con el administrador.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes! Vivo en un departamento segundo piso donde me da la terraza coloque una reja debido a q se subían a la terraza a drogarse, pintaban, rompieron teja dónde se me filtra el agua, tiraban botellas hacían fuego, es un espacio compartido pero yo salía a sacar a los malvivientes el resto no hacía nada encima me insultaba y amenazas. Vivo sola con 4 hijos. Quiero q me den un permiso para q no me saquen la reja. La vecina de enfrente es quien me saco puerta ventanas cerámicos y quiere q libere el espacio para seguir haciendo daño.
Hola Adriana si Ud colocó una reja por seguridad no deberían solicitarle que la saque si está dentro de los límites de su propiedad; debería hacer la denuncia en la fiscalía
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola, soy propietario de una casa en un pequeño barrio afectado al regimen de ph con reglamento inscripto. Mi duda es respecto de el caso del propietario de un lote aun no edificado que quiere antes de construir su vivienda, comenzar con una pileta y quincho. En el reglamento está claro que para llevar a cabo dichas obras se tiene que tener el 80% de la construcción de la vivienda lista. En asamblea, el propietario planteó la posibilidad de que se haga una «excepción» al reglamento para permitirle hacer la obra que quiere. La duda que surgió entre todos es: existe la figura de «excepción» o «permiso» en este caso? Qué mayoría tiene que reunir en caso de existir? Si no existiere, habría que hacer una modificación al reglamento con 2/3 de votos afirmativos, no?
El problema es con las mayorias, hay quienes dicen que es una expecion y basta con mayoria simple y otros dicen que implica modificacion y por ende 2/3.
Muchas gracias por su ayuda!
Hola Julieta, el reglamento de copropiedad es el que ordena los porcentajes, autorizaciones, y la manera de conducirse en un consorcio. Por lo que deberán atenerse a sus condiciones o al porcentaje que ordena necesario para modificarlo. No hay excepciones, a menos que lo diga expresamente el reglamento, o que el vecino obtenga la autorización del porcentaje estipulado como mayoría.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Compre un departamento en Belgrano en un 4to piso. Hay construcciones en los linderos que son mas bajos. Es decir, por esas aberturas solo se ven los techos de los vecinos. En un pasillo de la unidad (y sobre la pared medianera del edificio ) existen dos ventanas de 30 cm por 50 de alto que dan aire y luz. Una vecina lindera se queja diciendo que esas aberturas estan prohibidas pero el consorcio nunca lo prohibió y esa pared esta por encima de otras construcciones. Puede denunciar y pedir el cierre?
Hola Valeria, las aberturas en medianeras no están permitidas por Código Civil. Si bien Ud lo compró así, sería bueno saber si tuvo alguna autorización del consorcio o si esta vecina ya presentó alguna queja con anterioridad; ya que si ella se siente perjudicada tiene derecho a solicitar su cierre o hacer una denuncia que involucraría a todo el consorcio.
Podría solicitar una consulta en nuestro Estudio para evaluar la posibilidad de conservar las aberturas si se encuentran dentro del marco legal a través del siguiente link y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches.
Vivo en un edificio que consta de un primer piso de mi propiedad, y un local debajo mío. Mi puerta de entrada es un pedacito de la planta baja, y el resto del frente corresponde al local. Cuento con un balcón que ocupa solamente la mitad del frente a lo ancho, con lo cual tengo vista hacia el costado también. Pero en el local de planta baja están por colocar una marquesina, lo cual me taparía parte de la vista hacia el costado. La pregunta es: ¿puedo evitar que tapen la vista desde el balcón y limitar a la marquesina a existir sólo debajo del mismo?
Gracias.
Hola Pato, dependiendo de su lugar de residencia será la autorización o no para este tipo de marquesinas. Además depende también del reglamento de copropiedad, si tiene alguna referencia al respecto ya que se estaría alterando la fachada de la propiedad.
Para una consulta más personalizada ya que necesitaríamos algunas referencias más, no dude en contactarnos a través del siguiente link y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas , soy propietaria de una casa tipo duplex en el barrio de Villa pueyrredon , quiero hacer un Cerramiento de 15 mts cuadrados en mi terraza , que linda con la del vecino con construcción en seco , la construcción sería dentro de la propiedad sin tocar medianera . Lo que sí haría es levantar más la altura de la pared pero con una construcción de aluminio por dentro de mi propiedad . Quería saber si esto es viable, si el vecino estaría en posición de denunciarme si le llegara a molestar y además si por una construcción en seco habría que pedir permiso a la municipalidad , muchas gracias
Hola Marcila, tendría que averiguar en la municipalidad respecto a los planos, ya que es una construcción fija, un cerramiento que agrega metros cuadrados y cubiertos a su propiedad. En cuanto al vecino, si, podría oponerse o denunciarla si la construcción resulta ser clandestina.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hey , fantastico reportaje , me ha gustado bastante ,le voy a echar un vistazo a ver si encuentro otros con esta calidad , es lo que andaba buscando. Esta expresado muy bien,creo que habeis dado en el clavo. Gracias por la informacion Un saludo.
Hola Leopoldo, gracias por sus comentarios. Ante cualquier consulta no dude en contactarnos, siempre y cuando su consulta sea de Argentina.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola qué tal ? Quisiera saber si puedo reemplazar la ventana que tiene el balcón actual ya que está muy deteriorada por una de aluminio doble vidriado del mismo color. Estoy en un séptimo piso y da a una avenida muy ruidosa por lo cual para evitar esas filtraciones quisiéramos sacar también la persiana.muchas gracias !
Hola María, no es posible hacerlo sin la conformidad del consorcio ya que tanto el ventanal como la persiana forman parte de la fachada del edificio.
Consulte con la administración al respecto o con el consejo de administración o de copropietarios.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, mi consulta se debe a que no me conforma la explicación del administrador. El caso es que un propietario unificó sus dos dptos del 4° piso y agregó parte del pasillo que tenían en común a su propiedad. Según el reglamento desde el primer piso al cuarto los pasillos son de 28m2, pero ahora el pasillo en cuestión se ha reducido a 23m2. Esto es a parte de que comenzamos a consumir más luz según las expensas. Me hace sospechar que también se utiliza la corriente de ese antiguo espacio común. Lo cierto es que el administrador me aclaró que esto no influye en nada para tener que cambiar porcentuales. ¿Esto es así, o debería cambiarse los porcentuales para los cobro de expensas? ¿Que debería hacer yo, para cambiar esto, si es que estoy en lo cierto?
Gracias por este espacio.
Hola Roberto, un copropietario no puede bajo ningún concepto tomar partes comunes del edificio y tomarlas como propias.
Lo que el administrador le responde es errado, las partes comunes deben respetarse porque además están decalaradas en cada escritura y en el reglamento de copropiedad y él como representante legal y más que nadie, debe saberlo. Tampóco deben hacerse cargo de la luz extra que viene en las facturas. Y sí, se debería hacer una nueva mensura total del edificio ya que este vecino ha cambiado los metros cubiertos de su unidad y ha perjudicado al resto de los copropietarios no sólo por el pago de expensas sino también por la valuación fiscal.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias, por responder. No se como encarar esto, pero se que no estoy cometiendo una injusticia ante mi reclamo.
Saludos
Hola Roberto, está en todo su derecho de reclamar. En primer lugar debería hablar con otros copropietarios y obligar al administrador a regularizar esta situación que él permitió por acción u omisión; sino consulte con la web del GCBA que tiene un sitio para asesorarse o denunciar. Como acción efectiva, a fin de iniciar el reclamo deberían hacer un informe pericial que demuestre la clandestiniadd de la construcción para que un abogado inicie las acciones que correspondan.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches. Hace un tiempo realicé una reforma en el baño de mi depto. (ubicado en caba) lo que hice fue ampliar el baño utilizando para ello el espacio que ocupaba un placard empotrado en el cuarto contiguo. Ahora quiero vender el depto. y la persona interesada lo va a comprar mediante crédito bancario, por lo cual le piden presentar (entre otras cosas) los planos del depto. Puedo tener algún inconveniente por haber modificado el baño? los metros cuadrados del depto. siguen siendo los mismos. Sólo que ahora el baño es más grande que antes. Espero su pronta respuesta!
Hola Katia en teorá no debería tener ningún inconveniente, pero de ser necesario para su tranquilidad podría dejar asentado en un certificado firmado por un perito legista que, de acuerdo a los planos originales la superficie no se ha modificado para adosar a los planos originales y documentación que presentará el futuro comprador.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quería saber si para vender o contruir otra una casa que está en pH con otra, debo pedir autorización a mi vecino, no tengo el final de obra hecho y el reglamento de pH dice que cada unidad es de exclusivo propiedad de cada uno y si bien no tengo el plano de lo que podría ser la parte alta, es decir, con medidas, si figura como que puede haber una planta alta, es decir cómo figura la planta baja con medidas y todo, y la planta alta solo un rectángulo, eso fue firmado por el vecino, alcanzaría como aval más allá del permiso ante la municipalidad, lo pregunto por si se niega a dármelo. Gracias!!!!
Hola Paula para construir necesita el permiso de su vecino para vender no; respecto a los planos deben estar al día para poder vender su unidad con los metros que tiene
Saludos, Arquitectos de Abogados
Te hago la siguienta consulta vivo en un ph al fondo .
mi vecino de adelante coloco un porton de dos hojas que habre hacia afuera y a hacerlo tapa la puerta de entrada a mi casa.
Lo mismo pasa cuando yo quiero salir
ademas mientras entra el auto traba el porton con un palo y yo no puedo ni entrar ni salir de mi casa hasta que ellos entran el auto.
te consulto en si es legal y que puedo hacer para que cambien el porton.
Hola Mario tratándose de un PH ningún propietario puede hacer reformas o agregados sin la autorización de los demás; tendria además que presentar dicha reforma en la municipalidad.
Ud puede hacer el reclamo en la municipalidad, en una defensoría o enviarle una carta documento solicitando que realice las reformas pertinentes para no obstruirle a Ud la entrada y salida a su vivienda.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quería consultarles.., vivo en una casa en capital federal, la cual era de mi bis abuela, es una casa grande, tipo chorizo, somos 6 herederos de los cuales tres vivimos en la casa, la cual tiene 100 años, y sus paredes bastantes deterioradas, el techo es de bovedilla, y no hay columnas, una de las personas que vive acá, se le ocurrió que su hija se ponga una pre fabricada en el techo de 60m2, dice que se haría sobre una losa flotante, mi miedo es que se venga todo abajo, yo vivo acá hace unos meses con mi hijita, por problema de salud, hace unos meses, mas allá de que me edificarían sobre mi techo, y me dejarían sin lugar, quiero saber si es apto, y no se a donde recurrir, ya que no tengo los medios para contratar a un arquitecto, podrían asesorarme?, muchas gracias.
Hola Natalia, no pueden colocar una prefabrivada sobre su techado. Primero deberían hacer un cálculo de estructura y resistencia, y en segundo lugar deben hacer los planos y presentarlos en la municiaplidad
Consulte en el GCBA o realice su denuncia allí.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias por su respuesta!!
Saludos!
Yo vivo en un Planta baja el cual tengo un patio interno muy chico de 2 x 2 mts. en el cual da al pulmon interno. Nosotros ya lo hemos comprado desde hace muchisimos años con un toldo de aluminio el cual nos protege de la caida de lluvia y tambien de pedazo de reboques que caen porque no esta en buen estado el edificio. Resulta que tengo problemas con el vecino de arriba porque no arregla un problema de humedad, le he enviado carta documento para que deje pasar a la gente del consorcio a reparar y resulta que me ha hecho una denuncia porque dice que el toldo no deberia estar ahi, a lo cual vinieron de la municipalidad y me hicieron una intimacion por asi decirlo porque en realidad no me intiman solo me dicen que tenga la documentacion necesaria. mi pregunta es ? no puedo tener mi toldo ahi? ya lo compre hace años… en todo caso se permitio hacer el toldo en su momemnto… yo que tengo que ver? estoy equivocado en todo esto? gracias.
Hola Victor, puede tenerlo si es rebatible, no permanente. Quizás quedo asentado en el libro de actas si se aprobo el techo, sino tendrá que modificarlo ya que, a pesar de ser privativo suyo es pulmón del consorcio,o pedir autorización al resto de los vecinos.
Respecto a la humedad del vecino, pueden intimarlo a arreglar bajo el codigo civil articulo 623 TER, eso debería ocuparse el administrador si lo tienen.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, mi consulta es al siguiente: compre un depto a un primer piso en el abajo se encuentran las cocheras, mi balcón da a una de esas cocheras, el depto aún se encuentra sin escriturar dado que falta que nos terminen de aprobar el planoC hoy por la mañana los propietarios de la cochera ( que son los constructores) vinieron a techarla, con un una estructura de metal y chapas quenno solo afectan la estética del edificio, sino que es extremadamente ruidoso cuando llueve y me provoca una sensación de inseguridad terrible ya que los palieres son abiertos y cualquiera puede entrar a mi balcón caminando por el techo ese, ellos se excusan con que mientras no hayan aprobado los planos ellos son los dueños y pueden hacer y modificar lo que quieran , incluso el reglamento que me hicieron firmar cuando adquieri el depto y que claramente lo prohíbe. Tienen razón? cómo puedo proceder?
Muchas gracias!!
Hola Matías, es un adecisión que deben tomar en asamblea, todos los copropietarios según las mayorías que establezca el reglamento de copropiedad. No pueden hacerlo, ya que estarían contradicendo las normas, por lo que Ud puede enviar una carta documento exigiendo que se ajusten a lo que dice el reglamento o hacer una denuncia en la municipalidad, con lo cual también expondría la falta de final de obra o presentación de planos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, necesito saber si en un patio interno, que funciona como pulmon del edificio, pueden colocar una parrilla, la ventana de mi habitacion da ese patio y se llena de humo cada vez que realizan asado-
Hola Isabel, no deberían hacerlo. Por más que sea un patio privado, es pulmón del edificio. Revise en el reglamento de copropiedad para ver si hay alguna mención del tema.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola,mi consulta es la siguimiento, mi vecino del primero tiene para su uso exclusivo un patio interno e hizo un techo que cubre medio patio. Esta construido como mucho a 20 cm d mi ventana. Es legal? Lo construyo sin autorizacion ni previo aviso al administrador. A su vez se llena de excremento de palomas y el gato que tiene entra por ventana no pudiendo dejarlas abiertas. Ademas por un tema de seguridad si entran ladrones.Gracias. En el reglamento figura como metros cuadrados descubiertos de su unidad funcional.Gracias.
Hola Marina, no es legal si no tiene el consentimiento escrito de la totalidad del consorcio, por lo que pueden solicitar su remoción, o denunciarlo en la municipalidad si no accede a la petición.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, voy a ser inquilino de un dpto en un 1er piso a a calle y quiero por razones de seguridad poner rejas en el balcon. Hay algun reglamento que diga que el dueño se tiene que hacer cargo del enrejado(mi mama alquila uno y en la inmobiliaria le dijeron que ella se tenia que hacer cargo del enrejado no el inquilino). Desde ya muchas gracias
Hola Federico, eso es algo que debería acordar con el propietario. En general son cuestiones que se especifican en el contrato, ya que cualquier mejora que ud le haga a al unidad, quedaría para el propietario; en este caso Ud puede llevarse el enrejado al término de la locación o dejárselo al dueño. Tenga en cuenta si debe consultar al consorcio si puede hacerlo o de qué manera.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Soy propietaria de un PH en ante esquina y mi vecino construyó sin mi permiso 100mt2 abarcando la totalidad de metros habilitados para ampliar incluso por mi. Por supuesto que no esta declarada la construcción y jamás contó con mi permiso.
Cuando yo quise ampliar mi propiedad me desayuné con todas estas disposiciones legales. Ahora quisiera saber cuales son los pasos a seguir y si me corresponde una indemnización por los perjuicios.
Hola Ana, Ud debería reclamar a su vecino por la construcción realizada tratándose de un PH y más aún siendo clandestina.
Lo que debería hacer es un informe pericial para que, si bien la construcción está hecha, su vecino le pague por los daños y perjuicios, al haber tomado parte de su espacio no permitiéndole construir a Ud si así lo desea. Además tendrá que declarar esos metros de más que hizo y reevaluar los porcentuales de cada unidad, todo a cargo de él.
Para un asesoramiento mas personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, hace 1 año me mude a un departamento donde tiene un cerramiento en el patio. Dicho cerramiento fue realizado hace mas de 20 años por antiguos dueños. Yo lo compre asi e inluso fue aprobado por el credito bancario.
El tema que ahora un vecino que tambien es nuevo en el edificio dice que es ilegal y quiere que lo saque.
No estan las actas del consorcio de esa epoca donde fue aprobado., pero puedo demostrar que ese cerramiento tiene esa antiguedad y no fue realizado por mi
Tambien varios vecinos de planta baja tienen cerramientos similares, pero este vecino me denuncia a mi..
Que debo hacer? me puede obligar a sacarlo?
muchas gracias
Hola Demian tendría que pedir el plano en la municipalidad para saber si está habilitado, quiere decir que obtuvo el consentimiento del resto de los vecinos. Si el vecino ya lo denunció, en cuanto le llegue alguna notificación contáctenos y lo asesoraremos acerca de los pasos a seguir completando el siguiente link:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quisiera asesorarme sobre qué hacer o qué puede suceder en caso de no hacer nada, respecto a mi situación: Estoy en un 1er piso a la calle sobre avenida, y ya hemos tenido robos o intentos en el edificio (al 3er piso le entraron por el balcón, y a mi me aparecieron pisadas en el balcón). Además, al ser una avenida muy transitada hay un alto nivel de ruido y smog, que no solo afecta la limpieza, sino sobre todo la salud. Y finalmente, al tener aberturas grandes en el balcón, es dificil lograr efectiva aislación térmica. Por todo esto, hicimos un cerramiento visión total (el de vidrio templado), donde 2 hojas laterales son fijas y el resto móviles.
Ahora desde el 147 me llega una intimación de removerlo, por una denuncia anónima. Lo que quisiera saber es qué puede pasar (multa? de CUÁNTO?) si no lo quito ni hago nada, o qué chances tengo de que el GCBA me lo apruebe. Para esto último entiendo que debería modificarse con el 100% de los propietarios el reglamento y los titulos de propiedades.
El edificio está aún en trámite de final de obra, y hay otros cerramientos en el edificio.
Hola Andrés, en primer lugar el consentimiento del consorcio es fundamental, en el reglamento de copropiedad se establecen las normas que lo regirán; sin este requisito no podrá habilitar el cerramiento. La municipalidad no los permite si no se realiza el trámite correspondiente. Al no tener final de obra el edificio y con el acuerdo del 100 % podrían agregarlos a los planos, teniendo en cuenta que también hay que modificar las superficies de cada unidad. Es un trámite complicado; en cuanto a la multa no tenemos la información debe presentarse en la municipalidad para averiguarlo.
Saludos, Team de Arquitectura legal
buenas tardes mi consulta es la siguiente, vivo en un departamento que son ph somos 6 de los cuales 3 tienen patio y 3 uno soy yo tenemos terraza delimitada por plano con puerta y todo. la instalación de los lavarropas de los que tenemos terraza la tenemos en la misma para lo cual quiero poner un techito con policarbonato para que me cubra el lavarropa. tendria algun problema por hacer eso. pd soy propietario.
Hola Gonzalo, si la terraza es privativa y el techito es sólo para cubrir el lavarropas no debería tener impedimento, a menos que el reglamento de copropiedad diga lo contrario.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, buenas tardes.
Vivo en un PH de 5UF en PB y 3 UF en PA que tiene 5 años de ocupación y 3 años de escritura, se adquirieron A ESTRENAR.
Hace unos días se filtró agua en el techo/cielo raso (de durlock) del baño de una UF de PB, la mancha + gotas se correspondían con «un caño alargado» por lo que quitamos el plafón del durlock y por el orificio filmamos adentro. Encontramos que los caños de bañera+bidet+inodoro del depto de PA pasan entre la «losa» y el durlock de la PB. Además se observan los cables eléctricos también en el mismo espacio, es decir que conviven caños de agua con instalación eléctrica arriba del durlock del baño (y posiblemente si revisamos el interior del durlock de la cocina se haya construido igual). La losa alrededor del caño observado desprendió material que ahora descansa sobre el durlock en cuestión. El durlock ya está partido por el agua.
Queremos saber si se pueden iniciar acciones legales por esta y muchas otras anomalías de esta construcción (Ej: lavaderos figuran dentro de la cocina en los planos pero las instalaciones fueron hechas en patios descubiertos, filtra agua en los techos de 2UF de PA, hay humedad en los pisos, los termotanques son de 30 litros y el agua caliente dura 5′ en la ducha de 6UF, en el plano figura escalera con acceso a los tanques y no hay, en los planos figura el «depto del portero» y no existe tal cosa y más…).
Cabe destacar que el «constructor» es «abogado».
Muchas gracias, aguardamos sus comentarios.
Ivanna Alfonso.
Hola Ivanna, por lo que nos comenta se trata de vicios de construcción que deben ser reclamados al constructor a través de un informe pericial, más allá de que éste sea abogado, no está eximido de la responsabilidad; lo que está mal construido debe ser reparado a su cargo ya que Uds. adquirieron una unidad a estrenar.
Para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, queria consultarles porque tengo a mi vecino de cochera que quiere colocar un techo de policarbonato para techar su cochera. La mia esta bien pegada y apenas entran los dos autos, pero no tengo intencion de techar la mia. Ambas dan al pulmon interno del edificio, a los depto «B». El le pidio al Adminitrador una reunion de consorcio para ésto como yo le indique ya que se queria mandar a construirlo sin ninguna aprobación formal y consultando a los vecinos que ni tienen cochera. Ahora bien… cuales son los requisitos que debe cumplir… tengo entendido 1) Total aprobación en reunión extraordinaria de conroscio 2) Aprobación municipal de la obra. La zona es muy ventosa y tengo miedo que su techo caiga sobre mi auto, nuestras dos cocheras del fondo cdo llueve esta mal hecha la bajada y se llenan un poco de agua lo que toda el agua que no caería sobre su cochera por cubrirla va a caer sobre mi lado y se va a generar aun mas inundaciones. Por otro lado… ese fondo de pulmon no queda abierto para que en el caso de un incendio se pueda evacuar a los ocupantes de las unidades B por dicho hueco? Desde ya, muchas gracias!
Hola Juana, en principio hay que ver en el lugar si existe la posibilidad de techar la cochera y con que materiales. De poder hacerlo, siempre y cuando no sea pulmón de manzana, necesita el consentimiento de todo el consorcio por tratarse de un espacio común, además de ver qué dice el reglamento de copropiedad al respecto.
Por lo que la respuesta es que, si no cumple con todas las condiciones ya especificadas, el vecino no puede techar su cochera.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
La cocheras son 2 estan en el fondo (una mia y otra del vecino en cuestion) y si dan al pulmon de manzana, el quiere techar solo la suya con policarbonato, por lo que quedaria medio rectangulo cubierto. O sea que si yo en la reunion me opongo no hay forma de que el vecino lo haga? O si le pido por ejemplo que pida las autorizaciones necesarias a la Municipalidad de Buenos Aires para asegurarme que lo que va a colocar es seguro y no va a caer encima de mi auto, eso es factible?. Por otro lado el administrador como esta enfermo y no puede llamar a reunion extraordinaria para tratar el tema quiso hacerla igual convocandola por wupp en forma informal , a lo que le respondi que la reunion tiene que hacerse siendo convocada la asamblea por el administrador con previo aviso informando dia y hora y con la carta del dia detallada con los temas a tratar, a lo que me respondio que no era lo que le dijo el Admin pero que bueno que lo iba a hacer asi. A todo ésto otro vecino que quiere que la haga a toda costa xq se la va a hacer el (solo tiene depto no cochera) mando un mail informando como convocar la reunion ante la ausencia del administrador citando que habia una nueva disposicion del codigo civil y comercial medio dudosa xq no cita el num de la ley. Se puede convocar a una reunion por parte de los co-porpietarios sin el administrador y sin dejar nada registrado en actas? que validez tiene eso? De todos modos dudo que el consejo apruebe hacer la reunion sin el admin, pero me gustaria que me saquen las dudas.
Desde ya, muchas gracias por sus respuestas
Juana
Hola! Quisiera que me ayuden con esto.
Estoy por comprar un PH. En el terreno sólo hay 2 propiedades. Nuestra intención es cerrar el garage que figura como sup semicubierta. Sólo cerraríamos la única abertura que tiene, que dá a un patio de uso exclusivo. No modificaría fachada ni aireluz del otro ph.
Me están exigiendo que para poder comprar hay que modificar el reglamento de copropiedad agregando una clausula de «poder especial irrevocable recíproco, a perpetuidad, para construir o remodelar». pudiendo modificarse planos, subdivisiones, asignar y modificar superficies y proporciones, propias y comunes, etc.
Si la remodelación es de paredes para adentro, sin modificar nada común, tengo que modificar esto en el reglamento? Cabe destacar que no existen expensas comunes. O sea que tampoco pueden objetar que se aumentan los mtrs cubiertos razón por la cual, no aumentaria el proporcional de expensas.
-mis preguntas son:
Para poder hacer esa remodelacion, tengo que tener autorizacion de la otra unidad funcional?
Tengo que firmar ese poder especial, que a mi entender dá potestad a cualquiera de las dos unidades a construir, remodelar, subdividir lo que quisieran. o sea, que cualquiera de las dos unidades pueden subdividirse haciendo 2 o tres unidades funcionales más, o construir 2 o 3 pisos mas si se quisiera y/o se autorice?
Muchas gracias y Saludos,
Ana
Hola Ana, el reglamento de copropiedad fija las condiciones de convivencia en un consorcio, sean 2 propietarios, 5 ó 20; por lo que Ud no puede hacer ninguna modificación sin tener la autorización de su vecina, además de presentar un ajuste de planos en la municipalidad ya que está cambiando la distribución de la planta. Respecto a la modificación del reglamento habría que estudiarlo previamente.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas, quería saber si puedo poner son consultar a los vecinos una red de seguridad en el balcón ya que es un primer piso a la calle y me da un poco de miedo porque es bajo
Hola Santiago, puede colocar la red de seguridad en el balcón; igualmente avise al administrador
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola quisiera hacerle una consulta. Una persona compro un departamento que da al contra frente del edificio, entre las cosas que ha modificado, saco toda la pared exterior, que da a un balcón, en su lugar va a colocar una abertura que cubre todo el vano de piso a techo. Tengo entendido que esa pared exterior, que da al balcón es común del edificio, por lo que tendría que haber pedido algún tipo de autorización. Le hicimos el reclamo, pero en su lugar argumenta, que esa pared le pertenece.
Mi pregunta es, puede hacer esa intervención? En caso que no pueda, (como ya hizo la obra sin autorización) se le puede obligar a volver atrás como estaba el muro exterior originalmente? Perdón si he sido extenso. muchas gracias
Hola Cristian, quien hizo esas modificaciones tenía que haber pedido autorización al resto del consorcio ya que si bien la pared pertenece a su unidad, es portante y común al resto del edificio. No puede moverla sin asegurarse que no producirá un daño a los demás vecinos. Cualquier cambio estructural debe ser consultado con los demás copropietarios, y blanquearlos en la municipalidad.
Por lo que deben reclamar por la restitución de la unidad a su estado original a través de un informe pericial, ya que se trata de una obra clandestina.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola quisiera hacer un cerramiento de vidrio templado en mi balcón.
Podrán asesorarme para saber que tramites/autorizaciones necesito realizar para que esté todo en regla. No estaría encontrando información concreta sobre los pasos a seguir. Muchas gracias!!
Hola Mariana, ante todo no está permitido cerrar totalmente balcones, el reglamento de copropiedad regula estas acciones ya que aunque el balcón sea privativo suyo, es una parte común del edificio. Por lo que tiene que pedir autorización al consorcio si vive en un edificio de propiedad horizontal, y como cambiaría el porcentual de metros cubiertos debe regularizar esta situación respecto al resto de los copropietarios, además de blanquearlo en la municipalidad
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos
Saludos, Team de Arquitectura legal
¡Buenas noches! Estimados Señores,
Vivo en un departamento primero contra frente, primero piso por escalera. El edificio tiene dos pisos; ¡4 departamentos en PB, y 3 departamentos en el primero piso, más 3 departamentos en el segundo piso, y uno que su entrada esta frente la puerta de la entrada de la terraza, no sé, si el mismo está registrado como vivienda, dado que no existe un tercero piso! La terraza es enorme y el único uso que se da es para algunas personas (2/3) colgaren la ropa. Los vecinos de planta baja no la usan porque tienen patio. Pocas personas la usan, como yo, por ejemplo. Al principio la terraza estaba sucia, con una maseta de planta rota llena de tierra, y con mierda de perro que la vecina que viví ahí arriba permitía y usaba la terraza como baño de perro. De tanto reclamo cambiaron las llaves de la terraza, solo 2/3 personas tienen acceso a la misma, y una de esas personas soy yo. Antes de cambiar las llaves de la terraza, he limpiado caca, y pis de animales que no son míos, porque no tengo animales. He lavado la terraza 2/3 vezes por semana, he sacado a la calle la basura de tierra que nadie se atrevió a sacarla. Deje la terraza limpia, porque la uso colgando mis ropas.
¡Soy coleccionista de plantas suculentas y crasas! Esas plantas hay que regar en verano 1 vez a la semana, en otoño e invierno solo a cada 15 días, y algunas solo 1 vez al mes. ¡Algunas de esas plantas necesitan mucho sol, y en la baranda de mis ventanas no llega la cantidad de sol necesaria para que ellas desarrollen como corresponde! Algunas son plantas que están en extinción, y híbridos que vienen de San Salvador Jujuy.
Como nadie usa la terraza, puse mis plantas que están en masetas chicas (numero 16) en posición horizontal una al lado de la otra case encostada en la pared, porque en ese lugar ellas tienen bastante luz, y bastante sol, ¡Están hermosas! La terraza continúo cuidando, la lavo 1/2 vezes a la semana. ¡La mantengo limpia! ¡Pero ahora una vecina me dijo que tengo que retirar todas las plantas, pero no me dijo el motivo, solo me dijo que no me corresponde!
Creo que, si pongo las plantas directamente sobre la cubierta, como esta en ese momento, puede ser que acelere el deterioro del aislamiento asfáltico, por lo que si esto ocasionaría filtraciones (que al final siempre pasa). Si ese es el motivo, podría yo solucionarlo Intentando mantener mis plantas en la terraza afectando lo mínimo posible al suelo… poniendo las mismas sobre
soportes para evitar deterioro.
Las plantas dan vida a la terraza y he invertido en ellas mucho tiempo y dinero.
Mi pregunta es: ¿Cómo inquilina no puedo usar la terraza para poner mis plantas? ¡Las plantas son hermosas y la terraza luce mucho más linda con ellas! ¡Mis plantas no perjudican a nadie! ¡Mantengo la terraza limpia y linda, y no la puedo poner mis plantas!
Hay alguna ley, algún artigo/parágrafo donde este especificado que está prohibido el inquilino poner plantas en la terraza? ¿Hay alguna ley que me ampare, y pueda ayudarme a mantener mis plantas que a nadie perjudica?
1º) Existe alguna normativa local que regule la tenencia de plantas en las terrazas, aunque normalmente la misma suele limitarse a las plantas que son colgadas, mediante macetas y soportes, del balcón o alero de las ventanas o terrazas.
En algunos países la ordenanza municipal no prohíbe la pertenencia de plantas en terrazas, es más, tiene un punto específico que autoriza el tener vegetación siempre y cuando no afecte a la infraestructura del edificio y no ponga en peligro a las personas, pero acá no sé cómo funciona eso.
Alquilo esa vivienda a case 6 años, nunca he tenido problema con nadie, pago en fecha el alquiler y las expensas, y no sé porque ahora me hacen problema con las plantas. Es cierto que, a pesar de vivir acá a muchos años, solo tienen 3/4 meses que las plantas están en la terraza.
¡Aguardo una respuesta! ¡Gracias por la atención! Saludos.
Fátima Cabral de Souza
Hola Fátima, ante todo en este espacio no podemos responder una consulta tan extensa. Pero le comento que la terraza es de uso común por lo que Ud no puede destinarle un uso exclusivo sin contar con la autorización del resto de los vecinos; debería hablar con el propietario de su unidad y verificar qué dice al respecto el reglamento de copropiedad para el uso de la terraza. No sabemos de dónde nos consulta pero consulte en su municipalidad si no consigue el reglamento del edificio.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, buen día. Soy propietario de un local comercial en CABA. Se lo alquilé a una peluquería que quiere decorar las columnas a ambos lados de la vidriera con acero inoxidable hasta una altura de 2 metros, con el propósito de embellecer el frente y al mismo tiempo borrar con más facilidad los grafitis que suelen pintar en todos los frentes de la cuadra. El inquilino le consultó a la Administración pero le dijeron que no se puede hacer ninguna modificación en el frente del edificio.
Quería saber si existe jurisprudencia sobre este tema y si en el caso que haga las modificaciones sin autorización el consorcio puede obligarlo a deshacerlas.
Gracias, saludos
Jorge
Como se encuentra Sr. Miller
Atendiendo a su consulta y comentarios, el consorcio se puede oponer al » embellecimiento » de las columnas y / o frente del edificio.
Estarán dentro de las clausulas del reglamento de copropiedad.
Si Ud. las realiza sin el » ok: » del consorcio les pueden exigir su retorno al estado original
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Vivo en un PH de 5 unidades. El edificio está totalmente deteriorado por la humedad. Existe reglamento de copropiedad pero no hay administrador y nadie paga expensas. Hablé con los otros vecinos para que nos autoadministremos y empezar a juntar plata para las refacciones, (cada unidad según su porcentaje) pero ninguno quiere poner un peso. Cómo hago para poder empezar a reparar ya que además del olor a humedad, las paredes deterioradas, también veo que es peligroso el descascaramiento del frente del edificio… amén que no tenemos matafuegos, luces de emergencia ni nada…
Como se encuentra Sra. Mariana
Atendiendo a su consulta el consorcio a pesar de reglamento de copropiedad, se encuentra acéfalo.
Es necesario para autoadministrarse recuperar el reglamento de copropiedad, hacerlo sellar en el organismo correspondiente. Nombrar un administrador para iniciar los tramites de mantenimiento que Uds. propone
De esta manera podrá hacer valer sus derechos como consorcista
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, buen dia, vivo en un primer piso y como mi vecino del segundo me tira cosas coloque un alero, pedi previamennte autorizacion al consorcio y me dieron el ok.
Mi vecino no solo me sigue tirando cosas sino que ahora me quemo el techo que es de policarbonato y me amenaza constantemente.
muchas gracias
gaby
Hola Gaby, si obtuvo la autorización del consorcio debería hacer la denuncia en la defensoría o la fiscalía para que intimen al vecino a no continuar con la agresión
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, que tal?
tengo problemas serios de filtraciones de mis vecinos de arriba
es una casa tipo chorizo, sin reglamentos, etc.
No consigo que hagan las reparaciones adecuadas. Por ej tengo filtraciones por drenaje con perdidas de su baño y asimismo filtación de humedad por sellado inadecuado del los pisos y zocalos de ese baño (tiene la ducha que da directamente al piso, sin base ni nada)
con un peritaje facilmente puedo determinar la responsabilidad y los daños que son muy evidente.
La consulta corresponde a sí ante una demanda, cuales son efectos reales para imponerle las repaciones y cuanto tardaria el tema en sede judicial}
Muchas gracias
Hola Daniel, con un peritaje puede iniciar acciones legales para que su vecino realice las reparaciones necesarias, solicitando una acción de reparación urgente por posible daño temido. Bajo esta solicitud la resolución judicial debería ser rápida, no podemos estimar el tiempo.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Vivo en un 2do piso, y mi balcón es muy cercano al techo del edifico contiguo. Quisiera colocar un vidrio templado incoloro en ese costado del balcon de 60 cm (el balcón tiene 1,2m) tan solo por un tema de seguridad.
El reglamento dice: que se aceptan cerramientos mediante hojas corredizas de tipo incoloro y que la tipología de los cerramientos sea la misma que ya está hecha en el frente.
Entiendo que cumplo todos los requerimientos y además es un tema de seguridad.
Debo igualmente reunir conformidades para realizarlo?
Gracias.
BUENOS DIAS, QUISIERA SABER QUE SE PUEDE HACER A UNA PERSONA QUE HIZO UNA PARILLA ABAJO DE MI HABITACION, AL LADO DE MI BALCON DESCUBIERTO, SE PUEDE HACER JUICIO?
Hola María, sí puede hacerlo si a Ud le causa perjuicios. Tendría que hacer una pericia que lo demuestre.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches, he realizado una pergola techada en mo terraza ya que el edificio es lindero con una casa y a traves del techo a dos aguas me ingresaron ladrones 3 veces. La administracion me esta intimando para que lo retire. La pergola se ve dede la parte lateral trasera del edificio, no alterando el frente del mismo. El edificio cuenta con cerramientos de vidrio, cerramientos de rejas, cerramientos de madera e incluso ventana modificada en forma color y materiales. Que deberia hacer?
Hola Cecilia si bien por lo que me comenta hay otras irregularidades en su edificio, lo que le solicita el administrador es válido ya que se trata de un espacio privativo pero comparte comunes con el resto del consorcio.
Tendría que retirarlo o modificarlo para que no sea un cerramiento y exigir que también el resto de los vecinos quiten o regularicen sus cerramientos, ya que no se estarían cumpliendo con las normas del reglamento de copropiedad
Saludos, Arquitectos de Abogados
buenos dias! quisiera hacer una consulta. alquilo un departamento primer piso a la calle y como medida de seguridad necesito colocar una reja para cerrar el perimetro del balcon e impedir el acceso al mismo desde la calle. mi pregunta puntualmente es, se me puede negar la colocacion de una reja por parte del edificio o el dueno? desde ya muchas gracias, saludos cordiales.
Hola Victoria, tiene que hablarlo con la propietaria y tener el consentimiento del resto de los vecinos para no alterar la fachada del edificio; no deberían negarle la posibilidad de hacerlo si se trata de un tema de seguridad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quisiera saber porque los edificios nuevos a estrenar en CABA prohiben el aparcamiento de bicicletas en el esapcio de estacionamiento del edificio. Me mude a uno, soy propietaria, y me encuentro con que la bicicleta no tengo donde meterla, vivo en un dos ambientes, contaba con el espacio del estacionamiento, asi sea alquilando la cochera para dejar auto y bicicleta. Ahora tengo que buscarme un estacionamiento por fuera y pagar el servicio. No hay ninguna legislacion que diga que tienen que tener espacios para bicicletas? en el reglamento de copropiedad no esta la prohibición, por lo que ahora le solicite a la adminsitración que me comunique el acta de asamblea o el anexo del reglamento donde dice eso. Si no, entiendo que no tienen facultades para multarme ni prohibirme dejarla allí. Gracias
Hola Celeste, en la mayoría de los casos se hace por seguridad, para no obstruir las salidas ya que todos los vecinos tendrían el mismo derecho.
Consulte en todo caso en la municipalidad, y si tiene el reglamento de copropiedad quizás se pueda buscar una alternativa pero debe ser consensuada según el porcentual que exija el reglamento.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola!
Queria consultarte si con la autorizacion del 100% del resto de los copropietarios del edificio y del GBCA, para construir un cerramiento (del llamado en seco aluminio y vidrio) en una sector de mi terraza de uso exclusivo, para convertirlo en guardarropa, dado que el depto no tiene placard ni espacio para colocar uno, es obligatorio modificar los planos del edificio, debido al porcentual de ocupación o puedo evitar este costoso paso, con el acuerdo de los demos copropietarios.
Muchas gracas por tu respuesta.
Saludos,
Hola Nancy, la autorización deben hacerla con Escribano público, cada copropietario debe firmar con presentación de su escritura, y ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad. Además habría que averiguar en la municipalidad cómo consideran esa construcción, si como ampliación o ajuste de medidas.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches si ellos me dicen que me aprueban el cambio de destino de mi unidad funcional pero que me ocupe de pintar el frente del edificio de dos pisos. Puede ser que me impongan esa condición para votar a favor de mi pedido en Asamblea? Muchas gracias
Puede ser que le soliciten algo a cambio, Silvia. Pero todo debe quedar registrado por escrito ante escribano público por parte del 100 % de los integrantes del consorcio. Le sugiero que antes consulte en la municipalidad o un gestor ya que seguramente deberá abrir un acceso individual, y ver si habilitarán en el futuro un comercio.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchisimas gracias por responder a mi consulta
Buenas tardes. Mi consulta es tengo un ph en planta baja en una zona muy comercial y quisiera alquilarla para negocio y en el reglamento esta contemplado que solo se pueden usar las unidades funcionales para viviendo o consultorios médicos y ontológicos. Que debo hacer para que me autoricen a cambiar el destino del departamento.Muchas gracias por responder a mi consulta
Hola Silvia, el reglamento de copropiedad fija las pautas de convivencia en el consorcio, por lo que debería consultar qué mayoría se necesita para que una asamblea la autorice a cambiar el destino de la unidad, si es posible. Además debe tener en cuanta si deberá hacer cambios en los planos, acceso, etc.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en un edificio sin final de obra, donde los constructores se denominaron administradores. A un año de haber tomado posesión, no tenemos final de obra, ni escritura, no reglamento de co-propiedad y estamos pagando las expensas a la «administración» que no tenemos evidencia que estén registrados como tales. Que se puede hacer? que debemos reclamar?
Hola María, deben reclamar al constructor / responsable de la obra /vendedor para que cumpla con las leyes de nuestro Código Civil y de edificación.
Por lo que para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad::
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
en 1994 compramos el departamento que estamos ocupando actualmente, el mismo cuenta con un patio al cual se accede por el dormitorio, no teniendo nadie mas del edificio acceso al mismo. Originalmente no tenia techo de ningun tipo, y esto permitio que la basura arrojada por los vecinos de pisos superiores taparan en varias ocasiones de tormenta el desague,provocando anegamiento en el resto del departamento (dormitorio, baño y living), en el 2000 hice colocar un cerramiento parcial de policarbonato completando con dos paneles de mosquitero, de esta manera la basura es contenida y controlada en su limpieza, logre asi no tener mas inundaciones.
Se puede regularizar esta situacion? que debo hacer para legalizar esto?, ya que si lo quito no podria ausentarme de mi casa por el riesgo que trae las tormentas y el anegamiento ya descripto.
Hola Fernando, puede legalizarlo con el consentimiento escrito del resto de los copropietarios, ya que se trata de un espacio común de uso privado; y cumpliendo además con las condiciones que establece el código de edificación y la municipalidad
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. nosotros compramos un depto y como estacionamiento
nos dieron parte del patio que linda con la cochera techada. En la escritura figura como espacio común de uso exclusivo . Se puede colocar un toldo de enrollar para proteger el auto del sol y la lluvia o piedras? gracias
Hola María, debe consultar con el resto del consorcio, ya que deberán autorizarla de acuerdo a lo que estipule el reglamento de copropiedad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola colgar o apoyar macetas con plantas de la ventana / reja o postigos altera la fachada ? Puse dos macetitas y la adminittadora me la quiere hacer sacar porque dice que altera la fachada
Hola Luján, puede ser que el reglamento de copropiedad lo prohíba, como puede ser por una cuestión de seguridad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
BUENOS DIAS, TENGO UNA CONSULTA, EN EL 2014 TUVE UNA CONSTRUCCION ARRIBA DE MI HABITACION, Y AL LADO DE ESTA CONSTRUCCION ESTA MI BALCON DESCUBIERTO. REALIZARON UNA PARILLA, YO AL SER PROPIETARIA DEL INMUEBLE NO FUI NI AVISADA NI CONSULTADA POR LA CONSTRUCCION DE ESTA PARILLA. ESTE VECINO ESTA DENTRO DEL GRUPO DE LOS CONSORCIOS. HAY LEYES QUE PROTEGAN A UNO Y SANCIONE AL DE LA PARILLA? ESPERO RESPUESTAS GRACIAS
Hola Daiana, si se trata de un vecino de su mismo edificio tenía que haber pedido permiso al resto de los vecinos para construir la parrilla. Tendría que fijarse qué dice el reglamento de copropiedad y solicitar la vecino que vuelva todo a su estado original o le iniciará acciones legales.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola buenas tardes, ante todo agradecerle por llevar a la sociedad este servicio. Mi consulta es la siguiente hemos comprado un departamento en un primer piso, en el patio que poseemos se encuentra un respiradero de dimensiones bastantes considerables el mismo es de unas cocheras que posee el edificio en la planta baja, pero el motivo de esto es que dichos respiraderos en caso de que hubieran un accidente (llamese incendio o otro desperfecto) todo el monoxido o desperdicio entraría a mi departamento porque este tiene su salida en mi patio. Mi consulta es esto legal, entiendo que el edificio es viejo pero esto no tendría que modificarse, de ser así lo podría hacer yo por mi parte y llevarlo hasta el espacio aéreo mas próximo y que no moleste a nadie y de que dimensiones se tendria que presentar dichos respiraderos. desde ya muchas gracias y espero su respuesta.
Leandro
Hola, muchas gracias por el blog
Yo vivo en el primer piso de un edificio y tengo un patio el cual una de las paredes es la del baño, debido a que mi señora esta con una discapacidad motriz y usa silla de ruedas necesitamos agrandar ese baño 1 metro hacia el patio (o sea ocupando un metro del patio) para que pueda tener acceso cómodo y no pasar de silla en silla como lo hace hasta ahora. La pregunta es si en este caso que se trata de una discapacidad esta permitida dicha modificación y de ser que no , la segunda pregunta sería si haciendo una construcción fría (durlok) sí estaría permitido
Muchas gracias por su tiempo y atención
Hola Nelson al tratarse de un espacio privativo aunque común, debe obtener el consenso de los demás copropietarios y hacer nuevos planos de ajuste de su propiedad. Tratándose de un tema tan particular lo asesoraremos a través de nuestro estudio
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, hace 7 años compré un dpto. en 1er. piso cuyo dueño anterior techo el patio que da al aire luz para agrandar living y habitación. En el caso de que otro propietario me denuncie por este cerramiento, puedo a la vez intimar al que me vendió? Si alguien denunciara si o si debería reabrir el patio? La persona que me vendió es el Administrador del Consorcio.
Hola Guillermo, según el código civil ya no puede reclamar a quien le vendió, si fue el administrador del consorcio tenía que haber conocido el procedimiento.
Si le reclaman la apertura del patio debería hacerlo o tratar de gestionar la autorización.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
QUeria saber si ya se construyo 40 m2 de playroom de un duplex de 110 m2 construido como PH con planos habilitados como coresponde oportunamente de un total 4 en todo el lote , cual es el costo de regularizar lo ya cosntruido , como se calcula???
Como se encuentra Sr. Fabian
Consulte en la Municipalidad de su barrio.
Allì lo van a ordenar en el costo.
En cuanto a como se calcula es amplia la contestaciòn por lo que:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, el tema es que no va a generar peso, pondria si no un toldo fijado a mi medianera, soy el piso 5 y arriba esta la pileta y eso, todavia no se formo el consorcio porque es un fideicomiso, yo queria algo que me permita hacer un techito para la parrilla o lo que fuere.
Hola Roberto no nos queda muy claro el motivo de su consulta, pero Ud no puede agregar nada a la medianera que cambie su aspecto sin permiso del consorcio.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Tengo un departamento en La Plata, en un 2° piso, arriba de mi dpto. está la terraza a la que se accede por una escalera común. Existe alguna reglamentación que me haga usuario exclusivo de dicho lugar siendo que no estamos regidos por consorcio alguno.
gracias.
Hola Marcelo, deben tener un reglamento de copropiedad donde se establece la subdivisión en unidades y los porcentuales de cada una. ´La terraza es un espacio común y como tal le corresponde a todos los copropietarios, no puede ser su exclusivamente suya. Habría que ver la escritura y reglamento
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes. El motivo de mi consulta es la siguiente. Vivo en un PH en el cual tuvimos malas experiencias con la gestión de los administradores que fuimos contratando, con lo cual se decidió que la el consorcio será autogestionado por los propios consorcistas. Es decir, algunos vecinos se ofrecieron a cobrar las expensas, otros a realizar las liquidaciones, etc. Se debe asentar en el Libro de Actas del Consorcio de alguna forma particular que somos un consorcio sin administrador y que a partir de tal fecha se autogestionará el mismo?. Me podrán asesorar al respecto?. Desde ya muchas gracias por la amabilidad. Cordiales saludos.
Hola Carina no brindamos este tipo de asesoramiento. Consulte en la Liga del consorcista, ellos podrán asesorarla
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola , mi vecino del fondo de mi terreno edifico una habitación y elevo alrededor de unos 50 cm el nivel de su terreno. A su vez el del costado, construyo una pileta de natación y con la tierra que saco para hacer la misma, elevo unos 50 cm su lote. Cuando llovió la última semana mi terreno se inundo faltando unos pocos metros para que el agua entre en mi casa. Tuvimos que colocar una bomba para poder desagotar el jardín. Esto, antes de estas modificaciones nunca pasaba. Que puedo hacer? Vivo en el partido de Pilar. Desde ya, muchísimas gracias!
Hola María, no está permitido por Código Civil que su vecino eleve el terreno y desvíe las aguas hacia su propiedad, por lo que para un asesoramiento más personalizado le solicito que complete el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola: Vivo en un PH. En el tercer y último departamento. He levantado una planta alta en el mismo hace más de 10 años. Los vecinos de adelante (1 y 2) nunca dijeron nada ni les molestó, pero ahora quiero hacer los planos y nadie quiere firmar porque ellos también hicieron reformas en sus propiedades y no quieren declararlas. Necesito los planos para escriturar ya que hace 28 años que compré y no tengo la escritura. Vivo en Lomas de Zamora. Desde ya, muchas gracias.
Hola Margarita, lo ideal sería que todos se autoricen e inicien los trámites para legalizar las construcciones ya que de esta manera estarán todos en infracción y podrían tener problemas al vender ya que no hay coincidencia entre la superficie real y los planos / escritura.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, una consulta, tengo un balcon terraza de 30 metros, lo unico que quiero hacer es poner como si fuera un techo de cañas con un policarbonato, para solamente armar una especie de gimnasio, es decir no cerraria nada, solo pondria ese techo de cañas con una columna de madera (la otra parte es medianera.
Hola Roberto, no puede hacerlo sin pedir antes la autorización del consorcio, además debe tener en cuenta el peso que va a adicionar a la estructura.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Tengo un local que por deficiente instalacion electrica se fundieron los cables (diametro)insuficiente y como es imposible realizar una nueva instalacion electrica por dificultades con vigas y tabiques de hormigon el electricista que vino y que es matriculado despues de todo un dia de trabajo decidio entrar a un local vecino y de ahi acceder a mi local/El duenio anterior del local es mi ex marido que cedio a uno de mis hijos la propiedad y que se opone ,entendi que si lo realiza un matriculado sabe lo que hace no solo eso previo al hecho se realizo una asamblea extraordinaria en que la mayoria de los vecinos aprobo el hecho de que se me tenia que brindar luz toda vez que yo sin saber el problema que habia alquile el local y ahora tengo problemas de todo tipo.Yo entiendo que el hecho fue realizado por causa de fuerza mayor donde tengo jurisprudencia al respecto.Les agradeceria una pronta respuesta porque tengo que solucionarlo.Gracias de antemano
Hola Juana, por la complejidad de su consulta y para un asesoramiento más personalizado le solicitamos que complete el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Marcos, no hay otra alternativa que obtener el 100 % de la conformidad de los copropietarios. Tendrán que negociar con aquellos que no quisieran firmar, por ejemplo, exceptuándolos del pago de los gastos que esta regularización les acarreará.
Para un asesoramiento más personalizado; complete el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola! Vivo en un PH propiedad horizontal en Gran Buenos Aires pero no poseemos consorcio. Donde puedo pedir el reglamento de copropiedad. La escritura dice que se rige bajo ley 13512, o sea puede no existir el reglamento de copropiedad? Asimismo quisiera realizar un quincho de 15m2 en mi terraza que es de uso propio y exclusivo mio (el total de la misma es de 45m2), debo pedir autorizacion si o si a los demas copropietarios aunque a ellos no les afecte en nada esta nueva estructura? Gracias!
Hola Nadia, ante todo el reglamento de copropiedad debería solicitarlo en el Registro de la Propiedad o averiguar con el escribano que hizo la escritura, es muy probable que éste sepa responder cómo conseguirlo. En todo PH hay un reglamento por más antiguo que sea.
Por otra parte aunque la terraza sea de su exclusiva propiedad Ud no puede construir en ella sin el permiso ante escribano de sus vecinos ya que está agregando metros cubiertos a su unidad y desbalancea el proporcional del resto.
Saludos, Arquitectos de Abogados
Buenas tardes,
Mi consulta es la siguiente: en el edificio donde vivo a todas las unidades que tenemos cerramientos en los balcones (sobre 19 unidades 4 no tiene cerramientos), nos llegó una intimación / notificación del gobierno de la CABA.
Para regularizar la situación tenemos que hacer un nuevo plano, contando con la conformidad del 100% de los propietarios. ¿En caso de no llegar a conseguir el 100%, que otra vía existe que no sea retrotraer el balcón al estado original?
Gracias,
Buenos días,
Quisiera consultar por construcciones clandestinas, en el edificio donde vivo , son 17 dtos, justamente el dto 17 hizo una construcción en el año 93, de 12, 2 mts.
El Acta de Asamblea de fecha 16/06/1999 no solo reconoce si no que acuerdan un incremento en el porcentual de las expensas.
En el año 2004 los nuevos dueños lo compraron de esa manera, y actualmente necesitan de la firma de todos para incluir esa construcción en planos y reglamentos.
Mi consulta es si la administración puede reclamar de manera retroactiva las expensas desde el 2004 a la actualidad, siendo que en las expensas actuales no se ve reflejado el importe que deberia corresponde, y si hay alguna fecha de caducidad por el tiempo transcurrido.
Por que estuve buscando en la ley pero no hay nada que especifique acerca del mismo.
Desde ya, muchas gracias por su tiempo.
Como se encuentra Romina
Atendiendo a su consulta, y tomando en cuenta las fechas que expone, la fecha de retroactividad del reclamo depende específicamente de la decisión entre el consejo de administración y el administrador y/o en el acuerdo que » lleguen» con los últimos dueños.
Debido a la importancia de la consulta y a la dificultad para contestarla por este medio le solicitamos para un asesoramiento más personalizado;
complete el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes,
Vivo en un edificio, 1er piso en un depto desde el año 1990, del cual el dueño anterior hizo un cerramiento del patio del depto y lo hizo como una habitacion. Al momento vivo mi madre. Desde Fiscalizacion de obras me piden la demolicion, pero la obra no la hizo yo y ademas es vivienda unifamiliar. Debo acatar o se puede apelar ?
Muchas gracias!
Saludos
Como se encuentra Sr. Christian
Atendiendo a la fecha de la adquisición prescribieron los plazos de apelación ante las modificaciones que Ud. menciona salvo que en una Asamblea anterior al año 1990 exista el consentimiento del consorcio, a través de un acta notarial, que permita el cerramiento y anexo a esto el de la Municipalidad de su barrio
Intente presentar en el organismo un » escrito » que explique su estado y la posibilidad que su/s vecino/s lo apoyen.< Saludos, Team de Arquitectura legal
En una reuniòn de consorcio donde no pude asistir decidieron poner una puerta de rejas delante de la puerta de hierro del edificio, con unos 20 centìmetros entre una y otra.
Pasados unos dias pegaron en una puerta una nota sin firma que dice: «El sàbado va a estar la puerta de rejas instalada, se requiere su presencia para entregar la llave», no presentaron ningùn presupuesto, no se sabe los costos ni a quièn contrataron, no hicieron ninguna segunda reuniòn para aprobar el gasto que representa.
Hay numerosos arreglos que se postergan con la excusa de que no hay dinero, pero si hay dinero siempre para gastos superfluos.
En mi caso llevo 6 años reclamando que mi portero elèctrico funciona mal o no funciona intermitentemente, que tengo problemas de humedad de medianera que me obligan a reparar la pared interna y reparar todos los años, hay situaciòn de abandono en varias partes del edificio. Jamàs atienden los reclamos pero deciden sobre las expensas los gastos en forma discrecional.
Quisiera saber como debo proceder para reclamar e incluso dejar claro mi rechazo al cambio, porque ahora permanecerè màs tiempo en la calle para abrir dos puertas con el consecuente riesgo. ¿Puedo responsabilizar a los que aprobaron esto si soy asaltado cuando ingrese al edificio?
Hola Raúl, todo cambio, arreglo, modificación debe quedar asentado en el acta de asamblea respetando las mayorías determinadas en el reglamento de copropiedad. Ud puede impugnar la asamblea y oponerse a esta decisión si no cumplieron con los pasos mencionados, a través de una carta documento.
Puede comunicarse con la Liga del Consorcista para que lo asesoren acerca de los pasos a seguir.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias por la pronta respuesta. Con respecto al punto 1), cómo se consideraría la colocación de ventanas como las descriptas?. Encuadra como «innovación / mejora» (que de acuerdo al reglamento requiere 3/4 para aprobación) o como «obra nueva» (que requiere unanimidad)?. Atentamente. Carina
Hola Carina, es obra nueva antirreglamentaria, si antes no había ventana, no se puede hacer.
Complete el siguiente formulario, no le puedo responder por este medio a cuestiones tan particulares:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes. Tengo 2 consultas para realizar. La primera es si se pueden construir ventanas sobre la medianera. Los vecinos de mi PH están pidiendo presupuesto para abrir 2 ventanas en la pared del pasillo del edificio (es en un primer piso) colindante con la propiedad vecina. Para dar luz natural al pasillo hoy en día hay puestos ladrillos de vidrio opaco pero quieren colocar ventanas que se puedan abrir para mejorar la circulación de aire. A mi entender eso no se puede hacer. Para ustedes es factible?. Segunda consulta. El techo del pasillo del edificio (que es común según el reglamento de copropiedad) se deterioró por filtraciones de agua provenientes del patio de un vecino (este patio no es común según nuestro reglamento de copropiedad). El vecino arregló (pagandolo él) el patio que generaba las filtraciones pero alega que la reparación del techo del edificico le corresponde al consorcio por ser un bien común. Para mi no es así, debido a que el deterioro lo generó el patio (que no es bien común). El vecino debería pagar también la reparación del pasillo. Me podran confirmar si esto es así o si mi interpretación es errónea?. Desde ya muchas gracias y quedo a la espera de su pronta respuesta. Cordiales saludos. Carina
Como se encuentra Carina
Atendiendo a su consulta y en orden de contestación:
1). No se puede colocar ventanas con vistas, sin tener el conforme y la aceptación de la totalidad del consorcio o del 3/4 según » cite » el reglamento de copropiedad.
2). Si el reglamento de copropiedad dice, con » seguridad «, que el patio que hace de techo del pasillo, no conforma parte común del consorcio deberá hacerse cargo el propietario de la unidad.
Puede completar el siguiente formulario y la contactaremos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Tengo un departamento, con una unidad complementaria Azotea , de uso exclusivo.
Queda otra azotea de uso comun.
En la escritura de Dominio , y en el reglamento de copropiedad , figura una Autorizacion ,PODER ESPECIAL IRREVOCABLE, para el propietario de esa unidad, para construir, modificar,agregar m2, modificar los porcentuales.Yo hice hace 4 años un quincho de caña, un techo abierto de vidrio, una terraza verde, y conecte el depto a la terraza con una escalera.por dentro.Todo sin aferctar el frente o modificarlo.
Quisiera saber costo tramite de incorporar los metros semicubiertos.El PODER dice que cada propietario , autoriza ,acepta y se notifica al firmar su escritura, DE QUE LA UNIDAD COMPLEMENTARIA I PUEDE SER CONSTRUIDA Y MODIFICADA.dentro de las reglamentaciones vigentes por supuesto..Las mejoras hechas fueron hechas por Arquitectos .
Espero respuesta.Muy buena la pagina .
Saludos Jorge
Hola Jorge gracias por sus comentarios; no hacemos ese tipo de trámite, pero debe tener en cuenta que deberá hacer la presentación de planos de ajuste de medidas, y rehacer a su cargo la subdivisión de todas las unidades además de la suya, ya que cambió la superficie cubierta y descubierta y todos los porcentuales que le corresponden a cada una de las unidades.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Adriana, es un problema de convivencia que debe resolver el administrador del consorcio, aplicando el reglamento de copropiedad. En cuanto al cerramiento del patio, figura como metros cuadrados cubiertos? Ya que si hay un patio debe permanecer abierto, es para ventilación, y no debe cerrarse de manera definitiva.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
querria saber q medidas se pueden tomar cuando tiran cigarrillos encendidos en un patio de un primer piso, que en la escritura figura dentro de los metros cuadrados totales del departamento y q obviamenete esta techado.
muchas gracias!!
Hola, les hago la siguiente consulta:
En mi edificio hay una terraza de uso común y otra de uso privativo del propietario del último piso. En los últimos meses, cambió el dominio de ese inmueble y hay un nuevo propietario, que se comunicó con la Administración e informó que planea construir un quincho (cerrado con parrilla) y un baño en su terraza. Pero pide el consentimiento del Consejo de Administración. La duda es la siguiente: ¿es legal edificar en la terraza, aunque sea de uso privativo? ¿Puede ocasionar daños a terceros, ya sean del propio edificio o de edificios contiguos? ¿Cuál es la función de la Administración en este caso?
Muchas gracias.
Saludos cordiales.
Hola Leandro, el nuevo propietario debe pedir autorización al consorcio por escrito y ante escribano público; no puede cerrar totalmente la terraza por más que sea de uso privativo ya que comparte paredes comunes con el resto del edificio. Además tendría que hacer una nueva mensura de las unidades ya que estaría agregando metros cuadrados cubiertos a su unidad y debería pagar más gastos por ello. Evaluar el peso que agregaría al resto del edificio y posibles daños durante la construcción
Todas estas especificaciones deberían constar en el reglamento de copropiedad y el administrador debe controlar que se cumpla con ello
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la dueña de una unidad funcional ubicada en la planta baja de un edificio en propiedad horizontal, ha techado el patio auxiliar que sirve a la ventilación de su unidad, argumenta que lo ha hecho por que desde los pisos de arriba siempre tiran basura. es correcto lo que hizo?
Como se encuentra Mari
De acuerdo a sus comentarios, no se debe techar ningún patio, respondiendo a las normativas del código de edificación, y no variar los % de iluminación ni ventilación.
Ahora bien si el consorcio le da su satisfacción para hacerlo por escrito y bajo escribano y acta protocolar puede hacerlo siempre y cuando la Municipalidad le de posteriormente el Ok
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, les hago la siguiente consulta: vivo en un edificio en el departamento de planta baja al fondo con patio propio que da al fondo, nadie tiene acceso a él solo nosotros. No pago expensas por la superficie del patio, pero escriture por esa superficie como propia. quiero hacer un cerramiento de vidrio que cubra la mitad del patio. consideran que esto es viable? me podrían reclamar para sacarlo? como debo proceder? Gracias!
Hola Andrea, si bien el patio está escriturado como superficie propia, comparte paredes comunes con el resto de los copropietarios. Por lo que habría que ver qué dice el reglamento de copropiedad al respecto, la escritura para poder asesorarla acerca de los pasos a seguir
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados, quisisera consultar lo siguiente.
El edificio en que vivo tenía el gas cortado por Metrogas.
Se hicieron las obras pertinenetes, y volvieron a habilitarlo. Mi unidad aún tiene el gas cortado, y estoy poniendome al día con el tema.
El gasista tiene que chequear el caño de gas de mi unidad, el cual no va embutido como en las demás unidades(en algún momento algun dueño ó administrador de consorcio anterior debe haber instalado la cañería externa, pues la embutida estaría muy mal).
El tema es que el caño externo pasa por el patio de un vecino, y luego sube por el pulmón de ese patio hasta mi unidad.
Ahora bien, el gasista indica que yo debería tener un permiso del vecino respecto al paso de la cañería de gas por su patio. Y me indica que debería pedirle lo siguiente:
-permiso por escrito que autoriza a pasar el caño por su patio
-fotocopia de la escritura de 1er y 2da hoja a nombre del titular de la unidad.
-fotocopia de la 1ra y 2da hoja del dni del titular.
Favor de indicarme si los papeles que solicita el gasista son correctos y si ellos son para ser presentados en metrogas, ó a la administración de consorcio, ó si son solicitados a fin de estar cubierto legalmente.
Desde ya muchas gracias
Hola Claudio, si bien la información que le da el gasista es cierta, le aconsejaría que lo chequee en Metrogas.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola! Vivo en un departamento en PB dentro de un barrio privado cuya normativa indica que: «no se permite ningún elemento que produzca el cerramiento total o parcial de los balcones ni terrazas de pb , sea con telas, cañas, juncos, lonas u otro tipo de cortinas, fuera de la carpinteria exterior propia de las unidades funcionales. »
Mi pregunta es, pueden negarme poner una lona transparente en la galeria que suba y baje para frenar el viento en invierno y asi poder utilizar la galeria? No se trata de algo fijo, sino de una especie de toldo q sirve para frenar el viento…
Muchas gracias!
Hola Mora, el reglamento de copropiedad le está indicando que no puede hacerlo. Quizás pueda pedir una asamblea y plantear su propuesta para que los vecinos la evalúen.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Marco, ante la complejidad de su consulta y a fin de un asesoramiento más personalizado, le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Hola , mi consulta es la siguiente, compre un duplex en villa Ortuzar que ocupa toda una esquina con otros 4 ( son 5 en total) que fueron construidos hace 21 años , lo compre con la modalidad de condominio (20% del dominio) pues no se puede sub dividir pues cuando se construyo se agregaron más metros de los permitidos pues es zona U28 y tiene fot 1 . La cuestión que desde ese entonces se cobra el ABL de acuerdo a los metros existentes, nunca hubo denuncia ni orden de demolición ni nada, pero como ahora existe uno de los propietarios que quiere hacer un juicio pidiendo la división es que nos encontramos con un problema. La pregunta es: existe la posibilidad legal de hacer la división en PH ? teniendo en cuenta que pasaron 20 años (aducir algún tipo de prescripción? , desde ya muchas gracias
Hola, quisiera conocer la reglamentación de CABA que regula la altura mínima de chimeneas (extractores de aire con motor) de parrillas restaurante. La chimenea está colocada sobre el techo, en planta baja, y despide humos de la parrilla que causan molestias a los vecinos de edificaciones colindantes de mayor altura. Muchas gracias!!
Hola Francisco, la normativa del Código de Edificación dice que la altura debe ser mayor a los 2 metros del piso de la azotea o techado donde está ubicada. Habría que evaluar cada caso en particular haciendo un relevamiento de la propiedad para verificar las condiciones de la misma y las afecciones que provoca a los vecinos, ya que también debe proteger el impacto ambiental y no molestar a los vecinos.
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Ante todo , mil gracias por este blog.
Quería consultar porque estoy interesado en comprar un depto en PB al fondo. Es un edificio de 6 unidades , tres al frente , 3 al fondo. El departamento q quisiera comprar tiene 60 m2 según la escritura de 1959. En realidad el depto tiene 85 m2 construidos , pues se le realizó una ampliación de 25m2 en un patio de uso exclusivo . Se mantuvo una parte del patio , pero se construyó otra.
La pregunta es , a la hora de comprar un depto de estas características q seria lo legal. Q debería solicitar para asegurarme q nadie me va a pedir q el día de mañana tire abajo esos 25 m adicionales ? Se puede justificar si fue construido antes de determinado año ? Es decir si fue construido antes de la actual ley ? Cuando ?
Me imagino q se construyó sin permiso de los vecinos , pero la verdad me llamaría la atención pues es un departamento en capital federal en el barrio de coghlan . Gracias nuevamente , Slds Juan
Hola Juan, evidentemente acá hay alguna irregularidad que se debe confirmar antes de la firma y condiciones a tener en cuenta. Ya le contestamos por privado, le agradeceremos nos envíe un número de contacto o se comunique con nuestro Estudio a través del formulario de consulta
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Buenos días, quería saber si hay alguna normativa que contemple aspectos vinculados con la instalación de aires acondicionados en los edificios. Sé que que en lo que es Capital Federal existe, pero no estoy al tanto si existe lo mismo en el Gran Buenos Aires.
Yo vivo en PB y la descarga de agua de los artefactos caen en mi patio, con lo cual constantemente esta mojado.
Puedo hacer algún tipo de denuncia al respecto? cómo debería resolverse?
Muchas gracias!
Maria Sol.
Hola María Sol, debe consultar en la municipalidad de su localidad acerca de esta normativa. Debería manejar el tema con la administración para que lo resuelvan en asamblea según las normas del reglamento de copropiedad
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Carina, es muy complicado responder a su consulta sin ahondar en más detalles y acceder al lugar para determinar los motivos de las filtraciones, responsabilidades y a quién le corresponde. Por lo que le solicito que para un asesoramiento más personalizado, complete el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Mi consulta es la siguiente. Tengo desde hace 4 años un problema grave de filtración de agua en el techo de mi cocina (inclusive se hicieron agujeros por efecto de la erosion del agua) que viene de la losa. Lo que está sobre la cocina es el patio de mi unidad funcional (que en los planos figura bajo la denominación «terraza»). La filtración se produce porque entre las cerámicas del patio y la losa no pusieron carpeta ni membrana. Con lo cual, para solucionar las filtraciones hay que levantar todo el piso y hacerlo como corresponde. El tema es que el consorcio no quiere hacerse cargo de esos gastos ya que el patio es mío (sólo accedo yo) y no es parte común. De acuerdo a la ley de propiedad horizontal (art 2) los patios solares y las terrazas y azoteas, si mal no interpreto, revisten el carácter de comunes. De hecho al final del mencionado artículo se menciona «los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario». En este caso recordar que los patios de las unidades funcionales, en los planos de mi edificio, figuran como «terraza». El reglamento de copropiedad no menciona nada respecto a las azoteas (entiendo entonces que no sería una convención en contrario. Y respecto a las partes comunes el reglamento de copropiedad menciona lo siguiente: Además de las cosas y bienes de uso común que determina el artículo 2° de la Ley 13.512, son de propiedad común: El terreno, los cimientos, la estructura del edificio: columnas, vigas y losas, los muros maestros y tabiques divisorios de la propiedad y que separen las distintas Unidades entre si o entre éstas y sectores comunes, los muros medianeros y divisorios con las fincas vecinas, la circulación cubierta común, el pasillo, los medidores de gas cubierta común, la escalera, medidores de electricidad cubierta común, los palieres y circulaciones; los tanques de reserva de agua: ayudante de portería y toilette, todas las redes de cañerías para suministro de: agua hasta la llave de paso a cada Unidad, de electricidad hasta el tablero de Baja tension individual de cada Unidad; los conductos cloacales hasta el límite de cada unidad y sus ramales troncales, sus cámaras de inspección y los conductos de descargas pluviales y en general, todas aquellas partes, cosas, bienes y lugares comunes sobre los cuales ningún propietario pueda invocar dominio fundado en su título de propiedad. Por favor me podrán indicar en este caso si los gastos de reparación de la filtración corresponde ser solventado por el consorcio o si debo yo pagar esas erogaciones?. Es un tema de debate que vengo teniendo con mis vecinos hace 4 años y al no tener administrador en el edificio se torna sumamente dificil establecer lo que corresponde. Desde ya muchas gracias por la ayuda. Cordiales saludos, Carina.
Hola, administramos 9 unidades de PH entre los mismos dueños. hemos denunciado que el propietario del fondo tiene una pileta clandestina y que ocupa un espacio de acceso como patio de deposito. Hicimos las denuncias pertinentes al GCBA y le hizo una multa al consorcio por no tener el final de obra cosa que ignorábamos. Los gastos del agua lo costeamos entre todos porque no hay un medidor único para la pileta. Podemos pedir que tapen la pileta por mas que no tengamos el final de obra? eso no debería ser responsabilidad de auditar el GCBA?
gracias
Hola Liliana, el vecino tenía que haber pedido autorización al resto del consorcio de acuerdo a lo estipulado en el reglamento de copropiedad, y presentar los planos para su habilitación en la municipalidad. De esta manera, el organismo considera que todo el consorcio es responsable por la clandestinidad.
Tendrán que presentar la documentación que avale que el resto de los vecinos no estaba al tanto de la pileta y que el propietario que la hizo se haga cargo de los gastos para su regularización.
Pueden solicitar su eliminación bajo un informe pericial, que demuestre la clandestinidad y desacuerdo de los vecinos para que la justicia sea quien determine los pasos a seguir.
Para un asesoramiento más personalizado, le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, queria hacerles una pregunta. En mi edificio hubo un incendio hace dos meses, el viernes llego a mi departamento y encuentro que mi balcon esta completamente cubierto por una media sombra que cuelga desde el cuarto piso hasta el segudno (vivo en el tercero). El administrador me dijo que es por una medida judicial que hay que poner proteccion por que hay peligro de que se caiga mamposteria. Es legal poner una media sombra como proteccion?? no es material inflamable?
Desde ya muchas gracias
Hola Pablo, el administrador hizo lo correcto; se utiliza para evitar la caída de mampostería a la calle. Por otra parte debería ser ignífuga, es decir, no inflamable.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, soy propietario de un departamento de primer piso con balcón a la calle, colindantes a mi balcón hay 2 casa, cuyos techos estan a la altura de mi balcón, por lo que el acceso a mi balcón es fácil por los techos.
Consulte con mi administrador por la posibilidad de instalar rejas en el balcón, que lo cierren, son rejas de hierro pero no es hermético, son solo rejas y el mismo se negó a la instalación de las mimas por motivos se estética. Leyendo el reglamento de copropiedad entendí que esa decisión no es de él, sino del consorcio por voto popular del consorcio así que le pedí que organice una reunión de consorcio para tratar el tema. A este pedido el se negó, ya que según él, el consorcio no puede ser conformado aún porque si bien el reglamento de co propiedad esta presentado, el mismo no esta aprobado por el ente regulatorio.
A todo esto tome la decisión de instalar la reja por mi cuenta y de un color igual al de la fachada del edificio.
En este momento estoy recibiendo intimaciones del Administrador por cartas de documento diciendo que me va a iniciar un juicio si no saco la reja.
Mi consulta es para saber si puedo perder este juicio? Como defenderme? Como mantener mi reja si es posible? Y si existen precedentes legales para esto?
Desde ya muchas gracias y disculpas por las molestias.
Hola Gastón, hemos respondido a su consulta por email; la decisión es del consorcio en cuanto a forma y color para que sea uniforme con la fachada y que después todos coloquen el mismo estilo. No es una atribución del administrador decidir por el consorcio.
Por otra parte si el reglamento de copropiedad se entregó con la escritura de cada unidad no necesita de otra aprobación.
Por último, la posibilidad de ir a juicio por esto es remota, el consorcio debería plantearlo. Pero si ocurriera Ud tendrá que responder con un escrito pericial que justifique las razones que lo llevan a instalar el cerramiento como medida de seguridad, citando jurisprudencia.
En tal caso puede contactarnos y le indicaremos los pasos a seguir
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, te comento que vivo en un PH al frente, solo son dos unidades, y no hay entradas en comun ni luminaria ni consorcio. hace unos años le firme al PH de atras para que construya un segundo piso. ahora quiro construir yo pero no tenemos buena relacion y no me lo va a permitir. hay alguna manera de que pueda hacerlo igual?, siendo que yo lo autorice? gracias
Hola Sebastián, necesita si o si la autorización de la vecina, así como Ud le firmó a ella. Quizás proponerle alguna mejora al edificio, siendo sólo dos unidades deberían ponerse de acuerdo
Esperemos que lo pueda solucionar.
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola hace 12 años puse un techo de 3×2 con puertas corredizas en una zona lateral de mi patio del primer piso que no se ve de afuera y nunca me hicieron problemas ahora como les gane un juicio y tienen que pagarme me denunciarosn al gobierno de la ciudad quien hace un mes vino un inspector y no me labro ningun acta por consederarla construccion precaria remobible a los 15 dias se presenta otra persona que dice ser un inspector par ver la misma construccion yo le digo que ya vinieron y como no lo deje pasar me labra un acta sin ver la construccion y me la deja en el buzon . fui a la DGC y me dicen que tengo que contratar un abogado para hecr un descargo por el acta pero no saben porque fue otro inspector que desconocia la visita anterior ya que el primero escribio todo y dice que el caso esta cerrado. mi regunta es porque tengo que hacer un descargo por un error del gobierno de la ciudad en mandar dos veces una inspector?
Como se encuentra Sandra.
No tratamos estos temas que son de índole netamente burocrática del organismo que comenta.
Esperemos que lo pueda solucionar.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados. Vivo en un departamento al frente en el 8º y último piso con balcón terraza y 2 dormitorios y comedor con acceso al balcón por puertas ventanas. En el edificio lindero también en el piso 8º hay un departamento duplex por lo cual el edificio es unos 5 metros mas alto que el mio formando un plano inclinado sin ventanas. Hace unos años el propietario, en lo que es su comedor al nivel de mi piso, instaló una salamandra pero la chimenea no supera la parte mas alta de su edificio y al no ventilar a los cuatro vientos, cada invierno nos invaden humos por la turbulencia que provoca la pared inclinada y los olores provocan dolor de cabeza, ardor de ojos y nauseas. Quisiera saber su opinión para tratar de solucionar el problema. Es posible denunciarlo en el centro de gestión comunal del GCBA ? o no corresponde.
Muchas gracias por la respuesta.
Como se encuentra Pablo.
Si corresponde, también en el área ambiental de la Municipalidad de su barrio
Saludos, Team de Arquitectura legal
En mi edificio, que ni siquiera esta todo vendido, de los 85 dptos solo 57 han tomado posesion desde dic2015. Se han hecho dos reuniones con 6 y 15 personas representadas. El SUM de PB quiere ser convertido en gym y convertir en
SUM a una de las parrillas en la terraza (hay dos) medante un cerramiento vidriado. Es habilitable una parrilla dentro de una caja de vidrio como se pretende?? Es legal cambiar el destino original de partes comunes con menos de la mitad de los consorcistas prentes? Muchas gracias
Hola Ana María para poder responderle acertadamente necesitaríamos ver en el lugar cómo es la disposición, qué servicios tiene habilitados, si ya tiene final de obra y el reglamento de copropiedad.
Para un asesoramiento más personalizado, le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Les hago una consulta sobre la terraza privada. Yo vivo en un ultimo piso (CABA), y hace algunos años hubo un incendio importante en mi edificio. En las escaleras no hay ventilacion, y quede atrapada en mi casa por el humo. Un bombero vino a rescatarme, y cuando quiso abrir la puerta que da a la terraza, para ventilar, no pudo romperla (es de metal) ni derribarla (se abre hacia adentro). Nadie tiene llave, salvo dos de mis vecinos de este piso, que tienen acceso directo a la terraza (porque cada uno «posee» la mitad). Nunca se llego a nada en las asambleas, y años despues hubo otro incendio. Esta vez, los vecinos de la terraza estaban y nos dejaron subir para respirar hasta que apagaran el fuego. Al dia de hoy, nadie el en edificio tiene acceso a esa terraza, y es un riesgo muy grande en un edificio tan poco ventilado. Tengo algun derecho que me ampare para exiigir que modifiquen la puerta y recibir una llave por si ocurriera otro incidente?
Si, tengo entendido que son 10 años de garantía, lo comente pero mis vecinos no quieren saber nada ya que piensan que hay que poner abogado y que esto va a llevar mucho tiempo, y los problemas de humedad son realmente serios, a uno de los vecinos se le cayo un pedazo de cielo raso y era necesario hacer un arreglo urgente. Habiendo algunos que arreglaron y otros no, se le puede reclamar al constructor para que se haga cargo de los arreglos, ademas de lo de las lajas? gracias
Hola Julián, son 10 años es así. Pero tal como le comenté los problemas que puedan derivar en un daño temido como las lajas que se caen y los problemas de humedad, caída del cielo raso, son resueltos por un juez en poco tiempo.
Por lo que si bien deberán contar con un informe pericial y un abogado, en estos casos el tiempo que llevan estos reclamos es más acotado.
Reitero la solicitud de contactarnos sin compromiso, a través del link de consulta y a la brevedad nos contactaremos.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola como están, ante todo gracias por leer mi consulta. Vivo en un ph de 7 deptos sin administración, el edificio tiene 6 años de antigüedad, y ya desde el segundo año esta presentando problemas de humedad importantes, principalmente en las terrazas. En mi caso, que vivo en planta baja tengo a todo a lo largo humedad de cimiento, en la pared lindera a mi vecino. Se acordó que cada depto se hiciera cargo de las reparaciones que afectaran sus viviendas, varios ya comenzamos y otros ya terminaron con los arreglos pero hay un depto que arreglo mal su terraza y ahora quiere que todos paguemos para repararlo. Si cada uno se hizo cargo de los arreglos de su depto lo cual estamos todos de acuerdo menos esta persona, puede exigir que paguemos todos por su arreglo?
Por otra parte, la fachada del edificio tiene lajas rectangulares pegadas, y hace poco se desprendieron 2 desde una altura de 5 metros aprox., pudiendo haber lastimado o incluso matado a alguien. Estando estas lajas mal colocadas, se puede exigir al constructor del edificio que se haga cargo??? Gracias por su atención, saludos
Hola Julián, ante todo le comento que Uds. cuentan con la garantía del constructor por Código; por lo que no debían hacerse cargo de las reparaciones por humedades o filtraciones que pueden catalogarse como vicios ocultos. Lo mismo sucede con las lajas de la fachada, podrían considerarse como un daño temido, ya que como Ud. bien dice podía haber causado una muerte de la cual hubieran tenido que hacerse cargo los copropietarios. Por lo que es muy importante que hagan el reclamo a quien construyó la propiedad, lo antes posible.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola gracias ante todo. Les cuento que vivo en un departamento , en un edificoio de tres pisos por escalera en capital federal. Mi depto (que alquilo) tiene patio, ya que estoy en Planta baja. Los aires acondicionados dan a el patio y me gotean sgun la ocasion y el del patio de al lado hace mucho ruido. Osea no puedo usar el patio. Hay alguna ley ?. que regule donde van los aires acondicionados ? El pulmon de manzana tiene algo que ver? No deberian poner los aires en la terraza ? Desde ya Muchas Gracias Y disculpen mi enojo jajaj . Gracias
Hola Juan Pablo es un tema que debe tratar dentro del consorcio, el administrador debe tener el reglamento de copropiedad donde se establecen las pautas de convivencia dentro del consorcio, y arbitrar los medios para que la misma sea lo más pacífica posible y sin molestarse unos a otros. Puede solicitarle a los vecinos que desagoten sus aires de manera de que el escurrimiento no sea hacia su patio, y respecto al ruido del vecino, tendría que reclamarle a él directamente o hacer una medición de los ruidos e iniciar acciones legales.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola vivo en un edificio de 3 plantas en el cual en la que seria azotea o terraza hay un depto que fue vendido , ahora el preblema es que a dicha terraza se tenia acceso y era de uso comun pero el nuevo propietario dice que dicha terraza le pertenece ya que le vendieron asi el depto. La cosa es que hace mas de 15 años vivimos y siempre fue compartida. Tambien nos dijo que quiere agrandar su depto construllendo en l terraza.
Como deberia proseguir para confirmar que esta bien lo que hace ese vecino nuevo?
Como esta Daniel
Salvo que en la escritura detalle que la terraza le pertenece, con los m2 detallados, situación que dudo, la misma es común al edificio y si no tiene el 100% de la conformidad del consorcio, no debe ni puede contruir fuera del reglamento de copropiedad, ni privar a los demás de su uso
Debido a la importancia en la respuesta, le solicito completar el siguiente link:
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Saludos, Team de Arquitectura legal –
Hola quería hacer una consulta, yo vivo en un complejo de edificios, que cuentan con un único administrador, el mismo fue elegido hace tres días por no mas de 20 personas, y la cantidad de deptos. es de 240 en total, y el mismo vive en el complejo. se puede ser administrador de esa manera?.
Otra consulta es que yo tengo colocado un cerramiento de aluminio en el balcón,el mismo se coloco por seguridad ya que mi señora es discapacitada,(tiene epilepsia) y a la vez el balcón es el del ultimo piso donde mas se siente el viento y la lluvia , y no se porque pero el mismo tampoco tiene una rejilla de desagüe por lo que se junta agua. Yo lo instale desconociendo que hay que pedir permiso y demás. ya que en el mismo complejo no es el único balcón cerrado de esta manera, también hay con lonas y rejas.
Mi pregunta es la siguiente. El administrador nuevo me dijo que no se puede serrar y que tiene que darle mi caso a un abogado, hay alguna manera de que pueda conservar el cerramiento, yo lo instale hace poco y me salió bastante dinero, y hay otros que tienen no menos de 20 años.
Hola Esteban, la manera de elegir al administrador dependerá de lo que esté especificado en el reglamento de copropiedad. Ahí se establecen los porcentuales necesarios para la convocatoria a asamblea y la elección del administrador, que puede ser un vecino del consorcio. También se especifican las condiciones de convivencia.
En cuanto al cerramiento, no está permitido hacerlo de manera fija sin pedir autorización al resto de los vecinos y sin permiso municipal ya que está agregando metros cuadrados a su unidad; diferente es la situación de las rejas y las lonas, aunque también dependen del consenso de los demás copropietarios en cuanto a color y diseño.
Ud puede regularizar si el consorcio se lo permite o presentar un informe pericial que justifique su permanencia; el abogado lo necesitará si le inician acciones legales.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias!
Buenos días. Yo necesito saber, que se hace con los propietarios que construyeron sin habilitaciones. Vivo en un edificio de pb y 1er piso, estos últimos construyeron sin permisos, además, no pagan expensas por sus nuevos metrajes. Se hizo la correspondiente denuncia al gobierno de la ciudad el año pasado, pero no tuvimos respuestas. Muchas gracias.
Hola Norma, ya que la municipalidad no dio curso a este reclamo, es necesario fiscalizar esas construcciones y a través de un informe pericial iniciar acciones legales para exigir que regularicen las mismas ya que son clandestinas, o se demuelan. Además es necesario determinar si las construcciones no afectarán la estructura del edificio.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias por tu repuesta, los metros estan declarados en el reglamento de copropiedad, pero no en la escritura.
Hola Carlos, en la escritura también debe constar la superficie de la propiedad.
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Buenas tardes, estoy por adquirir un departamento de 1 ambiente con terraza en el ultimo piso, aun en construcción. La inmobiliaria me lo ofrece como un departamento de 4 ambientes, ya que la constructora va a cerrar la terraza. Mi consulta es hasta que punto es legal esto ya que esta declarado como un mono ambiente. Me dijeron que la constructora iba a modificar el reglamento de copropietario para que esto sea posible, pero luego del fin de obra se haría este ultimo piso.
Hola Carlos, la constructora debe entregarle la documentación por lo que adquiere, si es de 1 ambiente o de 4 ambientes debe constar en el boleto de compra-venta, escritura y reglamento, ya que de lo contrario Ud tendrá problemas frente a una posible inspección o venta posterior. Cómo declararán los metros cuadrados para la subdivisión, expensas, etc? El final de obra puede tardar años, mientras tanto su construcción en la terraza será clandestina.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buen dia vivo en un ph compuesto por 4 dptos tres en planta baja y el mio en 1° piso a la calle. Mi depto fue construido en 1975 muchos años despues de lo tres dptos de planta baja y en ese momento se hizo la subdivision , el reglamento y se establecio % para el ABL como el mio era recien constriudo me otorgaron una participacion del 73% del total edificado( aunque si se tomaran solo los metros construidos mi % seria muy inferior) y al dpto sobre el cual esta construdo el mio un 16%, este dpto esta siendo modificado totalmente tirando abajo paredes, levantando otras, cambiando pisos, cañerias etc. o sea quedando practicamente a nuevo. Consulta 1) tiene obligacion de modificar y presentar planos en la municipalidad? en ese caso SOLO de su propiedad o planos de todo el consorcio? Consulta 2) al quedar el dpto a nuevo aunque no se agreguen metros cambia el % de participacion ?(para llegar a mi 73% se tuvo en cuenta no solo los metros sinó tambien los años de diferencia entre mi contruccion y las otras) Muchas gracias
Como se encuentra Sr. Gonzalez
Atendiendo a sus comentarios.
Le respondemos de acuerdo a la numeración de sus consultas
1) Debe presentar los planos y los totales del consorcio
2) Se modifican los porcentajes de prorateo
Debido a la complejidad de su consulta, solicitamos que para un mejor asesoramiento amplíe su consulta en el siguiente link y a la brevedad le responderemos:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, vivo en un ph , solamente hay dos departamentos. sin separación, los nuevos vecinos
quieren construir una pared para separar los ph ,la pueden hacer sin mi consentimiento,
yo no tengo problema de realizar la separación, pero no quiero pared.
Como se encuentra Sra. Villagra Margarita
Necesita de su aprobación para cualquier modificación o cambios
Saludos, Team de Arquitectura legal
Como se encuentra Sra. Margarita
Necesita de su aprobación para cualquier cambio o modificación
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados ,vivo en un consorcio de CABA y quisiera saber dónde puedo conseguir los planos de la unidad funcional y los de las instalaciones de servicios ya que el Administrador me dice que no los tiene. Muchas gracias.
Como se encuentra Sra. Inés
Ya le hemos contestado por correo privado:
Saludos, Team de Arquitectura legal
SI PUDEN MANDAR EL DATO LEGAL DONDE ESACTAMETE LA LEY DICE QUE NO SE PUEDE HACER EL ASADO EN PB EN UN SECTOR PROPIO AL EDIFICIO DE TODOS, LES DEJO MI CORREO.
Y COMO HACER CON EL INQUILINO, QUE HACE ESTO YA QUE NO ES EL DUEÑO Y/O CON EL ADMINISTRADOR NUEVO, TRAIDO YA QUE EL ANTERIOR SE CANSO DE ESTE EDIFICIO Y ESTAS CAMARILLAS DE MALA GENTE, Y POR TANTO QUE HACER CON EL ADMINISTRADOR EN CASO DE MALA PRZXIS DE SU FUNCION.
GRACIAS.-
Pedro, no lo dice exactamente la ley 13.512, le paso los artículos que se relacionan con su consulta
ARTÍCULO 3°.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
ARTÍCULO 6°.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
b)Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
En cuanto al administrador, lo pueden denunciar por mala praxis en la página del Gobierno de la Ciudad, registro publico de administradores, allí puede también hacer consultas
Saludos, Team de Arquitectura legal
Consulta: en que parte de la Ley de copropiedad que reglamenta la vida en un edificio, dice QUE NO SE PUEDE HACER AZADOS EN LA PB, que es un patio que si bien usa el propietario u inquilino no es %100×100 de este, sino es de uso del edificio en cuanto a la aireacion y al hacer el asado y generar humo y olor y grasa entra en los dormitorios y/o valcones que dan a ese contrafrente, y que hay de que el administrador nuevo puesto por algquien del consorico, (amigismo y plata)….se haga el tonto en estas cuestiones.
¿donde dice esactamente que esto es asi, es decir QUE NO SE PUEDE HACER ASADO…Y DE ESTAR COMPLOTADO EL ADMINISTRADOR Y NO HACER ESTE NADA, QUE HACE EN ESTE CASO EL PRPIETARIO DEMANDANTE?….Le mando carta documento al administrador en ese caso, le mando carta documento al de PB?….todo perdida de tiempo y plata….¿Y PARA QUE?..¿PUEDO DENUNCIARLO A LA PFA, EN EL MOMENTO QUE VEO HACE EL ASADO?…Y CUANDO LLEGAN ABRIRLES LA PUERTA, PARA QUE ENTREN?…O DIRECTAMENTE LA PROXIMA Y CONSTE QUE HACEN CHISPAS Y PRENDEN MADEREA, ES DECIR MUCHO HUMO, QUE PASA SI…..AGARRO UN VALDE LO LLENO CON AGUA Y SE LOS TIRO Y JAJA COMERAN CARNE MOJADA.
Hola Pedro el reglamento de copropiedad es el que rige las normas de convivencia del consorcio. Si bien no especifica si se puede o no hacer asados, dice que no se puede molestar a los vecinos con acciones que afecten a los demás.
Es un tema que deberán tratar en el consorcio, más allá de que el que lo hace sea dueño o inquilino, debe ajustarse a las normas, más aún tratándose de en espacio común de uso privativo como es el patio. Y el administrador es quien debe intervenir para solucionarlo, hasta imponiendo multas económicas de no cumplir con lo solicitado.
También puede hacer el reclamo en un centro comunitario, CGP o defensoría
Saludos, Team de Arquitectura legal
QUIERO COMPRAR UN DEPTO Y ME DICEN QUE FIGURARÁ EN LA ESCRITURA COMO COCHERA Y EN LOS PLANOS COMO DEPTO.
ES ESTO CORRECTO ???
PUEDO LLEGAR A TENER ALGUN TIPO DE INCONVENIENTE?
DESDE YA MUCHAS GRACIAS
Hola Graciela, no es correcto. Si es un departamento debe figurar como tal, a menos que se trate de una construcción no declarada, clandestina.
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Hola, vivo en un PH tengo uso exclusivo de l terraza y un vecino denunció que construí una parrilla y una mesada . …… También hay 2 vecinos que cerraron sus patios. Y el vecino que denuncia tiene un caño de agua desde el tanque pasando por la medianera de mi terraza hasta su casa , pero el reglamento dice que el tanque de agua es para 3 departamentos entre los que no está el suyo. TEngo derechos a exigir sacar ese caño que está antes que yo compre. Y pueden prohibir una mesada y parrilla?
MUchas gracias! MArtin
Hola Martin Ud puede construir una parrilla y una mesada en su terraza siempre y cuando no haya construido un cerramiento, ya que por más que sea su terraza de uso exclusivo comparte paredes comunes con el resto del PH. Por otra parte no se puede pasar cañerías de agua por encima de las medianeras. En cuanto al tema del tanque sería necesario verlo en el lugar para determinar a quién corresponde
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Buenas, quería hacerle una consulta. Estoy buscando una propiedad a comprar con crédito Hipotecario de Banco Nación. Intenté que en el banco me informen sobre las condiciones para la aprobación de la vivienda pero no hay nada escrito al respecto. El asunto es que vi un departamento que me gustaría comprar y tiene un cerramiento en el balcón con puertas corredizas que dan al exterior y ya no hay división con el living, quedó integrado sin ningún tipo de lìmite. Me gustaría saber si es que me pueden informar si esto seria un obstáculo legal de algún modo para la aprobación por parte del banco. Agradecería mucho su respuesta. Muchísimas gracias. Cecilia
Hola Cecilia, no está permitido cerrar balcones, pero debería averiguar si esa modificación fue aprobada.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento previo a la compra de propiedades, por lo que puede completar el siguiente formulario y a la brevedad le responderemos: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
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Hola quisiera saber cual cerramiento de balcon esta permitido, nosotros no tenemos reglamento de copropiedad somos un ph viejo y ningun vecino lo tiene pero yo por no saber hice el cerramietno de un balcon con materiales y esto produjo que la municipalidad me mandara una intimacion porq un vecino me hizo una denuncia, me intiman que en 30 dias debo sacarlo, pero la pregunta es si lo puedo reemplazar po uno de policarbonato. Mil gracias Claudia.
Hola Claudia por más que no tengan un reglamento de copropiedad, por tratarse de un PH hay condiciones que se deben respetar, por lo que Ud no puede cerrar un balcón ni alterar la fachada sin el permiso de los demás vecinos; además esta prohibido cerrar balcones ya que constituyen la ventilación de la unidad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola vivo en un PH sin administrador, en el reglamento de copropiedad hay una calusula que dice que «no pudiendose realizar obra alguna o modificacion, salvo autorizacion expresa por simple mayoria del consorcio» esto incluye arreglos en las unidades como tirar paredes dentro de los departamentos o a que se refiere concretamente.
Hola Camila, es así. Cualquier modificación que pueda afectar a los demás copropietarios, poner en riesgo la seguridad de la propiedad, cambiar paredes o superficies debe contar con la aprobación de los demás vecinos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tarde : Le consulto vivo en un PH son 4 dptos. 2 al fondo con pasillo y puerta independiente .El mio en 1° y 2° piso a la calle y debajo del mio el 4° dpto (con garage), a estos dos se ingresa por una entrada comun. La planta baja fue vendida y el nuevo dueño ha tirado abajo todas las paredes y levantado pisos incluso tiro la pared que dividia su garage de su living sin previa consulta a los demas propietarios. Contamos con reglamento de copropiedad sin administrador. La pregunta es si puede modificar su dpto como lo está haciendo Puede resentirse mi dpto? (ya que esta construido sobre el suyo) Yo poseo el 73 % del total del conjunto inmueble. Espero haber sido clara y puedan orientarme sobre los pasos a seguir Desde ya muchas gracias.
Hola Nora, su nuevo vecino tenía que haber consultado con el resto de los copropietarios para hacer semejantes modificaciones, y presentar el proyecto donde aclare que no se afecta la estructura, y en todo caso qué harían para evitarlo.
Ud como consorcista mayoritaria, y los demás vecinos si lo desean puede iniciar acciones legales contra este propietario; ante todo verificar el estado estructural de la propiedad, si aparecen grietas o fisuras y solicitar se vuelva todo a su estado original, ya que hay un reglamento de copropiedad que debe ser respetado.
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Hola! Buenas noches! El tema es el siguiente: vivo en un PH de 7 departamentos, yo vivo en planta baja, tengo un patio que da con el depto de mi vecino que vive atrás y tiene su propia terraza. Cuestión que vendieron y el nuevo propietario quiere construir en la terraza otro ambiente, sin el consentimiento de los demás vecinos porque no tenemos administración. Tuvimos pero como somos 7 deptos no lo veíamos necesario.
En mi caso la construcción me perjudicaría, ya que la terraza de esta persona esta en segundo piso, y si construye me quita más iluminación. También le afectaría al vecino de al lado que tiene la misma infraestructura, así que quedaría disparejo el edificio y también le quitaría luz a su terraza. Y otra cosa que me olvidaba poner, en el momento de escriturar me dieron el reglamento de copropiedad. Entonces ¿Puede construir sin el permiso de los demás? Muchas gracias!
Hola María, el nuevo vecino no puede levantar ninguna construcción sin la autorización escrita de los demás copropietarios, y tampoco sin evaluar el porcentaje de espacio que puede ocupar, el peso que le agregaría a la estructura, ya que todos los vecinos deben respetar las normas del reglamento de copropiedad hay que estudiar bien si hay una cláusula que lo prohíbe.
Usted y los demás copropietarios si están de acuerdo, pueden iniciar acciones legales para evitar que este vecino construya más allá de lo permitido.
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hola.vivo en la prov.de tucuman,en un segundo piso de un edificio de 12 pisos.hay un hueco de aire y luz de 1 meto y medio por 2 metros totalmente cerrado y se abre recien en el piso 4,donde termina el edificio de al lado con el que se comparte medianera.La vecina de l piso 1 y la del 2 de la otra ala con las que comparto ese espacio comun colocaron el compresor del aire tirandome todo el calor sobre mis paredes de baño y cocina transformando mi departamento en un horno debido al espacio tan pequeño entre esos aparatos y mis paredes.La administracion las notifico para que los saquen y respondieron que no ya que estan colocadas las mensulas sobre su pared,no en la mia.La pregunta es si puedo iniciar una demanda por daños y perjuicios.La administradora dijo que a pesar de ser un espacio comun me tengo que hacer cargo yo de los gastos de carta documento y todo lo que haya que hacer pues se trata de un problema mio con mis vecinos y por lo tanto no le atañe al consorcio y debo resolverlo yo en forma particular.El calor atraviesa las paredes ,o sea,estan calientes por dentro de mi casa por lo que tuve que poner planchas de telgopor para evitar que la pared envie todo ese calor hacia el interior de mi casa.Cuales son los pasos a seguir? desde ya muy agradecida por la ayuda que puidan brindarme.Si pueden enviar su respuesta a mi correo electronico mejor
Hola Marta es un problema que concierne al consorcio, que debe respetar el reglamento de copropiedad en cuanto a los espacios comunes. Por lo tanto la administración debe impulsar el reclamo.
Si desea ampliar su consulta puede completar el siguiente formulario y a la brevedad le responderemos: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos Dias, mi consulta es si hay alguna reglamentacion legal o normativa sobre el tipo de pintura o revestimiento que se debe utilizar para pared en Palieres y puertas con sus respectivos marcos incluso las del ascensor cara hacia palier. Muchas Gracias.
Hola José, si Ud vive en un consorcio debe ajustarse a lo que dice el reglamento de copropiedad en cuanto a la uniformidad de toda la propiedad. No hay una reglamentación específica.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, soy propietario de un ph en una planta alta con terraza en CABA. Quisiera saber si es necesario permiso de la Ciudad o de los vecinos para colocar un toldo a dos aguas en la terraza.
Hola Javier mientras no sea una estructura fija puede hacerlo consultando con sus vecinos antes
Saludos, Arquitectos de Abogados
Gracias por la pronta respuesta, amplio un poco mas la consulta. El toldo consta de dos columnas pequeñas que se colocan amuradas al suelo. En este caso cuenta como una estructura fija? De ser asi, es necesario ajustar planos? El toldo es rebatible y no afecta a ningún vecino por perdida de luz solar.
Hola Javier, no precisa de planos. La estructura será la necesaria para afirmar el toldo.
En todo caso fíjese en el reglamento de copropiedad si hace alguna mención a este tema
Saludos, Arquitectos de Abogados
Hola necesitaria saber si está autorizado colocar un ventana de dimensiones pequeñas para utilizar como ventiluz en un departamento tipo PH a una altura de 5mts del piso del pasillo (éste espacio seria la habitacion altillo) y ademas en dicha habitacion colocar un aire cuadrado estilo a los de ventana q de hacia el pasillo con la misma altura de 5 mts de alto con respecto al piso del pasillo comun (pasillo comun exterior sin techo .dado a que es un PH de solo 8 deptos en la Planta baja)
Gracias
Hola Carolina, debe pedir la autorización de los vecinos del PH para hacer cualquier modificación; la ventana tendría que ser tipo claraboya sin vistas al pasillo y sobre los 2 metros de altura a contar desde el piso de la habitación que quiera iluminar. Lo mismo para el aire, ya que debe romper la pared del pasillo, y legalmente no está permitido.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Roxana, Ud puede enviar una carta documento al consorcio y administración solicitando la urgente solución a este problema, o bien hacer un informe pericial del estado del ascensor para que un abogado inicie acciones legales.
Para un asesoramiento más personalizado puede completar el siguiente formulario y la contactaremos a la brevedad: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal –
Hola que tal, mi nama hace 4 meses que debe bajar o subir un piso para poder hacer uso del ascensor,ya que no funciona el boton de marcado en su piso,y cuando viene desde planta baja uno solo de los ascensores para en su piso. Hice el reclamo a la administracion,y la contestacion no es clara, ya que argumentan que deben cambiar una plaqueta, en otra oportunidad ne dijeron que lo que debian cambiar son los cables, y que como es un costo elevado….
Mi madre es una señora mayor y no tolero mas que pase por esta situacion, me podrian asesorar como puedo defender sus derechos, gracias.
Hola,
Vivo en un edificio que tiene los viejos conductos del incinerador. El conducto pasa por la cocina, robando mucho espacio, por lo que se me había ocurrido sacarlo al remodelar. Es posible? Va en contra de alguna normativa?
Gracias!
Hola Bárbara, no puede hacerlo sin solicitar autorización al consorcio, que debería considerarlo ya que no modificaría ningún espacio; pero debe hacerlo de manera de sellar bien la instalación.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola tengo un dpto en primer pido con un patio de 12 mts cuadrados, que en el reglamento de copropietarios estsa como aire y luz , he colocado un toldo hace mas de 10 años y no he tenido problemas, esste patio da a un pasillo que tiene una pared de 1.30 de altura por donde pasa mucha gente que mira hacia mi patio y como esta en un pulmon de manzana mucha inseguridad tambien, tengo alguna forma de reemplazar ese toldo por un techo corredizo con ventanas de lateral, como para que no afecte ni la luz ni el aire pero que al mismo tiempo me de privacidad y seguridad.-
Gracias
Hola Mabel, puede hacer un cerramiento corredizo ya que no puede cerrar totalmente un patio y menos aún si es pulmón de manzana, pero debe pedir la autorización de los demás copropietarios
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quisiera saber si brindan asesoramiento técnico para saber si los trámites que está haciendo la constructora que hizo el edificio donde vivo son acordes a la normativa, y si está respetando los pasos normales. Sobre algunos departamentos hay una clausura y la constructora dice que eso no tiene que ver con la demora para sacar el final de obra, pero en las actas de clausura dice que hay ampliación de superficie.
Cómo puedo contactarlos?
Hola Pinipon, brindamos ese tipo de asesoramiento ya que nos dedicamos a las patologías edilicias, vicios de construcción, incumplimiento contractual.
Completando el siguiente formulario con sus datos lo contactaremos a la brevedad: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Muy bueno el blog. Vivo en un departamento en Planta Baja que consta como espacio propio en el título de propiedad del mismo, no siendo en consecuencia, espacio común de uso exclusivo. El caso es que quisiera colocar un techo de red transparente del tipo de las que se colocan en los balcones para evitar el ingreso de palomas, ya que al ser pulmón de manzana, decenas de estos animales anidan en mis plantas y hasta se meten dentro de mi casa si olvido una puerta abierta ¿Debo pedir alguna autorización al consorcio o simplemente procedo? Gracias. Slds. DL
Hola Daniel gracias por sus comentarios, al ser una malla de red podría colocarla ya que no cierra ningún espacio pero igualmente consúltelo con sus vecinos por si el reglamento de copropiedad indica algo al respecto
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola FGD, si bien las ventanas figuran en planos habría que determinar porqué tienen vistas directas a su terraza. Para ello habría que hacer un relevamiento al lugar, lectura de planos y ver las posibilidades que tiene de reclamar su cierre o adaptación.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados: Vivo en un PH de pocas unidades,tengo una unidad funcional en planta baja(vivienda). El vecino de la planta alta (no esta sobre la mia) tiene ventanas que dan a mi terraza, figuran en plano municipal ¿ Eso es legal? Mi terraza es un espacio propio segun el plano de mensura. Obviamente que afectan mi privacidad (por ejemplo tomar sol, comer al aire libre). Muchas gracias.
Hola Celina, si Ud vive en un edificio consorcial, su vecino no podía cambiar los cerámicos sin solicitar la autorización al consorcio y además debía respetar la forma y el desnivel original para que no afecte su unidad como lo hace ahora.
Ud puede reclamar a través de un informe pericial para que se solucione su problema de manera definitiva, incluyendo todo aquello que se haya dañado, más la depreciación de su unidad.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
mi vecino de al lado cambio las baldosas de su balcón modificandolo, me afecta a mi ya que cuando llueve el agua drena para el lado de mi balcón inundandolo e incluso el agua ha llegado a ingresar a mi casa …
que puedo hacer al respecto?
Gracias
Hola:vivo en un ph y mi vecino en la entrada mia del pasillo tiene un toldo que tapa mi entrada totalmente y mi vecino solo el tiwne acceso a abrir y cerrar el toldo…no tengo luz y aire en mi casa..ya q lo tiene totalmnete cerrado todo el dia..como puedo proceder ?
Hola María, Ud puede solicitar a su vecino que retire el toldo, si es que de acuerdo al reglamento de copropiedad,no pidió autorización para colocarlo y la perjudica a Ud directamente. También puede concurrir a un centro comunal o defensoría para que la ayuden con el reclamo.
Saludos, Team de Arquitectura legal
mi vecino del 8 piso se compro una parrilla y mi habitación se invadió de humo y olor
yo vivo en el 9 piso. està permitido esa parrilla (el asaditto lo empezó hacer a las 22 horas) muchas gracias.
Hola Manuela, no está permitido tener parrillas en los balcones, pero deberá consultar el reglamento de copropiedad y hacer el reclamo a través del administrador del consorcio
Saludos, Team de Arquitectura legal
Donde tengo instalada la parrilla es mi balcón terraza, la azotea no habitable estaría arriba de mi balcón terraza, alli no esta instalada la parrilla.
Bien Gustavo, no había entendido que estaba en su balcón terraza, si bien no es una innovación debía pedir autorización al consorcio; igualmente debe ajustarse a lo que dicte el reglamento de copropiedad y a la decisión del resto del consorcio.
Ante cualquier otra consulta complete el formulario para un mejor asesoramiento, http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buen día! Mi consulta es la siguiente. Vivo en un 8 piso con balcon terraza, en el 9 piso es la azotea no habitable. Compre una parrilla premoldeada que instale en mi terraza con un tiraje a los 4 vientos. Me llego con las expensas un papel que requería remover la parrilla por contrariar los reglamentos vigentes. Cabe aclarar que para instalar la parrilla lei el reglamento de copropiedad y en lo único que puedo contrariar es en el punto de «innovaciones o mejoras sobre la porpiedad», no creo que una parrilla premoldeada sea una innovación o mejora. Como debo proceder? Muchas gracias
Hola Gustavo, si la azotea no habitable es parte común del consorcio Ud no puede instalar allí una parrilla; primero por ser parte común y después por ser no habitable, por lo menos tendría que haber consultado con el resto de los propietarios. Habría que ver qué dice respecto a ese espacio y a su uso el reglamento de copropiedad.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días; mi consulta es respecto a una obra que construyeron al lado del edificio en el que compre un departamento a estrenar hace menos de 4 años, en CABA, Villa Urquiza, en el pozo de aire y luz en el que da la ventana de mi cocina y una habitación se construyo la pared medianera del nuevo edificio, con lo que mi cocina y la habitación de mi hija quedaron casi completamente oscura, cuanod compre el departamento era completamente luminoso, ahora tengo que prender la luz durante todo elm dia, tambien perdio por completo la luz el pasillo del edificio y uno mis baños.
Quería saber si se deberia haber tenido en cuenta para hacer la medianera de haber ralziado por lo menos el pozo de aire y luz en espejo con el mio (cabe destacar que el constructor del nuevo edifcio es el mismo que el mio, por lo al hacer el proyecto podria haber tenido en cuenta dicha situación).
muchas gracias Silvina.
Hola Silvina, es frecuente que se construyan edificios y no se tenga en cuenta estas cuestiones de iluminación y ventilación de edificios linderos; una nueva obra puede tapar ventanas existentes si lo necesitan, o la luz y el aire como en su caso. Si la obra estaba habilitada seguramente debería haber considerado esta situación, más aún tratándose del mismo profesional.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas, mi consulta es la siguiente: vivo en una propiedad horizontal comprendida por 6 unidades en PB y 4 en Primer Piso. Hay un acceso a la azotea para poder colgar la ropa (Tendederos de Uso Comun), el cual nadie utiliza. Mi unidad se encuentra en el Primer Piso y mi intención es construir un hueco en mi losa, colocar una escalera hacia la terraza (Uso Común) y hacer un cerramiento para la escalera en la azotea (implica modificar y colocar membrana impermeable nueva, colocar barandas). Es decir, quiero adquirir USO COMUN y transformarlo en USO EXCLUSIVO de mi unidad. De qué forma debo pedir autorización al 100% de los copropietarios para tener constancia por escrito, cómo hay que modificar el reglamento de copropiedad y donde se piden los planos para poder hacer un estudio referido a la estructura del edificio y así conocer si es posible tal modificación. Desde ya muchas gracias por su respuesta
Hola Francisco, para hacer la modificación que propone, debe obtener la autorización del 100 % de los copropietarios ante escribano público, modificar planos, porcentuales, subdividir nuevamente la propiedad, los planos se piden en la municipalidad donde Ud resida y el estudio de estructuras la realiza un perito.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Mi flia es propietaria del último semi piso de un edificio de 4 niveles. En el reglamento de copropiedad dice que la unidad funcional (la nuestra) está compuesta por el piso 4 y 5 (azotea) y el reglamento interno dice que en nuestra unidad funcional se podrá colocar en la azota (5to piso) un cerramiento. En este sentido, igual necesito el consentimiento de todos como dice el art 7 de la ley o ya está implícito en el reglamiento.
Desde ya muchas gracias
Saludos
Hola Agustin, dependiendo de qué tipo de cerramiento quieran hacer habría que verificar qué dice el reglamento de copropiedad o la escritura acerca de la azotea, o si existe la necesidad de pedir autorización.
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Hola Héctor, Ud puede vender su unidad mientras no haya un reclamo o juicio en trámite por esa construcción clandestina que hizo su vecino.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en un PH de 8 unidades funcionales,un copropietario construyó sin permiso dos habitaciones.Tengo escritura y quiero vender mi unidad,es eso posible?Muchas gracias.
Cual es la prescripción liberatoria en CABA por derechos de obra sobre construcción no declarada (reglamentaria e irreglamentaria) que data de varios años atrás? Esto ocurre al normalizar obra nueva por el reclamo en el plano obra no actualizado de la vieja
Hola Rob, no hay prescripción liberatoria en las obras clandestinas. Tendrá que presentar los planos y hacer el trámite bajo las condiciones que le exija la municipalidad
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Una consulta yo tengo un edificio en donde consta 2 departamentos a la calle (1 y 2 piso) y un departamento en la parte de atras y un taller en la parte de adelante. Asimimo tengo la propiedad del 2 piso y tendria la nuda propiedad de toda la parte baja (taller y departamento) sin el derecho de uso y goce, el cual es vitalicio de un familiar. Asimismo el primer piso tendria que hacer la sucesion por un 33% de la propiedad.
Ahora el problema que tengo es que en el tercer piso le hice un departamento a mi hijo. Y en el plano dice parte en comun. (cuando me hicieron la donacion con reserva de usufructo hace mas de 30 años hicieron un reglamento que nunca tuvimos realmente).
Al parcer alguien me realizo una denuncia telefonica y para regular la situacion debo hacer el plano.
¿puedo hacerlo yo solo ? (creo que debo tener un 80% de ese uso común.)
¿puedo remplazar la parte común por otra en común ? .
Por otro lado quisiera saber si teniendo la nuda propiedad pero no el uso que es vitalicio a nombre de otra persona puedo escriturar.
Gracias.
Hola Gastón, para poder responderle necesitamos que nos contacte, le solicito que para un asesoramiento más personalizado, complete el siguiente formulario y lo contactaremos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días, mi consulta es la siguiente: tanto el protector como la baranda de mi balcon se deterioraron totalmente porque el perro del piso superior orina por el balcon. Hice el reclamo en al administracion y me dijeron que es una cuestion particular entre la vecina y yo.
Yo creo que corresponde al consorcio hacer los arreglos ya que la baranda es parte de uso comun.
desde ya muchas gracias
Como se encuentra Adriana.
Deberá demostrar sus dichos para que el Consorcio responda por el mantenimiento, teniendo en cuenta el reglamento de copropiedad ante todo.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Valeria debe consultarlo en la municipalidad de su localidad
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días,
mi consulta es para saber dónde puedo encontrar información a cerca de la cantidad de unidades funcionales que puedo construer en un terreno de 20 x 50 en esquina. Ubicado en Lisandro Olmos – La Plata.
Muchas gracias.
Gracias por su respuesta! La puerta fue cambiada por el dueño anterior y puso una blanca, yo compré el depto después y a mí me están diciendo que van a pintar la puerta igual que las demás (gris).
Según lo que entiendo que ud. me dice es que ¿SÓLO una Asamblea de Consorcio (a la cual nunca asisten todos pero supongo que se consideraría válida con el número de asistencia tal como lo prevé el reglamento de copropiedad) puede permitirme mantener el color blanco de mi puerta? ¿Aún cuando la puerta es un bien propio, prevalece lo de mantener la fisonomía integral del pasillo (color gris)? Es decir, ¿prevalece lo de mantener el color igual sobre mi derecho sobre mi puerta?
Gracias!
Hola Javier, tal como le respondí anteriormente es una cuestión de toda la comunidad que conforma el consorcio. Está regido por el reglamento de copropiedad, allí se especifican los porcentuales y la manera de decidir cusestiones que afectan a la estética y funcionalidad de todas las unidades y partes comunes. Aunque sea «su puerta», del lado del pasillo es común al resto del consorcio y no puede alterar la armonía del conjunto.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola: Mi consulta viene porque yo compré un depto. cuya puerta de entrada (al depto) es blanca, las demás puertas de entrada a los departamentos son grises. El consorcio me dice que van a tener que pintar mi puerta gris igual que las demás.
Yo leo el ARTICULO 2043 del Código Civil y Comercial que dice: «Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.»
Así que entiendo que mi puerta de entrada es propia, no común.
¿Pueden obligarme a pintar la puerta? Dicen que ellos la van a pintar.
Como se encuentra Javier.
No se entiende los motivos por el cual, el color de su puerta de entrada no coincide con las demas.
Aunque el art. que ud. cita corresponde, estamos hablando de la fisonomía integral del pasillo (color).
Acerca de este tema le corresponde al consorcio la decisión a tomar por lo cual deberá tener el aval de la totalidad del resto para mantener el color.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Compré un departamento hace aproximadamente 10 años. El lavadero del mismo de 2,5×2,5 mts. correspondía a un vació de ventilación según planos municipales y reglamento de copropiedad . El cerramiento aprovecha al vecino del piso superior que tiene una terraza a cielo abierto y un depósito con ventilación a patio interno del edificio. Dejo aclarado que estas mejoras existían de antaño antes que comprara. Entiendo que dicha construcción es antirreglamentaria y el consorcio pretende cambiar los planos para regularizar la situación reglamentaria. El perjuicio concreto que me ocasiona es que me deja dos ambientes a oscuras porque la ventilación que tengo es antirreglamentaria y en cualquier momento el lindera me hace cerrarla. Dado el tiempo de las mejoras. Pregunto: tengo derecho para hacer remover la porción de losa y recuperar el vacío a los fines de tener una correcta ilumininación y ventilación?. Prescribe la acción a tales fines. Podrían invocar inacción y consetimiento tácito de mi parte por el uso del lavadero.-
Buenas tardes Sr. Jorge Musacchio, para un asesoramiento más personalizado, le solicito que complete el siguiente formulario, y lo contactaremos a la brevedad:
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas Noches, quisiera realizar una consulta. Estoy construyendo un techo en mi balcón, en realidad cambiando el que había cuando compre la propiedad, por los siguientes motivos, la vecina del último piso construyó en su balcón dos cuartos de formas clandestinas (supongo pues no creo que la abuela que viviera antes se haya quejado de tal acto) y éstas además de ser un peligro para nosotros ya que da al balcón nuestro también tienen dos aires acondicionados que dan a nuestro balcón, además de agua que cae nos parece peligroso,el caso que empezamos a construir el balcón y la vecina pegó el grito, y no es literal, ya que lo hizo desde su balcón, nosotros ya tenemos casi la obra terminada y nos asesoramos con un arquitecto para hacer las cosas bien, qué debemos hacer en este caso? solicitar permiso para matener el balcón o solicitar y denunciar al consorcio la construcción clandestina? Nos preocupa que se nos caiga un aire encima, además que la estetica del edificio no es agradable a la vista. De qué elementos legales me puedo valer??? Desde ya gracias!!!
Hola Vicenta, las construcciones clandestinas no prescriben y están prohibidas en los balcones; si Ud la denuncia tendrá problemas todo el consorcio. Lo que no comprendo es qué tipo de construcción está haciendo ud con un arquitecto en su balcón, por lo que le solicito que para un asesoramiento más personalizado, complete el siguiente formulario, y la contactaremos a la brevedad:
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Buenos días, quería realizar una consulta. Hace unos años adquirí a través de un crédito hipotecario una propiedad (PH chorizo)y con el tiempo y leyendo las escrituras y el reglamento de copropiedad me entero que la terraza que esta inmediatamente arriba de mi habitacion (y que por logica me corresponderia) le pertenece a un vecino dado que en el momento de la subdivision no lo especificaron, en este momento esta vendiendo la propiedad y yo queria saber si hay posibilidades legales de comprar solo la parte de la terraza que me corresponderia (unos 12m2 aprox) y de ser posible que tramites se deberian realizar. Desde ya muchas gracias
Buen día Pablo debido a la complejidad de su consulta le solicito que para un asesoramiento más personalizado, complete el siguiente formulario, y lo contactaremos a la brevedad:
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Hace unos 5 años compre un PH en Vicente Lopez. El mismo posee una construcción no declarada en el 1° piso, la misma esta reconocida por el consorcio y desde que vivo allí pago el porcentaje de expensas correspondiente a la superficie real de mi depto. Dado al mal estado de los techos y la mala calidad de los materiales de la reforma existente procedí a quitar la mitad del techo, reemplazar las tejas por chapas y ampliar las aberturas para restarle peso a la construcción, teniendo la precaución de reforzar todas las columnas y vigas de la construcción original. Sin estar yo presente se presentó un inspector y clausuro la obra. Hable con el inspector por telef. y me dice que me citará un juez para que presente los planos. Yo no poseo los planos originales del edificio ya que el copropietario que los tenia falleció, su depto. esta en sucesión y los herederos no están localizables. Por otra parte el profesional que estaba llevando adelante la obra y que teóricamente había realizado los tramites pertinentes, me dejo plantado después de la clausura, no contesta mensajes ni llamadas telefónicas y bajo de la web su pagina de contacto. Querría saber como debería proceder para regularizar la situación, teniendo en cuenta que no tengo los planos que me solicitan y que esta propiedad es la única que poseo y solo puedo vivir allí. La obra esta prácticamente terminada, a falta de los cerramientos (ventanas y puertas) y detalles de revoques exteriores.
Buen día Horacio debido a la complejidad de su consulta le solicito que para un asesoramiento más personalizado, complete el siguiente formulario, y lo contactaremos a la brevedad:
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Buenas tardes les hago una consulta.Vivo en un edificio de 3 pisos en CABA.Somos 8 propietarios.El tema es que el piso 2 al frente ,coloco una parrilla a gas ,con garrafa ,en el balcon ,sin pedir permiso y con las consiguientes molestias ,olor,humo.Son inquilinos,les avise de buenas maneras pero siguen igual ,hacen el asado a oscuras.Yo debo cerrar todas las ventanas y aun asi el olor es penetrante,ya que estoy en el piso de arriba.La verdad no se si tambien es inseguro tener algo asi . Como se maneja esta situacion de buenas maneras.Les agradezco su ayuda.Saludos .Viviana.
Hola Viviana, ante todo los vecinos no pueden tener una parrilla con garrafa en el balcón. Quien debe intervenir en este caso es el administrador, advirtiendo a los vecinos y al propietario de la unidad, acerca de su accionar. En caso de no retirarla deben iniciar acciones legales fundadas en el reglamento de copropiedad y la Ley 13.512 de propiedad Horizontal.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados, vivo en un edificio sin consorcio con 4 unidades funcionales, la mía es la última de arriba. La terraza es de uso común, quisiera saber los pasos a seguir para proceder a comprarle la terraza a los otros 3 dueños. Para eso debo modificar el reglamento de copropiedad verdad? Si están de acuerdo con lo que les pago, es cuestión únicamente de hacer la modificación del reglamento? También es posible hacer lo mismo con una porción de pasillo y escalera?(pagando al resto de los vecinos y modificando el reglamento de copropiedad para que la escalera y pasillo que lleva de mi departamento a la terraza sea de mi propiedad) Muchas gracias!
Hola Agustín, no es tan simple. También tiene que modificar planos, porcentuales, hacer una nueva subdivisión, y más que nada tener el consentimiento de los vecinos y la municipalidad.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes, les escribo para consultarles por lo siguiente:
Vivo en el último depto de un edificio con Terraza propia a la que accedo por el Balcón.
Quiero poner en la terraza una Pergola de madera.. y colocarle un policarbonato para que no pase la lluvia.. esta esto permitido sin pedir autorización?
Entiendo que si los materiales son de este estilo se puede realizar (Y sino que materiales SI se puede) … ya que no estaria cerrada.. ni tendria un «techo» propiamente dicho..
Se que estoy jugando al límite.. por eso la asesoria legal…
Aguardo su respuesta.
Hola Hernán, aunque la terraza sea de uso exclusivo y así lo diga la escritura, debe pedir autorización al resto del consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola queria hcerles una pregunta, hace unos años compre un ph con una habiatacion a medio hacer y lo que estoy haciendo ahora es acondicionarla, pero la vecina del fondo (somos 3 propietarios) me dijo que eso esta prohibido, a ella en realidad no le afectya porque esta en la otra casa lindera y el vecino de adelante tiene una habitacion igual y con el no hay inconveniete.
Ella puede perjudicar que yo quiera mejorarla?. saludos y mil gracais
Hola Anahí, si todas las unidades son del mismo PH, cualquier modificación debe estar autorizada por los demás copropietarios. Ahora, si todos tienen construcciones no autorizadas, es cuestión de negociar con los vecinos o ponerse todos en regla haciendo los trámites que correspondan en la municipalidad
Saludos, Team de Arquitectura legal
Quisiera saber si la ley me impide poner una chimenea o una rejilla de ventilacion para una estufa de pellets ya que el piso en el que estoy alquilada es ele trico y con dos niños me es imposible pagar las facturas de usar esta caleffaccion como medio para calentarnos la quiero poner por la fachada de mi terraza particular pero el vecino de arriva se niega a dejarme y como xon un solo voto en contra no te deja la comunidad queria saber k hcer en esta comunidad la fachada ya esta deteriorada por k kada uno o se arrejado las ventanas o a puesto rejillaso aires aco dicionados sin permiso de la comunidad ya que dien que konla nueva ley que si pasan tres meses y ningun vecino se a quejado no pueden obligarte a kitarla
Buen día Ainhoa, aparentemente su consulta no es de Argentina, por lo que si la comunidad no le permite instalarla, tendrá que remitirse al reglamento de copropiedad si lo tienen, o consultar en la municipalidad. La pared o fachada es parte común de la comunidad o consorcio,por lo que es un tema que debe abordar con ellos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Cuando una construcción no esta autorizada es que su seguridad tampoco esta garantizada. Son cuestiones en las que no debería existir la duda , ya que evitar riesgos debería ser lo principal.
Compre una unidad en un edificio en caba. Hay departamentos con cerramientos con cristales polarizados. Otros con redes, otros con rejas.
Aires acondicionados puestos sobre las paredes frontales fuera de balcones.
Yo quiero hacer un cerramiento. Y se lo comenté a la administradora porque el techo de un balcón en su brode exterior tiene una grieta grande con riesgo a caerse.
Alguien del consejo ante su pedido para aprpbar presupuesto del arreglo le dijo que debo pedir el permiso. Ella les respondió que si hay otroa no.
Pero es un consorcio problematico. Y le dijeron q esta en el reglamento.
Lo que figura es que esta prohibido introducir construcciones, casillas y otras análogas en los balcones, terrazas, ventanas, etc que den a la via publica o a los patios interiores. En general esta prohibido toda clase de obras etc que pueda comprometer la estabilidad estética y buen gusto del edificio o puedan sinificar molestias o perjuicios a la visual de los demas propietarios.
Ese es el texto.
Incluso una galeria interna del dpto al igual que la mayoria de los dptos que son mts semicubiertoa estan con cerramientos de vidrio. Cada una diferente.
Pueden hacerme requerir autorización y a los demás que la hicieron no. Pueden NO autorizar si no hubo oposición a otroa propietarios ni acciones para que saquen las cosas.
En realidad necesito pedir permiso si el edificio ya cuenta con este tipo de cerramientos sin oposición alguna en muchos departamentos tanto al frente como contra frente? ???
Muchas gracias realmente me angustia la situación porque necesito integrar los balcones.
Hola Flor, le hemos respondido su consulta vía email, pero que en el edificio existan varias irregularidades, no significa que cada uno pueda hacer lo que quiera en los balcones.
Por ley y reglamento de copropiedad no está permitido cerrar balcones, en ningún consorcio y de ninguna manera, salvo con rejas y redes, por el peligro de sobrepeso, alteración de fachada y agregado de metros cubiertos a los ya existentes, lo cual transforma el porcentaje de subdivisión de cada unidad. Más allá de ser construcciones ilegales que no tienen permiso ni del consorcio ni de la municipalidad, por lo que son clandestinas y pueden multar e intimar a todo el consorcio por ello.
Otra cuestión es la grieta que menciona en el balcón, ello constituye un riesgo para todo el consorcio por la posible caída de mampostería que no se arregla cerrando el balcón, por el contrario lo agrava.
Por lo que nuestra sugerencia es hacer una inspección del estado del balcón para determinar si existe peligro de desprendimiento ya que ello sería un serio problema para todo el consorcio, y estudiar el tema de los cerramientos, ya que no está permitido integrar balcones con la superficie cubierta existente, cerrarlos totalmente, por eso hay que pedir autorización al consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal
En el edificio donde vivo, había una puerta de servicio muy chiquita la cual reemplace por una de mayor tamaño ya que por sus dimensiones originales, no podía ser blindada.
Esto que influye directamente a la seguridad, puede ser una excepción para poder realizar un cambio poco significativo en la fachada interna del palier ?? mi unico vecino de palier esta de acuerdo con la modificación.
Hola Diego, por tratarse de partes comunes del edificio no puede hacerlo, debe estar especificado en el reglamento de copropiedad del edificio; a menos que el resto de los copropietarios le den su conformidad por escrito, alegando un problema de seguridad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, buenos días. Quisiera saber si mi vecino tiene derecho de poner cosas sobre la medianera.
Vivo en un ph; estamos separados por una medianera de 1,80m de altura y últimamente adquirieron la costumbre de usar la misma como tender, secadero de zapatillas ,etc. Yo les reclamé que retiren sus cosas pero siguen haciéndolo.Tengo derecho a reclamar? No encuentro bibliografía en ninguna parte, hay un reglamento de copropiedad pero no plantea este problema. Muchísimas gracias!
Hola Analía, no se puede utilizar la medianera con los fines que menciona; si bien en el reglamento de copropiedad no se menciona particularmente, es un tema de uso de un espacio común y de convivencia . Por lo tanto se puede aplicar el artículo del reglamento de copropiedad que habla de las partes comunes, y la Ley 13512 de propiedad horizontal también hace mención a esto, y la medianera lo es.
Saludos, Team de Arquitectura legal
vivo en un departamento y mis vecinos de arriba, que son inquilinos, no tienen gas, y estan usando garafa. Puede usarse en un departamento? y en caso de no ser asi, que puede hacer para que se regularice esta situacion? Muchas gracias
Hola Stella, la Ley de propiedad horizontal prohíbe en su Art 6º el almacenamiento de sustancias peligrosas en un consorcio; lo mismo debería decir en el reglamento de copropiedad.
El administrador es quien debe hacer cumplir estas normas intimando a los vecinos a retirar la garrafa.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes:
Actualmente me encuentro participando en el consejo de administración de mi edificio y si bien dada mi formación profesional tengo en claro que son partes e instalaciones comunes y que no, y que lo determinado por el reglamento de copropiedad suele tener libre interpretación, me gustaría saber que dice la jurisprudencia sobre el Art. 2 de la Ley 13.512 de PH.
Desde ya agradecida.
saludos Cordiales LD
Hola Laura Di Domenico, el artículo a que hace referencia explica claramente que el propietario de una unidad consorcial, lo es también de acuerdo a la proporción que le corresponde, de las partes comunes que componen la propiedad en su conjunto. Y las partes comunes las determina el reglamento de copropiedad, que junto con la Ley tiene por finalidad la de organizar y ordenar la convivencia en un consorcio.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Pablo, si ya tiene los autorizaciones por escrito ante Escribano, ya tiene buena parte del trámite adelantado; resta pedir permiso de obra, presentar en la Municipalidad los planos con las autorizaciones y ellos le dirán los pasos a seguir
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, vivo en un departamento con terraza propia. En el reglamento de copropiedad y las escrituras de todos los departamentos del edificio dicen que puedo realizar cerramiento de la terraza y que los copropietarios prestan conformidad. Asimismo también dicen que la obtención de permisos y modificación de porcentajes es a mi costo y bajo mi responsabilidad. Para hacer las cosas perfectamente en regla que debería hacer con respecto a los permisos? Cuales son? Como se modificarían los porcentajes? El cerramiento seria de chapa aluminio y vidrio, por un total de 25m2. Muchas gracias.
Buenas tardes. Los consulto por lo siguiente; mi cuñado está por comprar un depto desde pozo a estrenar en ultimo piso, con terraza propia, y quiere hacer un gregado de un piso más (con ladrillos y techo) una vez finalizada la obra. En la constructora le dijeron que en el reglamento de copropiedad va a figurar que se autoriza a los propietarios a hacer costrucciones. Segun este panorama;
1- Segun esto que figurará en el reglamento, es lo mismo que decir que el 100% de los copropietarios esten autorizando la construccion y no sea necesario una nueva autorización?
2- Le dijeron que luego del final de obra, puede hacer la construccion, o posteriormente puede presentar los planos y declarar los metros ante el GCBA para regularizar la situación, mientras que la construcción «ilegal» no pase los 100 m2. Ya que va a construir 70 metros, se entiende que no tendria problemas en declararlos. Esto es así verdaderamente?
3- La construcción sobrepasará en 3 metros la altura máxima del codigo de planeamiento urbano, esto puede ser un motivo por el cual no pueda regularizar los metros construidos? O sea, que no le aprueben los planos y lo intimen a demoler lo construido a pesar de que los demas propietarios lo autorizaron a traves del reglamento de copropiedad?
4- Es habitual que intimen a demoler una vez cinstruido un piso adicional si es que el GCBA lo considera por algun motivo?
Les consulto esto, ya que la intención de él es construir en el ultimo piso ya que necesita más espacio por su familia, y si no le permiten esto tendria que desistir de comprar el depto.
Muchas Gracias.
Hola Sebastián, son varias consultas que llevan a la misma respuesta. No está permitido levantar pisos por encima de lo permitido; es común que las constructoras digan que se puede, que lo pondrán en el reglamento, pero deben ponerlo también en las escrituras y son metros que se deben declarar ya que se tiene que revaluar todo el porcentaje de subdivisión de la propiedad. Y pueden hacerlo demoler si no está en regla.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, en el edificio en la terraza de uso exclusivo el consorcista contruyo una habitacion hace 20 años. La accion para exigir la demolicion y/o regularizacion prescribio?
Hola Silvia, las construcciones clandestinas no prescriben.
Lo más probable es que le soliciten la regularización, previa conformidad del resto de los vecinos, pago de multas y reconsideración de los porcentuales de cada unidad, ya que el vecino agregó metros cuadrados cubiertos a la suya.Si desea obtener asesoramiento más personalizado puede completar el siguiente formulario::
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, vivo en una casa en PH son dos unidades. No se comparte nada entre las casas. He sacado el crédito procrear para refacción, y empecé a re faccionar y el vecino no me deja, frenó la obra, mediante la municipalidad, creyendo que haríamos una planta alta.
la cuestión es que solo es un cambio de techo. del garaje, no se agregan metros cuadrados. entiendo que debo pedir conformidad, pero al ser dos unidades y no haber un consorcio que funcione de arbitraje se complica dialogar con una persona «temperamental». No puedo dejar de pintar mi casa o cambiar una reja por un desequisiado. no me parece justo. hay algo que pueda hacer.
Hola Fernando, si se trata de un PH tiene que haber un reglamento de copropiedad y de ahí que tenga que pedir autorización al vecino para hacer reformas que sean estructurales, de ampliación o cambio de fachada. De todas maneras para hacer la reforma que Ud propone no necesita la autorización del vecino; por lo que tendría que ir a la municipalidad al área que lo intimó, presentar un escrito con las tareas que está realizando y hacer el descargo para que lo autoricen a continuar la obra.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en un PH y en elo pasillo que dá a los 5 dptos un propietario instaló una descarga de gases de una estufa de tiro balanceado ubicada detras de la pared de ese pasillo (del lado de su dpto), el pasillo no es techado pero emite gases de combustión en el mismo, quisiera saber si eso esta permitido y como puedo hacer par revertir esta acción si es posible, en ese PH no hay administrador ni reglamento de copopriedad
SALUDOS
Buen día Jorge Balmaceda no está permitido colocar este tipo de estufas con salida a un pasillo común, pero al no tener un reglamento de copropiedad ni administrador es un poco difícil poder retrotraer la instalación, podría hacer una denuncia en la municipalidad para que vengan a inspeccionar y regularizar la situación
Saludos, Team de Arquitectura legal
Quisiera que me oriente, compramos una propiedad el el ultimo piso, al frente con balcón terraza, y terraza propia arriba ya que estan todo es al frente. en los planos, hacen 6 o 7 meses, en la terraza el dueño anterior hizo un cerramiento con techo de madera y chapas de aluminio, lo cual fue dividido. En dos habitaciones con durloc. Lo cual no esta declarado.
Ahora el consorcio nos quiere hacer cargo de que tenemos que pagarles una indemnización por la construcción que fue echa el el 2004, y tirarla abajo, y hacernos cargo de todo lo que el dueño anterior según ellos no se hizo cargo.no se que es lo que tenemos que hacer ante este problema, ya que nosotros compramos de buena fe. Y estamos padeciendo las quejas y nos quieren hacer pagar arreglos que no tenemos nada que ver con todo eso. Ya nos mandaron carta documento, por favor necesito de su ayuda y me diga que es lo correcto. Muchas Gracias!!!!! Esta vivienda esta en Capital federal barrio de Núñez 5to piso
Hola Inés adquirieron una propiedad con un importante vicio, ya que se trata de una construcción clandestina que no fue declarada al momento de la compra, por lo que Ud podría reclamarle al vendedor por ello.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas Tardes,
Estoy presentando planos para hacer una ampliación en una unidad dentro de un PH en capital federal y la municipalidad me pide que presente una nota con la conformidad de cada uno de los copropietarios.
El propietario de una de las propiedades falleció y la familia ya tiene la declaratoria de herederos pero no escrituraron ni inscribieron la declaratoria en el registro de la propiedad.
Pueden los herederos dar el consentimiento para hacer la obra ante escribano? Me preocupa no poder obtener el permiso de obra por la situacion particular de este vecino.
Muchas gracias
Como se encuentra Sr Fabian
Uno de los principales » puntos » que solicita la MCBA es la presentación certificada por escribano público del 99,9% del resto de los consorcistas para la realización de la ampliación correspondiente.
En el caso de los herederos y de poseer el poder que los » demuestre » como tal, el escribano deberá incluirlo en la certificación.
Saludos, Team de Arquitectura legal”
Buenas tardes,
Mi consulta es la siguiente: en el edificio donde vivo, se comenzaron a colocar unos toldos de lona para cubrir el espacio guardacoche. Quería saber si existe alguna prohibición al respecto o alguna indicación específica para la realización de las mismas, porque hay gente del edificio que amenaza con enviar carta documento por esto, aludiendo un tema de «inseguridad» aunque las cocheras están del otro lado del balcón de su departamento. Quería saber si podríamos tener problemas por esto. Espero respuesta. Desde ya muchas gracias.
Hola Paula, es una decisión que deben tomar basándose en lo estipulado en el reglamento de copropiedad en cuanto a las mayorías para votar o cambiar determinadas decisiones en el consorcio. No está prohibido, pero siempre que se haga de acuerdo con el reglamento de copropiedad y no constituya un riesgo para el consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal”
Muchas gracias por tan pronta respuesta. Esto es así aún cuando en el reglamento no está explícitamente mencionado que las puertas de entrada son partes communes (en el reglamento se detalla que partes se consideran communes pero no se mencionan las puertas de entrada). De requerir el consenso, se necesita el acuerdo del 100% de los consorcistas o con la mayoría alcanza?. Si me niego a sacarla, me inician juicio?. Nuevamente gracias y cordiales saludos.
Se entiende que los marcos y puertas exteriores de las unidades son comunes, no se puede cambiar una puerta y colocar una diferente. De requerir el consenso es el que determina el reglamento de copropiedad, en general es del 100%.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes Carina, la puerta de entrada y el marco son partes comunes del edificio, por lo tanto no puede colocar una reja sin la autorización de los demás copropietarios; tendría que consensuarlo con ellos o buscar la manera de colocarla del lado de adentro
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes. El motivo de mi consulta es el siguiente. Hace 10 meses , a raiz de un robo en un departamento en el edificio en el que vivo, puse una reja en la puerta de entrada de mi departamento, la cual no ocupa espacio del pasillo ni nada porque está soldada sobre el marco de mi puerta (y pintada del mismo color de la puerta). El tema es que ahora, 2 vecinos me intiman a que la saque porque les «desvaloriza» sus propiedades. En el reglamento de copropiedad no se menciona expresamente que las puertas de entrada son espacios comunes, con lo cual yo no creí necesario pedir autorizacion al consorcio. Siendo así y considerando que reja no afecta a ningún espacio común (no ocupa metros del pasillo tampoco), pueden exigirme que las quite?. En este caso no prima mi derecho a tomar medidas de seguridad sobre mi patrimonio por sobre lo que alegan mis vecinos de «desvalorización» de sus departamentos que es un tema meramente subjetivo. Ellos dicen que en caso de poner en venta sus departamentos el que venga y vea mi reja va a pensar que es un edificio en el que roban (que de hecho pasó). Muchas gracias de antemano por su respuesta. Cordiales saludos.
Hola Jesica, el vecino puede levantar sus paredes siempre y cuando esté autorizado por los vecinos de su PH y haya presentado la correspondiente ampliación en la municipalidad; sino se trata de una construcción clandestina que Ud puede denunciar y verificar si no afecta la seguridad de la construcción en la municipalidad de su zona de residencia.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos Dias, les comento nosostros nos mudamos a un PH hace tres años, cuando nos mudamos ya teniamos dos ventanas del PH de al lado que dan a nuestra terraza, dado que cerraron su terraza y agregaron un piso mas, pero dado que no nos molestaba lo dejamos pasar, pero ahora este mismo PH cerro toda su terraza actual en el segundo piso y esta haciendo un piso mas el tercero, mientras nuestra terraza esta en un primer piso, y por ende nos saca el sol, hay alguna ley que podamos tomar para que no sigan construyendo ese 3 piso? gracias jesica
Diego, si no tienen reglamento de copropiedad no están afectados a la ley 13.512. Bajo esta condición debería ponerse de acuerdo con su vecino evaluando los planos, el espacio que corresponde a cada uno y la manera de hacer el cerramiento sin causar perjuicios al otro
Saludos, Team de Arquitectura legal
Disculpa que insista, nunca tuvimos reglamento ¿Como se dirime entonces?
Hola, vivo en un dúplex, mi vecino y yo tenemos portones independientes a la entrada de autos que es un espacio compartido y bastante estrecho. Mi vecino quiere colocar una reja dividiendo ese espacio, lo que me impediría abrir la puerta de mi auto o, si alejo el auto de la reja, bloqueo el único acceso a mi domicilio, otra alternativa sería estacionar en reversa, maniobra muy complicada y peligrosa en tan estrecho espacio.
1. ¿Tiene derecho a hacerlo o necesita mi autorización?
2. ¿Una vez instalada la reja sin permiso es posible que ordenen su remoción o al menos una indemnización?
3. ¿En caso de tener derecho a instalar la reja, puede hacerlo sobre la línea divisoria o debe hacerlo totalmente dentro de su propiedad?¿A qué distancia?
También ha instalado una reja sobre el eje de la medianera del patio trasero. De su lado parece estéticamente adecuada, pero del lado que da a mi patio se ven las soldaduras, bastidores y óxido. Ya que la colocó sin autorización:
4. ¿Debe hacer el mantenimiento de la totalidad o sólo de su lado?
5. ¿Estéticamente no debe ser de mi lado igual al de él?
6. ¿Yo puedo modificar estéticamente la parte que da a mi lado, sin perjudicar el suyo?
Muchas gracias, espero su respuesta.
Hola Diego, por tratarse de 2 dúplex estarán sometidos a la ley 13.512 de propiedad horizontal y deben tener un reglamento de copropiedad donde se establecen cuáles son las partes comunes, y qué decisiones deben tomar con el consentimiento del otro; ahí es donde debe buscar la respuesta al tema de la reja, y de cualquier cambio que quieran hacer en los sectores comunes; lo deben hacer en conjunto y del mismo estilo para no afectar las vistas.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hace 6 meses compramos un departamento PH y la inmobiliaria publicaba, que si bien es un 2 ambientes de 35 mt2 con terraza PROPIA de 56 Mt2 AMPLIABLE a 3 ambientes.
Lo consultamos con la inmobiliaria y con la dueña y ellos antes de vender decian que SI PODIAMOS ampliar… y ahora nos están dando mil vueltas para firmar la autorización… La persona que nos vendió el inmueble es una de las 3 dueñas de las otras unidades funcionales y es la administradora del consorcio y es la que mas problemas nos hace para evitar la ampliación…
Tenermos los cálculos de estructuras , los planos todoooo…
Quiero aclarar que NO hubiéramos comprado si no existía la posibilidad de ampliar… Y ahora que podemos hacer? Nos sentimos ESTAFADOS!
Aguardo su comentario, muchas gracias!
Buenas tardes Esther si en la escritura no figuraba que Ud podía construir en la terraza o no quedó ningún documento que lo avale, no puede construir aunque hay maneras de reclamar por ello.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, la pregunta es si una construcción en el balcón, no contemplada en el Reglamento interno, tiene validez luego de pasados casi 20 años. Aclaro que esto es en la provincia de Buenos Aires y que en ningún momento el Consorcio realizó ninguna queja ni reclamo por esa construcción a lo largo de esos años. Gracias!
Hola José, es una construcción clandestina que no prescribe, y basta que un copropietario la denuncie para que la municipalidad actúe obligando al propietario a retirarla.
Saludos, Team Peritajes Edilicios
Estimado,
Tengo la idea de ampliar mi cocina utilizando habitación de servicio, para lo cual debo demoler una pared interna.
Necesito me informe cuales son los pasos a seguir para no tener inconvenientes con el consorcio.
Gracias por su atención
Hola Carola, debe solicitar la autorización del consorcio para hacer este tipo de modificaciones ya que está removiendo un tabique de su unidad, lo cual podría desestabilizar al resto.
Saludos, Team Peritajes Edilicios
Hola David pueden hacer un reclamo en la municipalidad, en un centro comunal o defensoría del consumidor para que llamen a este vecino a una mediación y entienda que se trata de un espacio común que no puede ser ocupado, más que nada, por seguridad ya que si hubiera un siniestro dificultaría la salida de los vecinos a la calle. Seguramente tendrán un reglamento de copropiedad y en él se establecen las normas de convivencia en un PH, además está sobre todo la Ley 13.512 de propiedad horizontal y este vecino la estaría violando con su accionar
Saludos, Team Peritajes Edilicios
Hola, mi consulta es la siguiente:
Vivo en un PH de 8 unidades, el no cual no cuenta con administración de consorcio y tenemos un vecino que ocupa el pasillo de entrada como deposito, primero fue una Moto lo cual no pasaba nada, pero ahora tenemos cocinas, termotanques, lavarropas y tirantes de madera que empezaron a tapar los medidores de gas.
Tratamos de hacerle este reclamo al vecino pero nos ah insultado y nos dijo que no nos metamos en sus asuntos.
El problema es que cada vez queda menos espacio para pasar por dicho pasillo y encima es el dpto 1 ósea que nos molesta a todos.
Se puede hacer algún tipo de reclamo y en donde se debería hacer?
hola! hace un mes alquile un departamento en un 5to piso contrafrente y la inmobiliaria de palabra me asesoro que podia poner una protección de red de balcón de nylón para seguridad de mi hijo menor avalado por la ley.
una vez instalada el consorcio me reclama que la reemplace por una red de nylón negra que no supere la altura de la baranda del balcón lo cual no cumpliria su función de protección de caída accidental de un menor.¿ cuales son mis derechos como inquilino ‘ y ¿cual es la ley que protege mis derechos sobre la seguridad de balcones? que no modifica la fachada del edificio. muchas gracias !
Hola Soledad, debería conversarlo con los copropietarios y la inmobiliaria, ya que no se trata de un tema de derechos del inquilino, sino de lo que diga el reglamento de copropiedad y que la inmobiliaria tenía que haber conocido para asesorarla. Por otra parte la altura de la red no debería estar restringida a la altura de la baranda sino no cumpliría la función de protección.
Saludos, Team Peritajes Edilicios
Hola,vivo en planta baja y tengo un patio el cual no puedo techar ,mi pregunta es: si puedo poner un pequeño depósito para guardar cosas, muchas gracias.
Hola Julio sí puede hacerlo siempre y cuando no sea de material y no ocupe todo el patio.
Saludos, Team Peritajes Edilicios
Buenas Tardes.
En Zona Norte, Provincia de Buenos Aires, soy dueño de un departamento en último piso de edificio muy alto, y deseo saber cómo tengo que hacer legalmente, para construir, o mejor dicho, abrir una lucarna-ventana de techo, de aproximadamente 1,50 metros, por 1, 50 metros, en el techo de mi sala-comedor (que sería, exactamente, el piso de la terraza en común, lugar en el que además, no se permite el paso constante de personas para usar de tendedor de ropa y entretenimiento, por ser una torre muy alta y con borde exterior al vacío, de menos de un metro de alto). La terraza, es un área abierta, pero que no es para recreación.
La idea es aprovechar que ya que estoy en el último piso, además de no generar inconvenientes en los otros dueños, permitir el acceso de la luz directa de tarde, y para ello es que me surge la idea de construir una ventana de techo con rejas y paredes de seguridad, que de hacia el área externa y con todas las facultades de extremo cuidado y mejoras, para no entorpecer en lo más mínimo, la terraza. Por supuesto, todo bajo mi exclusiva responsabilidad y abonando todo de mi bolsillo. Deseo saber cuales son los pasos a seguir y qué permisos requiero. Desde ya, agradezco su amable atención y respuesta. Atentamente saludo.
Hola Agia, para poder llevar adelante su proyecto necesita ante todo la conformidad de la totalidad del consorcio por escrito ante escribano público, y ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad ya que allí se describen cuáles son las acciones permitidas, teniendo en cuenta que la azotea que menciona es parte de los sectores comunes del edificio consorcial.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quisiera comprar una propiedad que tiene terraza e instalación de agua, mi idea es hacer cerramiento y aprovechar un espacio para baño, el edificio está en esquina, pero el cerramiento no abarca toda la terraza, solo una pequeña parte, en realidad, del otro lado el edificio cuenta con un sum y terraza, y yo aprovecharía la pared divisoria. Si tengo que pedir permiso a los vecinos, basta con una nota formal firmada? Hay un formulario especifico para eso? Quiero solicitar el permiso en la municipalidad como corresponde. Puedo asegurarme que lo van a aprobar de alguna manera antes de comprarlo? Ustedes hacen los trámites o conocen entidades que lo hagan? Saludos. María
Hola María, para hacer un cerramiento en una propiedad horizontal, necesita ante todo el consentimiento firmado ante escribano del 100 % de los copropietarios para poder iniciar los trámites municipales, presentación de plano de ampliación; además deberá modificar los porcentuales de todo el consorcio, ya que Ud estaría sumando metros cuadrados a su unidad. El trámite puede hacerlo Ud misma o un gestor que se ocupe de presentar la documentación requerida por la municipalidad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, como se puede regularizar una obra sin permiso si el 100% no firma???
Hola Silvia, es muy difícil poder regularizar sin el consentimiento escrito del 100 % de los vecinos; pero dependiendo del tipo de obra, la necesidad de la misma se puede evaluar la presentación en la municipalidad.
Para una atención más personalizada puede completar el formulario a continuación y le responderemos a la brevedad.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días.
Quería consultarles que si por escritura un departamento me figura de 73m3 (sin discriminar qué parte es cubierta y que parte descubierta), si la parte descubierta se considera espacio común de uso exclusivo, o no.
Tengo un departamento ubicado en un 3 piso, de un edificio de 9, solo que esa parte fue construida solo hasta el 3º. El mismo consta de 33m3 cubiertos y 40 m3 descubiertos.
Cuando compre la unidad, en la parte descubierta tenía construida una habitación, realizada solo con cerramientos corredizos de vidrio, un techo de madera y chapa, sin edificar nada.
Según me indicaron esto habia sido autorizado por el consorcio (13 años atrás), pero ahora recibimos una queja de una vecina nueva y quería saber si hay que realizar algún trámite o no.
Muchas gracias,
Hola Juan, su unidad forma parte de un edificio consorcial por lo cual debe ajustarse a las normativas del reglamento de copropiedad, más allá de que la terraza sea un espacio exclusivo de uso común forma parte del consorcio y no puede realizar en ella cambios sin el consentimiento escrito ante escribano público del resto de los copropietarios, ya que estará cambiando los porcentuales de cada unidad. De todas maneras sería necesario ver cómo figuran discriminados los metros en la escritura y en el reglamento de copropiedad; ver el tipo de construcción realizado y la manera de regularizarla
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Me faltó aclarar que dicha construcción no altera la circulación de luz y de aire a ningún edificio ya que la medianera es más alta que la misma, y no obstruye a ningún departamento.
Gracias y saludos,
Juan
Buenos días.
Tengo un departamento ubicado en un 3º Piso, en un edifico de 9 pisos.
El edificio tiene 2 «alas», una llega hasta al 9º y la otra solo hasta el 3º.
Mi departamento tiene 33 m3 cubiertos y 40m3 descubiertos. Por escritura, a mi me figura solamente que es un departamento de 73m3, sin discriminar que es cubierto y que es descubierto.
En este caso la parte descubierta corresponde a una terraza de uso exclusivo, o forma parte de mi propiedad, pudiendo disponer de la misma sin la necesidad de la autorización de un consorcio.
La consulta va a que dentro de esos 40m3 descubiertos, cuando compre la propiedad hace 13 años, hay hecha una habitación de 6m3, con cerramiento de vidrio (sin edificar ni construir ninguna pared, y con un techo de madera y chapa). En su momento consulté con la Administración (ya no es la misma actualmente) y me dijeron que estaba autorizado ya que al ser un cerramiento de vidrio que no implica ningún peso extra a la estructura del edificio, no hacía falta declarar nada.
Muchas gracias
Por favor quisiera saber hasta cuantos pisos de altura está permitido construir en una propiedad horizontal en el barrio de Caballito.
Muchas Gracias
Como se encuentra Sra. María
Atendiendo a su consulta, la cantidad de pisos depende de la zonificación, la calle, las disposiciones municipales del área en la plancheta municipal donde se destacan las características y el ancho de la vereda.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Luján, dentro de la altura reglamentaria, de 2,80 a 3.10 metros está permitido.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados los consulto ya que quiero colocar pinches de seguridad en el perímetro de mi casa sobre tapial y verjas. Debo colocarlos de una forma en especial, podría tener problemas por alguna ley o reglamentaciòn.
Desde ya muchas gracias.
Saludos.
Lujan
Hola, vivo en el ultimo piso de un edificio de 9 pisos. Por como fue hecha la construcción no tengo techo y estoy muy expuesto al sol y lluvia. Mi consulta es si puedo poner un toldo tipo capotina, que cubria solo.una parte, para que me proteja un poco. Tengo que contar con auautorización? Muchas gracias
Como se encuentra Gonzalo
Si es del tipo capotina o sea plegable, no debe pedir autorización , salvo que el consorcio sea muy » especial »
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, quisiera saber si se puede cambiar la estructura interna de un departamento, el caso que a mi me genera dudas es la del vecino de al lado que cambio la cocina de lugar, lo que genera muchos inconvenientes ya que la coloco en la pared que divide nuestros departamentos y lamentablemente dicha pared es la de mi dormitorio. gracias.
Como se encuentra Sr. Javier Montiveros
Ante todo, para cambiar la estructura deberá tener el aval del 99% de su consorcio.
Una vez terminada esa gestión con firma autorizada por escribano público, emitanos nuevamente su consulta.
Lo seguiremos asesorando.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Quisiera saber si al comprar un ph en construcción y comenzar a vivir en el con animales, cuando se termine la construcción y se redacte el Reglamento de Coopropiedad pueden impedirme seguir teniendo mis mascotas? o es un derecho adquirido?
gracias
Como se encuentra Stella
No tratamos este tipo de consulta
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, interesante el articulo. Les queria consultar soy propietario de un departamento en CABA. Cuando compré hace 14 años el departamento ya tenia un cerramiento, es el ultimo piso y tiene un balcon aterrazado.
Actualmente una vecina enojada con el consorcio pues no le autorizaron el pago total de unos arreglos en su departamento puso una denuncia en GCBA por el cerramiento de mi departamento (me entere de esto cuando me llega una notificacion, no sabia nada). La realidad es que cuando compre el dpto pregunte si estaba autorizado y me dijeron que si que estaba en el libro de actas. Ante la denuncia estoy tratando de juntar las evidencias y no encuentro un acta que autorice eso. Los administradores a lo largo de los años fueron cambiando y no tengo contacto con el dueño anterior, me siento estafado y no se que hacer. Tengo alguna forma de mediar en esta situacion? que puede ocurrir? Si Uds asesoran en estas situaciones me pasan su datos de contacto. Gracias
Como se encuentra Sr. Fabricio
Si no posee el acta de autorización con el permiso del resto de los copropietarios, no tiene la prueba con contundente que le acredite ante la MCBA la autorización y poder iniciar el trámite ante el organismo.
Atendiendo a su segunda consulta si podemos ayudarle en este tipo de problemas muy tipificado en la CABA.
Puede completar el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados, en mi edificio se liquidan las expensas según los porcentajes que calculo el agrimensor por lo cual por 1 metros cubiertos soy el que tiene el porcentaje mas alto de expensas. En consecuencia pago mas caro todos los gastos comunes (agua, portería, ascensor, luz común, cochera) siendo que todos lo usamos por igual. Esto sin contemplar que en los dos pisos mas altos tienen terraza de uso propio que no influyen en el porcentaje. Osea, yo tengo 61 metros Cubiertos. Ellos 60 cubiertos y 60 descubiertos. Entiendo que esto está mal. Es necesario modificar el estatuto para que en las expensas se cobren los gastos comunes a todos por igual?
Ademas en sus terrazas de uso exclusivo construyeron 1 quincho en cada uno con parrilla y no fueron declarados.
Desde ya muchas gracias.
Hola Héctor, las expensas son proporcionales a los metros de cada unidad, cubiertos y descubiertos. Por lo tanto si un vecino amplió su vivienda modificando estos parámetros deberán realizar una nueva agrimensura para prorratear nuevamente los gastos comunes, y previamente declarar las construcciones de las terrazas con la conformidad escrita ante escribano del resto de los vecinos, ya que es un requerimiento de la municipalidad
Saludos, Team de Acústica Legal
¿Que tal? Soy estudiante de derecho en la ciudad de Rosario, como tal estoy participando en un voluntariado que organiza la secretaria de extensión de la facultad en un barrio social (fo.na.vi) en el que brindamos asesoramiento gratuito a los vecinos. En este marco me han llegado varias consultas relativas a este tema de las construcciones clandestinas por medio de los vecinos damnificados. Mis preguntas son las siguientes: ¿Es recomendable hacer el reclamo ante autoridad administrativa en primer momento, o resultaría un esfuerzo estéril? ¿En caso de ser necesario las acciones legales, la demanda se entablaría ante tribunal competencia civil y comercial como un caso de incumplimiento contractual? ¿que tipo de juicio y sobre que tema correspondería?
Como se encuentra Sr. Gabriel
Las construcciones clandestinas se tratan en el fuero Civil ya que es un tema que » cuadra » dentro de los derechos reales. Obviamente estamos hablando de derechos y deberes que habrá estudiado.
En el caso de reclamar ante la autoridad administrativa pone en riesgo al consorcio, ya que las mismas se suponen autorizadas por el resto por lo que la multa la recibe el consorcio por haber permitido una construcción que no figura en planos, por lo que el tema trae varios » vericuetos «, que deberían ser estudiados antes de promover cualquier denuncia y poder negociar con aquellos que han construido sin permiso.
Saludos, Team de Acústica Legal
Un vecino quiere hacer un cerramiento en una terraza no precaria no computable. En el reglamento que indica las superficies del departamento en ese piso dice que toda la superficie del departamento en ese piso es cubierta entonces él dice que en realidad tiene derecho a construir porque ya figura en el reglamento como «sup cubierta» pero la terraza dice no computable, eso significa que no está incluida en la medida de las superficies? Yo entiendo que el reglamento dice que toda su superficie es cubierta ya que la terraza no se está computando.
Necesitaría de la aprobación unánime del resto del consorcio para hacer este cerramiento aunque en el reglamento figure como sup. cubierta? Sabiendo siempre que en el plano figura como terraza no precaria no computable.
Gracias.
Hola Federico, para hacer cualquier modificación en la terraza de un Ph o edificio consorcial, es necesaria la aprobación del 100 % de los propietarios, para luego iniciar el trámite municipal de habilitación y ampliación de los planos. En el reglamento de copropiedad están especificadas las superficies de cada unidad, sectores comunes y azotea. Aunque figure como terraza no precaria no computable, si no hay construcción a la vista y en los planos, debe proceder como si fuera superficie libre
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola! vivo en un edificio viejo que tiene 3 ph y un local a la calle. YO soy la dueña de un ph y quiero construir una terraza en mi techo, necesito la firma por escrito de mis vecinos para empezar la obra??
las firmas tienen que ser validadas por un escribano???
espero su respuesta
gracias
Hola Melisa ante todo debe ver si se puede construir en la terraza, qué dice el reglamento de copropiedad y pedir la autorización al resto del consorcio a través de un escribano para luego presentar los planos en la municipalidad
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Mi consulta es la siguiente. Compré un dpto, en Av. Lacroze , 7º piso a la calle. Ultimo piso. El balcon no tiene techo y queria saber si es posible hacer sobre el ventanal de 2 metros de ancho, un techo de policarbonato de no mas de un (1) metro de saliente. Especialmente para que la lluvia no castigue la corrediza.
El balcon tiene un toldo bombé para proteger el sol ya que da al Norte pero el agua «cuela» por la pared del frente y deteriora vidrios y corrediza del balcon.
Gracias
Hola Rober sí puede hacerlo siempre y cuando respete esa medida; no es necesario que lo autorice el consorcio pero coméntelo con el administrador. Cualquier otra consulta puede completar el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
buenas noches… soy de PERU tengo un problemas y necesito orientacion . lo q pasa es q al costado de mi hogar se a construido una casa de tres pisos con los balcones frente a mi casa, como consecuencia de ello practicamente estan invadiendo mi privacidad y la de mi familia, ya no tenemos esa tranquilidad de antes por los ruidos que dia a dia hacen desde hace mas de año y medio( por ser balcon al frente de mi casa el ruido es mucho mas fuerte y molestoso) ademas tiran cosas al techo de mi casa y salen a mirar por sus balcones.. digem q medidas se puede tomar al respecto, agradesco su inmediata respuesta
Hola Silvia, nos encontramos en Argentina por lo que no podemos responder a su consulta. Averigüe en su municipio o ayuntamiento al respecto
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola…tengo un pequeño problemita ..mas bien un problemon, vivo en escobar y hace dos días que están trabajando varias personan en un terreno lindero a mi casa, para levantar una estructura inmensa que soportara un cartel de publicidad inmenso…obviamente le desvalorizacion de mi bien, caerá violentamente, pero lo peor es el peligro que esta estructura representa, digo, pregunto, me la tengo que fumar si o si????
gracias por su inmediata respuesta.
Hola Alberto, puede consultar en la municipalidad acerca de la autorización para tal estructura, o realizar un peritaje para preservar, mediante una acción legal, su propiedad de cualquier accidente o la desvalorización de la misma.
Puede completar el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
HOla que tal tengo un par de consultas
vivo en ultimo piso del cual el edificio no fue completamente diseñado como para tenerlo es por ello que la losa radiante de este piso no funciona, aunque no las hacen pagar, el tanque de agua es aparte por que no dabaa a nuestro piso )el real esta a la misma altura)…. aun asi esta aprobado en los palnos la construccion o asi pareceria.
1)se puede armar una queja?
2) nos interesaria construir en el ultimo piso ya que tiene filtraciones el techo y podria ser una solucion el construir un quincho arriba para colocar piso y evitar futuras infiltraciones )ya son 4 arregladas..)..los vecinos no quieren hacer una 5 pero sigo teniendo filtraciones
que proceso se deberia pedir legalmente para construir… ademas del permiso al consorcio por escrito.
3) las ventanas en la medianera se pueden pedir para construir con el consentimiento del consorcio-… los edificios que nos rodean son de menor altura por muchos pisos por ende no molestaría a nadie , ni siquiera a la fachada del propio edificio por que es interno.
o debe ademas realizarse algún otro proceso?
desde ya gracias por su tiempo
Maria
Como se encuentra Sra. Maria.
A fin de contestarle sus dudas necesitaríamos conocer la edad del edificio, barrio y cantidad de pisos.
En el caso de tratarse de un edificio con menos de 10 años Uds. pueden solicitar a la Empresa constructora que responda por las afecciones.
Aunque cuente con el aval del resto de la totalidad del consorcio no puede ni deben realizar construcciones como las comentadas sin que un profesional experto en el tema los asesore.
No se deben abrir vanos que tenga vista a otros edificios por un tema de legalidad relacionado con la «servidumbre de vista»
Ante cualquier otra duda complete el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada.
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Saludos, Team de Arquitectura legal –
Gracias por contestar, pero entonces a que llaman hecho consumado? Ese quincho no esta en los planos, yo compre la casa hace 14 años y ese quincho ya existia, obvio es una construccion clandestina, por eso mi pregunta, un abogado me dijo que no hay ley que pueda tirarme abajo una construccion, eso es asi?
Como se encuentra María
Es difícil que desde el Juzgado » le demuelan » la construcción del comentario.
Pero nada tiene que ver la denuncia y las consecuencias de la misma
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola María, si esa dependencia no está en los planos originales, lo que Ud hizo es una construcción clandestina. Por lo tanto no es un hecho consumado, tenía que haber pedido autorización al resto de los vecinos para cambiar el destino del quincho, que al parecer no molestaba a nadie. Pero al convertirlo en habitación está aumentado metros a su unidad, por lo tanto debe hacer los trámites municipales, pagar la multa y balancear las superficies.
Le solicito complete el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada ya que hay varias cuestiones más a tener en cuenta. http://arquitectosdeabogados.com/consultas/ Saludos, Team de Arquitectura legal –
Cerre un quincho que existia hace 25 años, es un ph; mis vecinos me denunciaron, pague una multa explique que queria un cuarto etc… termine de cerrarlo, ya no es un quincho es una habitacion y vendra un inspector de la municipalidad a verlo… Ya que me hicieron otra denuncia … Mi consulta es: es facil que un juez dictamine tirar a bajo esa habitacion… Hay fotos aereas del quincho, ya que tenia techo…. Que me puede pasar?… Obvio que se que estoy fuera de la ley, pero no lo toman como hecho consumado?
Estimados…
Hace dos años me mudé a un dúplex en Capital… En el terreno son dos dúplex y en la fachada están divididos por una pared de 1 metro aproximadamente… Es decir que mi vecino con un salto puede pasarse a mi propiedad sin que yo pueda hacer algo… En realidad tengo dos graves problemas… Por un lado, mi vecino deja (a propósito o por negligencia) la puerta abierta de su dúplex… Gracias a ese pequeño detalle, me han robado dos bicicletas de mis hijos… Por otro lado, mi vecino es una persona violenta y ha amenazado verbalmente a mi esposa en reiteradas ocasiones… Como no tengo ganas de mudarme porque estoy muy cómodo en la propiedad y en el barrio, quiero consultarles si existe la posibilidad de colocar una reja en esa diminuta pared medianera esgrimiendo mi seguridad personal para la instalación de la misma, ya que es imposible tener el consentimiento de mi particular vecino… Supongo que en esta sociedad actual en la que vivimos deben existir casos que sientan precedente en relación a la seguridad personal (léase robos, violencia, etc)… Muchas gracias y aguardo su respuesta…
Hola Jonathan, de su lado del muro privativo, Ud puede levantar hasta 2.10 m de altura, manteniendo en lo posible la estética del lado que da a su vecino. Manteniendo una concepción virtual a fin de que su vecino no se queje.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados,
vivo en un 8vo. piso en Capital Federal. En el 7mo. piso hay un cerramiento hecho sobre el balcón que afecta mi vista (ya que el 8vo. piso está más retirado que el resto del edificio). Han incorporado ese espacio a su vivienda, construyendo paredes a ambos lados y colocado ventanas, además de un techo de chapa a la altura de mi balcón, con lo cual arruina la vista desde mi departamento de manera impresionante. Además temo por los riesgos de sobrepeso a los que someten al balcón.
Tengo varias consultas para hacerles:
– ya hice la denuncia en la web del Gob de la Ciudad, pero no veo que la misma avance… qué puedo hacer para que sea más rápida la gestión? debo iniciar un juicio?
– la administradora dice que el edificio pasó bien la inspección de ley de frentes y un ingeniero dijo que no hay riesgo estructural, eso hace que se termine el tema? no sigue siendo una construcción ilegal?
– qué herramientas tengo frente al daño patrimonial que supone la desvalorización de mi propiedad por el afeamiento de la vista abierta que poseo?
Muchas gracias!
Saludos cordiales.
Hola Gustavo, ante todo, no está permitido hacer cerramientos de balcones. Y menos aún con materiales como mampostería. Si vienen de la municipalidad sancionarán a todo el edificio por permitir ese cerramiento, y nada tiene que ver la Ley 257 ya que lo que se comprueba con el cumplimiento de esta ley es que no haya peligro de desprendimientos de alguna saliente de los balcones o terrazas.
Es una construcción ilegal ya que no está permitida por la municipalidad ni debería estarlo en el reglamento de copropiedad, si bien Ud hizo la denuncia en la municipalidad debería iniciar acciones legales con un informe pericial, por lo que le solicito complete el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada ya que hay varias cuestiones más a tener en cuenta.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados: vivo en una casa en ph al frente, son solo 2 unidades, cuando me mudé allí tanto el portón de ingreso peatonal como el vehícular estaban en muy mal estado, consulté con el otro vecino y me dijo que si quería que los cambie pero que él no pondría dinero, por lo que asumí yo todos los costos y le dí solo la llave correspondiente al portón peatonal ya que mi vecino no tiene auto. Ahora me reclama un control remoto del portón vehicular porque va a empezar a realizar reformas en su casa y le resulta más cómodo ese ingreso. Mi consulta es si estoy obligado a dárselo, puedo reclamarle en ese caso que se haga cargo de los gastos del portón o puedo facilitársela en forma temporal hasta que termine con los arreglos. Saludos cordiales.
Hola Ana, es un tema que deben resolver entre los vecinos, ya que si no han firmado ningún convenio acerca de esta refacción, queda en su decisión permitirle el acceso.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Los consulto porque un vecino puso en su balcón del primer piso una parrilla (de chapa) y hace asados caso todos los fines de semana. El problema no solo es el humo si no también el peligro de prender fuego en el balcón con la posibilidad de no poder controlarlo. Esta permitido?, donde se puede realizar la denuncia?, la tiene que realizar el administrador del consorcio.
Muchas gracias. Muy interesante la nota.
Como se encuentra Sr. Emiliano
Quien puso la parrilla debería haber solicitado el ok. del consorcio para su colocación y puesta en funcionamiento.
Una vez logrado el quórum, la misma deberá contar con los requisitos para evitar afecciones a las demás unidades consorciales.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Muchas Gracias por su respuesta, quisiera hacerle dos consultas mas.
Que condiciones convierte una casa de unifamiliar a multifamiliar? porque no creo que haga referencia a la cantidad de gente que vive ahí o la relacion entre ellos ?
Y si no doy a conocer la reforma como pueden saber en el barrio si existe, pueden ingresar a mi casa a verificarla sin mi consentimiento??
Gracias nuevamente.
Sofía la vivienda unifamiliar es una casa para una sola familia, la multifamiliar es para varias familias, es decir, un Ph, edificio. Se darán cuenta si trae materiales y hay gente trabajando
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola , consulta en un barrio cerrado dentro de mi casa quiero levantar una pared de Durlock con una puerta para dividir un ambiente y agregar un anafe en el quincho q forma parte de la casa , no esta separado , no se cambia estructura ni fachada ,los cambios son internos y en el barrio me dieron a entender q pueden sancionarme por cambiar el uso declarado de un ambiente y q pueden interpretar q se convertiria en una casa multifamiliar y q el sector es unifamiliar . tienen derecho a decirme como uso mi casa internamente si no produzco daño alguno . como pueden denunciarme si ellos no pueden entrar a mi casa a verificar ?
Como se encuentra Sra. Sofia
Depende del reglamento interno del Barrio cerrado.
Además la colocación del durlock traería aparejado cambiar las disposiciones internas de la vivienda y debe darlo a conocer.
No es que priven su derecho sino que se adapten al reglamento interno que debe existir en el barrio.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola, una consulta. Alquilo en un edificio y tengo un patio interno (es el pulmón del edificio) en donde me tiran basura de tooodo tipo y cada vez es peor. Tengo dos perros y me da miedo que los lastimen tirando comida envenenada o algo así. Hace unos días tiraron unos huesos y la hembra no paraba de vomitar sangre, ya que es sensible del estomago. Imagínese, mil estudios y pinchazos. Bueno, sin irme mucho de tema, mi consulta es si puedo hacer un techo rebatible? Quiero hacer las cosas bien, y no después tener problemas con la ley. Ya se que no puedo poner un techo fijo, por lo que, al menos me gustaría poner un techo que yo pueda abrir en momentos del día que yo no estoy. Será eso posible? o también es ilegal? me pueden denunciar por poner un toldo de lona deslizable?
Hablé con el consorcio y me dijeron que ellos no tenían problema siempre y cuando no sea fijo, pero que ellos no pueden autorizarme tal cosa. Que puedo poner el toldo revatible, pero si los vecinos se quejan tendré que sacarlo.
Otra cosa, no ganaría ambiente extra para nada, porque no queda cerrado totalmente, al rededor del techo quedaría algo de aire.
Solo sería para proteger a mis perros en momentos que yo no estoy presente.
Saludos, y desde ya gracias !!!
Buenos días, mi consulta viene dada, a que quiero instalar una caldera de pellets en mi piso ,un 4º, en la comunidad se votó y me dan permiso, he visto el RITE, y lo que quiero hacer está contemplado, mi pregunta viene dada que si los vecinos no me hubiesen dado permiso para la obra?, como podría hacer para instalarla, aún con la negación de la Comunidad de Vecinos.
-Muchas Gracias
Hola Tomás.
Por lo que podemos ver su consulta no es de Argentina por lo que no podemos responderle al no conocer las normativas de un consorcio o comunidad de vecinos en su localidad
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Buenas tardes. He consensuado con mi vecino de PB techar su patio privado y utilizar dicha superficie como balcón terraza mío (estoy en el 1er piso). Previamente a comenzar la obra quisiera saber cuáles son los consensos escritos y autorizaciones que debo pedir para no tener problemas luego, ni con mi vecino (si se arrepintiera) ni con el consorcio.
Muchas gracias,
Facundo.
Como se encuentra Facundo ?
Debería consensuar con la totalidad del consorcio bajo firma notarial y no tener problemas futuros.
Además calcúlo que por lo que explica, acerca de las modificaciones, la Municipalidad no lo aceptaría-
Ante la importancia de su consulta y para un asesoramiento más personalizado, puede completar el formulario del siguiente link:
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola. Estoy metida en un problema. Hice un cerramiento en un balcón aterrazado de mi propiedad por el cual no pedí autorización ( por ignorancia ) al resto de los propietarios de las otras unidades. Una vez que lo estaba terminando me dicen que lo debo derribar. Entiendo que estoy en infracción , pero no soy la única , ya que el edificio posee muchos cerramientos internos y en contrafrente por los cuales nadie pidió autorización. Aclaro que aducen como motivo para que lo derribe los posibles problemas legales con el municipio (CABA) . Ante esto me siento no tratada con el mismo peso de la ley por el único motivo que mi cerramiento es más «visible» . Debo derribarlo a pesar de ello ? Gracias !!
Hola Elizabeth, Ud cuenta con posibilidades de mantener el cerramiento, si como nos comenta en todo el consorcio existen cerramientos no autorizados. Los problemas legales que mencionan los pueden involucrar a todos, por lo que le sugerimos para un asesoramiento más personalizado, completar el formulario del siguiente link: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola Juuu, habría que ver cómo figura el patio en los planos de la propiedad y en la municipalidad, para determinar porqué las ventanas de su unidad están a la vista de los demás vecinos. Por lo que primero habría que ir a la municipalidad, conseguir los planos, el reglamento de copropiedad que regula la convivencia en un consorcio, y después hacer un estudio de toda esa documentación para decidir los pasos legales a seguir.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal –
Estimados leys escribo porque tengo un problema hace tiempo y en la administracion no me han dado nunca ninguna respuesta ! Vivo en planta baja, mis dos ventanas, por las cuales me ingresa aire y luz dan a un patio que es de propiedad comun pero de uso exclusivo del vecino. El problema es que no tengo ningun tipo de privacidsd y seguridsd ante esta situacion, sobre todo porque hace unos años el vecino modifico totalmente el patio (sin avisar al consorcio por supuesto y sin ninguna autorizacion. Hasta abrio uns nueva puerta ). Tengo continuamente cosas de la persona que alquila sobre mis ventanas y sobre todo veo gente ahi afuera como si vivieran conmigo. No tengo ninguna solucion de la administracion. Queria saber si existe la posibilidsd de dividir dicho patio ya que es de prop comun y todos pagamos los impuestos de esos metros cuadrados o cual seria la solucion a mi problema de privacidad sobre todo. Muchas gracias !!
Hola, estoy por comprar un departamento a estrenar que tiene doble altura, esta la posibilidad de hacer un entrepiso, cosa que tendría que encargarme yo una vez que me lo entreguen, lo tendría que declarar al consorcio o municipalidad, tengo que modificar planos y reglamentos? Gracias
Hola Ariel
Antes de iniciar cualquier cambio o modificación deberá tener el 100% de la aprobación del resto del consorcio con actuación de un notario.Una vez iniciada la gestión deberá presentar la modificación de planos y el de ajuste a medida
Saludos, Team Arquitecto Legista
Buenas Tardes
En mi consorcio el propietario del 5to piso modificó su cocina y con ello anuló la ventilación interna del calefón prevista por el constructor.
Para resolver el problema, sin autorización del consorcio, montó sobre las paredes del patio interno pasando a 30 cem de las ventanas su propio tubo de ventilación hasta la terraza.
El propietario y el administrador ante mi reclamo me responden que es reglamentario y requerido por la compañía de gas.
Mi consulta si es correcta la interpretación dado entiendo el problema se planteó por una modificación interna de la propiedad sin respetar los criterios originales y no a un defecto o mal funcionamiento del sistema o puedo intimar al consorcio a retirar el mencionado tubo y que el propietario resuelva su problema por ejemplo instalando un calefón de tiro balanceado
Muchas gracias por su atención
Hola Silvia, las modificaciones que hizo su vecino debían estar aprobadas por el resto del consorcio y ante escribano público, ya que anuló la trayectoria de la ventilación del calefón pudiendo provocar un daño a las demás unidades. Ud debería solicitarle el acta de aprobación de la compañía de gas, o del gasista matriculado que hizo la instalación.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Estimados, soy propietario de una unidad poseedora de balcón terraza. Mi deseo es poder hacer un cerramiento que funcione como segundo dormitorio. Es esto posible con el ok de todos los propietarios? O podría estar en falta? Gracias!
Sr. Mario, debe tener el consentimiento escrito ante escribano de todos los demás copropietarios e iniciar los trámites en la municipalidad, ya que se deben hacer ajustes de medidas y porcentuales de todas las unidades. Igualmente, habría que chequear el estado del balcón, si soportará el peso y si es posible de acuerdo al código de edificación.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola buenos dias, hago una consulta. Estoy con mudarme a un condominio privado, y la verdad estoy harta de sus manejos. Cambiaron el arquitecto y no avisaron legalmente puedo hacer algo? Cambian los muebles sin aviso legalmente puedo hacer algo? Ademas, en su momento enviaron una notificacion diciendo que podiamos elegir entre losa radiante y aire acondicionado frio-calor con lo cual opte por losa radiante, cuestion envian un email diciendo » Le NOTIFICAMOS que la combinación del Uso de los 2 sistemas de calefacción en forma simultanea (Piso Radiante – Aire Acondicionado calor ),
puede producir deterioros en la instalación eléctrica la que fue aprobada por EDESUR para Tarifa Residencial UNO y consumo que usted declare
o declaro al solicitar el medidor domiciliario.
Por lo tanto nuestra empresa no se hará responsable de ningún deterioro o fallas en el sistema eléctrico de su vivienda como tampoco otorgara
garantía del producto Piso Radiante la que de por si vence a los 6 ( Seis ) meses de haber usted tomado posesión de la vivienda, como así mismo
dicha garantía y la de la instalación eléctrica cesara en el momento que usted teniendo Piso Radiante, coloque aire Acondicionado Calor.-
Para lo cual usted se obliga a informar a Grupo Casa 10.S.A. por escrito dentro de las 48 horas de colocado , el agregado de cualquier aire acondicionado
que coloque para proceder a su verificación.»
ESTO ESTA BIEN?
O SEA, nos dan a elegir pero despues envian esto? yo tengo losa radiante mas aire acondicionado y la verdad que si son aire frio calor , mis aires , pero .. no se estoy indignada! AYUDA!
Hola Agustina, es normal que se cambien sobre la marcha las terminaciones o determinadas instalaciones antes de finalizar una obra. Lo que no está bien es que lo hagan sin su consentimiento o sin avisarle y que Ud deba hacerse cargo de las consecuencias una vez tomada la posesión. Supuestamente se habrá firmado un contrato, donde se especifican los materiales a utilizar y los que conformarán la terminación de la obra. Por lo que Ud puede negarse a recibir la propiedad bajo condiciones que no estén debidamente acordadas o justificadas y realizar los reclamos pertinentes.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola, compré un departamento que posee un patio propio (o sea de mi propiedad, no de uso exclusivo), el mismo posee un cerramiento y la administración me intima a sacarlo. Quería saber si lo modifico de tal forma que no esté amurado sino simplemente apoyado sobre el patio (como si fuese un gabinete gigante no amurado a nada), me pueden obligar a sacarlo? (el edificio tiene como 200 departamentos así que es imposible conseguir el 100% de los propietarios). QUe puedo hacer sino?.
Gracias
Hola Jorge puede hacer un cerramiento móvil, es decir, con paneles que se puedan correr para abrirse; ya que el patio es el respiradero de su unidad y no puede ser totalmente cerrado. Cualquier reclamo debe hacerlo a quien le vendió la unidad en esas condiciones, ya que si no tenía el consentimiento de los demás copropietarios, el cerramiento es clandestino.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Me gustaría saber si en un depto chico que está en primer piso se puede ampliar la ventana del dormitorio y la del lavadero que dan al aire y luz del edificio, por una tipo puerta balcón, para dar más luz.
Gracias.
Hola Cecilia, si Ud vive en un consorcio o PH, no puede hacerlo sin pedir autorización al resto de los vecinos ya que de esta manera estaría cambiando la fachada del aire y luz y eso no está permitido por reglamento de copropiedad.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Buen dia, paso a comentarte el problema que tengo en mi edificio y si serias tan amable de darme una manito y me digas si puedo hacer algo al respecto.
Una de las presidentas del consejo pidio autorizacion para poner un cerramiento en una terraza que es de uso exclusivo para ella. Lo que todos entendimos por cerramiento y lo que ella planteo no es lo que hizo. En su lugar puso chapas y paredes e hizo un ambiente mas. Quiero saber si esto cambia el edificio y que posicion deberia adoptar.
El administrador esta aparentemente con ellas. Es mas hacen cambios en el edificio como la compra de y una cerradura inteligente que requiere un mantenimiento mensual sin realizar asambleas o avisar a los demas miembros del consorcio. Esto pueden hacerlo?. Desde muchisimas gracias.
Hola Gabriela, aunque la terraza sea de su exclusividad, forma parte común del edificio a menos que la escritura y el reglamento de copropiedad digan lo contrario, por lo que tendría que haber solicitado el permiso escrito ante escribano de todo el consorcio y hacer los trámites correspondientes en la municipalidad; ya que se ha beneficiado con un ambiente más y debería abonar más impuestos, más expensas, etc.
En cuanto al Administrador es el representante legal del consorcio y no puede tomar decisiones por su cuenta ni tampoco los miembros del concejo del edificio, ya que para ello hay un reglamento de copropiedad donde se determinan todas estas cuestiones y debe ser respetado.
Para un mejor asesoramiento le solicito complete el formulario del siguiente link y a la brevedad la contactaremos: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Buenas tardes, vivo en planta baja de un edificio y esta tarde cayo desde el quinto piso una piedra de tamaño importante, a pesar de la indignación del momento (alli juegan mis hijos too el tiempo) y del reclamo correspondiente a la seguridad del edificio (es un edificio importante en tucuman- vive el hijo del gobernador) mis miedos es que esto puede suceder de nuevo en cualquier momento, debo hacer una nota al consorcio, como continuo con esta situación a fin de evitar hechos mayores
Hola Lorenzo.
Aparentemente su consulta es de España y nosotros estamos en Argentina, donde un vecino no puede cambiar la distribución de la propiedad, sin el consentimiento de los demás propietarios.
Consulte en la municipalidad de su zona o ayuntamiento.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
hola buenos días aquí os dejo mi problema haber si me podéis ayudar vivo en un primero y mi vecino de arriba a cambiado la distribución de las habitaciones y la cocina con lo cual yo ahora en mi habitación y en la de mi hijos ahora encima tengo una cocina con lo que ello conlleva los ruidos como por ejemplo lavadora él dice que la puede poner hasta las 12 y mi hijo está debajo en su habitación y se acuesta a las nueve y media pues tiene 3 años además los olores insoportable esa habitación siempre tiene que estar cerrada la además las tuberías de su casa al hacer reforma pasan por todo el pasillo con lo cual cada vez que abren el grifo es un ruido que te despierta aparte ahora encima de la habitación también hay una cocina de gas con lo cual también me da miedoson todo tipo de ruidos cuándo se van a trabajar hacen un ruidopues se ponen hacer cosas en la cocina me despiertan a todas horas por ejemplo a las cuatro dela tarde igual puede poner la lavadora no sé qué hacer me a quién dirigir pero creo que no puede poner una cocina donde antes había una habitació por lógica va haber mucho más ruidos haber si me podéis ayudar y sabes a quién me tengo que dirigir muchas gracias
Hola Marcelo, más allá de ser un problema estético, es un tema del reglamento de copropiedad. Allí se establecen las normas para la convivencia en una propiedad horizontal. Por lo tanto si dice que no está permitido alterar la fachada no puede hacerlo, a menos que consensúe con sus vecinos y le den la autorización.
Para cualquier otra consulta puede completar el formulario del siguiente link, y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir. http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on Saludos, Team de Arquitectura Legal –
Hola, Mi nombre es Marcelo y mi inconveniente es el siguiente:estoy a 48hs de escriturar mi vecino )es un duplex dividido en 2, ante mi consulta de poner un porton con rejas dice que por un tema estetico no esta de acuerdo y quiere libre acceso. Pregunto hago las rejas igual sin su conformidad sis o si necesito que de el ok. alternativas urgentes gracias!!!!!!!
Compre un depto en primer piso que tiene un patio de 3 x 4 y tengo gato, la pared medianera es de 2.8 mts y la lindera con la unidad de al lado es de 2 mts, las otras 2 paredes son de la altura del edificio, por lo cual el gato podria irse por las paredes bajas, quería saber si ¿está permitido que instale una red que cubra todo mi patio y que la altura este en los 2.8 mts? Saludos y gracias.
Como se encuentra Sr.Gonzalo
No manejamos, el tipo de tema que aborda.
La consulta que nos deja depende del reglamento inter consorcial.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Buenas tardes,un inquilino hizo instalar un aire Split en la fachada de un edificio,ya había otro instalado en otro piso.Realizó la instalación personal idóneo y está correcto.
El tema es que el vecino de abajo belicoso me intima a retirarlo basándose en que no se pidió autorización al consorcio y además sufre problemas en su dpto. ( absurdo total).Se me invita a colocar un aire como están instalados tipo ventana con salida al palier de los departamentos,una situación que entiendo es totalmente anómala y antirreglamentaria.Se imagina un incendio? el calor de los motores sobre el pasillo común cerrado? Gracias por contestar.
Buenas tardes Graciela Manes
Si el compresor está bien colocado y responde a las normativas en cuanto a distancias, alturas reglamentarias, no debería tener ningún reclamo. Menos aún habiendo otros aparatos en el edificio.
En última instancia puede realizar un peritaje que demuestre que el aparato está bien colocado, ver qué dice el reglamento de copropiedad al respecto, y de esta manera responder a la intimación del vecino.
Para cualquier otra consulta puede completar el formulario del siguiente link, y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Gracias por la rapida respuesta, en caso de que no se quiera hacer cargo el propietario cual seria los pasos a seguir, gracias nuevamente
Andrés, le solicito complete el formulario del siguiente link, y lo asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola buen dia.
Mi consulta es la siguiente estoy alquilando un departamento que cuenta de una Caldera con loza radiante y dejo de funcionar. Quien se tiene que hacer cargo de la reparacion ??? Inquilino o Propietario.. Desde ya muchas gracias
Hola Andrés, Ud. debe avisar al propietario y él debe hacerse cargo de la reparación.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Voy a comprar un departamento en último piso de un edificio, el mismo tiene una terraza propia (consta en la escritura del departamento), pero no tiene acceso por adentro del departamento. Si quiero hacer una escalera para acceso por adentro del departamento tengo que pedir autorización? si quiero hacer un espacio semicubierto en la terraza tengo que pedir autorización?
Gracias.
Buen día Juan. Para hacer las modificaciones que menciona debería pedir autorización al consorcio ya que está modificando los planos originales de la propiedad y en consecuencia los porcentuales que le corresponden de la subdivisión.
Nuestra recomendación es que solicite la opinión de un perito para que de una lectura a la escritura, reglamento y planos para ver la factibilidad de realizar esa compra sin encontrarse con problemas que podrían ser complicados de resolver con posterioridad.
ante la importancia de su consulta, le solicito complete el formulario del siguiente link, y lo asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Disculpa, recien envie una consulta. Este depto que hice ref. es en la provincia de Mendoza, difiere en algo?
Como se encuentra Martin
Los porcentajes no varían de acuerdo a las provincias.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Buenos dias. Somos un depto compuesto de 5 deptos (de los cuales soy propietario de 1 de ellos) ademas tengo todas las cocheras. Quisiera saber que derecho a voto tengo como propietario de las cocheras.
Como se encuentra Sr. Martin.
De acuerdo a sus comentarios si además de Sr. dueño de una unidad es de todas las demás cocheras posee el máximo porcetanje de prorrateo.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
Vivo en el Primer Piso Dpto B y en planta baja hay un local. Anteriormente había una pequeña peluquería y no había problemas. Luego su dueña, realizó modificaciones internas importantes sin consultar previamente al Consorcio e instaló un Instituto de Belleza y Servicios Dermatológicos, el cual explota como profesional. Aclaro que el edificio no es apto profesional. Además tiene varios equipos especializados para su trabajo.
A raíz de lo indicado, en más de una oportunidad por pérdidas de agua han roto en mi departamento, primero la cocina y ahora quieren romper todo el baño buscando donde está la avería.
Presumo que pudieron modificar o dañar algo en la obra como los cloacales pero no lo se. La Administración no hace nada al respecto y sólo propone hacer las reparaciones en mi casa.
Que puedo hacer? Gracias
Hola Rubén, en primer lugar se debe solicitar a la propietaria del local la habilitación del mismo y los planos, ya que si no tuvo autorización del consorcio para realizar las modificaciones, las mismas son clandestinas.
Después hacer una pericia para determinar los motivos por los que se producen las filtraciones antes de romper indiscriminadamente sin rigor profesional.
Contamos con los profesionales que pueden realizar el informe pericial correspondiente a fin de hacer valer sus derechos.
A tal efecto, complete el siguiente formulario y lo contactaremos a la brevedad.
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Saludos, Team de Arquitectura Legal
Hola. Compré un departamento hace dos años. El anterior propietario había instalado un aire acondicionado empotrado en la pared que luego retiró. El agujero lo tapó precariamente y hoy hay filtraciones desde el exterior por la mala colocación de los ladrillos. La Administración me ha dicho que como propietaria debo hacerme cargo de lo hecho por el anterior propietario en la fachada. Entiendo que esto es así respecto del pago de las expensas, pero no me queda claro si también debo hacerme cargo de arreglos derivados de las obras mal hechas por el propietario anterior en el muro exterior/fachada. Gracias por la respuesta.
Hola Martina
Debe hacerse cargo de todas las afecciones dejadas por la colocación del aire acondicionado , su retiro y de aquellas obras realizadas por su vendedor o ex propietario.
Saludos, Team de Arquitectura legal
HOLA MI PAPA SE CAYO 7 ESCALONES DE EL EDIFICIO KE VIVO YO PK LA LUZ DEL PALIER DURA 5 CEGUNDO Y TE QUEDAS A OSCURA YLE ROMPIO UNA MACETA AL DUEÑO DE ESTA PERMITIDO TENER MACETAS DE BARRO GRANDE EN LAS ESCALERAS DEL EDIFICIO ME LAS COBRA AMI SIEND KE MI PAPA SE QUEBRO EL BRAZO Y ME AMENAZA
Hola Antonella, es un problema entre vecinos que deben solucionar con el administrador si es que tienen. Igualmente no está permitido colocar ningún objeto que dificulte el paso por las escaleras.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos dias, la pregunta es la siguiente: Mi casa es un PH donde la planta alta y parte de la planta baja es mia y el resto de la planta baja de otra persona. Recientemente se rompio un caño de agua en la calle y la prestataria indemnizo a ambos propietarios. Ahora hay que reparar la terraza de mi casa (techo de la otra) y los gastos deben correr exclusivamente por mi cuenta? siendo la terraza de uso exclusivo mio pero techo de la otra casa? Gracias por la respuesta.
Hola Pablo,hay partes que son comunes a ambos copropietarios. Seguramente estará afectada a la ley 13.512 de propiedad horizontal por tratarse de un PH, entonces aunque sea su terraza exclusiva y el techo de su vecina la reparación debería corresponder a ambas unidades. Habría que ver qué dice el reglamento de copropiedad respecto a las reparaciones.
Nuestro Estudio se dedica a este tipo de tareas por lo que le sugiero para un mejor asesoramiento que deje su consulta en el siguiente link. http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola,yo compre un PH hace 6 años, consta de 4 dptos, dos abajo y dos arriba, el mio es el del piso de arriba, al tiempo de comprarlo, con credito bancario e hipoteca, mi vecina de abajo, me dice que tengo que tirar abajo el playroom, que esta construido en el ultimo piso de mi casa, me mostro que no esta en los planos, estamos en el año 2014, ese playroom fue construido en el 2001 por los dueños anteriores, y a mi me la vendieron asi….no entiendo porque no hicieron el reclamo con la gente que me vendio la casa a mi hace 6 años!, ya pasaron 13 años de que esta construido y cambio de dueño, me comentaron que no habiendolo construido yo, y por los años que pasaron y el cambio de dueño tengo forma de reclamar para que no me hagan tirarlo abajo… me podrian asesorar, es asi? hasta ahora solo me vuelve loca, pero nunca me enviaron ninguna carta documento. El playroom no figura en mi escritura. Gracias
Como se encuentra Sra. Silvia.
El playroom debería haber figurado en un ítem o acta por separado, en la escritura.
El mismo representan mas m2 que los del plano original, lo que generan cambios en los coefecientes de prorrateo.
El tiempo para solicitar a su vendedor una aclaración ya prescribío, pero hay posibililades de hacer valer sus derechos de acuerdo a los comentarios que Ud. describe.
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta, ampliando con mayores datos los ítems, en el siguiente link.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches.
Queria consultar lo siguiente, esta permitido mantener alfombras y revestimiento en paredes de palieres de edificios. Tengo entendido que la alfombra, al ser inflamable, estan prohibidas.
Me gustaria si me pueden informar algun reglamento donde consultar.
Desde ya muchas gracias
Como se encuentra Sr. Sebastián
No hay ninguna ley, ni artículo en nuestro código que cite lo contrario o de que elemento se trate.
En razón de ello, es criterio uniforme por la doctrina y jurisprudencia dominante en el tema, que el reglamento de copropiedad y administración, al constituirse el consorcio de propietarios debe acordarse y redactarse conforme dispone el art. 9 de la ley 13.512, y que el mismo forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones.
http://arquitectosdeabogados.com/2010/02/24/jurisprudencia-actual-sobre-construcciones-no-autorizadas-en-consorcios/
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola; le paso a formular la siguiente pregunta: Tenía una propiedad con dos UF que fueron vendidas, una en la Planta Baja y la otra en la Alta; se previó la posibilidad en el Reglamento de Copropiedad de hacer una edificación sobre elevada a favor de la UF de la Planta Alta, basta con eso o requiere igual el consentimiento del 100%.
Muchas gracias
Hola Albert, si la propiedad se vendió entera a un propietario, éste puede disponer de la construcción o refacción o ampliación sin ninguna autorización ya que pasa a ser único propietario. Sí debe presentar los planos en la municipalidad para poder hacer una nueva agrimensura y distribución de las nuevas unidades para dividirlas según la ley 13.512 y poder escriturar cada una independientemente. También evaluar un nuevo reglamento de copropiedad ya que han cambiado los copropietarios, la superficie de cada unidad cubierta y descubierta y los porcentuales que le corresponden a cada uno.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Les hago la siguiente consulta: vivo en el 1º piso de un edificio con PB, 1º y 2º piso. El vecino del departamento de PB que está justo debajo del mío instaló una parrilla prefabricada en el patio de su departamento. El problema es que cada vez que la usa, mi departamento se llena de humo, aparte de la ropa que está en las sogas del patio común que tiene el edificio, ubicado en la PB, al fondo. Necesitaría que me informen:
a. ¿Se puede colocar una parrilla prefabricada en el patio propio del departamento, así no más, sin nada que desvíe el humo de los departamentos de 1º y 2º piso?
b. ¿En dónde se encuentra la reglamentación al respecto?
3. ¿De qué manera se deben hacen los reclamos para que haga el escape como se debe para que el humo no me afecte más?
Muchas gracias.
Como se encuentra Sra. Sam Marco
No se puede colocar ningún elemento en un departamento que genere afección a otro
En el reglamento de copropiedad del consorcio y en la ley 13512
A través del administrador que tomara las medidas correspondientes a la brevedad posible
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tarde consulto por lo siguiente:
quien confecciona, y con cualto tiempo de anticipacion ( a la asamble) la orden del dia para ser leida en la asambleas.-
Muchas gracias
Sr Carlos es tarea del administrador de acuerdo a los problemas o necesidades que tuviera el consorcio. Consulte su reglamento de copropiedad en cuanto a los tiempos de convocatoria, plazos y mayorías
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días.
Un cerramiento de un patio (aire y luz) realizado hace algunos años, afecta directamente mi propiedad debido al cúmulo de basura que hay en él. No lo pueden limpiar debido al tipo de construcción que realizaron oportunamente. Actualmente la propiedad está alquilada y no he podido dar con los dueños para que realicen la limpieza, antes de entrar en litigio. Es posible que, aunque hayan transcurridos tantos años desde que la realizaron se pueda solicitar que lo retiren?
Gracias.
Buen día Guillermo, es posible solicitar su remoción si está afectando la calidad de vida de los vecinos, en este caso afecta su visual y medio ambiente. Tendría que averiguar bajo qué circunstancias se autorizó ese techado por el consorcio, ya que no se puede cerrar totalmente un patio de aire y luz. Si fue por autorización del 100 % del consorcio, no podría solicitar su retiro; si por el contrario se hizo sin previa consulta puede solicitar que sea removido.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, tengo un dto en planta baja contra frente y tiene un parque de 40mts, quería consultar si hay posibilidad de hacer 2 habitaciónes (prefabricada o aluminio, etc) manteniendo un patio, sin solicitar la autorización del consorcio. Gracias.
Hola María, no puede construir sin pedir el permiso al consorcio, ya que aunque el parque sea suyo forma parte del consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal
consulta: Cuando un copropietario construyo sin permiso obra antirreglamentaria( techo el balcon terraza ocupando la linea de frente de construccion , es el ultimo piso a la calle mas colocacion de parrila en el balco del ultimo piso de esas prefabricadas con tiraje a 1 metro de altura y por debajo de la linea ultima de edificacion que seria la sala de maquinas) puede pedir que el consorcio abone y arrelge una entrad de humedad en otro lugar de su departamento??( zona nada que ver, con lo mensionado anteriormente) auque por esto que reclame lo haga con 3 presupuestos presentados al administrador en asamblea y de la manera correcta?
Se aplica el dicho si tenes algo mal no reclames por otra cosa .-
Muchas gracias
Es una construcción clandestina y se tiene que denunciar en la municipalidad. No tenía que haberse permitido pues viola el reglamento y no cumple con los requisitos municipales.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Queda entendido por la 3245 que una persona deshonesta no puede ser administrador.- pero si puede ser integrandte del consejo de administracion?? quien pide antecedentes de cada copropietario?? se puede pedir eso y donde se pide un Nosis?’ o un veraz de cada consorista? quien lo paga??? asi nombrariamos a los integrantes del consejo de administracion mejor, no les parece?
Si fueron pagos los integrantes del consejo de administracion no seria mejor para agilizar e implementar soluciones frente ha hechos en l os consorcios , ya que nadie quiere ejercerlo , se matarian por actuar como integrantes dle consejo de administraciaon hoy abril 2014 maso 200 pesitos por mes , que les parece peor por 20 unidades si fueran 10 mas serian 300$ cad 10 unidades 100 pesos por cada un integrante , conun maximo de 3 personas y solo seria por 1 año a reeleccion hasta 4 años seguidos , bien regulado y votado por la mayoriaen samblea extraordinaria , por las dudas.-
Muchas gracias.-
Sr Carlos no existen miembros del consejo de administración que sean pagos, y su mandato se decide por asamblea y por 1 año.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola,
Mi consulta es la siguiente. Vivo en un condominio de 9 departamentos muy lindo que se vendieron a estrenar (nuevos) A los meses nos enteramos que el dueño de uno de ellos tiene construida una pileta clandestina. Este dueño vendió y se mudaron una familia que no cumple con las normativas de la convivencia. Además para acceder a esta propiedad de atrás tenes que continuar por el pasillo en común del mio, y como esa continuación es para acceder ellos solos pusieron una reja pegada a mi casa que me repercute en ruiidos muy bruscos. Ahora me entero que la hicieron y después volcaron en el plano de Obra lo que hicieron, pero no se si es legal que hagan eso se entiende? y además nunca gestionaron el final de obra. Como puedo defenderme??
Mil gracias
Hola Liliana, toda construcción clandestina se puede denunciar en la municipalidad, y verificar allí como propietaria si los planos se presentaron, si hay final de obra. Puede además realziar un informe pericial para que un abogado presente una acción legal para defenderse.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas Tardes, soy dueña de un ph en un consorcio de 10 unidades, en un primer piso, resulta que la vecina de la unidad funcional que se encuentra debajo de mi patio manifiesta que tiene filtraciones cuando llueve y son puntuales (solo 3 en un año y medio), el administrador tomo cartas en el asunto y pidió prespupuestos para arreglarlos y los mismos fueron informados a todos. Resulta que en estos dias, la vecina me envio una carta documento intimandome a arreglar el patio y los daños ocasionados a su ph argumentando que es «propiedad exclusiva» (entiendo que es espacio comun de uso exclusivo). Según el administrador el arreglo lo debe pagar el consorcio. Podría informarme realmente quien debe pagar y como prosigo con este tema?. desde ya mil gracias y saludos cordiales. Lorena
Hola Lorena, el reglamento de copropiedad rige las normativas del consorcio, y allí se especifican cuáles son partes comunes, cuáles exclusivas y quién debe hacerse cargo de los arreglos.
Ud puede realizar una pericia para determinar de donde viene la filtración y a quien corresponde el arreglo
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Saludos, Team de Arquitectura legal
buenas noches queria saber si se puede hacer un balcon chiquito yo vivo en un departamento que da al pulmon del edificio? sino yo tengo una ventana si esta la puedo agrandar y hacer un ventanal? gracias
Como se encuentra Micaela
Necesita ante todo el 100% de conformidad del resto del consorcio.
Una vez obtenido comenzar la gestion en la Municipalidad correspondiente para obtener la validación de la misma.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
consulta : como se cobran las multas en un reglamento interno? quien las cobra?
si el multado no quiere pagar, que se hace??
se debe certificar por escribano el reglamento interno?
debe contar con todas las firmas del 100% del consorcio o solo conla mayoria de lospresentes en asamble?? esa asamblea debe concurrir el escribano, que firma no??? es un instrumento privado p pùblico??
Muchas gracias
Sr Carlos, el reglamento de copropiedad se realiza una vez conformado el consorcio, ante escribano publico, por lo que no es necesario que el escribano concurra a las asambleas. El reglamento es el código de convivencia del consorcio y se debe respetar y cumplir con sus ordenanzas en cuanto a mayorías según para qué requerimientos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
consulto por lo sigueite: se deben colocar por lo menos un matafuego clase ABC por piso o solo clase AB?’ y uno en la salade bombas ABC? y en las cocheras???? por cada dos cocheras uno??? o cal sera la norma por metras cuadrados de cocheras ?? y las cocheras seria semicubiertas , porque estan en pb y los laterales liobres son jardines.-
Muchas gracias.-
Sr Carlos, debe consultar en la municipalidad los requerimientos para cada lugar
Saludos, Team de Arquitectura legal
Consulto por lo siguiente: En mi edificio se estan haciendo los arreglos de reparaciones y pintura de los patios de aire y luz por una empresa que no pone la frente del edificio el cartel de aviso de obra, ademas cotizo por el total de mano de obra y pintura y no llega hasta el zocalo de cada patio porque esta techado por cad uno de los departamentos( propietarios ) y no pueden acceder,hay que hacer uan quita en el precio y si asi lo hicieran estaremos cumpliendo con la normativa de la ordenanza 257???el trabajo ya se e esta realizando
Sr Carlos, si el trabajo se resolvió por asamblea y se firmó un contrato, la empresa debe cumplir con lo pactado, si no lo hace le pueden iniciar acciones judiciales. Terminados los trabajos se deben corroborar para ver si están bien realizados para certificar el cumplimiento la Ley 257 en la municipalidad
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes, tengo una casa alquilada antigua, con 3 dormitorios, vive solo una pareja y el dormitorio mas chico lo han usado para guardar cosas desde hace mas de un año (un sofá, escritorio, etc.) una de las paredes esta revestida de Durlock nuevo (MENOS DE 2 años y separada de la pared) y las otras con revoque acorde a la antigüedad de la casa (60/70 años), ahora bien hace tres meses me informan que al sacar las cosas de esa habitación se dieron cuenta que había humedad en las paredes abajo de unos 40a50 cm. , como no pasan caños por allí les pedí que marcaran con lápiz los bordes de la humedad. que dejan airear la habitación y que se fijaran si se secaba o expandía. La humedad se secó y pretenden que nos hagamos cargo los dueños de las reparaciones (revoque que se deterioró y pintura) porque dicen que es debido a la antigüedad de la casa, cuando esta afectada una pared de durlock nueva también. Les agradecería su opinión sobre el tema, muchas gracias.
Hola Mary; habría que ver cuáles fueron los motivos de la humedad, para determinar a quién corresponde el arreglo. Si por esa pared no pasan cañerías, quizás una ventana mal cerrada, o una fisura.
Si es por cañerías o humedad de cimientos ya que nos comenta que había humedad en la parte inferior de la pared, le corresponde al propietario el arreglo; si es por descuido le corresponde al inquilino.
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes, compré un depto en planta baja contrafrente que tiene un jardin que figura en la escritura. El problema es que está desnivelado y cuando llueve el agua no va a la rejilla. Me recomendaron hacer un arreglo poniendo piso y nivelando. La pregunta es: Corresponden los arreglos para mitigar la inundación al consorcio? o al propietario? Por mas que el jardin figure en la escritura y sea privado, no se debe considerar como espacio común de uso exclusivo? y en ese caso que todo lo que tenga que ver con el arreglo se tenga que hacer cargo el consorcio?
Hola Jaime, como bien Ud dice, es un espacio común de uso privativo, pero habría que ver cómo figuran los arreglos en el reglamento de copropiedad; y el propietario anterior cómo hacía? Ya que seguramente a él también le sucedía lo mismo.
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarlo más convenientemente acerca de los pasos a seguir.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en un depto en el barrio de Villa Crespo, en un primer piso con dos patios y en uno de ellos hay una ventana que da a la escalera del edificio por la que accede cualquiera. Como hace años me entraron, la sellé. Ahora se mudaron 2 copropietarios nuevos y me exigen que reabra la ventana. Mi pregunta es: es lógico que exista una ventana que comunique directamente a un departamento? Si yo la habilito nuevamente y me roban, quien se hace responsable?
Hola Claudia, primero tenía que haber pedido permiso al resto del consorcio para sellar esa ventana. Solicite una reunión con los vecinos para ver la manera de asegurarla para que no puedan ingresar nuevamente a su vivienda, quizás una reja sería conveniente.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, vivo en un edificio, en la planta baja del segundo cuerpo. Tengo un patio al que miran los tres pisos de este cuerpo. Las vecinas del segundo y tercer piso me pidieron autorización para cambiar sus ventanas por balcones franceses. Yo respondí afirmativamente si bien supongo que para hacer tal modificación deben tener la autorización de todos los copropietarios.
Terminada la obra, los balcones no resultaron ser franceses ya que sobresalen varios centímetros (todo hecho en hierro, piso y barandas) Además de esto, ahora se les ocurrió colgar macetas de la baranda. Que debo hacer ? Está esto permitido?
Hola Claudia, ante todo esa autorización debía hacerse por escrito del 100 % de los copropietarios y ante Escribano, ya que se está modificando una parte del edificio consorcial. Por lo que ahora esas modificaciones son clandestinas, porque además no figuran en planos ni estarán declaradas en la municipalidad.
No está permitido por la Ley de propiedad horizontal y seguramente tampoco por el reglamento de copropiedad, por lo que se puede solicitar restituir los balcones al estado original. Eso lo deben hacer por Asamblea de todo el consorcio. El administrador tenía que haberle advertido acerca de esta situación.
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarla más convenientemente acerca de los pasos a seguir, ya que la construcción es clandestina y puede afectar a todo el consorcio.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, compre un departamento en planta baja y le hice unas modificaciones (se cambiaron pisos, una ventana y se cambio la distribucion con paredes de durlock). Este trabajo se hizo desde julio a septiembre del 2013, en diciembre me entero por el encargado que fueron de la Direccion General de Fiscalizacion y Control de Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Volvieron en Enero y dejaron una intimacion para hacer una inspeccion el dia 12-2 a la cual concurri y no fueron.
Queria averiguar si es necesario pedir un aviso o permiso de obra para una obra que ya finalizo hace vario meses. Me entere que la denuncia era por la obra. Y tambien queria saber si por no tener el aviso de obra se puede llegar a clausurar el lugar que es un consultorio medico. Gracias
Como se encuentra Patricia.
No puede realizar modificaciones ni variaciones en su departamento sin el consentimiento de la totalidad de los demás consorcistas. ( 99%)
Una vez obtenida esa gestión con firma con actuación notarial, por medio, deberá presentarse ante la Municipalidad correspondiente para blanquear los cambios
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarla más convenientemente acerca de los pasos a seguir, ya que la construcción es clandestina hasta que se blanquee en la municipalidad.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola Patricia. Cualquier trabajo que se realice dentro de una propiedad horizontal, y que involucre derribo y construcción de nuevas dependencias, requiere primero de la autorización del consorcio y luego, de la presentación de expediente y autorización en la municipalidad para iniciar las ampliaciones y ajustes.
Se deben presentar los planos y colocar el correspondiente cartel de obra con la autorización, expediente y profesional que lleva adelante la obra.
La Dirección General de Fiscalización y Control de Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires seguramente recibió la denuncia de algún vecino y por eso realizó la inspección, y sí, están capacitados para clausurar el lugar hasta tanto se regularice la presentación de planos y ajustes de obra.
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarla más convenientemente acerca de los pasos a seguir, ya que la construcción es clandestina hasta que se blanquee en la municipalidad.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Como se encuentra Pablo.
Obviamente cualquier modificación, ampliación o vistas al terreno lindero desocupado no generarían problemas » con nadie «.
Mientras esta situación se mantenga, podría realizar cualquier cambio que no necesite la aprobación de » su vecino » en la actualizada pero la aprobación de la Municipalidad correspondiente.
Ahora bien cuando ese terreno este ocupado y construido deberá solicitar al vecino las atribuiciones que se tomo en este momento y que posiblemente lo perturben.
Suerte
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, soy propietaria de un departamento en un ph que esta escriturado como un terreno fraccionado por tres unidades, el depto de adelante que tiene frente, el segundo es el mio y un tercero al fondo, hace unos años construi dos habitaciones en mi terraza,, el problema que tengo es que no hay reglamento de coopropiedad y el vecino del frente compro hace poco y no tengo buena relacion, y no se si me autorizara , quisiera saber como debo proceder, si buscar un arquitecto que me haga los planos, ir a la municipalidad, como hago para saber si existe el reglamento, y como logro que este autorizada y aprobado lo que ya esta construido para no tener que tirar todo abajo…
tengo escritura correctamente y todo los impuestos pagos, pero mi temor es un reclamo de parte de mi vecino que es bastante conflictivo y ahora tambien quiere construir en su azotea..
muchas gracias
Como se encuentra Verónica
Debemos leer aquello que dice el reglamento de copropiedad, aunque se encuentre ácefalo, el que esta relacionado con la 13 512 y nuestro C.C.
Ver que tiempo de prescripción , si con anterioridad hay presentado algún acuerdo con la construcción clandestina y una vez estudiados los documentos, actuar.
Debido a la dificultad de tratarlo por este medio, tenga a bien completar el siguiente formulario y ampliar las dudas.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches. He leído todo el post y quiero felicitarlos por haber respondido cada una de las preguntas que les han hecho. En el corto plazo seguramente vuelva para consultar por cerramiento, reja o toldo en balcón (leí muchos de los post, ya tengo más o menos una idea de qué se puede y qué no), pero me interesa algunos que mencionan problemas con los ruidos de la calle o la seguridad por ser primer piso, que supongo han de prevalecer sobre la estética del edificio, verdad?
Saludos, Andrés.
que tal , tengo un departamento en el 1er piso con balcon a la calle y debido a hechos de inseguridad quisiera realizar un cerramiento pero algo estetico como acristamlamiento blindado,
que no modifica la estructra del balcon, facil de desinstalar
vivo con mi señora y un hijo. , En la administracion y algunos propietarios ya me dicen que no lo voy a poder hacer y que votatar que NO por estetica y la ley 13.512 de
reglamentacion de propiedad horizontal que no permite
la modificacion de fachada. existe alguna exepcion a esta ley como ser del primer piso a la calle?
o si lo realizo igual y me excuso en la seguridad? desde ya muchas gracias
Hola Juan.
No están permitidos el cierre con cerramientos de ningún balcón, ya que descompesaría los valores de ventilación, iluminación y estética del frente.
Ante todo el consorcio le debería dar el 100 % de aceptación a través de un protocolo notarial.
Una vez logrado esto presentar la documentación ante la Municipalidad a fin de ver si existe alguna excepción para su caso.
Le aconsejo no realizarlo sin tomar en cuenta la documentación ilustrada en esta respuesta
Saludos, Team de Arquitectura legal
Muchas gracias! voy a conseguir el reglamento y con eso seguiré con el tema. Saludos!
Buen dia, mi consulta es la siguiente: habito una unidad funcional en planta baja que posee un patio interno con salida desde mi departamento. Mis vecinos tienen ventanas que dan hacia ese patio y deseo saber si puedo tapar dichas ventanas o solicitar que lo hagan. Tengo entendido que si el patio es de uso comun no puedo, pero si es un patio privado de mi propiedad si. Es correcto? Tengo que fijarme primero en el reglamento de copropiedad como es considerado? Aguardo su respuesta, muchas gracias!
Hola Agustina, habría que ver cómo figuran el patio y las ventanas en los planos y el reglamento de copropiedad. Si son clandestinas puede solicitar su cierre, sino habría que estudiarlo.
Si desea realizar una consulta más personalizada puede ingresar al siguiente link: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Gracias por su respuesta, he leído el regrlamento de copropiedad y en el mismo se menciona la necesidad de unanimidad para el permiso para realizar construcciones en áreas privadas del ph. Pero no me queda claro dónde puedo saber si hay un plazo para la prescripción del acto ilegal, ya que esta construcción como dije, tiene más de 22 años de existencia arbitraria, y nuestro reglamento nada dice al respecto. Gracias
Si hubo algún intercambio de cartas documento, entonces comienzan a correr los tiempos legales de prescripción. Eso no lo dirá el reglamento.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Saludos, quisiera hacerles una consulta: He descubierto que uno de mis vecinos construyó sobre un pequeño patio que tiene en el último piso, sin el consentimiento del consorcio; desde ya que de acuerdo a la ley de Propiedad Horizontal se trata de una construcción ilegal. Pero resulta que lo hizo hace aproximadamente 22 años, y mi duda es si de cierta manera prescribe lo que ha construido, o si al denunciarlo en una asamblea le correspondería en principio demolerlo.
Espero su respuesta, muchas gracias !
Como se encuentra Rafael
Debemos leer aquello que dice el reglamento de copropiedad el que esta relacionado con la 13 512 y nuestro C.C.
Ver que tiempo de prescripción , si con anterioridad hay presentado algún acuerdo con la construcción clandestina y una vez estudiados los documentos, actuar.
Debido a la dificultad de tratarlo por este medio, tenga a bien completar el siguiente formulario y ampliar las dudas.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, tengo un local y quieren ponerme un andamio en la puerta para reformar la finca, me va a tapar la entrada y le pedimos a la administrafora de la finca en cuestión que si podian aplazar esta obra hasta verano cuando la faena de los negocios bajaban se nos negó esto cuando ni si quiera se nos había avisado de la puesta de este andamio, es más se nos obligó. Mi pregunta es si yo puedo hacer algo yendo al ayuntamiento o algo y si puedo conseguir que se aplave esto ya que la administradora de la finca no da su brazo a torcer y no estamos conformes, es muy prepotente y no nos da opción a otra cosa. Valencia, España.
Hola Raquel, nos encontramos en Argentina por lo que no conocemos las disposiciones de su país. Pero entiendo que el ayuntamiento podría asesorarla acerca de los pasos a seguir.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Valencia, España
Hola, tengo un local y quieren ponerme un andamio en la puerta para reformar la finca, me va a tapar la entrada y le pedimos a la administrafora de la finca en cuestión que si podian aplazar esta obra hasta verano cuando la faena de los negocios bajaban se nos negó esto cuando ni si quiera se nos había avisado de la puesta de este andamio, es más se nos obligó. Mi pregunta es si yo puedo hacer algo yendo al ayuntamiento o algo y si puedo conseguir que se aplave esto ya que la administradora de la finca no da su brazo a torcer y no estamos conformes, es muy prepotente y no nos da opción a otra cosa
Como se encuentra rdll.
Ante todo, me puede indicar de que país realiza la consulta.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimados:
Vivo en un anteúltimo piso. Desde hace once años desde mi balcón terraza se filtra agua al departamento de abajo. La administración manda un plomero/albañil no matriculado, quien coloca un film de plástico transparente inpermeable, éste se «derrite» o se lava con las lluvias y con suerte se llega al año y hay que volver a efectuar el arreglo, o mejor dicho el parche. Este film que colocan por supuesto se le queda pegada la tierra, y las baldosas quedan manchadas, y año a año se manchan más. Este año se ha vuelto a repetir y me dicen que van a pintar el piso (de un color) y arriba colocar nuevamente el film. (sabiendo que esto durará un año o quizás dos) Yo quiero evitar que me pinten las baldozas de granito de un color, ya que esto arruinaría el piso y a sabiendas que es un parche nuevamente.
He hablado con dos arquitectos quienes me han explicado que la única solución es levantar el piso, arreglar la fisura de la loza, impermeabilizar y colocar el piso nuevamente. y también arreglar paredes por probables fisuras y pintarlas con pintura impermeable. Es cierto que esto sería un gasto. Somos sesenta unidades funcionales.
Ahora me dicen que convertiran durante seis horas mi balcon terraza en una pileta (tengo el lavarropas colocado ahí) para ver si se filtra por el piso (no podrán ver al colocarle el caucho si se filtra por la unión pared piso. Las paredes también tienen fisuras notorias.
Los daños que sufre el señor del piso 8 son anuales, no puede utilizar la electricidad de un sector de su casa (es peligrosisimo cables mojados) demoran seis meses en secarse definitivamente, el timbre no le anda, techo y pared mojadas, olor a humedad, piso mojado.
En fin, no quiero pintar el piso por los motivos que le comente (estético y al ser un parche). Y quiero que levateen el piso como se debe arreglen y lo vuelvan a colocar asegurándose que que sea en declive en lo posible un cm x m2 para que el agua corra fácilmente y evitarnos así un problema.
El administrador no responde. Yo me voy de vacaciones en unos dias, con lo cúal no se como manejarlo.
Me han pasado dos presupuestos (dos arquitectos) Pero legamente no se que se puede hacer y que no.
Muchas gracias.
Maria
Hola María. A fin de poder hacer el reclamo correspondiente y por la frecuencia con que surgen estas patologías ante una falta de respuesta científica a su problema, debería realizar un peritaje que determine el origen de las pérdidas y la solución definitiva, y que el administrador intimado por la vía legal, realice las reparaciones de manera efectiva y definitiva.
A fin de asesorarla más personalizadamente, le sugiero que complete el formulario de consulta haciendo clik en el siguiente link: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Mi consulta es la siguiente: hace 3 años que estoy tramitando el permiso de Obra, por una cosa o por otra que faltaba me lo demoraban. Ahora que tengo todo no me lo firman, se puede intimar de alguna manera o como se puede hacer para que lo firmen ya que necesito terminar de construir sin que me clausuren la ampliación por un tema de espacio. saludos y gracias
Sr. Federico, no nos dice dónde es la localidad en la que está haciendo el trámite, de todas maneras es un poco excesivo el tiempo que le está llevando. Por lo que le solicito complete el formulario del siguiente link para una respuesta personalizada: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en Pinamar, soy Discapacitado, con una severa afección pulmonar y el frió, puede ser fatal en mi estado de salud. He colocado doble ventana en los dormitorios y el Balcón, porque es imposible y de un costo altísimo colocar el doble vidrio por la Cortina de enrollar ya que el aires se filtraría de todas maneras. Consulte con la Secretaria de Derechos Humanos me dijeron que no había problema porque aunque el Reglamento lo pueda prohibir, En mi caso es los mismo que si no permiten sacar las barreras para los discapacitados motores o no videntes, que cada discapacidad tiene su barrera en mi caso el Frió, puede ser mortal. Que todo esto esta en los Tratados Internacionales que firmo la República Argentina. Caso similar se da en la proteccion para los niños. Que también surgen del Tratado de los Derechos del Niño. Vuestro comentario seria de una gran ayuda.
Sr Julio, por el tipo de consulta que realiza no debería tener impedimentos para aislar su vivienda del frío, inclusive poniendo burletes en las ventanas, que es una solución bastante económica. Como Ud. comenta los casos de discapacidad deberían estar por encima de cualquier reglamento de copropiedad. No podemos asesorarlo en los demás temas ya que no poseemos dicha información; tal vez debería recurrir a la justicia para solicitar algún recurso que lo ayude en la solución a su problema.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días. Vivo en un edificio de 22 pisos y en casi todos están inslatalados aires acondicionados; como el edificio no tiene una sección específica, éstos fueron colocados de manera aleatoria. POr molestias que causa el goteo de las mangueras el anteúltimo administrador hizo que todos esos propietarios colocaran un bidón o algún recipiente para que la manguera descargue allí sin molestar ni dañar las propiedades ajenas, y el último amdinistrador colocó una cañería central con bocas de acceso para cada depto de cada piso hasta donde los dueños de los aires acondicionados DEBERÍAN hacer lelgar las mangueras. Lamentablemente son muy pocos lo que hacen ésto y tengo que soportar el repiqueteo constante de esas gotas, lo qeu ya hizo que la protección de metal que tengo isntalada esté siendo corroida por el óxido a pesar de haberlas reparado; además que también caen sobre ménsulas que están oxidándose, y el salpicado en los marcos de ventanas y protecciones entra en los ambientes de quienes debemos tener las ventanas abiertas.
Por favor, quiero hacer el reclamo a la administración pero con el apoyo de alguna ordenanza o artículo relacionado al tema. Muchas gracias
Hola Paula.
El tema que trata tiene varias variables jurídicas, por lo que lo mas acertado sería tratarlo en una asamblea y que quede asentado la posición de cada uno.
Atendiendo a lo formulado en el debate, y de acuerdo a la consideración de los demás; si el mismo es negativo para Ud. realizar un relevamiento a fin de elevar un informe pericial contundente firmado por un profesional legista que explique las afecciones que Ud. esta padeciendo y la manera de solucionarlo.
De esta manera podrá defender sus derechos que se consideran en nuestro C.C.
Para una consulta más personalizada, complete los datos en el siguiente link y a la brevedad la contactaremos:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, muy bueno el post !!!
Les hago una consulta. mi edificio esta construido sobre una calle con linea particularizada, la linea municipal esta unos 3 metros atrás donde comienza el edificio. como el edificio está retirado , es decir metido par adentro queremos hacer una reja en la linea particularizada para evitar robos que ya han ocurrido. la pregunta es la siguiente : se requiere el 100% de los votantes?
al ser construida en la linea particularizada se considera obra nueva del edificio? tenemos las 2/3 partes de votos positivos pero hay un par de propietarios que se oponen. desde ya muchas gracias.
Como se encuentra Marcelo.
De los comentarios trasladados y de acuerdo al reglamento de copropiedad en particular , cualquier modificación o cambio necesita del 100% de las firmas del consorcio ya que resulta » algo » que afecta a la totalidad del consorcio.
No es obra nueva es una modificación.
Saludos. Team Profesionales de Arquitectura Legal
Hola:
Vivo en un edificio de menos de 5 años de antigüedad.
Los departamentos son todos de dos ambientes y el ambiente de la cocina/comedor/living da a la calle.
Se pinchó un caño de gas que provee a todo el edificio y la compañía de gas exige la instalación de aberturas en cada departamento.
Cuando quieren instalar la abertura en mi departamento, el administrador tiene la intención de utilizar el lado de mi ventana que tiene un edificio muy bajo en frente y un edificio muy bajo lindando.
Cuando propongo que la abertura de mi departamento se realice en el lado lindante con el departamento de al lado (contra la pared que separa ambos balcones), ya que no tengo vista hacia ese lado, el administrador me indica que no es posible ya que se debe respetar la fachada del edificio.
Siendo que es mi departamento y que la abertura arruinaría la vista extensa, puedo exigir que se coloque la abertura en el lado en donde menos se ve desde mi departamento?
Qué argumento válido puedo tener en mi derecho?
Como se encuentra Alfredo.
La compañía no debe exigir una abertura, puede solicitar una rejilla de ventilación. ( eso di de acuerdo a las dimensiones de la dependencia. )
Atendiendo a sus comentarios, se deberían reunir, en Asamblea ) aquellos que necesitan colocar la abertura para compatibilizar la misma línea arquitectónica.
Allí cada uno presentará su propuesta que deberá aceptar el administrador y homogénea para todos.
Saludos. Team Profesionales de Arquitectura Legal
Hola. Vivo en la PB de un edificio, donde tengo un patio colindante con el de otra unidad del mismo. La medianera mide 1.90m y arriba, unos 60cms mas, un panel de vidrios. Ambos patios tienen desde siempre un cerramiento de toldo plegable.
El vecino colocó hace unos años, con el permiso de palabra de mi padre (yo soy el que figuro como titular de la unidad), el aire acondicionado montado justo encima de la medianera. * El soporte del aire está sotenido por tres puntos: 1.en mi medianera que comparto con vecino de otro domicilio, 2.en la misma medianera, pero del lado de la unidad dueña del aire y 3.justo en la medianera que describo al principio.
El ruido molestaba un poco el ruido, pero lo soportaba.
Hace unas semanas el vecino le puso un compresor nuevo al aire acondicionado, lo que produjo no sólo que haya aumentado el ruido sino que las vibraciones de la pata sostenida entre los toldos al no ser absorbidas por ninguna pared se transmitan por el marco que sostiene los vidrios (uno se esta quebrando a raiz de esto), de ahi al toldo que a su vez lo transmite a la pared de la dormitorio e incluso a la pared interna que divide a este del living (algo parecido, supongo, le sucede en parte al dueño del a.a., aunque lo sufre en menor medida, porque de ultima cierra el toldo . En resumen, tengo que soportar el ruido de un aire acondicionado, sus vibraciones, el zumbido que se transmite a las paredes de mi propia unidad. Es como estar con un camión estacionado en el patio. Despues de unos minutos empiezo a sentir mal por un sonido grave, apenas audible pero que lo evidencio como un malestar fisico. (que investigué y leí que es provocado por los infrasonidos)
En su momento le dije al vecino, vino un instalador que lo unico que hizo fue poner, a mi pedido, unos topes de caucho que apenas disminuyeron las vibraciones en donde el aire esta colocado, pero no las absorben sino que las transmiten directamente a toda la estructura.
La anteúltima vez que le fui a reclamar al vecino me contestó de malos modos y me dijo que ya lo va a cambiar de lugar. La última vez ni siquiera me atendió. Todos los días enciende un rato el aire acondicionado, a cualquier hora. Si pego un portazo lo apaga durante un rato.
Se lo comuniqué hace diez días a la administradora. La llamé hace un par de días. La llamé hoy. Dice que ella ya le dijo que lo sacara, que no puede decirle nada si lo enciende, que el vecino ya le dijo que lo sacaria. Mientras tanto los dias van pasando y no tengo tranquilidad.
Adjunto un par de imagenes:
https://dl.dropboxusercontent.com/u/5702882/2013-11-17%2018.04.49.jpg
https://dl.dropboxusercontent.com/u/5702882/2013-11-17%2018.05.50.jpg
Muchas gracias. y perdon por la extensión.
* El aa antes lo tenía en la pared medianera con otro domicilio, que es un banco, que parece que se lo hizo quitar de ahí, o le exigía elevar la medianera 1.80 según palabras de la vecina. Cito esto porque la vecina se hacia la ofendida diciendo que lo iba a quitar y que construyan la pared que nos va a quitar la poca luz que entra ya que estamos practicamente en el pulmon de la manzana.
Que según leí tampoco le está permitido hacerlo de manera inconsulta con el resto del consorcio.
Yo imagino que debo ponerlo sí o sí sobre la pared de su propia unidad, como hacen los vecinos de los demas pisos, ya que no veo a nadie que tenga un soporte de dos metros de extensión para dejar en aa en el espacio aereo que corresponde a todos.
Sr. Gabriel, no es posible ni está permitido que el aire acondicionado esté apoyado de esta manera, por lo que nuestra sugerencia es que nos envíe una consulta más personalizada en el siguiente link y a la brevedad lo contactaremos:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, buenas tardes. Mi consulta es la siguiente. Debo conseguir la copia del permiso de obra de mi casa. Como se hace ? Es un tramite municipal o existe otro modo de gestionarlo ?
Atentamente
Damian Albanell
Como se encuentra Damián Albanell
Es un tramite netamente municipal
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Vivo en San Salvador de Jujuy.
En el edificio que vivo nos cortaron el gas porque el conducto de ventilación de los calefones (que es de hormigón armado) no cumple con las normas vigentes.
El edificio fue construido hace aproximadamente 40 años.
Al parecer está obstruido en alguna parte y nos dijeron que un tramo de por lo menos 8 metros está construído de mampostería.
El conducto debe tener 2mts por 0,5mts. Está ubicado entre los departamentos y la caja de ascensores.
La alternativa que nos da el gasista matriculado es mover el calefón una distancia de aproximadamente 4 mts y reemplazarlo por un calefón de tiro balanceado. Lamentablemente no todos los propietarios cuentan con los fondos necesarios para dicha obra.
¿Conocen alguna solución que se pueda aplicar para corregir la ventilación de los calefones y ponerla en regla?
Atentamente
Alejandro Sadir
Sr Alejandro Sadir
No podemos responder a su consulta sin ver en el lugar planos y posibilidades técnicas de hacer el trabajo con seguridad y precisión, se trata de una instalación delicada que involucra un tema sensible como es la instalación de gas.
Consulte en su localidad con un profesional dedicado al tema y debidamente matriculado.
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola que tal. mi consulta es la siguiente. en el edificio donde vivo estamos remodelando la fachada para embellecerla. resulta que hay dos locales comerciales que dan a la calle, a la via publica. los dos tienen persianas de enrrollar pero uno de ellos ademas tiene una reja que fue colocada hace años delante de la persiana. queremos quitarla pero el dueño se niega y dice que ya lo hablo con un agogado y le dijo que no podian obligarlo a sacarla. mi consulta es la siguiente: hay alguna manera legal que nos permita quitar la reja? porque la verdad atenta con la fachada y mas si la estamos arreglando a nueva. muchas gracias y espero su respuesta!
Sr Adrian, si el local es una unidad funcional del edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal, y por lo tanto debe respetar el reglamento de copropiedad. En él se indican los porcentuales correspondientes a las decisiones que debe tomar el consorcio en Asamblea. Además de ser parte del consorcio, no puede modificar la fachada del edificio. Puede correr la reja hacia atrás de la persiana; de esta manera la conserva y no altera la vista del frente del edificio. Hay opciones de solución, debería consultar con su administrador para que arbitre las medidas legales necesarias para solucionar el tema.
Puede dejarnos una consulta más personalizada en el siguiente link:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
RESPECTO AL TEMA GUARDA COCHES
vivo en un edificio pegado a la Gral Paz es un barrio de 68 edificios de 14 pisos con 4 departamentos por piso, cada edificio tiene un terreno enrejado de aproximadamente 1800 metros cuadrados. cada edificio hizo y esta realizando su espacio guarda coches por lo que se ve deteriorado el valor de el departamentos de nuestro edificio ya que de 56 propietarios cuatro se niegan rotundamente a tener espacio guarda coches. entiendo la ley pero que defensa tengo, ya que yo y otros 52 propietarios luchamos incansablemente para hacer ver a cuatro el beneficio que tendriamos
Sr. Marcelo. Cada consorcio tiene un reglamento de copropiedad donde se determinan los porcentuales necesarios para cada acción que decidan emprender. En el caso que nos comenta también debería estar estipulado el proporcional de copropietarios necesarios para esta decisión. La Ley 13512 está por encima del reglamento de copropiedad y en el art 10 dice que en caso de no poder reunirse la mayoría en Asamblea o no poder decidir una situación, pueden solicitar la intervención de un Juez a través de un abogado que los represente, al consejo de administración o propietarios, siempre y cuando hayan agotado las instancias dentro del consorcio y se trate de un tema urgente e importante. Consulte con un abogado.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Quisiera hacerle la siguiente consulta, hace 16 años – durante la anterior administración – me permitieron hacer un cerramiento en el patio que ronda el edificio y que, medianera de por medio, comparto con otros vecinos – algunos también lo tienen-. ¿Corro riesgo que la actual administración me obligue a quitarlo? ¿Existe alguna cláusula referida a que durante los años transcurridos, nadie me ha dicho nada de sacarlo?
Muchas gracias
Como se encuentra Sr.Adolfo Vaccaro
Si el pedido realizado y aceptado quedo asentado por Asamblea, no deberìa tener ningùn problema . Sino se encuentra debidamente asentado espere que no aparezca ninguna traba.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Les cuento que se está pintando un pozo de aire y luz de color blanco, pero hay una pared que es medianera y que por decisión unilateral de un propietario, pidió que se pintara de verde porque esa pared a esa altura es lo que él ve desde su casa y no quiere que se pinte de blanco. Necesito saber si existe alguna reglamentación acerca de cómo pintar los pozos de aire y luz de los edificios. ¿Existe alguna paleta de colores permitida? ¿Puede un propietario pintar parte de una pared de un color diferente al resto del color de la pintura de las paredes del mismo pozo? Les agradecería muchísimo que me respondan a la mayor brevedad posible citando alguna reglamentación para que pueda avalar o protestar con fundamento, el acto de este propietario. Muchas gracias. Saludos. Excelente blog!!!!
Hola Marcela, para poder cambiar el color de la pared como lo solicita el vecino debe tener la conformidad del 99.9 % de los copropietarios. No lo puede decidir unilateralmente. Consulte el reglamento de copropiedad para ver qué dice acerca de los porcentajes necesario para tomar decisiones relativas a trabajos en el consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hace 2 semanas compramos un aire acondicionado para colocar en el living del departamento (alquilado), cuyo motor iría colocado en el frente del edificio pero en una de las paredes del costado, ya que vivimos en 1er piso alto y no tenemos balcón.
Nos pusimos en contacto entonces con el administrador. Esta persona cuestiono nuestra decisión de colocar el motor del aire en el exterior, a pesar de que la instalación para el aire (es decir la toma dd se conecta el aparato) esta en el living arriba de la única ventana que hay , nos pidió información que no poseemos por ser inquilinos, y dejo en evidencia su mala relación con el dueño del departamento.
En primera instancia nos dijo que incluiría este tema en la agenda de la reunión de consorcio para que decidieran si estaban de acuerdo o no (cosa que no discutimos ya que por ley debería ser así, aunque está el antecedente de que los otros aires están colocados en el balcón pero no ocultos sino arriba de las puertas balcón, visibles desde la calle), a medida que su enojo avanzaba, nos dijo que nuestro tema «no era muy urgente», y que lo iba a incluir en otro momento.
El sr. administrador de forma nos prohibió colocar el aire. Ahora insiste en pasar por el departamento para ver en que otro lugar se puede colocar el aire. Creo que si solo tengo una ventana al exterior desde el living es prueba irrefutable de que no hay otro lugar donde pueda colocar un motor que desde afuera.
¿Existe alguna norma que pueda respaldar mi argumento?
¿Debo dejarlo pasar?
Como se encuentra Verónica.
Si el A.A. es de una unica unidad como el que, comentado, no debería existir restricción alguna. Tan solo sobresaldría una parte del A.A. que no molestaría a nadie del consorcio.
Por lo visto es una situación entre Ud. y adminsitrador.
De persistir el tema amplie la información en el formulario, en el siguiente link
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, siguiendo con el tema que le consulte, sobre la declaracion del entrepiso en los planos, puede ser que el banco apruebe igual el credito??y la gestion para cambiar los planos, las haga yo, a posteriori , si adquiero el depto? Mi duda es si lo realizo la oferta de compra o no, sabiendo ese detalle del entrepiso. Me aconsejaria en ese sentido por favor, le agradezco mucho la molestia.
Hola Jesica es una cuestión del banco, debería plantearlo con ellos; no la puedo aconsejar en cuál sería la actitud del banco.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Le cuento que estoy interesada en adquirir un depto de 3 ambientes, en un consorcio, necesito los planos para que me aprueben el credito bancario, pero en el depto hay un entrepiso que el dueño me dice que no esta declarado en el plano, la consulta es……….tengo alguna chance? o para que me lo acepte el banco; tengo q hacer que figure en los planos?
muchisimas gracias desde ya.
Hola Jesica
A fin de que el banco apruebe el crédito, debera presentar el plano con las modificaciones realizadas aprobadas por la MCBA de tratarse en Capital.
A fin de ampliar la información complete el formulario del siguiente link:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
HOLA QUIERO CONSULTAR SOBRE MI PISO 8 EN EL NOVENO PISO ESTA LA TERRAZA DEL EDIFICIO UNA MITAD ES MIA POR ESCRITURA PUBLICA Y LA OTRA MITAD CORRESPONDE AL CONSORCIO,EL ARQUITECTO SOBRE LA TERRAZA DEL CONSORCIO HIZO UNA PARRILLA EN EL NOVENO PISO Y AL ESTAR YO EN EL OCTAVO ME ENTRA LAS CENIZAS EL OLOR AL ASADO Y TODA LA CONTAMINACION QUE PRODUCE EL CARBON QUIERO SOLICITARLE AL CONSORCIO QUE ME PERMITA HACER UN PEQUEÑO TECHO QUE ME SEPARE EL BALCON DE MI PISO DE LA PARRILLA YA QUE ADEMAS NO TENGO DERECHO A SALIR AL BALCON PORQUE SIEMPRE HAY GENTE ARRIBA DE MI CABEZA.CUAL ES LA SOLUCION TRASLADAR LA PARRILLA A OTRA TERRAZA DE ATRAS DEL EDIFICIO Y ME PERMITIRAN HACER EL TECHO GRACIAS
Como se encuentra Marta.
Atendiendo a su consulta, y ante la necesidad de realizar ese «pequeño» techo que Ud. comenta, es necesario contar con la aprobación del consorcio.
La solución de trasladar la parrilla es un tema que deberá tratarlo con el propietario del piso superior.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola: Quisiera realizarles la siguiente consulta, he comprado un departamento hace 10 años y el mismo tenia un cerramiento en el balcon terraza, el cual estaba realizado desde hace 20 años. Cuando compre el departamento en una asamble con la los copropietarios y el administrador se me autorizo a realizar los mismos y mantener dicho cerramiento en el edificio. (copia de asamblea y conformidad del administrador) presentando los planos en el muncipio. No obstante no me otorgan el visado de los planos, razon por la cual les consulto, teniendo en cuenta que realizado los planos, tengo constancia de la asamble y constancia del administrador de la autorizacion del cerramiento. Cual es la accion que debo realizar. Espero su respuesta, atte. Pablo
Hola Pablo.
Las constancias de la aceptación del cerramiento via asamblea no alcanza entre los requerimientos solicitado por la municipalidad.
Deberá presentar un acta procolarizada firmada por todos los copropietarios avalada ante escribano público para iniciar la gestión.
Saludos, Team Arquitecto Legista
Hola. Mi consulta es la siguiente, me mude a un Ph que da al frente, son tres casas en total. Mi intencion es construir una terraza, hable con un arquitecto y me dijo que es posible. Es necesario consultarlo con las demas casas del Ph? Se tiene que pedir permiso a la Municipalidad. Muchas gracias.
Como se encuentra Diego.
Ambas cosas, necesita el consenso de los otros 3 miembros y el de la Municipalidad para iniciar la gestión para presentar los planos de ajuste a medida.
Saludos, Team arquitectura legal
Buenas noches, quisiera hacer una consulta. Vivo en un edificio de unos 70 años de antigüedad, en la mayor parte de los departamentos se mantienen las aberturas (ventanas y postigos) originales de hierro, que se encuentran en general en muy malas condiciones. En mi departamento en particular (que no da al frente, sino que es interno), mi intención es reemplazar una de las ventanas y su correspondiente postigo, por otra de aluminio, con postigo o bien persiana del mismo material. La pregunta es, debería solicitar autorización para esto? tendría que ser sí o sí postigo, o podría cambiarse por persiana? Cabe acotar que las condiciones de mantenimiento generales del edificio son lamentables, debido a la renuencia de la mayor parte de los propietarios de aportar a gastos tales como el mantenimiento de los muros comunes, exceptuando la fachada; cuando hace algunos años consulté a la administración por las ventanas y postigos, me dijeron que eran de responsabilidad de cada propietario, por lo cual el consorcio en ningún caso se haría cargo de su reemplazo o reparación. Desde ya muchas gracias, saludos
Hola Laura .
Cada edificio posee una conducta relativa a las normas de convivencia y mantenimiento. Las mismas regulan las modificaciones o cambios
que se realicen. Por lo que de acuerdo a la 13512 no pueden existir modificaciones que cambien la vista aunque » interna» de la mayoría
de las que acompañan al diseño original salvo que el resto del consorcio le otorgue y considere en un 100% el poder hacerlo.
En cuanto al tema de considerar el reemplazo como un gasto en común queda regulado por el reglamento de copropiedad.
Para mayor aclaración, tenga a bien leer nuestros articulos, referidos al tema.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas noches. Mi consulta es la siguiente: Vivo en un edificio, último piso con terraza propia (incluída en la escritura), al comprar se me comento que en la terraza podía hacer cualquier cosa mientras no sea una construcción de material. Hace unos días termine de montar un estructura de hierro y techos de policarbonato con cerramientos de aluminio y vidrio, solo tuve que extender sensiblemente una pared donde va montada la estructura mencionada. Resulta que ahora la administración me está realizando un reclamo (a mi y a otro vecino que realizó una obra similar) indicando que no tenemos autorización para construir. Por lo que leo en otros comentarios, se necesita la conformidad del 100% de los propietarios, pero eso realmente además de desconocerlo, jamás fue informado por la constructora al momento de la entrega de la unidad. Como se debe proceder en este caso? Gracias por vuestra colaboración.
Hola Rodrigo.
La respuesta a su consulta radica en el » reglamento de compropiedad de su consorcio » y en su escritura.
» Esto por un lado »
En el caso de que Ud. tenga los derechos sobre la terraza, para cualquier modificación o remodelación necesita del quorum del 100% del resto del consorcio, firmado por escribano público.
No solo para darle el ok! desde el consorcio sino para iniciar la gestión ante la MCBA si se trata de capital.
Para mayor aclaración, le solicito complete el formulario del siguiente link;
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola!! Nos mudamos hace poco a un eidficio comprado por fideicomiso. Está sin finalizar, la administradora es un poco ausente y el consorcio todavía no está formado, quería saber donde puedo averiguar el marco regulatorio del mismo ya que somos sujetos de varias irregularidades y no se como quejarme.
Hola Alejandra, no sé a qué se refiere con el marco regulatorio. El fideicomiso debe redactar el reglamento de copropiedad e inscribirlo en el Registro de la Propiedad juntamente con la subdivisión y la afectación a la Ley 13.512.
Si las irregularidades comprenden vicios de construcción y falta de terminación edilicia a fin de responderle más acertadamente, le solicito que complete el formulario del siguiente link;
Hola Jesica
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en un departamento con pario en un primer piso (mi patio es el techo del estacionamiento).
El patio es privado y tiene aprox. 5 mts de ancho por 10 de profundida hacia la medianera de 2 metros y hacia el pulmón de manzana.
El edificio tiene dos patios privados, uno junto al otro separados por una medianera de 2 metros. Yo vivo en el derecho.
Tengo una parrilla móvil (de 1×0.8 metros) con la que aveces hago asados.
Una vecina del 8vo piso (pero sobre el otro patio) se queja de que le lleno la casa de humo.
Es una persona muy desagradable -y con mucho tiempo- que siempre esta dando problemas a todos los vecinos por cualquier cosa.
Yo no quiero molestar a mis vecino (con los que tengo buena relación ), pero tampoco considero que deba hacer lugar a esta queja, ya no por la persona, sino por que el patio esta prácticamente abierto al cielo.
No es un poso de aire común. Esta persona ni siquiera esta en la linea d el aparrilla, y sobre todo, la parrilla esta a 5 metros de la fachada y es una parrilla de carbón más bien chica (esas desarmables de Easy).
¿Cómo conviene proceder?¿Estoy en falta, o puedo desestimar las quejas de esta persona?
Gracias!!!!! :)
Como se encuentra Sr. Lucas.
Tanto nuesto C.C. como la ley 13512 solicita que el consorcio se riga por acuerdos de convivencia mutua.
Entendemos que su parrilla, conductos e instalación no perturba a nadie del consorcio pero nuestros reglamentos se rigen por el común acuerdo entre los vecinos.
Una solución inteligente sería negociar o solicitar el permiso de su vecino.
Un consejo: No deje abierto el tema sin clarificar.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimado tengo una consulta yo vivo en el ultimo piso y quiero cerrar parcialmente el balcon solo la mitad con un cerramiento de vidrio … no afectaria la visual de frente del edificio ya que no se veria solamente se ve lateralmente. esto de cerrar parcialmente el balcon tambien hay que pedir permiso al consorcio . ? Gracias.
Hola Diego, su consulta fue respondida a través del formulario, pero igualmente le comento que no puede hacer el cerramiento sin pedir autorización al resto del consorcio; además afectaría la vista de la fachada aunque sea lateralmente.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Estimado admin:
Adquirí un depto en el último piso con terraza lateral. Una parte de ella se encontraba cerrada por cerramiento de vidrio y alumnio, lo que hace un ambiente más, aunque no sea habitable más que como jardín de invierno.
No me asesoré ni me advirtieron los vendedores que no hubo autorización del consorcio, por lo que el cerramiento estaría en infracción, según me dijo la vecina contigua, quien me advirtió que me enviaría carta documento.
Yo compré de buena fe teniendo como valor importante la terraza y esta porción cerrada.
Para toda transferencia de inmuebles en Pcia de Bs As se requiere del informe de un agrimensor, requisito que fue cumplido por el vendedor.
Debo desmontar todo el cerramiento?
El juicio me lo iniciaría el consorcio, o el vecino?
Contra quién debería accionar en mi caso para resarcime por la pérdida de este ambiente, aun si el agrimensor que intervino lo haya informado como parte de la construcción?
Muchísimas gracias por su orientación.
Hola Laureano, sería importante conocer cuándo adquirió Ud la propiedad y porqué el agrimensor que constató la superficie de la unidad no agregó el dato faltante del balcón. Obviamente Ud tiene metros de más que habría que ver si están declarados en la escritura o en la nueva mensura. Porqué la vecina recién ahora le dice que está en infracción y no lo hizo con el propietario anterior? De qué localidad nos consulta? Habría que hacer un relevamiento en su propiedad y lectura de la documentación existente.
Para despejar estas dudas y poder responderle más acertadamente, le solicito que complete el formulario del siguiente link;
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenos días, tengo un Ph contrafrente en zona norte con 100 metros de jardín que figuran en dominio como anexos a mi propiedad. El reglamento copropietarios nada dice. Querríamos evaluar hacer modificación de los cerramientos que dan al jardín por cuestión de seguridad y ahorro energético. Por otro lado, la intención de extender un ambiente 2 metros hacia el jardín de modo tal de reacomodar los ambientes puertas adentro. Pará esto debo primero conseguir el visto bueno de los vecinos dueños (son 3 Uf y un local a la calle), de las uf, los otros 2 están de habitados. Como podría dar con los dueños?
Hola Matías si el reglamento dice que el jardín es privativo suyo puede hacer las modificaciones de los cerramientos; lo que no puede es utilizar ese espacio para hacer un ambiente más ya que estaría sumando metros cubiertos a su unidad y para eso debe ver qué dice el reglamento respecto a partes comunes, ampliaciones, autorizaciones
Saludos, Arquitectos de Abogados
Si el reglamento habla de unanimidad, y de las 3 unidades funcionales, sólo está habitada la mía. Cómo puedo lograr el aval para una ampliación de 2mts hacia el jardín si nunca se logró reunir a los 3 propietarios? Tengo algún recurso que me ampare o pueda ayudarme en poner en conocimiento a los otros 2?
Hola Matías debería averiguar dónde viven y pedirles la firma. No hay otra manera de hacerlo
Saludos, Arquitectos de Abogados
Estimados quería hacerles una consulta, compre PH hace poco, les hice unos arreglos y estoy por mudarme en breve. Son en total 4 unidades funcionales cada una con entrada independiente desde el pasillo, hay 2 en planta baja y 2 en 1° piso. La mia está en el 1° piso al frente y la terraza es inaccesible, solo se puede acceder desde un patio que tengo.
El departamento del 1° piso que está en el fondo (de similares caracteristicas al mio) tiene la terraza como propia de uso exclusivo, ya que es una terraza accesible desde su depto. La terraza que da a mi departamento está en mal estado, con membrana colocada hace tiempo y rpovocando algunas filtraciones, en caso de querer arreglarla corresponde a todos los propietarios ya que no es de uso exclusivo y es inaccesible?
Si yo quisiera usarla como terraza propia en el futuro y hacerme cargo de los arreglos puedo hacerlo? Quiero ver las soluciones posibles para poder plantearlo de la mejor manera con los propietarios.
Muchas gracias.
Hola Omar; ante todo habría que determinar si esa terraza es de uso exclusivo de su propiedad, cómo figura en la escritura y el reglamento de copropiedad o si es parte común del consorcio. A partir de ahí se tomaría la decisión acerca de a quien le corresponde el arreglo y si Ud la puede habilitar como propia ya que ud dice que es inaccesible.Por lo que antes de responderle sería conveniente poder ver en el lugar todo lo que le estoy comentando. Para eso le solicito que complete el formulario en el siguiente link y a la brevedad le responderemos.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
hola, gracias por el espacio para evacuar dudas.Les comento que hace 6 años compramos una vivienda en ph,el 75 % del terreno es nuestro,la entrada es por una puerta de garage, al momento de adquirir este inmueble , a continuación de la abertura mencionada había dos locales, cuyo dueño(mismo vendedor) reemplazó por mono ambientes y los vendió a dos flias , cometiendo así una estafa hacia quien les comenta,ya que en el partido de Merlo hay una ordenanza que prohíbe la sub-división en esta zona , una vez adquiridas las propiedades , siguieron construyendo clandestinamente ambos dueños, haciendo caso omiso colocaron ventanas hacia nuestra vivienda que da al fondo , distando de 5 mtrs entre fondo de
ellos y frente nuestro.
Llevamos nuestra inquietud hacia el municipio , QUIEN NO DA RESPUESTA, QUEREMOS PONER LOS IMPUESTOS AL DÍA, SUBDIVIDIR Y TENER TODO EN REGLA!.
En realidad al estar la documentación del terreno con falencias ,porque el vendedor desapareció, a nadie le importa nada , esto es de todos y no es de nadie,pero ampliación, etc, debería consultarse entre las tres partes.
Bueno, es difícil ,pero intento saber por todos los medios qué debo hacer si nadie me escucha, obviamente se encuentra excedido en construcción, tampoco se si al ser la primera compradora tengo prioridad, ya que fuí estafada, al momento de mi compra siendo locales , si podía subdividir, al convertirlas en vivienda, ya no, el vendedor desapareció, se lo tragó la tierra!.
Bien muchísimas gracias,
Como se encuentra Rita.
Atendiendo a sus comentarios, entiendo que su propiedad como los dos locales conforman parte del PH, afectado a la ley 13512
Como Ud comenta el vendedor debería haber trasladado en la escritura que los locales no estan habilitados a ser viviendas.
Desconociendo el tiempo que se realizó la venta, por un tema de prescripción, lo único que le queda, y con el fin de defender sus derechos, solicitar un informe pericial contundente donmde se indique, la afeccion que Ud. sufre por vistas privativas a su propiedad y como ha quedado su propiedad depreciada, por las dos viviendas clandestinas.
Atendiendo a lo explicado le solicitamos, amplie la informacion indicando, minuciosamente los datos en los campos del formulario, cuyo link es:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola! yo vivo en un ph (sin administrador) en mi patio, coloqué un panel de policarbonato flotante, sin cerramiento lateral, a modo de toldo, un poco para evitar que el agua de lluvia llegue a mi sector de entrada y además para tener un lugar donde colgar la ropa, todo dentro de mi perímetro, no afecta la llegada de aire y luz de nadie, incluso le mejora la visual ami vecina que antes tenía que ver todo mi tendal de ropa y ahora simplemente vé una prolija plancha de policarbonato, no agregué ambiente ya que la lluvia moja igual el piso por el propio escurrimiento del agua ¿me puede denunciar?, espero respuesta, muchas gracias
Como se encuentra Julia.
De acuerdo a sus comentarios, nadie debería denunciarla, pero cualquiera podría hacerlo con las consecuencias del caso.
Espero que este espacio le haya sido útil
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, acabo de mudarme a un edificio antiguo, primer piso por escalera. A través de una de mis ventanas veo el patio del vecino de abajo, que en el mismo tiene construido una especie de galpón con paredes de material y techo de chapa.
¿Como puedo saber si esta construcción está desde la construcción del edificio y de no ser así, esto está permitido?
Agradecería cualquier indicación.
Estimado Silvio , si se trata de un patio de aire y luz, todas las plantas deben quedar libres ya que las disposiciones municipales así lo requieren para no modificar
los % de iluminación ni ventilación.No se requiere ver ningun reglamento interno ya que esas disposiciones son inalterables y resultaría imposible que en la Municipalidad no lo hayan objetado.
Ahora bien, de no tratarse del patio de aire debería ampliar su consulta para poder asesorarlo mejor. Cumpla en enviarnos los datos en el siguiente formulario:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Mi consulta es la siguente.
Vivo en un departamento en Pb en Cap. Ved. Tengo un patio y comparto una medianera con mi veciona de PB del mismo consorcio.
Levante el muro que compartimos unos 30cm porque voy a poner toldo muy grande (que se puede correrse en totalmente) Esta Señora es muy agresiva, Ella si tiene un cerramiiento en su patio fijo.
Consejos y ayuda.
Muchas Gracias
ESTEFANIA NEUMANNN
Hola Estefanía, su Ud vive en un consorcio tenía que haber pedido permiso al resto de los copropietarios para subir la pared, ya que es una parte común del edificio. En cuanto a los cerramientos, su vecina no podía cerrar totalmente el patio ya que es un lugar de ventilación y aire y luz para el resto de los copropietarios, por lo que ambas estarían en infracción con la ley de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad. Por lo que le sugiero envíe sus datos al siguiente link; http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S y a la brevedad la contactaremos para asesorarla acerca de los pasos a seguir.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola consulta se realizo una construccion en una terraza propia en un ph de 3 unidades, los otros propietarios autorizaron la construccion, el unico problema es que uno de los propietarios habia fallecido hace mucho la viuda no tiene problema pero no quieren hacer la sucesion, la municipalidad de caba intima a lograr el 100% pero que se puede hacer en este caso, hay alguna solucion judicial.
muchas gracias
Hola Claudia, debería consultar algún abogado especialista en propiedad horizontal para dirimir ese tema. La autorización debía ser por escrito ante escribano, quizás haya algún apoderado de su vecina, también cuenta para la solicitud.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, para un cerramiento, si en la reunion de asamblea no asistiesen el 100% de los propietarios, se puede aprobar igual? es posible que algun propietario se encuentre en el exterior o no vaya a la reunion.
Se necesita la firma del 100% de los asistentes o de la totalidad de los propietarios?
Hola Juan, lo ideal sería que asista el 100 % de los copropietarios, según estará especificado en el reglamento de copropiedad, además es el principal requisito de la Municipalidad para la aprobación de los planos. Si por alguna razón faltara un copropietario debería conseguir un apoderado que se haga cargo del voto, o un documento que lo justifique.
Para mayor información envíe sus datos al siguiente link;
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
si se vota en reunión de consorcio y se aprueba para poder tener cerramiento en los balcones, igual hay que hacerlo ante escribano o simplemente alcanza anotarlo en el libro de actas con la orden del día. gracias.
Como se encuentra Cristian
Debe ser por actuación notarial obviamente por escribano publico a fin de ser presentado en la gestión que indica la Municipalidad.
Saludos, Team de Arquitectura legal
queria consultarles si me pueden negar a construir un cerramiento en el balcon, habiendo ya otros construidos desde hace decadas. el reglamento no especifica nada. gracias
Como se encuentra Sr. Cristian.
No se pueden construir ningún tipo de cerramiento en balcones que los cierre.
En el caso que el consorcio considere que sí, le permite, debera conseguir la firma autorizada del todo el consorcio ( 99%) firmada por escribano publico a traves de actuación notarial certificada
Con el documento corresponiente puede presentarlo en la Municipalidad para iniciar la gestión y aprobación, siendo la misma un caso muy especifico.
Para mayor información envíe sus datos al siguiente link;
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
queria consultarles acerca de mi techo, yo vivo en un ph de 3 unidades la mia corresponde a la parte de arriba, queria saber si puedo construir paredes y un escalera para acceder a mi techo y convertirlo en una terraza, ahi se encuentran los tanques de agua de los vecinos de abajo
gracias
laura
Hola Laura, dependiendo de lo que establezca el reglamento de copropiedad y la escritura de su unidad, se deberá evaluar la posibilidad de que ud tenga el uso exclusivo de ese sector, ya que en la azotea se encuentran los tanques de agua del consorcio. Por lo que habría que estudiar la documentación y si la estructura soportará el peso.
A tal fin complete con mayor información sus datos en el siguiente link;
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola me gustaria saber si tengoq ue tener final de obra para hacer un cerramiento de aberturas en el balcon , y tengo el ultimo piso?? debo pedir autorizacion al consorcio??? gracias espero que puedan ayudarme
Hola Débora, más allá de tener o no el final de obra Ud. debe tener el consentimiento del 100 % del consorcio para poder cerrar el balcón.Y a partir de ahí hacer el trámite en la municipalidad para ajustar los planos.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, mi consulta es la siguiente: compre un depto con balcon a la calle ubicado en el anteultimo piso, el piso de arriba si bien posee balcon aterrazado no da encima de mi balcon sino que comienza donde terminala mi superficie cubierta. o sea mi balcon sobresale y el de arriba no. Podria colocar una parrilla portatil sin chimenea, para algun asado? entiendo que de estar en el ultimo se puede, y si bien este no es el caso, podria ser similar . Gracias.
Juan
Hola Juan, no puede colocar una parrilla sin el consentimiento del consorcio, porque si bien es su balcón, pertenece a las partes comunes del edificio. Si el resto de los copropietarios lo autorizan, no tendría problemas en hacerlo.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola.
Compre un departamento en el ultimo piso, (con terraza) y me dijeron que la terraza era de uso exclusivo. la verdad es que en los planos figura como terraza no precaria no computable, pero en el reglamento de copropiedad dice que se asigna el espacio que esta arriba de mi unidad funcional a mi departamento, y ese reglamento esta firmado por todos los copropietarios.
Eso está bien?
La terraza (o techo) no figura como terraza común ya que `parece no daban los metros para incluirla.
Agradeceria un arespuesta.
Hola Matías, su consulta es un poco compleja para responderla en este medio, ya que habría que estudiar planos, escritura y reglamento de copropiedad además de ver en el lugar la manera que se construyó ese espacio. Por lo que le sugerimos que complete el formulario de consulta que le dejo en el siguiente link, y a la brevedad lo contactaremos para asesorarlo convenientemente:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola me acabo de mudar a un departamento en PB que esta compuesto por dos departamentos que han sido unificados. Al momento de la escritura me entere que existía en el departamento un espacio común que habia sido cerrado con material hace 40 años con el consenso de todos el consorcio, y que actualmente ese espacio es utilizado como un pasillo que une los dos departamentos. Mi duda es si prescribe esa acción de un dueño anterior o si yo soy responsable por eso. Muchas gracias.
Hola Delfina. La consulta que nos realiza es un poco complicada de responder en este espacio y necesitaríamos recabar mayor información. Por lo quele solicito complete el formulario del siguiente link y le responderemos a la brevedad:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/S
Saludos, Team de Arquitectura legal
Mi caso es el siguiente: en el conjunto residencial donde vivo, el propietario de un apartamento encerró el balcón con ventanales. el administrador de la unidad manifiesta que la constructora le había autorizado al propietario hacer esta modificación. al consultar con la constructora me informan que en ningún momento han autorizado esta modificación y que ya pusieron en conocimiento de esta situación al departamento de planeacion, para que iniciaran las respectivas investigaciones y aplicar las sanciones correspondientes. y en el Departamento de Planeacion me informan que no se esta llevando a cabo ninguna investigación con el citado apartamento, puesto que la constructora no ha informado tal situación. cual es el paso a seguir.
Hola lisdardo jaramillo
Ud puede hacer la denuncia en la municipalidad o planeamiento como ud lo llama, para que ellos actúen. Normalmente cerramientos de ese tipo deben contar con la autorización del consorcio por escrito.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Vivo en un PH donde ocupo la planta baja junto a otra propiedad. La parte superior la ocupa en su totalidad otra propiedad. Este último vecino ha empezado a construir un piso más. Primero una habitación para la hija, ahora quiere hacer un cerramiento para un quincho. Me preocupa la estabilidad de mi propiedad al aumentar la carga. Hasta cuánto puede construir?
Gracias, Álvaro
Hola Alvaro, lo que se puede construir depende de la zonificación, el terreno y las normativas vigentes en su localidad. Más allá de eso el vecino tendría que haber solicitado la conformidad del resto de los copropietarios para cualquier modificación o ampliación, además de comprobar si la estructura soportará el peso.Para ello ud puede solicitar la realización de un informe pericial y con este elemento, tras comprobar las anomalías e irregularidades solicitar un interdicto de obra para detener la construcción, que además debería tener planos aprobados por la municipalidad y permiso de obra.
Si desea obtener un asesoramiento más personalizado, ya que no nos comenta la ubicación de su propiedad, puede completar el siguiente formulario http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitecto Legista
no firmamos ninguna conformidad; compre un tipo casa con régimen de coopropiedad unidad funcional 1 pb dto «a» en el cual en la escritura menciona espacios en común terraza ,azotea 4metros cuadrados……..la cuestión que los vecinos de la unidad funcional 2 pb primer piso «b» con entrada y un descanso ,por escalera que da a la azotea han puesto una puerta con cerradura + en la azotea otra puerta con cerradura ,demolieron un pequeño depósito de 2mtrs por 2mtrs ,y construyeron una pieza + una parrilla no declarados , lo cual alquilan simplemente..como las personas son de carácter bardas ,es imposible hablarles ,ni los inspectores que han venido los atienden de turno ,como que no te puedo atender sería la respuesta ,me hizo recordar como en la propaganda de créditos de la ciudad incentiva en el cual esta el pájaro y lo echan porque tengo que construir y lo echa fuera bicho!!violentamente ,realmente indignados mi grupo familiar.saludos a quienes comprendan las injusticias
Hola Héctor.Cualquier modificación que se quiera realizar en las partes comunes de una propiedad afectada a la ley 13.512, debe contar con la aprobación del 100% de los copropietarios; más aún esta condición debe figurar en el reglamento de copropiedad. Un recurso que Ud tiene para defenderse en este caso es realizar un relevamiento ocular y un informe pericial para ser presentado en la municipalidad y que tomen cartas en el asunto.
Si desea obtener un asesoramiento más personalizado, ya que no nos comenta la ubicación de su propiedad, puede completar el siguiente formulario http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitecto Legista
Hola, habito un edificio que en 6 unidades funcionales se han hecho ampliaciones, que constan de más de 30 años.
La pregunta es si los gastos en reparaciones, arreglos etc de esas unidades y los daños que producen en las unidades inferiores los debe pagar el consorcio.
Me han hablado de una Ley o Decreto que explicitamente dice que las mismas corren por cuenta del propietario. Es así?
Gracias!
Hola Maria Mora. Habría que ver si las ampliaciones en las unidades están declaradas en la municipalidad,con la autorización del resto de los copropietarios del consorcio, ya que están favoreciéndose con metros cuadrados.
Los daños que produzcan al resto de los vecinos, habría que evaluarlos para ver quién debe hacerse cargo de las reparaciones. La ley 13.512 es clara en ese sentido. Lo mismo que el reglamento de copropiedad del consorcio.
De todas maneras para resolver el problema de los daños, sería definitorio que realicen un relevamiento ocular para determinar si los daños no afectan la estructura del edificio consorcial
Ante cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitecto Legista
Estimados, en el edificio que vivo hay un cierramiento de material y techo de chapa en un patio del 1er piso del contrafrente, un balcón cerrado completamente con aluminio y vidrio y varios lavaderos también cerrados con aluminio y vidrio.
Todas estas modificaciones fueron realizadas luego del final de obra.
En todas ellas se modifica el tipo de metraje de los distintos departamentos.
¿Se hubiera necesitado la aprobación del 100% de los propietarios?
¿Estas modificaciones prescriben? El cierra miento del patio fue hecho hace unos 10 años.
Muchas gracias y a su disposición.
Hola Javier, las modificaciones en partes comunes como los patios, que aunque son privativos, tiene paredes que son comunes, y cerramientos de lavaderos, deben hacerse con el consentimiento escrito del 100 % de los copropietarios, y ser declarados en la municipalidad, ya que como Ud bien dice, cada propietario está agregando metros a su unidad y no está pagando por eso, dejando en desventaja a quienes no lo hicieron. Los patios no deben cerrarse totalmente ya que son para ventilación, y los balcones tampoco se pueden cerrar totalmente ya que además modifican la fachada. Estas acciones no prescriben, pues si la municipalidad los descubre deberá todo el consorcio pagar una multa.
Ante cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitecto Legista
Hola,
Estoy por comprar una propiedad, un PH al fondo (son 3 en total, el primero con entrada independiente).
No hay reglamento de copropiedad ni estatudo hasta donde me dijeron de la inmobiliaria.
El vendedor realizo el cierre de un patio propio interno con techo de madera y tejas convirtiendolo en living, y contruyo un quincho chiquito con cerramiento de policarbonato en la terraza.
Ninguno de estos cambios estan en los planos ni estan declarados en el GCBA.
Mis preguntas son:
1) En caso de comprar la propiedad, cuanto podria salir todo el tramite para regularizar estos cambios (aproximadamente, solo para tener una idea)?
2) Puede el GCBA no aprobar estos cambios y obligarme a retrotraer a la construccion original?
3) Puede el GCBA pedirme un retroactivo por la diferencia de ABL, o una multa?
4) A pesar que el cambio se realizo hace un par de años, debo pedir la conformidad por escrito de los otros propietarios?
Desde ya, muchas gracias.
Saludos.
Cómo se encuentra Sr Juan
Respondiendo a sus consultas, le digo a todo que si. Lo único que no sé es la pregunta 1, ya que no nos dedicamos a estos trámites. Lo que sí, la municipalidad pide la conformidad del 100 % de los propietarios, además no está permitido cerrar totalmente un patio.
Lo que le propongo es si está muy interesado en la propiedad, hacer un relevamiento para ver de qué manera podemos salvar esta situación mediante algún informe que avale lo realizado y que Ud pueda conservar los cambios, quizás con alguna modificación.
Ante cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitecto Legista
MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE .. Vivo e un dpto.de una habitación y quiero levantar una pared tipo divisoria sin echar na da para y aprovechando el espacio del living que es espacio para hacer una pequeña habitación para mi bebe .. mi pregunta es si solo debo avisar al administrador o convocar una asamblea extraordinaria?
Como se encuentra Yamil.
De acuerdo a sus comentarios, es importante que esta modificación que va a realizar en su depto, la comente al administrador.
El decidirá la necesidad de solicitar o no una asamblea.
Mas aún por los ruidos molestos….
Saludos, Team de Arquitecto Legista
Buenas Noches, le quisiera consultar sobre un PH que compre hace poco; es un terreno que consta de 3 unidades las cuales dos del fondo (planta baja y alta) pertenecen a mi vecino (único copropietario), y mi unidad que está al frente con salida exclusiva por medio de un garaje. Hay un patio y una salida lateral en común. Mi pregunta es: puedo agregar una puerta a lado del garaje de modo que ya no utilice mas la salida lateral en común, aunque mi vecino se oponga? No es edificio histórico, es una simple casa, y considero que no le causa ningún daño a nadie el hecho de tener una salida exclusiva más. Qué puedo hacer? Muchas Gracias
Cómo se encuentra Pablo Aranda.
De existir esa modificación que Ud. comenta, la misma se debe ajustar al reglamento de copropiedad y por ende a la ley 13512.
Las modificaciones las determina el reglamento de copropiedad. Y para legalizar cualquier construcción o modificacióon tiene que contar si o si con el 100 % de aprobación, aunque sean 2 unicos copropietarios.
De todas maneras estudiando la documentación y viendo en el lugar la construcción se podría determinar alguna acción a seguir.
Si desea una respuesta personalizada,complete el siguiente formulario y a la brevedad la contactaremos.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitecto Legista
Compre un departamento hace dos años, a estrenar. Edificio con antigüedad de 5 años. Cuando pasó un año de estar viviendo me comentan los vecinos que los arquitectos hicieron una ampliación de 60 cmts de las habitaciones hacia el patio porque no lo podían vender. Un total de 8mts2 aprox. En los planos no figura. Hoy en día un vecino me exige que declare esos metros.
Yo realmente lo compré de buena fé. Que debería hacer???
Cómo se encuentra Jorge.
Ante todo se deberían ver los planos finales presentados. De existir esa ampliacion que Ud. comenta, la misma se debe ajustar al reglamento de copropiedad y por ende a la ley 13512.
Las modificaciones las determina el reglamento de copropiedad. Y para legalizar una construcción clandestina tiene que contar si o si con el 100 % de aprobación.
De todas maneras estudiando la documentación y viendo en el lugar la construcción se podría determinar alguna acción a seguir.
Si desea una respuesta personalizada,complete el siguiente formulario y a la brevedad la contactaremos.
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Saludos, Team de Arquitecto Legista
Hay alguna reglamentación especial para los casos en que existen solamente dos copropietarios? Como se computan las mayorías? Se requiere para todo el 100%? El problema es que el otro copropietario está ausente hace años. Los gastos relacionados con la propiedad están lógicamente a cargo del otro propietario, que tiene una construcción clandestina (construida antes de su compra) que no puede legalizar por esta ausencia.
Cómo se encuentra Lucila. Las mayorías las determina el reglamento de copropiedad, en este caso al ser 2 propietarios, el que tiene la propiedad más grande tiene la mayoría. Y para legalizar una construcción clandestina tiene que contar si o si con el 100 % de aprobación, por lo que tendrá que ubicar a este propietario o presentar algún comprobante de que está desparecido.De todas maneras estudiando la documetación y viendo en el lugar la construcción se podría determinar alguna acción a seguir.
Si desea una respuesta personalizada,complete el siguiente formulario y a la brevedad la contactaremos.
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Saludos, Team de Arquitecto Legista
Buenas tardes, vivo en capital federal, en un departamento con balcon a la calle y quisiera saber si puedo colocar una parrilla a carbon en el mismo, que me ocuparia un pequeño espacio. Desde ya muchas gracias.
Sr Jorge, debería consultar el reglamento de copropiedad del consorcio y pedir autorización; pero generalmente no está permitido colocar una parrilla en el balcón.
Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola.
Mi consulta es la siguiente. En el edificio pegado a mi departamento han colocado en su balcón, la unidad externa de un equipo de aire acondicionado, instalado sobre la medianera. Esto produce vibraciones muy molestas por ser la pared de medianera que corresponde a mi dormitorio. Quisiera saber si este tipo de instalaciones es legal y dónde es posible realizar el reclamo correspondiente.
Gracias!
Hola Sebastián, habría que ver exactamente a qué distancia de su dormitorio está ubicado el compresor del equipo, ya que estaría violando el código de edificación.
Para un asesoramiento más personalizado por la importancia de este tema, puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
hola! mi consulta es por lo siguiente: los vecinos del primer piso quitaron las baldosas del patio y las reemplazaron por pasto. Como era de esperar, la membrana que habia abajo se seco y ahora la humedad y el agua se filtraron al garage (de PB). Vino un hombre a hacer un estudio del tema y ahora nos quieren cobrar a todos por la consulta del experto. Es legal ponerpasto en un primer piso y que ademas nos cobren por el experto??
Como se encuentra Sr. Martin
Antes de relizar el cambio del revestimiento el Sr. de PB debería haber consultado con el resto del consorcio además de requerirle la autorización del 100% de los copropietarios, firmada por escribano público.
Por lo que surge que todo gasto que devenga de estos trabajos los debe pagar el responsable de las tareas realizadas
Para un asesoramiento más personalizado por la impprtancia de este tema, puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola: qué se puede hacer en un edificio con deudas con la afip, muy caído estructuralmente, cuyo consorcio compuesto por 20 propietarios tiene actualmente una excelente propuesta de compra por el doble de su valor real de mercado, pero 2 de sus propietarios se niegan a vender? y la mayoría de sus dueños se niegan a arreglarlo? Estamos en un callejón sin salida. Día a día se deteriora más y se está convirtiendo en un gran riesgo.
Gracias por su respuesta
Sra Elisa, es una situación compleja que debe ser atendida por todo el consorcio, evaluando todas las posiciones posibles, y ´seguramente deberían contar con un asesoramiento letrado para poder interpretar las leyes y reglamentos que rigen los consorcios.
Para un asesoramiento más personalizado por la impprtancia de este tema, puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Podrìa por favor informar su nro telefònico para realizar entrevista ? Gracias Norma Cruz
Norma en nuestra Web encontrará los números de contacto, o completando el formulario que le envié la contactaremos.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Muchas gracias por v/ respuesta.
Ya que «El acuerdo que le dio una parte de los copropietarios no tiene validez alguna.»
y teniendo en cuenta que «todo el consorcio en este momento está en infracción»
y que los copropietarios NO queremos aprobar la construcciòn ilegal realizada por decisiòn unilateral del Propietario, queremos dejar asentado en la pma Asamblea, expresamente, que deslindamos toda responsabilidad por los daños que puediera causar tal construcciòn cuyos gastos seràn a cargo exclusivo del propietario. Ésto tendrìa validez legal ?
Gracias anticipadas por v/asesoramiento. Slds. Norma
Hola Norma, mediante la firma del acta en una asamblea, quedarían relativamente cubiertos por la responsabilidad ante algún imprevisto. Sería más seguro que lo hicieran ante Escribano Público, y acompañados de un informe pericial.
Tal como le mencioné en mi respuesta anterior, si deja su consulta personalizada, la podremos asesorar mejor.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
A la espera de sus comentarios le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Vivo en un depto en prop horizontal de 7 pisos, ubicada en una esquina . El piso 7 (último piso) tiene un balcón terraza que fue cerrado parcialmente por dos cerramientos, a lo largo de las dos calles, que fueron construidos por decisión unilateral del propietario sin autorización alguna del resto de los coprop del consorcio, hace años. Uno de los beneficios que obtuvo este propietario fue incrementar los m2 cubiertos de su living-comedor hasta el frente mismo del edificio, cuyo piso unificò con parquet (sobre las baldosas del balcón). No paga %extra expensas por esta ampliaciòn.
Esta construcción ha traìdo infinidad de problemas de filtraciones a varios deptos del piso 6to con elevadas erogaciones y con arduas negociaciones con el propietario de los cerramientos dadas las características arrogantes y litigantes de su personalidad, y hemos llegado a la justicia en algunas ocasiones.
En el año 2010, en plena negociación por otra filtración, proveniente del 7mo piso, en una Asamblea Extraord y a fin de terminar con las contiendas permanentes, los siete propietarios allì presentes (sobre un total de 30 propietarios) decidieron: “RECONOCER las construcciones en el balcón, dejando expresamente aclarado q el consorcio no se responsabiliza por cualquier vicio de dicha construcción y/o por cualquier daño que provenga de la misma, tanto a cosas como a personas”. Lo que no se agregó, por obvio, es que el Consorcio jamàs abonarìa suma alguna por refacciones de los Cerramientos, sino que sòlo sustituiría el material original de obra.
Ha ocurrido actualmente una nueva filtración sobre el piso 6to, esta vez inherente a un pluvial del edificio. El propietario del cerramiento solicita la reposición de “su parquet” sobre el balcón, mientras que los demás propietarios creemos que corresponde la reposición en $ equivalente a las baldosas originales del balcón.
La pregunta es:
Puede un “Acuerdo” avalado por 7 propietarios (sobre un Total de 30) dar validez a los Cerramientos por sobre la ley 13512, por sobre el Reglm de Prop Horiz y por sobre el Reglamento Interno ?
O quizás ese Acuerdo no tiene validez legal alguna ?
También hay una nueva ley Nro 257 del Gob. de la Ciudad, que exige sacar los cerramientos o cumplir con la normativa, planos y autorización 100% copropietarios.
Que el Consorcio acepte el pedido del prop del 7mo de pagar parte de su “nuevo piso” sobre el balcón (que supera ampliamente el de las baldosas “originales” ) NO SIENTA UN PRECEDENTE para que, en el futuro, el 7mo reclame al Consorcio, el pago de reparaciones de los cerramientos si los daños fueran causados por motivos del Consorcio ?
La idea es terminar con la problemática que genera esta unidad, en forma permanente.
Atte. Norma
Buenas tardes Norma. De acuerdo a su relato, se necesita contar con el 100 % del consorcio para dar inicio a la gestión que dé inicio a la reguilarización, que desde ya no será aprobada porque no se pueden aumentar los metros cuadrados de una unidad, sin modificar los porcentuales.
El acuerdo que le dio una parte de los copropietarios no tiene validez alguna. El tema es complejo para poder explicarlo por este medio apara poder regularizar la situación planteada; ya que todo el consorcio en este momento está en infracción.
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A la espera de sus comentarios le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola estimado,
Te realizo la siguiente consulta.
Yo compre un departamento en un piso 12 al frente ultimo piso , el cual tenia instalado un cerramiento de aluminio cerrado sobre el balcón que tiene una superficie de 8 mts de frente y 2 mts de ancho,=16 mts cuadrados.
Al momento de la compra el dueño nunca me informo que el cerramiento estaba en regla o no.
Como aun no tiene el fin de obra el edificio, recibí la visita del constructor conjuntamente con el Ingeniero civil que esta realizando el fin de obra del edificio y debido a que mi unidad es la única de 3 ambientes , se debia verificar la construcción, para mi sorpresa el ingeniero y el constructor me informaron que el cerramiento incumple con la reglamentación de propiedades horizontales y que tenia dos opciones: quitarlo o regularizarlo.
En ese momento me anoticie que el departamento que había comprado, tenia un balcon con un cerramiento que no estaba declarado en el plano, dado que el dueño anterior nunca manifestó comentario sobre el mismo.
Como yo era el nuevo propietario de la unidad la responsabilidad era mía, siendo que compre ese departamento 2 meses antes de la visita del constructor e Ingeniero. A lo cual manifesté que no estaba al tanto de eso y que debía conversarlo con el dueño anterior por este tema y que obviamente no iba a retirar el cerramiento que tenia hecho.
En comunicación con el dueño anterior, se desligo del problema aduciendo que ya no era mas el dueño de la unidad.
Al tiempo de esa visita , se me envió por intermedio del Ingeniero el valor de la multa por regularizar el cerramiento la cual ascendía a un valor de $ 4000 y que abonando esa multa se incorporaría al plano con la leyenda » no reglamentario» , hablando con el Ingeniero quien esta llevando el fin de obra y quien me exigía que regularice esta situación, me informa que al abonar ese importe se incorporaría al plano de mi unidad el cerramiento con esa leyenda y que no generia problemas ya que esta regularizado con ese leyenda , soy reiterativo » NO REGLAMENTARIO»
Pregunta puedo tener problemas a futuro con este tema?
Se abono dicha multa y aun no recibi el plano, puede haber algun inconveniente.
Se me esta exigiendo ademas que debo hacer un desague en el cerramiento para que el agua de lluvia no decante sobre la calle, pero los demas unidades al frente como la mia no poseen desagües . Se me puede exigir a solamente este asunto y a los demas no?¿ con que criterio?
Agradeceria toda su informacion sobre este tema.
Saludos Cordiales
Ignacio.
Cómo se encuentra Sr Ignacio.
De acuerdo a lo que expresa nuestro codigo ningún balcón se puede cerrar sin la expresa conformidad del resto de los copropietarios. No es ético lo manifestado por ambos constructores, por lo que no sólo ud está en falta, sino también el resto del consorcio. Por lo que le sugiero realizar un informe pericial a fin de regularizar esta situación.
Debido a la importancia de su consulta, para un asesoramiento más personalizado puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola, compre un PH en un primer piso y tengo toda la terraza sin construir. En la terraza deseo realizar un cerramientos con una estructura de metral y vidrio en las paredes sin alterar la paredes originales del edificio. El consorcio me dio su aprobación, ¿es necesario pedir a de los vecinos de al lado de la propiedad?
Hola Ariel, con la autorización de los integrantes de su consorcio es suficiente, pero debe ser por escrito y ante escribano público, ya que para hacer los trámites en la municipalidad debe cumplir con ese requisito. Además de evaluar si el resto de la propiedad soportará el peso que le va a agregar.
Si desea un asesoramiento más personalizado puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola quisiera saber si los entre pisos q se hacen tendrian que estar declarados y por ende que un arquitecto haga el plano con su correspondiente reforma , la pregunta es si esto seria obligatorio
Como se encuentra Sr. Mauricio
No se comprende la consulta, tenga a bien ampliar debidamente la informacion o completar la misma a traves de este formulario
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Buenas tardes, queria hacerles una consulta, herede una propiedad con unos departamentos y averiguando vi que en los planos no figura lo que esta construido ahi y por la reglamentacion actual no esta permitido lo que esta construido, que debo hacer? dejar todo asi y tener una propiedad que nunca va a tener los planos bien o se puede hacer los planos municipales al ser una construccion que fue hecha hace años y ahora no cumple con las reglamentacios…
mucha gracias!!
Hola Fernando, necesitaríamos más datos para ver su caso en particular y poder asesorarlo.
Por lo que puede clickear el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Buenas, mi consulta es la siguiente…
Vivo en un primer piso con dos patios interiores, y en uno de ellos tengo una ventana que da a la escalera comunitaria. Es muy fácil que puedan entrar por dicha ventana, pues ya me la han forzado una vez y no descarto que lo intenten de nuevo… La comunidad no me deja poner una reja en esa ventana simplemente pretenden que ponga dos pestillos que, con un simple tirón desde las escaleras comunitarias pueden romper…
¿Habría alguna manera de que la comunidad me permitiese poner dicha reja?
Es decir, si efectivamente pueden ver que por esa ventana pueden entrar a mi piso…¿podrían dejarme ponerla?
Muchas gracias por la atención, un saludo
Como se encuentra Sra. Cristina
Se «leen» a través de sus lineas que el tema a tratar, acerca de su propiedad, no se encuentra dentro de la Argentina.
Si es así no podríamos darle una contestación, a su consulta. Es por eso le solicitamos nos exponga cual es el barrio donde se encuentra insertada su propiedad y así asesorala covenientemente.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
La consulta es la sig.: tengo un patio interno en mi depto, un PH. Cuando lo compramos el patio estaba cubierto con un vidrio fijo de esos que tendìan un tejido de alambre. Lo cambiamos por un techo rebatible (se desliza la hoja y queda el cielo al descubierto), de policarbonato. quiero averiguar si esto es antirreglamentario o no. desde ya muchas gracias-
Como se encuentra Sr. Julio
Si este techo cumple con las condiciones de iluminación y ventilación que ordena nuestro codigo, no existiría problema.
Ahora bien si el reglamento de copropiedad considera que cualquier modificación o cambio debe ser aprobado por el 100% del consorcio, debería arbitrar los medios para conseguirlo.
Ante cualquier otra consulta puede clickear el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola, vivo en un primer piso en un edificio de 8 pisos. En el baño y en el living tengo unas ventanas que dan a un pulmón interno, por ende a un patio interno de mi vecino del otro 1º piso. Él pidió autorización de todos para hacer un cerramiento en su patio asegurándome no cerrar mis ventanas. Al mes coloco doble ventana en mis ventanas desciendo él cuando se abren y se cierran mis respiraciones de baño y living. Desde que cerro convirtió el patio en un comedor, sala de juegos de los niños y deja a su perro encerrado ladrando 8 horas por día. La acústica desde que cerro me obliga a convivir con ellos y los olores pasan de casa a casa ya que la función del pulmón se anuló y lo que da a ese patio es la cocina de ellos y mi baño, es realmente incomodo ir al baño mientras ellos comen del otro lado. Soy fumadora y con esa excusa coloco ventanas en mis ventanas para cerrar cuando fumo. Los escucho por toda mi casa todo el día, aun si cierro yo misma esas respiraciones. Le dimos autorización pero ahora queremos sacársela y obligarlos a que saquen completamente los cerramientos que nos modificaron la vida porque esto se convirtió en que vivimos casi en la misma casa solo separada por una débil pared y unas ventanas. ¿Como son los pasos a seguir para intimarlos y obligarlos a que eso vuelva a ser un pulmón del edificio? ¿donde y a quien se denuncia esta situación?. Mil gracias.
Hola Victoria, si la autorización que le dieron para cerrar el patio fue firmada ante escribano y por el 100 % de los copropietarios, es irrevocable. No pueden volver atrás.
Si la autorización fue hablada y sin ninguna condición por escrito, pueden solicitar su remoción, además un patio que es pulmón , no se puede cerrar, porque justamente sirve para ventilación y aireación de los edificios circundantes.
Si este vecino no acepta sacar el cerramiento cuya autorización no fue dada según las normativas del reglamento de copropiedad, el paso siguiente es hacer un informe pericial y denunciar en la municipalidad esa construcción clandestina.
Ante cualquier otra consulta puede clickear el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
hola vivo en un segundo piso con balcon y mi vecino e administrador del edificio vive en el primer piso y desde su primer piso atornillo una especie de alero a mi balcon y ahora no quiere sacarlo como puedo hacer para q lo saque y como hago para cubrirme yo por si eso se cae o algo?
Hola Lorena, en primer lugar y entendiendo que se trata de una propiedad horizontal, no está permitido alterar la fachada del edificio y menos aún sin la correspondiente autorización del 100 % de los copropietarios. Su vecino como administrador debería conocer esta condición que debe figurar en el reglamento de copropiedad y es parte de la Ley 13.512 de propiedad Horizontal.
Cualquier otra consulta no dude en contactarnos en el siguiente link: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Vivo en un departamento en capital federal en planta baja.
en el estatuto dice los sig.
» …..le corresponde un patio en uso exclusivo de seis metros y seis decimetros cuadrados…..»
Puedo construir un cerramiento (techo) con vidrios adecuados y que se puedan abrir algunos paneles?
Voy a tener problemas
saludos
Como se encuentra Sra. Estefania.
Siempre que consiga el ok ! del 100% de los condominos o vecinos, a través de actuación notarial ( escribano publico ), podría realizar el cerramiento.
Luego, la gestión debería presentarla en MCBA para su visado.
Saludos
Lic. Silvia Ana Wasser.
At. al cliente
Hola mi consulta es la siguiente, vivo en un ph de 6 unidades, dos de las cuales me pertenecen, las dos son al frente, son ph con terrazas individuales y propias, a las que cada propietario tiene acceso, como el lavadero se encuentra en la terraza y el lavarropas a la intemperie, decidimos montar una pergola de cañas, de 3×2, la terraza mide 8.5 x 6, aun no tenemos administrador, mi consulta es porque ya una propietaria me vino a decir que modificabamos la fachada, siendo que apenas se ve el techo desde afuera porq no llega a ser un tercio de la vista total de la terraza, solo es una persona que me hizo la consulta y yo le explique cual era el motivo por el que estabamos montando esta estructura, hay posibilidad que me hagan algun problema?
Saludos
Hola Pamela, aunque la terraza sea privativa de cada propietario, forma parte de los sectores comunes del consorcio, tengan o no administrador deben pedir autorización al resto para hacer cualquier reforma y si la pérgola se ve de afuera, entonces estaría modificando la fachada. Trate de consensuar con sus vecinos para que le permitan tener esa modificación.
Saludos Team de Arquitectura Legal
Hola!
Hace unos 4 años compré un departamento en un edificio antiguo, primer piso por escalera, contrafrente, de dos ambientes con un “office” contiguo a la cocina.
Este office es un pequeño cerramiento de material, vidrio y chapa que se asienta sobre una losa de la planta baja.
El departamento lo compré por medio de un crédito hipotecario del banco nación, cuyo tasador aprobó la tasación de la propiedad por un valor incluso mayor al valor de venta.
Ahora que lo quiero vender, una posible compradora me consulta si tengo asentado ese cerramiento en algún lado, dado que la escritura dice que el departamento es de 38m2, cuando en realidad tiene 50m2.
Estuve revisando la escritura, los planos y el reglamento de copropiedad, y la realidad es que ese cerramiento no aparece en ningún lado, como tampoco la construcción de PB sobre la que se asienta…que de hecho no es la única…sino que tienen otra contigua a mi habitación.
Lo que me llama la atención es que el banco haya aprobado la compra de ese departamento con una hipoteca que financió en un 100%
En este caso…cómo se puede regularizar la situación? Entiendo que las construcciones que tiene la planta baja sobre el patio que no aparecen en los planos tampoco son legales.
Gracias!
Hola Paula, a veces se dan estas situaciones y lo que recomendamos es que se acerque a la municipalidad y averigüe de qué manera está registrada esta propiedad, cómo hacer para regularizarla presentando toda la documentación que posea.
Le sugiero que complete el formulario del siguiente link y a la brevedad nos comunicaremos con ud. a fin de asesorarla más personalizadamente. http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola en el edificio donde vivo, en la planta baja,hay un departamento que tiene un patiesito que da al pulmon del edificio, y los dueños decidieron hacer un cerramiento en ese patio, no consultaron a nadie y lo hicieron, ¿es legal eso?. y mi otra pregunta es que sobre el contra frente un vecino ampliò la ventana de su cocina, es decir que la hizo màs grande que las demàs cocinas del edificio, es legal? se puede hacer sin consultar? porque si es asì a mì tambièn me gustarìa agrandarla. Saludos gracias por su respuesta
Como se encuentra Sra. Paola
Todas las construcciones que me nombra respecto de los cerramientos, ventanas y sin la autorización del 100% de los copropietarios, ni planos, ni legalización de la Municipalidad pasan a ser » clandestinas »
Que otros lo realicen no significa que Ud. pueda o deba pues pasará a ser otra mas de las construcciones que Ud. enumera
Saludos, Team Arquitecto Legista
hola, compre un departamento con patio el cual todavia no habito, le puedo pedir a la contructura q en el reglamento de copropiedad a hacer se establezca una clausula que me permita hacer un cerramiento sin la necesitad de pedir autorizacion de mis vecinos en un futuro. Dado q la constructura me dice que no voy a tener problemas, pero yo me quiero asegurar.
saludos
Como se encuentra Sr. Simon
No es posible materializar su idea, va en contra de nuestras normas de planificacion urbana y constructiva.
Saludos, Team Arquitecto Legista
buenas tardes, tengo un patio q figura en la escritura como 11 metros semidescubierto (bajo el balvon vecino) y 25 descubierto
mi idea esa hacer un cerramiento a partir del balcon, pero de seguro tendre inconvenientes al menos con el del piso inmediato a mi patio
aun no esta hecho el reglamneto de propiedad
entonces digo..si el cerramiento no lo puedo hacer, podre hacer un alero de policarbonato? y no lo cierro, o lo cierro a la mitad, esta definido q es un cerramiento? estara permitido un toldo? un gazebo? la idea es tener algo de intimdad y estar protegido ante las cosas q caen..
se pueden hacer muebles grandes tipo placard para exterior?
bueno fueron muchas preguntas, le agrdezco de antemano, saludos
Como se encuentra Sr.Hernan.
No esta permitido materializar ningun tipo de cerramiento que no se ajuste a las normas de planificacion urbana y o constructivas.
Para ampliar la consulta complete el formulario de ¨consultas¨ de nuestro site, nos comunicaremos a la brevedad.
Saludos, Team Arqitecto Legista.
Hola tengo una consulta sobre los aires aocndicionados… muchos de mis vecinos dejan que el agua de sus aires caigan a la calle, les comento que vivo en un edificio de 12 unidades y somos los propietarios quienen realizamos la administración. La pregunta puntual más alla que no es nada estetito, saber si esto esta permitido, ya que daña también el agua que cae las valdosas. También tenemos un vecino que coloco su aire- sin ningún tipo de autorización – en la esquina de tú dto, y por ende también tira el agua hacia la calle. Por favor me pueden asesorar si en algún momento el consorcio puede tener inconvenientes por esto??Gracias
Sra. Alejandra no está permitido el desagote de los aires directamente a la calle. El consorcio debe controlar que esto no suceda. Consulte en la Municipalidad acerca de las normativas vigentes.
Salñudos, Team de Arquitecto Legista
Realice un cambio de aberturas en la ventana de mi apartamento, y ahora la administracion me intima a que las saque porque dice que modifica la fachada del edificio.
Esto puede ser? es un cambio tan sustancial como para que digan que se modifico la fachada? me parece que es un poco exigente lo reclamado.
Sr. Carlos, las aberturas deben ser todas iguales en un edificio. Lo que la administración le reclama es válido, ud tendría que haber consultado antes de hacer el cambio.
Saludos, Team de Arquitecto Legista
Hola, me resultó más que insteresante el artículo. Pero me gustaría saber bajo estas normativas si es posible la siguiente situación. Vivo en la segunda planta de un PH de dos plantas, y en la tercera hay una portería y terrazas comunes. No tenemos Consorcio sino que nos organizamos internamente. La portería tiene tiene un acceso a 2 terrazas y en particular a la terraza que esta arriba nuestro con membrana no transitable, por eso no se puede usar este acceso ni la terraza, debido a las filtraciones que probocaron en varias zonas de mi techo. El asunto es saber que posibilidades tenemos de comprar solamente esta terraza que esta arriba nuestro de carácter común para uso exclusivo nuestro, habilitandola con membrana transitable o piso, haciendo un acceso desde mi propiedad y construyendo una pared divisoria de 1,50 mts mas un vidrio para la luz solar de 40 cm generando una galería en portería ( transitable, que ahora no hay uso de ningun espacio de esta terraza para la portería). Tengo el consentimiento de todos los copropietarios pero faltaría uno que es imposible contactarse. Quería saber cuales son las posibilidades de actuar tenemos bajo estas circunstancias. Muchas gracias y Saludos!
Como se encuentra Sr. Santiago.
Atendiendo a su consulta le comento que necesita el 99,99% del consentimiento del consorcio.
Con la certificación bajo firma notarial del 100% de sus covecinos, deberá presentar ante la municipalidad el plano de modificación y ajuste a medida a fin de obtener la validación de este organismo.
A fin de ampliar los comentarios, complete la siguiente planilla
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Buenos días:
Vuestro blog es muy profesional y tienen amplio conocimiento, es de gran ayuda. Gracias.
Mi consulta:
Una persona hereda una propiedad con un departamento frente a la calle y al fondo independiente una casa separada ambas construcciones por un patio, al no encontrar quien le compre todo el conjunto, desglosa en dos escrituras distintas las construcciones y las somete al Régimen de propiedad Horizontal para poder venderlas por separado. Y detalla espacios inaccesibles para cada propietario como espacios comunes de usos exclusivos de cada unidad . Cada unidad tiene independientemente todos los servicios, luz gas, agua. El acceso a ambas unidades se hace por pasillos independientes, – pero el frente de la propiedad obviamente lo tiene el propietario del departamento y la casa construida le queda el ingreso independiente desde la calle por un pasillo.
La Pregunta es: ¿de acuerdo los dos unicos propietarios y por unanimidad podemos anular el Reglamento PH, porque no tiene sentido al no tener uso de espacios comunes, ni servicios en espacios comunes?—nunca existió Presidente ni administrador porque no hay gastos comunes- ¿podemos modificar las escrituras dejándolas totalmente independientes e incorporar los espacios de uso exclusivos como propios los que correspondan a cada propiedad?- Muchas gracias por vuestra ayuda. Gloria
Como se encuentra Gloria.
No indica, en su comentario, de que localidad se trata.
Ante todo deberá desafectar a ambas propiedades del regimen de propiedad 13512, pero eso lo debe tramitar un gestor legal.
De ser asi quedaría nulas las partes comunes.
Para cualquier otra consulta no deje de comunicarse.
Saludos. Team Arquitecto Legista
Hola, interesante los artículos, mi consulta es (si puedo explicarme en breves palabras) vivo en el primer piso de un edificio de 13, tengo dos patios, y en uno de ellos existía un «cuartito» de madera de 2mx1m el cual con las lluvias y todo se estaba pudriendo, lo desarme y aprobechando el patio en su lugar realice, también en madera, uno de 1m x 3m y el cual me entero ahora que llamaron al dueño (alquilo) pidiéndole (exigiéndole) me lo haga desarmar. Estoy infringiendo también la ley de la que hablan?. Gracias
Como se encuentra Sr. Carlos
De acuerdo a su relato, cualquier construcción sin la aprobación del 100% de los consorcistas, no estaría permitida. ( pasaría a ser una construcción clandestina )
Saludos, Team Arquitecto Legista
Buenos días, leí bastantes consultas relacionadas a modificaciones en una terraza. En mi caso tengo una terraza de 45m como espacio común de uso exclusivo (solo puede accederse desde el balcón de mi depto).
Hace unas semanas instale una pergola de 8m2 (cuatro columnas de madera sostienen una estructura con tirantes de madera sobre la que descansa un techo transparente). He recibido una carta documento del consorcio obligandome a su retiro. Leyendo en internet lei en algun lado que en las terrazas no pueden realizarse construcciones fijas sino que deben usarse elementos retractiles, es así?.
Pensaba si saco los tirantes y el techo y dejo las cuatro columnas donde pueda instalar una lona desmontable o sobre tirantes de acero hacerla retractil sobre un costado, puedo hacerlo amparandome en que las columnas no son fijas (puedo sacarlas ya que están atornilladas y la lona también se saca o se corre)?
Lo comparo con gente que pone toldos ocn brazos retractiles en balcones por ejemplo
Desde ya, muchas gracias
Como se encuentra Sr. Diego.
Ante todo deberá contar con el consenso del resto del consorcio, cual fueran las modificaciones que hiciera.
Si no lo tiene deberá hacerlo o el consorcio puede solicitar la remoción del mismo.
Si cuenta con el Ok. del resto del consorcio, deberiamos estudiar las dificultades que produce a fin de reparar sobre las mismas
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola
Me mude a un departamente ubicado en el 2º piso, en el terreno de al lado hay una parrilla que tiene sus dos chimenas a la altura de mis ventanas y no a los cuatro vientos, por lo cual todos los días en el horario en que ellos trabajan debo tener las ventanas cerradas para impedir, parcialmente que entre el humo y las cenizas a mi dpto.
Quisiera saber si como inquilino puedo denunciar esto y obtener alguna solucíon.
Gracias.
Como se encuentra Sr. Alfredo.
Si lo puede realizar.
Saludos. Team Arquitecto Legista
continuando con el tema del duplex le comento que son solo dos el de el y el mio y puso la reja sin consentimiento lo que yo pretendo es que el agua caiga del lado de el, o que ponga una canaleta de desagote
Buenos dias Patricia
Necesitamos mayor informacion a fin de clarificar la consulta.
Tenga a bien enviarnos la misma, a la brevedad.
Saludos. Team Arquitecto Legista
mi vecino de duplex puso una reja separando los garages el desagote del balcon cae justo ahi , salpicando toda el agua dentro de en mi casa que puedo hacer
Como se encuentra Sra. Patricia.
Ante todo su vecino debería contar con el consenso del resto del consorcio.
Si no lo tiene deberá hacerlo o el consorcio puede solicitar la remoción del mismo.
Si cuenta con el Ok. del resto del consorcio, deberiamos estudiar las dificultades que produce a fin de reparar sobre las mismas
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Buenos días.
Quiero comprar un departamento en CABA en el último piso contrafrente que tiene una terraza de 50mt2(propia por escritura) pero sólo si pudiera hacer un cerramiento para cubrir 30mt2. En el mismo edificio hay departamentos que han cerrado los balcones internos en su totalidad y los edificios linderos tienen al menos 4 pisos menos.
De acuerdo a lo leído en su sitio debería solicitar dos permisos; al consorcio y a la municipalidad pero tengo las siguientes dudas;
1- existe algún tipo de cerramiento por el cual no tenga que pedir permiso? (por ejemplo, si tiene todas las ventanas plegadizas o algo similar)
2 -si me lo autoriza el consorcio es suficiente para que lo construya? Puedo ampararme en lo hecho por los otros vecinos para pedir la autorización?
3 – si inicio el trámite en la municipalidad, cuánto podría demorar? qué posibilidades tengo de que lo aprueben?
Por otro lado quisiera consultarles sobre la apertura de una ventana en la medianera; considerando que los edificios linderos tienen 4 pisos menos, tengo qué pedirles de todas maneras autorización?
Desde ya muchas gracias por su ayuda.
Martín.-
Sr Martin, aunque la terraza sea propia para realizar una modificación debe si o si solicitar la autorización escrita del 100 % del consorcio ante Escribano Público, es requisito fundamental para iniciar los trámites municipales. No hay ampliación que no requiere autorización municipal, ya que Ud estaría agregando metros a su propiedad y debe declararlos.
Las ventanas en medianera están prohibidas, sólo se permiten de ladrillos de vidrio, a más de 2.00 m de altura del piso y con autorización de los vecinos. Consulte la Ley 13512 de propiedad Horizontal y el reglamento de copropiedad del edificio.
Si desea una consulta más personalizada complete el sig formulario y será contactado a la brevedad: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
hola,
vivo en una PB. Se han realizado numerosas obras en mi edificio (tiene 26 pisos) y de todas ellas, me han caido a mi patio interno y balcones, desde tornillos hasta vidrios cuando cambian los cerramientos, pasando por pintura si es que pintan, o destornilladores de punta si alguno esta distraido.
Me gustaria saber si existe una ley por la cual los departamentos que estan en construccion tengan la obligacion de poner una proteccion para que no caigan objetos hacia abajo.
Hola Sam, cada copropietario tiene la obligación de arbitrar los medios para no perjudicar a los otros vecinos con molestias por construcciones nuevas o reformas. La ley 13512 de Propiedad Horizontal en su Art. 6°- dice: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Saludos cordiales, Team de Arquitectura Legal
Estimado:
Por medio de la precente le efectuo la siguiente consulta.
En el departamento que actualmente habito Pb, con patio, tenemos un toldo techado. Cuando mi abuela compro el departamento el toldo (con posiblididad de apertura y cierre del mismo) ya estaba instalado en el depto. e hizo figurar en la escritura que el mismo estaba aprobado por el consorcio. Actualmente la persona que asumio en la junta directiva nueva saco fotos al mismo, y lo quiere hacer sacar por que dice que se junta mugre) Que es real, que tiran los propietarios de pisos superiores, el mismo ya nos salvo de varios imprevistos, ya que se cayo una maseta, botella de cerveza e incluso un bidon de 10 litros que usaban para descarga de un aire (rompio en su momento todo el toldo) Gracias a dios el toldo nos repara de todas las cosas que tiran los vecinos como toallas femeninas cigarrillos, mugre, botellas etc. (La persona que asumio actualmente como representante de junta directiva pareceria que lo hizo mas por poder que para querer solucionar problemas) le agradeceria si me puede ayudar con este tema.. si el toldo esta hace mas de 10 años y fue aceptado por el consorcio, pueden hacermelo sacar? Infinitas Gracias! Atte. Julio Cesar
Hola Julio Cesar, disculpe la demora en aprobar su comentario. Si el toldo figura en la escritura y fue aprobado por escrito por el consorcio no sería correcto que el vecino lo quiera hacer sacar. Habría que ver de qué manera figura esta condición en la escritura. Además debería intervenir el administrador del consorcio para obligar a los copropietarios a no utilizar su toldo como cesto de residuos e imponer una sanción para quien no cumpla.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
hola doctor ,me compre un local la inmobiliaria me dijo q se vendia con la terraza, arriba del local no hay nada ,yo no tenia acceso a ella , pero los demas dueños de los ph me dicen q no me corresponde que hago?,espero su respuesta gracias.
Hola Cesar, para responderle deberíamos ver en el lugar los planos y el reglamento de copropiedad, para saber a quién corresponde esa terraza y si realmente Ud no tiene acceso a la misma reclamar a la inmobiliaria por haberle vendido la propiedad bajo esas condiciones.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Hola Juana, antes de responderle tendríamos que ver en el lugar las construcciones y consultar el reglamento de copropiedad y escritura para establecer si las construcciones realizadas por el propietario actual están aprobadas por la municipalidad, a fin de que ud no tenga problemas futuros con los vecinos, al hacer un acceso directo a la terraza.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
Estimado: Tengo el siguiente problema. Presenté los planos en Catastro del GCBA de una construcción efectuada en mi propiedad (en ph) con más el consentimiento del 99 % de los copropietarios. Me falta uno sólo que se niega. ¿qué puedo hacer? Desde ya muchas Gracias.
Hola Nicolás, lamentablemente con que un copropietario se oponga, el GCBA no le dará la aprobación de los planos presentados. Trate de consensuar con él alguna manera de compensación para que apruebe su proyecto. Quizás se vea perjudicado en algo.
Saludos, Team de Arquitectura Legal
estoy por comprar una unidad en un ph en capital.está ubicada al fondo del pasillo en pb. en pb también hay unas dos unidades y sobre ellas una unidad arriba y arriba mio dos unidades en 1er piso.
los actuales dueños de mi unidad a comprar han ampliado la cocina sobre el patio propio y ha quedado un patio mas pequeño. a la loza del techo nuevo de la cocina y al patio reducido dan las ventanas de los dos ph de arriba. la obra se hizo sin autorización y pareciera que sin problemas. a mi ahora me gustaria poner una escalera caracol y hacer una terraza sobre la loza. Calculo que las ventanas de los vecinos de arriba quedarían al lado de mi futura terraza. puedo hacerlo? que me recomiendan? saludos y gracias
Hola, queria consultar ya uqeun vecino levanto su techo e hizo una especie de entrepiso, el mismo tiene una ventana hacia el pasillo, elpasillo nunca tuvo ventanas. Por otro lado dividio la terraza con un paredon. Somos un pasillo con 5 ph, queia saber si puede hacer esa ventana y cerrar la terraza co paredon?. Por otro lado como mi techo era muy alto hice un entepiso de madera, eso tengo que decñararlo? Muchisimas gracias!
Hola Lucila, tanto Ud como su vecino están en infracción, ya que no está permitido realizar modificaciones en un PH sin solicitar la autorización escrita del 100% del consorcio. Ni abrir ventanas en paredes comunes ni levantar paredes para cerrar espacios comunes . Por lo que deberían todos los vecinos declarar sus ampliaciones en la Municipalidad y así regularizar la situación de todo el consorcio.
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Buenos días. Estuve leyendo las publicaciones en vuestra página, las consultas , y me ha agradado muchísimo el modo concreto y simple de las contestaciones a cada una de las requisitorias. Realmente bueno y si es breve, mucho mejor.
Gracias Dr. Fernandez!
tengo un departamento interno que da al hueco del edificio, donde hay un tiraje que una pizzeria/restaurant que esta al lado, hace desde el mes de abril que esta rota por la tormenta y me canse de hacer reclamos al dueño del local, ya que es imposible habitar por los olores desagradables a todo tipo de comidas, quisiera saber donde me tengo que dirigir para que lo obligen a arregarla… desde ya muchas gracias , esperando su respuesta…
Sra.María Isabel, si Ud vive en un edificio el reclamo lo debe hacer al administrador para que haga cumplir el reglamento de copropiedad y la Ley 13.512 de propiedad horizontal, en el artr. 6º
Si no obtiene soluciones desde la municipalidad ni del administrador, debe realizar un informe de calidad ambiental y con el mismo reclamar más formalmente en la municipalidad a través de un abogado.
De todas maneras si Ud quiere ampliar su consulta puede escribirnos en el siguiente link:
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Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
HOLA SSOY ROSA COMPRE UN PH EN PLANTA BAJA EN MI PATIO DAN 3 VENTANAS ADELANTEHAY UN LOCAL ES LOCUTORIO Y LIBRERIA EN PLANOS NO FIGURA VENTANAS EN MI PATIO HAY UN TOLDO QUE SE ABRE Y CIERRA TENGO MALOS OLORES LAS VENTANS SIEMPREN ESTAN BIERTAS DESDE EL PISO LA ALTURA DE LAS VENTANAS SON DOS METROS SIEMPRE DE NOCHE LUCES ENCENDIDAS Y DICEN ES CON VIVIENDA MI MEDIANERA ESTA ROTA LAS VENTANAS SOBRESALEN 7 CENTIMETROS DE LA VENTANAS LA INQUILINA NO QUUIIERE QUE SE LAS CIERRE Y MI ESCRIBANA DIJO SI Y MI ABOGADA NUNCA RECIBE LAS CARTAS Y NOTIFIACIONES DE MI ABOGADA ..QUE DEBO HACER LLAME AL 147 A LA MUNICIPALIDAD RECLAMO X MEDIANERA NO VIENEN. POR EXPTE VA………..
compre un ph de 3amb planta baja hay un local adelantedonde hicieron 3 vetanas a mi patio mi patio es con toldo abierto en planos no figura las ventana sla inquilina del local quiere mucho aire tiene aire acondicionado y no es local con vivienda viene olores feos tiene baño cocina y duerme tiene television y luz da toda la noche a mi patio nunca cierra es un locutorio y libreria tengo ordenes de cerrar las ventanas amenaza que tengo que sacar el toldo esta de mas me lo vendieron asi el toldo estubo siempre mi telefono es xxxxxx SEÑORA ROSA gracias esperando respuesta……
Sra. Rosa, no es posible que el local tenga ventanas que miran hacia su patio. Primero habría que determinar porqué esas ventanas están así. Tendría que hablar con el propietario del local y explicarle su situación.
De todas maneras si Ud quiere ampliar su consulta puede escribirnos en el siguiente link:
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Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Soy arquitecta y vivo en un edificio en el que TODOS los demás propietarios han realizado modificaciones a la configuración original del edificio: los de planta baja construyeron sobre los patios unos «quinchos» y agregaron cerramientos, los de los pisos superiores agregaron accesos independientes a las azoteas. Después de comprar nos fuimos enterando de que algunas contaron con el apoyo del consorcio y otras se hicieron gracias a que el mismo hizo «la vista gorda» para facilitar dichas construcciones. Nosotros queremos (después de consultar a un ingeniero y de analizar la factibilidad estructural) colocar una escalera metálica y acceder al espacio de azotea sobre nuestra unidad funcional y pedimos permiso en una reunión de consorcio pero no nos lo permitieron. Quiero saber si la construcción sin permiso es una contravención o un delito y si es posible que las otras construcciones funciones como antecedente para reclamar el mismo derecho. Gracias
Arqta. Natalia. Todos los copropietarios tienen los mismos derechos y obligaciones en un consorcio. Si algunas de las modificaciones realizadas contaron con la autorización escrita del 100% consorcio y no las declararon en la Municipalidad, están cometiendo una contravención; si además esas modificaciones ponen en riesgo la seguridad del consorcio por tratarse de una construcción clandestina, es un delito. Lo ideal en su caso sería realizar una investigación en el lugar, con lectura de documentación y mediante un informe pericial determinar las posibilidades que tiene de hacer su modificación y tratar de consensuar con el consorcio para que todos blanqueen las construcciones o las retiren. En todos los casos es necesaria la autorización escrita ante escribano del 100 % del consorcio, sin este requisito es imposible dar curso a una habilitación municipal.
Ante cualquier otra duda puede consultarnos directamente en el sig. link:
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Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Mi esposa tiene en trámite la sucesión del departamento, ya que sus padres fallecieron. El problema es que el administrador del consorcio no nos deja asistir ni votar en asambleas o reuniones de consorcio, ya que dice que mi esposa no es la titular de dominio. Aún presentándole los comprobantes, nos exige la titularidad de dominio y registrar la firma en un libro.
Esto es así? no tenemos ningún derecho a reclamar nada? Consulto esto ya que tenemos calefacción central por medio de loza radiante y radiadores. Uno de los radiadores que está en la pared que compartimos con el vecino, tiene una importante pérdida de agua con óxido, manchandonos la pared y el piso parqué. Consultando al administrador, nos dice que solo puede pedir el arreglo el titular de dominio.
Lo curioso del caso es que hace unos pocos meses llegamos a un acuerdo a través de una conciliación, por el cual nos pagaba una ridícula suma de dinero por haber semidestruido el departamento en el recambio total de las cañerias de gas desde la vereda hasta el último piso de todo el edificio. Donde tuvieron que destruirme el piso para pasar los caños de gas por debajo del piso, ya que previamente los habian instalado por fuera de la pared y metrogas, como es lógico no lo habilitó, ya que es un monoambiente.
Bueno ni hablemos del permiso que nos niegan para poder poner teléfono de línea. Porque los caños por donde deberían ir los cables de teléfono estan inundados. El administrador nos exige que telecom le envíe una nota informando el día, la hora y quienes son las personas habilitadas con ART y/o seguro a nombre del consorcio e informen detalladamente el trabajo a realizar. Desde Telecom nos informaron que si bien se puede informar el nombre y la ART, lo del seguro a favor del consorcio es algo inaudito.
Esto es realmente así? por un lado aceptan un acuerdo y por otro no somos dueños de reclamar nada?
Perdón por extenderme tanto, pero siento mucha impotencia.
Sr. Alejandro, ante lo extenso de su comentario y la complejidad en tratar el tema,le solicito nos envíe la consulta a través del link que le copio y le responderemos en forma personalizada.http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Hola.
En mi departamento de planta baja, tengo un patio interno semidescubierto, donde existe un toldo de aluminio,rebatible 45°, desde que se construyó el edificio. Puede ordenar el administrador que lo remueva? Ya que venía con la construcción desde hace mas de 40 años.
Muchas Gracias!
Alejandro-
Alejandro, si el toldo cumple con las normativas del Código de edificación en cuanto a ventilación e iluminación, y si obtuvo en su momento la autorización del consorcio para c olocarlo, no debería tener inconvenientes. El patio aunque es suyo, forma parte de las partes comunes del consorcio.
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
bueno mi consulta es porque compramos una propiedad ph el dormitorio de mi hija da al pozo de aire de un local donde hay una pizzeria de ese pozo sacn una chimenea. Es insoportable el olor a frito, grasa y otros olores que tiene que soportar mi hija en verano no puede abrir la ventana siendo esta la unica entrada de ventilacion que tiene. compramos engañados porque no sabiamos de esta situacion hace 5 mases que nos mudamos mas o menos ese tiempo que le pedimos al dueño del local que lo solucione , no tenemos respuesta positiva me pueden asesora donde puedo legalmente iniciar acciones legales por daños y perjuicios o si hay una ley que me ampare por el perjuicio del olor y calor i la incomodida de mi hija de vivir encerrada desde ya muchas gracias
Como se encuentra Sra Adriana.
Tendríamos que ver exactamente el tiempo en que se firmó la escritura de venta de la unidad.
Ver los tiempos de prescripción al momento de la compra a fin de solicitar, daños y perjuicios por una venta con vicios redhibiditorios y que por sus comentarios hacen inhabilitable la unidad.
Solicitar al consorcio encarar la solución del problema ya que el » tema» habla de afecciones en áreas comunes ( pozo de aire y luz )producidas por el local que daña a parte o la totalidad del consorcio.
Si quiere completar el formulario de consulta en el siguiente link nos comunicarempos con Ud a fin de asesorarlo más convenientemente:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Buenos dias, muchas gracias por la web, contiene mucha informacion interesante.
Paso a plantearles la situacion, hace unos dias en una reunion de consorcio un propietario planteo la idea de construir una parrilla o SUM, en una tarracita (que no estaba previamente destinada a este uso) interna del edificio a la cual se accede por la escalera de emergencia o por ascensor hasta mi piso y desde ahi 2 pisos por escalera, quedando la puerta de mi palier como acceso mas comodo de transito a ese nuevo lugar. El unico acceso directo es la escalera de emergencia del edificio. Esto generaria un transito eventual de gente por mi palier y posteriormente la utilizacion de la terraza que no estaba destinada a tales fines, lo cual generara ruidos molestos en ambos casos. Sumado a que la puerta de dicha terraza permanece con llave siempre, por temas de seguridad, y de esta forma no se tendria dicha certeza. Que se den estas situaciones por supuesto no es de mi interes por lo que me opongo a que sea llevado a cabo dicha construccion.
Tratando de interiorizarme un poco vi que existen dos figuras, la de obra nueva y la de innovacion. Para la primera, en una votacion, es necesaria la unanimidad y la segunda alcanza con mayoria. En el caso que planteo yo, en que marco cuadraria la propuesta del propietario para el posible nuevo proyecto ?. Tengo forma de impedir que eso se lleve a cabo?, siendo que posiblemente yo sea el unico que se vea realmente perjudicado?.
Desde ya muchas grecias.
Saludos
Hola Elías
«….Para la primera, en una votacion, es necesaria la unanimidad y la segunda alcanza con mayoria….»
Para la primera opción es necesario conocer lo que dice el reglamento de copropiedad de éste consorcio.
La seguna opción reponde a que se necesita tener el 100% del consorcio para cualquier innovación o modificación que se realize en el edificio.
En este caso si Ud. se opone , no se podría realizar lo comentado.
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Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
estimados sres. hace dos años adquiri una propiedad en un PH de tre departamentos, el mio es el ultimo. en cuya terraza hay una habitacion, en la casa lindera la propietaria construyo sobre la terraza un primer piso de 60 mts2 quitandome la luz de mi terraza con una pared medianera de 4 mts de alto. yo hice la denuncia pertinente pero la construccion ya estaba muy avanzada. la propietaria me sito a una mediacion y no concurrio. al mismo tiempo me denuncio a mi por la habitacion de la terraza que tiene una modificacion no declarada de 9 mts. que yo no sabia el estado legal al comprar la propiedad. Soy jubilada, es mi unica vivienda y cobro el haber minimo, he recibido una intimacion a regularizar ese metraje que yo no sabia que no estaba declarado. que puedo hacer? que costo tiene el plano o la multa, dado que nose si puedo afrontar el mismo. Puedo iniciarle juicio al vecino por su construccion por daños y perjuicios? hay algun lugar que me pueda patrocinar aunque no pueda pagar hasta la finalizacion del juicio, algun amparo?. Desde ya gracias.
Sra Mabel, Ud puede concurrir al Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires donde tienen un departamento de asesoramiento gratuito sobre la calle Uruguay y Corrientes.
Somos profesionales dedicados al estudio de patologías y arquitectura legal
Si desea dejarnos su consulta personalizada, ingrese al siguiente link:
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Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Sres, primero gracias por la web, me es de suma ayuda.
Mi pregunta es la siguiente: compramos hace 1 año un departamento que la inmobiliaria decia en la ficha publicada en web 55 m2, firmamos todo de buena fe, y debido a nuestra inocencia e ignorancia no nos dimos cuenta que en la escritura decia 35 m2, comprovando que parte de un patio fue cerrado con manposteria pareciendo original de la vivienda. Es ovbio que la inmobiliaria y la propietaria actuaron de mala fe, sabemos que para legalizar se necesita el 100& de los propietarios, sabemos que es ilegal, pero que hacemos? hay 98 propietarios sera imposible contactarlos a todos. Desde donde podemos demandar al antiguo dueño para que nos devuelva la parte proporcional del precio,? que opinan? desde ya muchas gracias
Cómo se encuentra Francisco.
Se debería hacer un estudio de los planos y la escritura, además si le dieron el reglamento de copropiedad donde figuran los metros que tiene según la subdivisión que han realizado en el momento de la construcción y mediante un informe pericial reclamar a la inmobiliaria o propietario por la devolución o un resarcimiento por haberle vendido algo inexistente. El trámite de legalización es complicado pero no imposible.
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Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista
Que tal buenas tardes. En el edificio donde vivo, mi vecino de arriba tienen un balcon con sup. semicubierta y descubierta. En el sector que es descubierta, instalo una reja. La cual afecto la estetica del edificio por mas que sea contrafrente. El motivo que dio cuando la instalo, fue que era una cuestion de seguridad. Ahora, aca viene mi consulta. El la puso, cuando todavia no se habia constituido el consorcio, ya que el edifcio es nuevo. Aparte de que nunca le pidio permiso a nadie. Ahora con el consorcio ya formado, se le puede obligar a que la saque??
Entendemos que es por seguridad que la instalo, pero como el señor todo el tiempo invoca al reglamento por otras cuestiones (como negarse a que una persona use un pequeño espacio comun al lado de su cochera para que coloque un mueble), creo que tambien seria justo invocar al reglamento en su contra por el tema de la reja. Es lamentable llegar a este punto, pero realmente nunca deja hacer nada. Como oponerse a instalar un cerramiento en un pasillo al descubierto porque le gusta asi como esta ahora, y cuando llueve realmente trae problemas eso.
Gracisa
Sra Gimena, más allá de si el consorcio estaba formado cuando este vecino colocó la reja o no, sería bueno saber cuándo se redactó el reglamento de copropiedad, ya que es el que gobierna las facultades de cada copropietario. Generalmente está determinado en él cuáles son las partes comunes y privadas del edificio y los porcentajes necesarios para aprobar cada reforma o modificación que se quiere realizar en el consorcio. Para colocar la reja que Ud comenta tenía que haber solicitado el conforme escrito del resto de los copropietarios, cada innovación o agregado de lo que se considera partes comunes debe tener la anuencia escrita del 100 % de los copropietarios. Así como en general, se establece en conjunto el tipo de cerramiento que se va a colocar en balcones, a fin de que se logre armonía en la fachada del edificio. Por lo que nos comenta, su vecino sabe cual es él sentido del reglamento por lo tanto debe acatarlo como los demás consorcistas.
Si desea hacer una consulta particular o privada acerca de etse tema le sugiero completar el formulario de consulta a través del sig. link: http://arquitectosdeabogados.com/consultas/ ; y a la brevedad la contactaremos.
Saludos cordiales.
Team Arquitecto Legista
Hola, buenas tardes.
Me gustaria saber que se puede hacer para solucionar el siguiente problema: Los propietaris de planta baja pusieron hace mas de 10 años una reja que impide el acceso a los departamentos de planta baja pero a la vez tambien impide pasar a la cabina de gas, es decir, si uno necesita pasar a verificar o arreglar algo del gas si o si debe haber un propietario de planta baja para que abra la reja. la semana pasada tuvimos un inconveniente con el gas y la administradora intimo a estos propietarios a que en el plazo de una semana sacaran esa reja así ya no se bloquea el paso a la cabina del gas, pero ellos se niegan alegando que les salio plata colocarla y lo hicieron por seguridad porque dicen ser los mas expuestos si alguien ingresa al palier. No solo no quieren sacar la reja sino tambien fueron a hacer una denuncia a la policia quienes le imprimieron algunos articulos del código penal que dice que es un delito perturbar la salud o romper alguna cosa ajena, penado hasta 6 años de prisión…¿que podemos hacer???GRACIAS!!
Cómo se encuentra Romina, ante todo es necesario saber si los vecinos obtuvieron la autorización escrita del consorcio a fin de colocar una reja y cerrar el paso arbitrariamente a un sector de la propiedad que es común a todos los copropietarios; de resultar que no lo han solicitado su obra es clandestina y debe ser removida. Si bien es un delito actuar por la fuerza también lo es violar el reglamento de copropiedad y la Ley 13.512 de propiedad horizontal donde se establecen las reglas y normativas de espacios comunes y propios, y los códigos de convivencia en el consorcio.
Se los debe notificar por carta documento y en caso que no acaten la solicitud, realizar el reclamo por la vía legal.
Ante cualquier otra inquietud no dude en consultarnos nuevamente.
Saludos, Team Arquitecto Legista
Gracias por la contsestacion. Yo lo que mas quisiera saber, es que si para colocar ese techo en las cocheras, necesitan tener 100% de la aprobacion del consorcio, o solo les alcanza con el 66%.
Saludos
Hola Guillermo
Necesita del 100% de la aprobación del consorcio, salvo que el reglamento de copropiedad, contemple este punto con una clausula especial.
La MCBA solicita el 100% para inicio de la gestión.
Saludos, Team Arquitecto Legista
Que tal. VIvo en un departamento en primer piso contrafrente. Mi depto da al pulmon de manzaba, donde en planta baja, tambien hay dos cocheras descubiertas. Los dos propietarios de esas cocheras, quieren poner un techo de policarbonato para proteger sus autos. A lo que yo no quiero que lo hagan por varios motivos. Tengo derecho a negarme???
En el reglamento de copropiedad, las cocheras figuran como «Unidad Complementaria», y no espacio comun. Son cosas distintas, o la cochera sigue siendo un espacio comun, aunque el reglamento diga otra cosa??
Esto dice el reglamento:
ARTICULO DÉCIMO QUINTO: ASAMBLEA: MAYORÍAS. Las decisiones de las asambleas se tomarán por mayoría de votos, salvo en los siguientes casos: a) Para la modificación del presente Reglamento se requiere una mayoría de dos tercios del total de votos. b) Se requerirá el voto unánime de los copropietarios si la modificación del Reglamento consistiera en una alteración de las superficies comunes, de la calidad o destino común de los bienes en copropiedad; la constitución de hipotecas o derechos reales sobre la totalidad del edificio; la incorporación de nuevas unidades, o la aprobación de nuevas construcciones.
Desde ya muchas gracias.
Como se encuentra Sr. Guillermo ?
La unidad complementaria pertenece al propietario según escritura y debe estar declarada, también, en el reglamento de copropiedad.
El espacio común puede darse, como en algunos casos, en cocheras, como «espacio guarda coche «.
Son dos » cosas » diferentes.
Igualmente sería importante que lea bien el reglamento de copropiedad, la «biblia » del consorcio.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
[…] en construcción sita en la calle Mariano Moreno 6145 de Wilde, parada desde hace unos 7 años. Construída en forma irregular, sin permiso ni inspección alguna de la que se tenga conocimiento. Cantidad de pisos autorizados […]
Estimados. Vivo en el tercer piso lateral de un edificio torre. En la planta baja del hueco aire luz es la continuacion de la cochera techada. No hay muro ninguno entre la cochera y el hueco, lo cual convertía el hueco en un lavadero sin habilitación, taller sin habilitación, cochera sin habilitación. Consecuencias, aire contaminado y ruidos. El administrador puso un cartel y no resulto. Puso una barrera y se la robaron. Termino haciendo un muro hueco con puerta y ante amenazas de denuncias lo esta tirando abajo. Somos muy pocos los que asistimos a asamblea para mantener al edificio. Que se podria hacer para evitar que se repita la situacion que atenta contra nuestro derecho.
Estimada Adriana.
Su relato es un poco confuso, solicitamos pueda escribirlo más claramente así podremos contestarlo.
Saludos cordiales
Saludos, Team Arquitecto Legista
vuelvo a escribir mi pregunta por k no obtuve respuesta solo algunos mail de publicidad,,, vivo en un ph con 2 unidades una adelante y la otra consruccion atras( la mia) mi intencion es construir en la terraza , pero la unidad n1 se opone , dice k no esta permitido k ocupe toda la terraza ( k en la escritura figura como mia) ( ellos tienen la suya propia) , ellos modificaron el frente construyendo un garage k en la escritura original no esta convirtiendo el ph en 3 unidades ya k separaron el garage de la otra vivienda , y remodelaron toda la parte interna de su unidad, y no me pidieron permiso de ningun tipo, puedo yo construir arriba en la terraza sin pedirles permiso??? k me sugieren k haga? hay alguna forma de poder llevar a cabo mi construccion no kiero tener problemas gracias
Buenos dias Sr. Cristian
Para todo tipo de modificación que Ud. quiera realizar en su propiedad, necesita el 100% de la autorización de los demas consorcistas. Todo ello certificado por escribano público.
Si desea mayor información complete el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
Estimados
Muy buen blog. Mi consulta es la siguiente. Compre hace ya 6 años un semipiso en un edificio de 12 pisos. La unidad es la 12 y tiene una escalera hacia el piso 13 donde hay una construccion en seco que estuvo desde que se inauguro el edificio, sobre la terraza que es propia. Por lo que no ha habido un consentimiento en si de los copropietarios, todos compraron con la estructura previamente armada.
En la excritura ese espacio figura como semi-cubierto. Quiero vender el depto, pero me indican que puedo tener problemas pues el piso 13 esta declarado como semi cubierto cuando en realidad es cubierto. Aclaro que el techo es de chapa y el arquitecto que hizo la obra lo hizo siguiendo el arte del edificio.
Muchas Gracias por su orientacion.
Como se encuentra Sr. Gustavo:
Su consulta fue contestada a través de otro medio.
Saludos.
Team, Profesionales de Arquitectura Legal
buen dia mi consulta es la siguiente hace 6 meses vivo en la planta baja de un edificio de departamentos, cuenta con dos patios uno interno y el otro que da al pulmon de manzana, en este ultimo habia instalada una parrilla que cuando adquiri el inmueble me informaron que estaba en uso, yo la cambie por una parrilla premoldeada a los pocos dias de instalada y sin haberse usado recibo una denuncia por no respetar normas de ventilacion vigentes (todavia no esta realizado el tiraje que se prolongaria por encima de la medianera lindante a un baldio) quisiera saber como debo proceder muchas gracias
Como se encuentra Sra. Lorena.
Ante todo deberá contemplar «lo referente » al las normativas del reglamento de copropiedad del consorcio en cuanto al uso de los espacios privados.
Ver si la parilla anterior estaba aprobada por Asamblea por el resto del consorcio.
De ser así no debería existir ningún problema, caso contrario deberá solicitar la conformidad del 100% de los copropietarios, a través de la actuación de un notario.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
Estimados
Hace un año compre un ph en planta baja, en un edificio de dos plantas. Queria reemplazar unas ventanas en fachada que estaban destruidas (el edificio tiene 50 años y se cae a pedazos) por lo que cite a los tres propietarios restantes (somos cuatro en total). Uno de dichos propietarios se nego a venir a la reunion, los otros dos aprobaron el cambio, con lo cual, por superficie, tengo mas del 80% de aprobacion. Todas las ventanas a la calle del edificio son diferentes ya que ha sido modificado periodicamente por cada unidad . Otros propietarios hicieron vanos en la fachada, colgaron acondicionadores de aire, pusieron rejas diferentes, pintaron murales gigantescos etc. Acabo de recibir una carta documento del propietario que no concurrio a la reunion intimandome a que retrotraiga la situacion. Se que el 100% de aprobacion es necesario. Ahora bien, en un edificio en el que todas las aberturas son realmente diferentes, sin valor arquitectonico o historico y con la fachada inundada de irregularidades por parte de todos los demas propietarios, que posibilidades tengo de que un juez me condene solo a mi, a retrotraer o, en su defecto, a pagar un resarcimiento ? Podria yo alegar el caos estetico general y que todos se retrotraigan? Ademas el propietario que se opone, tiene un propiedad lindera en la que coloco un medidor trifasico de Edenor que invade mi propiedad.
Agradeceria su opinion.
Saludos
Como se encuentra Sr. Juan
Atendiendo a su consulta entiendo su malestar ante las irregularidades que presenta el edificio consorcial, mas aún en aquella unidad del propietario que se niega a fimar.
«………….Podria yo alegar el caos estetico general y que todos se retrotraigan? Ademas el propietario que se opone, tiene un propiedad lindera en la que coloco un medidor trifasico de Edenor que invade mi propiedad.
Agradeceria su opinion……..»
Sería la posibilidad de negociar » su derecho» ante tantas irregularidades consorciales.
Sin otra lo saludo atte.
Team Arquitecto Legista.
Buenos días, quisiera saber como proceder en el caso de que el constructor del edificio hace 20 años cuando lo estaba cosntruyendo instalo un obrador en un espacio comun, dicho obrador nunca lo saco y se hizo una cochera la cual hace 15 años la usa, dicha cochera no esta declarada, sino que es un espacio comun.
en estos momentos el consorcio esta tratando de que la saque y el propietario se resiste, por lo cual se iniciaran acciones legales, mi duda es si el juez en este caso puede falla a favor de dicho propietario por el tema de los usos y costumbres dado que lo viene usando durante años sin mediar reclamo alguno
desde ya muchas gracias
saludos
Como se encuentra Sr. Martín.
Es imprescindible conocer como figura ese espacio común en el reglamento de copropiedad y ademas » saber» en que caracter el vecino o la persona ocupa dicha cochera.
Es decir que documentacióm posee.
Si la cochera es » clandestina » psoeen elementos contundentes para iniciar las acciones legales correspondientes.
El «ocupante» deberá posser escritura de la misma.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
Muchas Gracias por su respuesta, pero si los cerramientos son conforme ud me describe, se excluye mi responsabilidad?? la ley 257 es nacional? no vivo en la prov de bs as, muchas gracias.
María, la Ley 257 es de la Ciudad de Buenos Aires. No nos dice cómo o quién colocó los cerramientos.
Si desea ampliarnos la consulta puede entrar al siguiente link y completar la misma:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team Arquitecto Legista
hola buenos dias! quisiera hacer una pregunta resulta que tengo un perro de raza grande de unos 24 kilos pero… de nueve meses de edad y hoy a venido una vecina a mi casa a decirme que no subiera mas el perro a la terraza comunitaria por que mis vecinos se quejavan , a lo que yo he respundido y que solo sube el perro en la terraza cuando voy a tender la ropa nunca lo dejo en la terraza solo, nunca a echo sus necesidades en la terraza , nunca ladra , ni molesta a ningun vecino en ningun sentido, mi pregunta es… hay alguna ley de propiedad horizontal o bien elementos comunes que me prohibe subir al perro a la terraza en la condiciones que he explicado ? gracias y buenos dias
Como se encuentra Sra. Sandra.
No tratamos estos temas en nuestras áreas dedicadas a Investigaciones edilicias
Espero que nuestros lectores la puedan ayudar en vstro tema
Saludos, Team Arquitectura Legal
Hola, soy propietaria de un dpto que tiene balcon a la calle y esta cerrado con vidrios, ocurrio que se deprendio uno de los vidrios y cayeron sobre un auto estacionado provocandole multiples daños. soy responsable?? o lo es el consorcio?? me corresponder reparar los daños causados al vehiculo? o le corresponden al propietario del vehiculo?
Hola María, si el cerramiento fue colocado por Ud. la responsabilidad es suya por el mantenimiento. Si el cerramiento fue realizado por el consorcio o con la autorización del mismo, todo el consorcio es responsable. Dependiendo de quien realizó el cerramiento hay una norma dentro de la Ley 257 de frentes y fachadas que dice “los propietarios deben conservar los cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques”. Si desea ampliarnos la consulta puede entrar al siguiente link y completar la misma:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team Arquitecto Legista
Buenas Tardes.
En el edificio tenemos una construcción clandestina de más de 30 años, y otra que no llega a dos años. Ambas dentro del art. 7 de la ley 13.512 Son ampliaciones realizadas en último piso usufructuando más metros cuadrados que los que les corresponde. Puede en ambos casos exigirse a los propietarios que vuelvan su condición original. Una construcción clandestina ya construida hace algunos años, de la cual no se a aprobado por asamblea ni consta en acta de asamblea. ¿Puede exigirse a los propietarios que vuelvan a su construcción original? Gracias.
Como se encuentra Sr. Walter.
No es admisible las construcciones clandestinas en un edificio consorcial.
Se puede exigir que el propietario regularize su unidad en la Municipalidad siempre que este aprobada por el 100% de los copropietarios.
¿Puede exigirse a los propietarios que vuelvan a su construcción original?
Si el propietario se niega, se deberá encarar el tema procesalmente.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
Estimados, somos tres propietarios de un dpto a estrenar (total de dptos 40). Queremos poner rejas en ventanas y balcones y el consorcio no nos deja, cabe acalarar q el consorcio es el mismo de la inmobiliaria y constructora…. le tenemos que enviar dibujos de rejas q a esta persona le guste para poner nosotos por supuesto bajo nuestros costos… esto es correcto? el consorcio en este caso al tener la mayoria de votos ante una reunion de consorcio puede elegir q rejas debemos poner en nuestras ventanas y bajo nuestras finanzas???? xq nos exijen una rejas con dibujos complicados y obviamente eso encarece el valor de las mismas xq a esta persona no le gustan las de barrotes comunes. Quedo atenta a la respuesta. Gracias!
Como se encuentra Sra. Barbara
Según la ley 13512 y otras del C.C. toda fachada debe respetar su diseño.
El hecho de colocar una reja debe tener el 100% del abal del consorcio, aunque Uds. corran con los costos, ademas no debe modificar el resto de la fachada.
En cuanto a la elección del tipo de reja depende tambien de la integración con la fachada.
Nadie puede obligar al tipo de dibujo. Este tema corre por cuenta del propietario debiendo respetar la armonía del conjunto.
Saludos, Team Arquitetctura Legal
Hola, quisiera saber que costos de tiempo y dinero tiene aprobar una obra para modificar un PH en Almagro.
Estoy interesado en comprar un ph que tiene construcciones clandestinas, al igual que los otros PHs del mismo lote, ambos se han construido habitaciones en la terraza. El que quiero comprar esta en el frente.
Es decir, yo deberia hacer dos cosas, regularizar las construcciones precarias hechas clandestinamente en mi PH y ademas aprobar otras modificaciones que implicarian mejorar aun mas el ph como es poner techo con terraza transitable.
Mis consultas son:
1- cuanto tiempo y dinero me cuesta aprobar todo eso (solo la aprobacion y tramites, obviamente no la construccion en si misma)
2- Para poder aprobar lo mio deben tambien regularizar la situacion los otros vecinos?
3- Se deben modificar reglamentos de copropiedad o algo? tiene costo?
Agradeceria enormente su respuesta
Saludos
Francisco
Como se encuentra Sr. Francisco.
Antes de adquirir esa propiedad la debería relevar un profesional que pueda estudiar profundamente las consultas que Ud. invoca.
No todas las construcciones clandestinas son viables de ser aprobadas por la Municipalidad ni que sus porpios vecinos aprueben la suya, a pesar de que ellos están también fuera de regla
El tema que presente es muy complejo.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
buenas tarde queria consultarles, en un terreno de 10 x 40 se construyeron dos duplex de 5 x 40 cada uno, yo vivo en uno de esos, y por supuesto tiene un reglamento de co propiedad, la consulta es si se puede amplair el duplex haciendo un tercer piso y que datos hay que tener en cuenta para poder llevarlo a cabo.
Como se encuentra Barbara.
Antes de iniciar cualquier gestion y si las propiedades estan afectadas al regimén de prehorizontalidad deberá requerir la autorización de su vecina para realizar los trabajos que Ud. explica.
Es la aceptación de su vecina, a través de un documento notariado, con la firma certificada ante escribano.
Saludos, Team Arquitetco Legista
Buenas ardes,me gustaria acerles una consulta,vvivo en un piso bajo y sobre mi un primero y despues la azotea comunitaria,el caso es que los dueños de los pisos primeros an colocado un toldo en la azotea tapando los patios de luces y tapan el mio,ni siquiera me an consultado a ver si lo podian acer, esto es legal,pueden acerlo sin mas.
Un saludo y muchas gracias.
Buenas tardes Manolo, por su consulta Ud no reside en Argentina. Aquí se necesita el consentimiento del consorcio antes de realizar cualquier cambio o modificación.
Saludos, Team Arquitecto Legista
buenas tardes, te comento que hicimos la subdivision de los terrenos y queria construir sobre una terraza, hicimos el calculo del fot y construiria lo que me corresponde, tengo el acuerdo de los copropietarios. Queria saber si puedo empezar y terminar la obra y luego hacer la presentacion en la municipalidad para que el plano municipal este adaptado a lo nuevo y despues realizar la subdivision correspondiente con la propiedad de abajo, en realidad la pregunta es si puedo tener problemas con inspecciones o cosas asi, es decir, si hay alguna forma de empezar y terminar sin tener problemas y despues hacer el papeleo, ya que es muy caro.
Desde ya muchas gracias.
Como se encuentra Sr.Pablo.
En el caso que Ud. presenta deberá iniciar la gestión a traves de la direccion de fiscalización de obras.
Debera presentar conjuntamente con los planos el conforme del 100% que Ud. menciona tener.
Obtendra un numero de expediente, aprobada la gestion inicial y con el plano inicial de obra puede dar comienzo con las tareas-
Saludos
Team Arquitectura LEgal
Buenas tardes,
Por favor podrian ayudarme con la siguiente consulta.
En un departamento ubicado en planta baja, que cuenta con un patio propio que da a la calle, se tiene la intención de colocar una línea de pinches perimetrales de seguridad de 13 cm de altura sobre el cerco que esta sobre la línea municipal para dificultar el acceso desde el exterior.
El cerco perimetral tiene unos 2,50 mts de altura y linda con una plaza. En días pasados, en un departamento vecino de similares características entraron a robar saltandolo.
Mi consultas relacionadas con este tema son:
– En caso de hacerlo, constituye una modificación de la fachada y, en consecuencia, un incumplimiento de la ley 13.512 si no cuenta con el 100% de la aprobación de los propietarios?
– Cuál sería el mecanismo formal para poder llevarlo adelante?
– Que consecuencias legales podrían recaer en caso de incumplimiento de la ley?
Agradezco de antemano su ayuda.
Saludos,
Christian
Como se encuentra Sr. Christian
Atendiendo a su consulta, no corresponde el título, «modificación de fachada» PERO si necesita tener el 100% de aprobacion del consorcio
Caso contrario no cumplimentaría con la ley 13.512_
Saludos
Team Arquitetcura Legal
quisiera adqirir un dept en ultimo piso con balcon terraza , al cual en el año 85 el dueño modifico con un cerramiento y un pequeño quincho con parrilla . Estas nuevas estructuras estan declaradas en la municipalidad y en arba y a tal efecto pagan impuestos , pero carece de autorizacion del consorcio .como seria la sancion en este caso o si me obligaran el dia de mañana a derribar lo construido . desde ya mil gracias por la respuesta
Como se encuentra Sra. Claudia Palmieri
Tendría que buscar la documentación presentada en la Municipalidad de ese año, porque para realizar la gestión,en ese momento, debería contar con la aprobación del consorcio y/o administrador.
El hecho que esten declarados y aprobados por la Municipalidad da por sentado la autorización del consorcio, salvo » otros motivos » no presentados en esa fecha
Aconsejamos trasladar mayor información completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
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Saludos, Team Arquitecto Legista
Saludos
Team Arquitecto Legista
Buenas tardes
Quiera realizar una consulta respecto si sería posible destinar el uso de la terraza de un edificio de dos pisos (P.H.), a uno de los propietarios.
Concretamente, se ha llegado a un acuerdo con todos los propietarios del PH para que quien vive en el último piso, pueda acceder a la tarraza y trasformarla en uso exclusivo.
La realidad es que aquella hoy es inaccesible y está completamente deteriorada y abandonada.
Esta persona la arreglará y mantendrá pero quiere poder utilizarla solo él; reitero, estamos todos de acuerdo.
Pregunto:
1) Se puede hacer eso?
2) En su caso, deberíamos modificar el reglamento de copropiedad cierto?
3) Este propietario, solo podría usar el sector de la terraza que esta sobre su departamento o puede usarla toda?
Saludos y gracias!
Como se encuentra Sr. Matias Moores
Atendiendo a vuestra consulta y respetando el orden de las preguntas, decimos:
Pregunto:
1) Se puede hacer eso?
Se puede siempre y cuando esa terraza no sea utilizada por otros servicios comunes que harían al acceso a la misma, pues a través de ella nacerá la figura de servidumbre de paso.
2) En su caso, deberíamos modificar el reglamento de copropiedad cierto?
No solo modificarlo sino también se deberá rehacer el plano de agrimensura con los nuevos m2 que este propietario incorpora a su vivienda, pues se incorporan a la unidad mayor metraje.
3) Este propietario, solo podría usar el sector de la terraza que esta sobre su departamento o puede usarla toda?
Esta pregunta no se entiende….
Aconsejamos trasladar mayor información completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos que no estan bien explicados.
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Saludos, Teo
necesitaria saber donde puedo asesorarme ya que mi ve3cino,somos 4 deptos en planta baja,con reglamento de propiedad que nunca le hacen caso
este hombre dividio su depto poniendo una puerta mas en el pasillo,baldea y larga el agua al pasillo comun,ya que al reformar no puso rejilla en su patio
agrego un piso mas a la planta baja,sin hacer planos sin agregar los caños de gas por un matriculado,hizo la descarga del techo libre al pasillo comun,puso los caños de salida del baño que hizo nuevo los saco por el pasilllo comun,hizo una ventana que daal pasillo comun.
en realidad es una sumatoria de cosas,entra con moto por el pasillo comun,deja la basura,todo esto hace que se devalue mi dpartamento y encima si uno quiere pintar o arreglar dice que de ninguna manera el va a pagar.donde tengo que ir para realizar una denuncia ya que se me termino la paciencia
Sra Silvia, su vecino está infringiendo las normas de propiedad horizontal, y seguramente el reglamento de copropiedad. No puede hacer reformas sin el consentimiento del resto del consorcio, sus reformas son clandestinas. Puede concurrir a la Municipalidad y allí la asesorarán. Ante cualquier otra consulta puede completar el siguiente formulario:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Team Arquitectura legista
Hola, compramos una casa que nos entregaron hace 9 dias, el techo es de bobedilla y ayer a las 4 am se desplomo, segun arquitectos e ingenieron lo llaman vicios ocultos, parece que el techo sobrevivio a mucha humedad y la estructura se vencio por ello y al dilatar el techo se derrumbo.!! La pregunta es si el dueño anterior tiene algun tipo de responsabilidad, si se le puede iniciar alguna causa, o si tiene que internvenir o prestar ayuda en el problema que antes mencione.
Desde ya muchas gracias, aguardo tu respuesta
Como se encuentra Sr./a Vernica.
Si Ud. adquirió la vivienda dentro de los 90 dias técnicamente laborables tiene el derecho a la devolución, resarcimiento o arreglo del » bien » según los comentarios que expresa a traves de sus líneas.
Estamos frente a un caso de vicios rehibiditorios. Puede hacer valer sus derechos:
Amplienos su consulta a traves de nuestro link:
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Saludos, Teo
Hola mi consulta es la siguiente,se puede poner un aire acondicionado sobre una pared de balcon que la lateral osea la continuacion de la medianera?Si en una asamblea se acordo que los gastos se pagan en parte proporcional y los arreglos en parets iguales,pueden en otra reunion aumentar las expensas %100 sin respetarlo?Un dto cerro el balcon con cerramiento y se hizo una cocina, otro tambien con policarbonato y aluminio en un patio lo corto por la mitad agrandando su espacio cerrado,pero dice que no es ilegal porque no tiene paredes.Aclaro es un ph de estos nuevos donde hay 7 dtos.Muchas gracias.
Hola Rosario, son demasiadas consultas diferentes que no podemops responder en este espacio. Le solicito deje su consulta en el siguiente link y será respondida a la brevedad :http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Teo
Buenos Tardes,. En el edificio donde vivo, (2 pisos y tres departamentos por piso) han decidido pintar los aire y luz. Teniendo el mio , de planta baja, un color diferente en la ventana, (esto es en la cortina de madera que facilita el cierre) me dicen que debo adecuar el color al de las ventanas de los otros dos pisos, en realidad solo dos venanas, una en el primero y otra en el segundo. Pero, siendo un aire y luz que no da al exterior porque esta rodeado de edificios màs altos, y por lo tanto la pintura de la cortina de madera no afecta la estetica del edificio, ¿PUede considerarse alcanzado por el articulo 5º de la ley, que habla de no pintar la pared del frente o hacer recuadros? Como dato adicional, la actual administradora ha visitado mi departament con sus nietos y su esposo, hoy fallecido y anterior administrador, conocía ese color y siemproe estuvo de acuerdo. Francamente no entiendo la conducta que le lleva a cambiar su modo de pensar. Gracias.
Mi estimado Alejandro.
Quedará a la buena predisposición del consorcio la descisión de mantener el color original de sus ventanas.
En la ley 13 512, como en cualquier reglamento de copropiedad se deberá mantener colores homogéneos en toda la fisonomía del edificio.
Todo ello, a pesar de que la Sra. administradora este de acuerdo con el tema.
Saludos
Teo
mi consulta es relativa a una ampliación que hizo mi vecina de su cocina, incorporando parte de su patio -balcon a la misma. con esto se acercó a mi patio como dos o tres metros y ahora se queja del ruido de mis perros.
Tengo entendido que esta construccion es ilegal.
Gracias saludos,
Buen día Vanesa, en primer lugar si Ud vive en un consorcio, la vecina tenía que haber solicitado autorización para realizar esta reforma, y tendría que tener la habilitación de la Municipalidad para que la obra no sea clandestina.Si no lo hizo, la misma es ilegal.
Saludos, Teodoro
hola.tengo un problema serio con mis vecinos,el de la izquierda uso la medianera del fondo para hacer un techo y una parrilla,cuando usan la parrilla en mi habitacion no se puede usar por el calor y el de la derecha esta usando nla medianera para colocar una reja,el tema es que nadie pide permiso y hacen lo que quieran,cuando nosotros hicimos la medianera la hicimos de la linea divisoria 20cm para nuestro lado,osea le sacamos al patio 20 cm de ancho…quisiera saber si hay alguna norma que prohiba el uso sin permiso de la medianera
como debo hacer para que saquen de mi terraza una construccion de madera que se construyo al lado de una parrilla tambien clandestina y no puedo hacer nada ,ya que entro a internet y no encuentro donde denunciar CONSTRUCCIONES CLANDESTINAS y por ende peligrosa,vivo abajo y estoy pendiente de un incendio.Gracias
Cómo se encuentra Sr Orlando Rodriguez, a fin de aclararme un poco la consulta, ya que no entiendo que la construcción esté en su terraza, con qué autorización, etc? le solicito complete el siguiente formulario y a la brevedad lo contactaremos, http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos Teodoro
Contiguo a mi edificio de PH de 6 pisos se construyo otro de 10 pisos usando para su pared medianera los 15 cm., que pueden usar, de mi medianera original de 30 cm. Pero ademas y sin aviso alguno construyeron una pared de ladrillos huecos, separada 6 cm. y paralela en toda su extension a su medianera. Esta pared usurpa (penetra) mi edificio en unos 22 cm. por encima de mi terraza (dicen que es una «pantalla termica» para aislar su medianera de las altas y bajas temperaturas atmosfericas)(¿?). Tambien agregaron tubos de 11 mm. de diametro interno que atraviesan esa pared (es como venteos entre el espacio hueco de 6 cm. y el exterior). En la municipalidad dicen que no es funcion de ellos el determinar si el vecino usurpo mi edificio. ¿APARTE DE UNA CONCILIACION Y POSTERIOR JUICIO HAY ALGUN OTRO RECURSO?
. Vivo en Colegiales, codigo postal 1426.
Estimado Sr Carlos, debido a la extensión de su consulta le solicito complete el siguiente link y a la brevedad lo contactaremos.http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos Teodoro
Desearía saber como y donde se puede exigir el final de obra de un edificio (con planos de obras, instalaciones, subdivisión, etc), con el 95 % de la unidades funcionales compradas y habitadas, de 3 años de antiguedad, ya que la administración (colocada por la constructora) ni la constructora que todavía es propietaria de 2 UF dan respuesta a este requrimiento. Se puede denuncioar ante el GCBA o ante quien? Gracias y Saludos
Cómo se encuentra Roberto, con un documento que acredite la propiedad de una unidad funcional, que puede ser la escritura si ya la tiene, Ud puede concurrir a la Dirección de Obras y Catastro de la Ciudad de Buenos Aires si es que es lugar de residencia y tramitar el final de obra.Le dejo un link para que complete su consulta y a la brevedad nos comunicaremos con Ud en el caso de que quiera ampliar la misma o tenga dudas al respecto.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Teodoro
Vivo en un PH, hay tres departamentos, el N°1 se hizo ingreso por una puera independiente, compartimos el pasillo con el depto 2 y el 3 (mio), hace aprox.1 año, compraron el depto 2 y comenzaron a romper el pasillo, en comun sin autorizacion mia ni del otro vecino, sacaron el marmol de ingreso a la propiedad, tocaron los medidores de gas nuestroa para hacer el gas de ellos ya que esa propiedad nunca tuvo gas, siempre aprovechando momentos en que no estabamos,, ahora mismo esta todo roto, dentro de la propiedad de ellos cavaron un pozo para hacer una caldera de 1 metro de diametro y 1 metro de profundadiad que atare moscas roedores y malos olores , llame al 147 piediendo inspeccion pero nunca vinieron, las paredes que dan al pasillo empezarona moverse ya que movieron los cimientos con la excavacion..estoy desesperada ya que esta gente no vive en la propiedad, estimo que no tienen permiso de obra y ante los reclamos solo se enojan. Les pido urgente asesoramiento y si pueden recomendarme un abogado que lleve este caso .Muchas gracias
Cómo se encuentra Sra Gabriela, por lo que nos comenta su vecino ha realizado una construcción o reforma clandestina, ya que no ha solicitado autorización por escrito al resto de los integrantes del consorcio; requisito fundamental para poder habilitar esa construcción o refacción. Le recomendaría realizar un peritaje a la propiedad para poder evaluar el alcance de los daños y perturbaciones que está causando como así también verificar si no hay daños estructurales y con este documento solicitarle al vecino el cese inmediato de las obras y el retorno de la propiedad al estado que se encontraba. Nuestro estudio se especializa en este tipo de tareas y contamos con los profesionales que puedan llevar adelante su reclamo. Le solicito complete su consulta en el siguiente link a fin de que podamos contactarla a la brevedad.http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Teodoro
hola, buenos dias, mi consulta es la siguiente, hace dos meses que vivo en un depto, alquilo, y la vecina de abajo dijo tener una mancha de humedad, el administrador no quiere hacerce cargo de los arreglos, y con mi marido consideramos que nosotros no somos los responsables de dicho inconveniente, deberian hacerce cargo, la administracion? y la otra consulta es que no me permiten tener media sombra para que mi nena no tire juguetes por el balcon, ni la bicicleta de mi marido, solo me permiter tener el tender y nada mas, y me parece algo totalmente irracional no poder poner una media sombra para cubrir del sol y la baranda para que no caigan juguetes.
desde ya agradeceria si pueden brindarme alguna informacion
Romina, con respecto a la primera parte de su consulta, la administración debería arbitrar los medios para determinar de dónde viene la humedad, y en el caso de tratarse de un problema que afecta las partes comunes del consorcio, hacerse cargo de la reparación. Para ello sería necesario también estudiar qué dice el reglamento de copropiedad.
Con respecto a al media sombra, deberían permitirle colocar algo removible, que Ud. pueda poner cuando lo necesita, además la administración debería considerar el tema por la seguridad de su hija.
La invito a completar el siguiente link a fin de asesorarla más ampliamente y a la brevedad nos contactaremos con Ud.
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Saludos, Teodoro
Cómo se encuentra Matías. Antes de realizar una modificación en un PH o un consorcio, es necesario solicitar la autorización escrita y ante Escribano, al resto de los copropietarios. Una vez obtenidas las firmas, junto con los planos y detalles de la obra debe concurrir a la Dirección de Obras y catastro de la Ciudad de Buenos Aires y comenzar los trámites para su legalización. Ud ha ganado metros cuadrados a sus vecinos por lo que se deberá realizar un ajuste en el porcentaje de pago de expensas o bien hacerse cargo de algún impuesto o gasto adicional.
Para una ampliación de su consulta lo invito a completar el siguiente formulario:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Y a la brevedad lo contactaremos,.
Saludos Teodoro
Compre un ph y como me daba la doble altura del techo realice un entrepiso. Me intimaron a regularizar la situación catastral ya que impacta en forma directa en la distribución de los gastos por expensas comunes. Cuales son los pasos a seguir? es obligatorio esto?
Hola, sobre el tema de cerramientos. Vivo en un primer piso con patio interno, tengo interes en cerramentarlo a modo de techo dado que ya han caido variedad de objetos desde los pisos superiores y mi señora esta esperando nuestro primer hijo, se que el tema de la «seguridad» no es condicion suficiente para cerramentar sin autorizacion. Pero mi consulta viene a lo siguiente: En la escritura de mi departamento el patio figura como «bien propio» y no como «bien comun de uso exclusivo» como suele ser, ademas yo pago mas expensas que el resto de los departamentos sobre mi, en proporcion a la diferencia de metros por el patio en cuestion. Con todas estas cuestiones, sigo teniendo que solicitar autorizacion al consorcio para modificar el patio?
Desde ya, Muchas Gracias!!
Cómo se encuentra Hernan, más allá que el reglamento de copropiedad califique el patio como “bien propio” y no como “bien comun de uso exclusivo”, en todos los casos prevalece la ley de Propiedad Horizontal; por lo tanto deberá solicitar permiso al consorcio para realizar el cerramiento. Se necesita la aprobación del 100 % del consorcio para que ud pueda hacer el cerramiento haciendo los ajustes necesarios ante la municipalidad.
Cualquier duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link y a la brevedad lo contactaremos:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Teodoro
hola
queria saber si para pintar el interior de un departamento es necesario el permiso o aviso de obra
gracias
Hola Laura, si solamente va a pintar el interior de su departamento, no necesita solicitar el permiso de obra.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
Saludos, Teodoro
Les vuelvo a escribir por que me equivoque de correo, a este les pido manden su respuesta
Estimados Señores: Mi consulta es la siguiente,vivo con mi esposo en una casa que nos presta mi suegros en capital federal, hace unos meses justo al lado de la casa, medianera de por medio, empezaron a construir un edificio, causandonos varias molestias y perjuicios, no solos los ruidos molestos de la obra, si no que han construido los andamios del lado de la medianera que da a mi patio, con lo que estan pasando todo el tiempo los albaniles robandome toda la privasidad, es más un dia abrí una ventana y habia uno de ellos en un andamio casi sobre la ventana, además desde el comienzo la obra tengo grietas y filtraciones, fue mi marido a hablar varias veces amablemente con el arquitecto y el constructor para que trataran de corregir y/o arreglar todos estos perjuicios, pero no he obtenido resultados , pueden guiarme que puedo hacer, si debo mandarles una carta documento, o donde puedo denunciarlos, en caso de ir a juicio que debo ir por lo civil o como? y que leyes me amparan, pues me gustaria que me arreglen los costructores todos los desperfectos ( grietas, filtraciones,etc) que me han causado las mencionadas obras, desde ya muchas gracias por su a tención y un saludo
Cómo se encuentra Gabriela.Ud. cuenta con recursos técnicos previos a llegar a un juicio. Por medio de un informe pericial realizado por un perito legista puede reclamar a la empresa constructora por los daños y perjuicios que las obras le están causando, y ésta tiene la obligación de cesar con los daños y reparar todo aquello que han arruinado. Además pasar a su propiedad sin avisarle ni pedir autorización, es invadir la propiedad privada, como ud. lo menciona.
Nuestro estudio cuenta con los profesionales dedicados a este tipo de tareas, por lo cual le solicitamos que complete el formulario de consulta en el link que le copio abajo y a la brevedad nos contactaremos con Ud. a fin de asesorarla.
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Teodoro
Cómo se encuentra Gabriela.Ud. cuenta con recursos técnicos previos a llegar a un juicio.
Por medio de un informe pericial realizado por un perito legista puede reclamar a la empresa constructora por los daños y perjuicios que las obras le están causando, y ésta tiene la obligación de cesar con los daños y reparar todo aquello que han arruinado.
Además pasar a su propiedad sin avisarle ni pedir autorización, es invadir la propiedad privada, como ud. lo menciona.
Nuestro estudio cuenta con los profesionales dedicados a este tipo de tareas, por lo cual le solicitamos que complete el formulario de consulta en el link que le copio abajo y a la brevedad nos contactaremos con Ud. a fin de asesorarla.
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Saludos, Teodoro
Estimado Sr. Teodoro, muy buenas noches, queria inicialmente comentarle la situacion para que luego pueda aconsejarme en la forma adecuada de proceder .
Vivo en un PH que contiene 4 departamentos, unidos por un pasillo común. Lamentablemente la costruccion es vieja, pasaron varios propietarios por cada Dto y ninguno cuenta con reglamento de copropiedad.
Uno de los vecinos, decidió realizar refacciones en su dto, en principio solo parecia un reciclado, pero de un día para otro movió la puerta de acceso a su vivienda, colocó 2 ventanas sobre el pasillo y comenzó a colocar unos tirantes para techar y convertir en habitacion uno de los patios internos que posee el dto. Tengo entendido que para hacer esto debería contar con autorizacion de todos los propietarios y luego aprobacion de los planos por parte del municipio. Tras comentarle verbalmente la situacion al propietario, me comentó que un arquitecto ya estaba en tema, pero no quedé del todo conforme. Ahora bien, cual sería el siguiente paso que deberia tomar para exigir a esta persona que la construccion se realice dentro del marco legal y, por otro lado, que inconvenientes nos puede ocasionar al resto de los propietarios que esta persona continue con la obra y realice una construccion no declarada en los planos originales que poseemos?
Desde ya muchas gracias por la ayuda.
Saludos,
Daniel
Como se encuentra Sr, Daniel
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, antes, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones de la fachada.
La 13512 no aborda la condiciones de seguridad o no. No se permite modificaciones de cualquir departamento sin el visto bueno del 100 % de los copropietarios.
El consorcio deberá solicitar se realize un informe pericial contundente a fin de obtener las pruebas suficientes por la negligencia de quien se considere culpable de estos cambios.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saludos
Hola, leo todos los planteos con respecto al cerramiento de balcones y no puedo entender la ley. Es mas importante la estetica del edificio que mi propia seguridad?? Me mude hace muy poco y antes de hacerlo coloque rejas en mi balcón, ni bien terminaron de ponerlas se me acercaron 2 vecinos para «pedirme» que las saque. Las rejas las puse por una cuestion de seguridad y porque vivo con una nena de 10 años la cual puede salir al balcon a disfrutar y yo estar sin temor a que por cualquier cosa que haga sin querer (como suelen hacer los chicos), se caiga. Las rejas son del mismo color y del mismo dibujo que la rejas de balcon.
Realmente me pueden hacer sacar las rejas??. Hace falta que me roben o que a mi hija, sobrinos o amiguitos les pase algo??? Perdón, pero hay leyes que no entiendo o que les falta algun item.
Saludos!
Como se encuentra Sra. Cinthia.
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, ante, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones de la fachada.
La 13512 no aborda la condiciones de seguridad o no. No se permite modificaciones del frente de la fachada sin el visto bueno del 100 % de los copropietarios.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saludos
Hola, vivo en un PH compuesto por 2 casas. Los propietarios de la otra vivienda demolieron la casa y construyeron otra con muchísima mas cantidad de metros cubiertos.
(la municipalidad no les aprobó el plano, y éste tiene puesto un sello que dice «SUJETO A DEMOLICION».
Hoy yo quiero ampliar mi casa, pero ellos han utilizado todos los metros para construir que me correspondían a mi.
¿Qué puedo hacer?, ¿Qué medidas legales puedo tomar?, ¿Cómo puedo saber cual es la cantidad de metros para construcción que me corresponden?
Muchas gracias y espero que me puedan asesorar.
Como se encuentra Sra.Natalia.
Según sus comentarios su vecino realizo una vivienda » clandestina » sin planos aprobados por la Municipalidad.
Atendiendo a esto, debería regularizar los m2 construidos.
Hasta ese entonces no podremos conocer lo que la Municipalidad le permita mantener en » pie » ya que la misma lo a » condenado » a «sujeto a demolición»
De ahí se desprenderan los m2 que Ud. dispone para construir.
Puede utilizar,tambien, los % , que le corresponden a cada unidad, declarados en el reglamento de copropiedad y de esa manera conocer, lo que le corresponden a Ud., y cuanto puede ampliar su vivienda
Ante cualquier otra duda no dude en comentarla.
Saludos
Teo
Hola, mi pregunta es la siguiente: He comprado un departamento en construcción y voy a ser de los primeros en habitar el edificio. Tengo el balcón a la calle en un 2do piso y una terraza lindera. Quiero hacer un cerramiento perimetral del balcón con rejas por un tema de seguridad.
La constructora me da solo la opción de rejas corredizas tipo puertas pegadas a las ventanas (siguiendo la fachada del edificio) o cerramiento tipo balconfort (vidrio).
Yo quiero hacer las rejas al borde del balcon siguiendo el mismo tipo de herreria que hicieron en el porton de la cochera al frente del edificio.
La constructora habla de un futuro reglamento de co propiedad que no lo permitiría, aún no esta formado el consorcio. Que puedo hacer al respecto para colocar el tipo de rejas que quiero yo ante la situación planteada?
Muchas Gracias
Nicolás
Como se encuentra Sr. Nicolás.
Lo que sugiere la constructora es que una vez integrado el consorcio y establecido el reglamento de compropiedad, Ud. deberá solicitar el permiso correspondiente para colocar el cerramiento que Ud. cree el mejor para su balcón.
Si lo hace ahora, el consorcio, en un futuro mediato, puede solicitar su retiro con todos los privilegios que le correponde.
Es por eso que sería conveniente esperar a que se conforme el mismo.
Saludos
Teo
Hola,soy de Cordoba capital y vivo en un consorcio viejo, donde nadie tiene el reglamento de copropiedad y por ende no hay administrador , el mismo cuenta son 5 ph en planta baja todos unidos por un pasillo, la pregunta es la siguiente, ¡que debo hacer o como proceder si 3 ph han construidos otra habitacion arriba?, mi ph, tiene una rajadura y el techo comenzo con filtraciones, no tengo posibilad economica para afrontar un gasto de abogados y ellos lo saben, que debo hacer o a donde rcurrir….. gracias y felicitaciones por su aporte a la sociedad!!!!
Como se encuentra Sra. Monica.
Atendiendo a su escrito y estado conmocional, no cabe otra que denunciar las obras clandestinas que Ud. enunumera, en su escrito, que son cuantiosas,
No es posible construir ni ampliar la superfice de una unidad consorcial sin el visado de todos los copropietarios.
La unica manera de controlar esta situación es presentandose ante la Municipalidad y a traves de una carta explicar lo sucedido.
Si requiere mayor información no dude en plantearla.
Teo
Hola, queria hacer una consulta, tengo una casa con lote largo y en la medianera del fondo tengo una terraza sin proteccion que ventila a mi fondo, a la cual el vecino sale de una habitacion y accede a esta terraza, y debo mencionar que el piso de la terraza esta a la misma altura que mi medianera, quisiera saber si esta permitido y como debo manejarme.
Gracias y saludos.
Como se encuentra Sr. Maximiliano.
De acuerdo a sus comentarios no se puede construir una terraza con vistas directas a la propiedad, tema privacidad, sin obrar permiso, de por medio, entre las partes.
Cualquier otra duda acerca del tema no dude en plantearla.
Saludos.
Teo
Hola, queria asesoria respecto al siguiente problema: En mi edificio de 1 año de antiguedad, hay una cochera para 15 autos descubierta que se ve desde el contrafrente y corresponde al pulmon de manzana. Los propietarios son los dueños de los departamentos «A» que dan al frente y desde donde no se ven las cocheras. Ellos quieren techar las cocheras y lo programan de manera inconsulta a sabiendas de mi desaprobacion (propietario de uno de los departamentos del contrafrente). Desde mi perspectiva, todos compramos los bienes en las condiciones que estan dadas y yo siento un perjuicio si la cochera se fuera a techar dado que la vista desmejora.
En primer lugar no se si es legal techar, aunque parcialmente el pulmon de manzana (en este caso son unos 40 mts de largo). En segundo lugar, si eso se decidiera, no tienen que tener la aprobacion del 100% de las personas que se verian afectadas por esa medida (contrafrente). En tercer lugar, si se resolviera que puede hacerse esa modificacion, quien debe decidir el material del techo y su estetica los propietarios de las cocheras o quienes estan en el contrafrente?.
Me seria de mucha utilidad que me asesores acerca de esto para ver si puedo tomar alguna medida. Por lo pronto inste verbalmente a los responsables (incluida la administracion) que detengan el proyecto.
Muchas gracias.
Como se encuentra Sr. Herme.
Atendiendo a su consulta y al parrafo…….» En primer lugar no se si es legal techar, aunque parcialmente el pulmon de manzana (en este caso son unos 40 mts de largo). En segundo lugar, si eso se decidiera, no tienen que tener la aprobacion del 100% de las personas que se verian afectadas por esa medida (contrafrente). En tercer lugar, si se resolviera que puede hacerse esa modificacion, quien debe decidir el material del techo y su estetica los propietarios de las cocheras o quienes estan en el contrafrente?…..:»»
De conformidad a su exposición cumplo endecirle que necesita el 100% consensuado para cualquier modificación, ampliación o cambio.
Además de no poder techar, en forma individual las cocheras.
Ante cualquier otra duda no dude en comentarla.
Saludos
Teo
Hola, ya he leido algunas preguntas parecidas pero quisiera saber: ya vivo en el piso 8, que es el ultimo, y no tengo techo ni vecinos sobre Mi dto y el balcon contiguo lo tengo a 4 mts mas o menos a Mi derecha, quise poner una parrilla mobil y me dijeron que no, pero la unica explicacion fue xq no saben si le va a molestar a Los vecinos, que debo hacer?? Ponerla igual y ver q pasa? Es legal usarla??, graxias
Como se encuentra Sr. Cristan Capizzano
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, ante, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones del impacto ambiental
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saludos
Estimados,
un vecino de mi edificio coloco una parrilla de ladrillo, como las que pone en los quinchos, en el balcon al frente. No tiene un tiraje hasta la terraza – que por otra parte quedaria bastante grotesco por trtarse de la fachada- y cuando la enciende el monoxido de carbono y el olor a comida, es molesto como asi tambien el miedo de que al encender el fuego haga saltar chispas y ocasionar un incendio.
El administrador se lava las manos a pesar de las reiteradas quejas, la colocacion no fue autorizada por el consorcio de propietarios.
Agradeceria me informen cuales son las medidas que se pueden tomar y si hay normativa vigente que nos ampare.
Desde ya muchas gracias,
David
Como se encuentra Sr. David
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, ante, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones del impacto ambiental
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saludos
HOLA perdon por mi consulta sobre el tema de derecho adquirido en una construccion sin autorizacion del consorcio. No hay prescripcion si la obra en cuestion fue informada a caba mediante plano a causa de relevamiento fotografico pago canon por mayor dimension de esto hace ya treinta años y nunca hubo ninguna accion de ningun tipo sobre la misma .No es que todo reclamo de tipo legal prescribe a los veinte años desde ya muchas gracias .MI CONSULTA SE DEBE A QUE COMPRE UNA PROPIEDAD PH EN ESAS CIRCUNSTANCIAS Y QUERIA CONFIRMAR DONDE ESTOY PARADO. Desde ya muchas gracias
Estimado Sr Rubén Torres, teniendo en cuenta su comentario acerca de la legalidad de la construcción, y la puesta en regla ante la Municipalidad, no debería tener ningún problema entonces, a pesar de no tener la autorizaión del consorcio si los planos están regularizados y se hizo el ajuste a medida. Ante cualquier otra duda, puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales, Teo
Buenas tardes. En mi edificio que tiene 2 años de antiguedad el propietario de una cochera de doble altura que da a la calle está realizando modificaciones en su unidad para hacerlo funcionar como un delivery de pizzas. En el reglamento dice que el uso de UF podra ser «cochera o local». Nos preocupa que pretende colocar una chimenea por un patio que es de uso comun, ademas instalo un horno y realizo dos entrepisos en su cochera ampliando los metros de uso propio. Ademas, siendo que el reglamento prohibe expresamente la modificacion de la instalacion sanitaria del edificio, esta persona no solo ya la modifico hacia el interior de la cochera sino que rompio el piso del SUM para conectarse a la cloaca. ¿Que podemos hacer como consorcio para evitar que avance sobre la propiedad comun y se respeten los derechos de los demas propietarios ? ¿corresponde notificar a la Municipalidad de la obra clandestina? Muchas gracias.
Cómo se encuentra Sra. Vanina, le hemos enviado un correo privado a fin de responderle con más amplitud. De todas maneras le adelanto que este vecino no puede tomar este tipo de decisiones sin obtener primero el consentimiento del 100% de la totalidad del consorcio, por lo tanto su construcción es clandestina y no será aprobada por la Municipalidad. De continuar con esta actitud todo el consorcio se verá afectado en el caso de que la Municipalidad intervenga ya que los multará y obligará a la restitución de ese espacio a su estado original.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos, a través del siguiente link:
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Saludos
Teo
Como se encuentra Vanesa
No tratamos estos temas ya que son de vecindad netamente sociables.
A mi entender deberían ser tratados por el administrador y consorcitas.
Espero que este medio le sirva para que otros la puedan ayudar con este tema.
Saludos. Suerte!
hola, hace poco me mude a un departamento en villa urquiza y en el piso de arriba el dueño lo alquila a estudiantes tipo pension. mas alla de los ruidos molestos logicos a todos loes propietarios nos aflije el tema de la seguridad ya que al ser varios jovenes no sabemos cuantos tienen llave. ademas a veces dejan la puerta abierta del edificio y dejan el ascensor abierto en su piso, trayendo los trastornos del caso. como puedo hacer para que no se alquile como pension ya que el reglamento lo prohibe expresamente. ademas ese departamento paga menos expensas porque no tiene declarado los metros reales.
espero su pronta respuesta. saludos
Sr. Juan F. a fin de poder realizar el cerramiento deberá ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad del edificio, o su escritura; ya que si las cocheras son descubiertas deben quedar así. Cualquier cerramiento deberá contar con la autorización del resto de los copropietarios, es una regla que vale para todos. Por lo tanto si los demás están en falta, ud también lo estará. le aconsejo poner una media sombra para solucionar su problema sin tener futuros inconvenientes.
Saludos, Teodoro
Buenas Tarde:
Vivo en un complejo de 6 torres de 404 departamentos con 200 cocheras, algunas están techadas con chapa y otras con media sombra. por lo que averigue, la mayoría se construyó sin autorización. Si quisiera techar la mia que es descubierta, me dicen que puedo pero que no se garantiza que a futuro no la retiren. porque van a retirra la mia cuando hay muchas techadas sin permiso?
Saludos
Sr Carlos, si bien el propietario de dicho patio tiene razón en cuanto al derecho adquirido para el cerramiento del patio, habría que averiguar si éste realizó su blanqueamiento en la Municipalidad con su respectivo plano ya que él hizo una ampliación cerrando el patio y ganó en metros cuadrados. Además no hay plazo de prescripción para una obra clandestina ya que no está cumpliendo con el Código Civil, por lo tanto no está aprobada.
Espero haber sido claro, ante cualquier otra consulta, no dude en volver a contactarnos. Saludos, Teodoro
Hola, en septiembre de 2001 un vecino construyó un cuarto en un patio común de uso exclusivo. Luego de ello hubo una asamblea en la que sin unanimidad como requiere el reglamento, autorizó el cerramiento por 10 años.
En septiembre de 2011 se vencieron los 10 años, se lo intimó a que retire el cerramiento pero se niega.
El vecino dice que ya tiene un derecho adquirido.
Yo creo que no tiene ningún derecho adquirido pero quiero una opinión imparcial.
Cual es el plazo de prescripción para que una obra aunque sea clandestina ya no se pueda remover ?
Entiendo que en este caso la prescripción comienza a correr septiembre de 2001 y no desde septiembre de 2011 como pretende el vecino.
Hola Andrés habría que averiguar en la respectiva Municipalidad, en el Código de edificación y planificación, y las reglamentaciones para la construcción en altura.
Saludos cordiales, Teodoro
Vivo en la ciudad de Neuquén y frente a donde vivo están construyendo un edificio de 13 donde todas las unidades tienen parrilla en el balcón. ¿Eso está permitido?
Gracias por su consulta. Lo siguiente se aplica si usted reside en la Ciudad de Buenos Aires: Para solicitar el traslado sus aparatos de aire acondicionado seria por el lado de ruidos molestos:
En CABA existe la Ley 1.540/04 la cual define limites sonoros maximos de inmision al hogar provenientes de fuentes fijas, como en este caso, los equipos de aire acondicionado. A traves de un relevamiento ocular y una pericia acustica tecnica que nuestros profesionales estan aptos para realizar se determina el nivel sonoro que incide dentro de su propiedad producto del ruido de los aires acondicionados. Si el nivel medido definido en la Normativa supera el permitido, usted podria presentar a traves de la administracion una pericia tecnica corroborando la situacion y solictando que se retiren los equipos y se instalen en otro sitio que no cause ruidos molestos dentro de su propiedad.
Espero que esta informacion le haya sido de utilidad. Cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
La saludo atentamente,
Ing. Tamara
Hola, vivo en un primera piso de un Ph, y el vecino de planta baja instaló (sin mi consentimiento) la parte exterior de sus aires acondicionados colocandolos por encima de sus ventanas, quedando debajo de las mías, asi que esto va a generar que cuando funcionen, el aire caliente y el ruido de estos equipos sean una molestia para mi.
Cabe aclarar que los equipos están instalados debajo de la loza que divide los pisos, pero aún así, ¿correspondería que los reinstale debajo de sus ventanas o en algún otro lugar que no sea molestia para mi departamento?
Gracias
Emiliano
Hola: compre un dpto hace 6 años que tenia un cerramiento en parte del balcon hace mas de 20 años. En la escritura de mi propiedad figuran los metros cubiertos, los descubiertos y los semicubiertos (es decir el cerramiento).
Ahora un vecino me hizo una denuncia. Me ampara la escritura de mi propiedad firmada ante un escribano publico?
Si eses cerramiento fue hecho con el consentimiento del consorcio hace 20 años atrás, y ademas esta avalado en la escritura, puede hacerme la denuncia?
El propietario anterior me dijo q no hizo el descargo en gcba.
Por otr parte, la ley de propiedad horizontal de q año es?
Gracias,
Juan
Buen día! les hago una consulta, vivo en PB interno, tengo 2 patios, los patios ambos tienen toldos (que pueden abrirse y hacer circular luz y aire) no son cerramientos totales del espacio ¿aún así siguen siendo ilegales? ¿Quién me defiende a mí como copropietaria de las macetas (colgadas también ilegalmente) que caen al patio, la basura, comida podrida, agua, ropa de los tenders, también ilegales, en qué parte de la ley se ampara mi seguridad de no salir al patio y morir de un macetazo? ¿por qué si es un espacio común tengo que limpiar toda la porquería que me tiran? Porque si no la limpio se tapan las rejillas y se inunda el patio. Ahora en verano es imposible abrir el toldo de la cantidad de basura que tiran (no menciono las moscas y enfermedades que pueden producir tal situación). El consorcio consintió la existencia del toldo con un silencio de más de 45 años ¿Hay una solución sin que tenga que retirar el toldo y verme expuesta al peligro de salir lesionada por la desidia de mis vecinos? Desde ya muchas gracias.
Gracias por su consulta. Lo siguiente se aplica si usted reside en la Ciudad de Buenos Aires: Una manera de demandar a su vecina para trasladar sus aparatos de aire acondicionado seria por el lado de ruidos molestos: En CABA existe la Ley 1.540/04 la cual define limites sonoros maximos de inmision al hogar provenientes de fuentes fijas, como en este caso, los equipos de aire acondicionado. A traves de una pericia acustica tecnica que nuestros profesionales estan aptos para realizar se determina el nivel sonoro que incide dentro de su propiedad producto del ruido de los aires acondicionados. Si el nivel medido siguiente el criterio definido en la Normativa supera el permitido, usted podria presentar a traves de la administracion una pericia tecnica corroborando la situacion y solictando que se retiren los equipos y se instalen en otro sitio que no cause ruidos molestos dentro de su propiedad.
Espero que esta informacion le haya sido de utilidad. Cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
La saludo atentamente,
Teodoro
Quisiera consultar sobre aires acondicionados instalados en la pared de patios de aire y luz de uso exclusivo ya que la vecina de al lado instaló su aire en la pared de dicho patio que tiene 3x3m y al conectarlo yo debo cerrar mis ventanas que dan a ese mismo patio de aire y luz debido a las insoportables emanaciones de calor provenientes del mismo asi como el estruendo que provoca el aparato compresor Hasta ahora se ha negado a trasladar el compresor a otro lugar de su departamento lo cual me parece por lo menos egoísta ya que su departamento cuenta con terraza propia PB y 2 pisos pudiendo instalar el artefacto en cualquiera de esos espacios propios sin necesidad de afectar mi ventilación Desde ya muchas gracias
Como se encuentra Sr. Martin
Entendiendo que sus comentarios » hablan» de que no existe un cambio en la tonalidad, ni modificaciones que alteran el frente del edificio, no debería existir un accionar de la administradora como que el que describe.
Ahora bien si no es así, y se «marca» sustancialmente la diferencia de colores deberá preservar la homogeneidad de la fachada
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla, le contestarmes a la brevedad.
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Teodoro
Hola, mi problema es el siguiente: hace años (por lo menos 10) cambié las ventanas originales (del frente de mi balcón en un 2do piso) de madera que estaban dobladas, podridas y mal mantenidas por nuevas de aluminio y persianas de PVC. El color cambió de un marfil crema (muy gastado) por blanco (clásico para los aluminios). Ahora, a raíz de problemas personales con la administradora, me amenaza – con carta documento de por medio – a que haga algo. ¿Qué se puede hacer? ¿Pintar del mismo color? Desde la vereda de enfrente prácticamente no desentona ya que las persianas de los dos pisos nunca se levantan hasta mas de la mitad. Gracias
Como se encuentra Sra. Patricia
Respondiendo a sus comentarios, deberá realizar un informe técnico pericial contundente que le de los fundamentos profesionales necesarios y la ayuden a presentar ante el organismo o profesional ( letrado), la denuncia correspondiente a fin de preservar sus derechos frente a la modificación del impacto ambiental de su propiedad.
De esta manera su denuncia estará » amparada» con un dictamen que lleva la firma de un profesional jerárquico en este tipo de actividades.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla, le contestarmes a la brevedad.
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Teodoro
Hola, vivo en la zona de plaza italia, en un 4to piso interno que da al pulmon del edificio, en el edificio de al lado, en el 2do piso tienen una especie de balcon y tienen una parrilla movible, que cuando la prenden y hacen asados viene todo el humo al pulmon del edificio nuestro y por consiguiente adentro de mi departamento,Adonde puedo quejarme? o que pasos tengo que hacer? porque me quejo a la administracion pero no pasa nada..y el humo se mete adentro de mi departamento y no se puede respirar.
gracias
Como se encuentra Sr. Gustavo Alessandrelli
Para cualquier modificación, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos, de las partes comunes del edificio, en este caso el frente, es necesario solicitar el permiso de la totalidad de los copropietarios del consorcio.
Es la única manera, asi luego, de ser necesario, iniciar cualquier gestion ante el organismo público.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
HOLA BUENAS TARDES, QUERIA CONSULTAR PUESTO TENGO UN VECINO DEL FRENTE DEL EDIFICIO QUE PUSO REJAS EN SU BALCON Y EN LAS VENTANAS QUE TAMBIEN DAN A LA CALLE PUSO UN DOBLE MARCO POR FUERA DE LAS CORTINAS DE PVC Y EN ELLOS PUSO VIDRIOS ESPEJADOS, ESTO HACE QUE LA FACHADA SE VEA DIFERENTE. TAMBIEN QUERIA AVERIGUAR, YO COMO PROPIETARIA QUE PUEDO HACER ANTE ESTO?
AGRADECERE MUSHISIMO SU RESPUESTA. UN CORDIAL SALUDO, GUSTAVO
Estimado/a admin.
Acabo de comprar un PH en PB que da hacia la calle. El edificio se compone de cuatro unidades (incluida la mia) dos en Planta baja y dos en planta alta. No es un edificio con valor historico, ni estetico, ni mucho menos, es una real basofia .La unidad, por codigo y reglamento es apta profesional. La pregunta es: puedo transformar la ventana que da a la calle en una puerta, para que mis clientes no tengan que ingresar por el acceso comun lateral. Necesito el consentimiento del 100% de este particular condominio, que no tiene autoridades, reuniones, actas resoluciones, nada? Dicha abertura, se puede considerar un elemento comun, como para poder impedirme su modificacion? mil gracias
Como se encuentra Sra Valeria Consolati
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, luego, de iniciar cualquier gestion ante el organismo público.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saludos
Hola:
Mi consulta es la siguiente. En el edificio donde vivo, de 20 departamentos, y sólo 10 cocheras, nos planteamos seis consorcistas la posibilidad de construir al menos cuatro cocheras más, abonándolas al precio de mercado. Si dan los metros cuadrados para tal construcción, y existiendo una grave crisis urbanística referido a cocheras en Rosario, sería viable? Según el reglamento se requiere unanimidad de los consorcistas para toda modificación estructural. Seguro no contaremos con unanimidad de los que tienen cocheras… pero sería una postura caprichosa de su parte. Sería cuestionable en su caso judicialmente,?
Muchas gracias. Valeria.
Como se encuentra Sr. Gerardo.
Atendiendo a su consulta es necesario conocer si las propiedades que nombra conforman un consorcio.
De ser así deberá tener el 100% del consentimiento de su covecino para la realización de los trabajos que enuncia.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saludos
Consulto sobre la posibilidad de realizar un cerramiento de vidrio y techo de losa de 2 x 2,50 mts en fondo de un dpto. tipo casa dúplex con otro dpto en el piso superior
[…] la madrugada del lunes destrozó varias casas en Monte Grande, partido de Esteban Echeverría, fue causada por una acumulación de gas en una garrafa que estaba conectada a un horno pizzero. La información fue transmitida en forma telefónica a la fiscal Andrea Nicoletti, de la UFI Nº 6 […]
Mi estimada Ana.
Si Ud. vive en un consorcio, aunque sea con un unico vecino, tendra que solicitar el consentimiento de la otra parte para ver si esta de acuerdo.
Con la /s firma/s certficadas por escribano público podra iniciar la gestion municipal.
Saludos.
Teodoro
Hola mi pregunta es la siguiente: vivo en un primer piso con patio,mi pregunta es la siguiente:quiero poner un cerramiento tipo de vidrio,que se puede hacer en estos casos es posible?
Como se encuentra Sra Carla Brunetti
Atendiendo a sus comentarios Ud. se encuentra con el libre derecho de peticionar lo correspondiente.
A fin de que de tenga efecto su solicitud, deberá realizar un informe pericial y que un profesional idóneo lo solicite a traves de términos técnicos – juridicos.
De esta manera Ud. podrá hacer valer los derechos que le corresponda ante la invasión de propiedad.
Saludos
Hola, vivo en un 8vo piso contrafrente y sucede que la pared de mi baño es medianera con un balcón interno del departamento A, desde la construcción del edificio (mas de 15 años) existe una ventana que da a dicho balcón, hace 1 año que mi vecina ha puesto rejas que impiden la apertura de la ventana por completo y ademas ha puesto unas maderas en forma de palanca que lo hacen aun más imposible, y si bien se me ha dicho que en el reglamento del edificio la venta construida no figura como servidumbre de aire y luz, por lo cual esta persona me dice estar en todo su derecho de dejarla, quiero saber si hay alguna manera de saber si esto es así o si puedo solicitar que la retiren, ya que ademas de hacerlo sin consultar ahora mi baño se está llenando de humedad y arruinando la pintura nueva.
Desde ya muchas gracias
Saludos cordiales
Mi estimado Daniel Algarbe.
En un consorcio, y de acuerdo a la ley 13512, cualquiera de los vecinos que modifique su superficie a través de una obra nueva, tendra que solicitar el consentimiento de la otra parte para ver si esta de acuerdo, e fin de iniciar posteriormente la gestion municipal ante el organismo correspondiente.
El acta se levantará con la /s firma/s certificada ante escribano público.
En el caso que Ud. comenta las obras de su vecino estan calificadas como clandestinas
Saludos.
mi estimada: vivo en una casa tipo chorizo con tres unidades la del fondo es la mia, el caso es que mi vecina comenzo una construccion creeando como otro depto la terraza y levantando la medianera en unos 3 mets hacia cielo abierto quitandome la luz de mi terraza, esto es posible, sobre esa construccion nueva van a hacer una tewrraza bueva por lo que se aumenta altura, nop solo quitandomew luz sino que tambien modificando el aire del inmueble quedando tambien mi ventana mirando a la puerta ventana de mi vecina.
Como se encuentra Sra. Natalia.
En todos los casos debera contar con el 100% de la nuencia del consorcio,
por mas simple que parezca cualquier agregado, cambio o modificacion.
Saludos cordiales.
Hola, vivo en un departamento ubicado en un primer piso a la calle. El departamento está a menos distancia de lo normal de la vereda ya que la entrada del edificio está hecha bajo el nivel de la vereda. Hace un año coloqué rejas en el balcón, siguiendo el modelo y color de las rejas que el balcón tenía originalmente, lo que hice fue extenderlas hasta el techo. Ahora bien, la semana pasada en una reunión de consorcio a la que no pude asistir se resolvió comenzar las gestiones necesarias para obligarme a sacar las rejas (a mi y a un vecino del 1º piso que puso las mismas rejas). Me parece un pedido ridículo atento a la inseguridad que se vive en Capital, y también es extraño que el pedido se realice después de transcurrido un año. Hay algún fallo sobre este tema? Gracias!
Como se encuentra sr. Fabio.
Es viable su solicitud.
Ante todo debera requerir del 100% de aceptacion, frente a escribano publico, del resto del consorcio para iniciar cualquier gestion.
Saludos Cordiales
Hola, quería hacerle una consulta, se puede techar una cochera descubierta para hacerla semicubierta?, no ocasiona daño a nadie, ni quita aire y luz porque en la planta baja hay solo cocheras (5 cubiertas y 3 descubiertas), ya que actualmente estoy pagando un proporcional por la expensas siendo un espacio descubierto que no debería pagar… espero su respuesta, gracias por su amable atención.
Hola: compre un ph y como me daba la doble altura del techo realice un entrepiso en una de las habitaciones. Tengo que justificar ante el consorcio esta construccion?.
Gracias.
vivo en una edificio de 2 piso
el foso de ventana tien 6 x 2 metros debajo de mi departamento hay un cerramiento de 2x 4 a una distancia de mi ventana de 1.50 metros donde hay ahora una cocina esto me saca a ventilación mas ver lo que no quiero y no ver el patio original del edificio a quien me dirijo
desde ya muchas gracias
maría cristina pusso
DNI 5945210
conesa 1869 código postal 1428
Hola, tengo un departamento en el ultimo piso del edificio y la vecina que vive debajo, denuncia una gotera. La administracion me dice que podria venir del balcon mio, y que por no estar techado este, los gastos de reparacion corren por mi cuenta. Yo creo que todo lo que esta por debajo del piso o dentro de las paredes, es comun, pero les consulto a ustedes. Muchas gracias
Estimado Nico, gracias por su consulta. Lo siguiente se aplica si usted reside en la Ciudad de Buenos Aires: Ya que su caso se trata de un vecino suyo, si este reside en el mismo edificio que usted, esta situacion se debera resolver a traves de la administracion/consorcio. Para esto usted debera presentar una denuncia a la administracion, la cual posiblemente le exija presentar un peritaje tecnico acustico que demuestre que este vecino esta infringiendo la normativa, produciendo niveles sonoros que inciden en su propiedad y exceden los maximos permitidos por la Ley 1.540/04 y su Decreto Reglamentario 740/07 de Control de Contaminacion Acustica en la Ciudad de Buenos Aires.
Nuestro equipo de profesionales cuenta con el equipamiento necesario para realizar este tipo de pericia tecnica. El procedimiento que aplicamos para realizar las mediciones es el requerido por la normativa. En caso de requerir mas informacion no dude en contactarnos.
Saludos,
Acustica Legal.
buenos dias, te paso a explicar mi caso, vivo en un edificio de 6 propietarios de los cuales uno tiene dos departamentos y forman el 34% , cada vez que queremos arreglar algo y esta persona no esta de acuerda no se puede hacer!, a su vez esta persona realizo 2 construcciones de cerramiento de patios clandestino en cada depto
queria saber si es posible modificar el estatuto ya que ni por mayoria de 4 votos contra 2 se pueden realizar los arreglos del edificio y si se les puede hacer sacar esos cerramientos en forma legal
gracias
buenos dias, paso a explicar…vivo en un complejo de 432 viviendas, posee un consejo de administracion, sin administrador, todos los que ocupan el cargo son vecinos.,presidente, vice,secretaria,etc.
un 40% de los propietarios han hecho modificaciones en los espacios comunes, con el cerramiento del patio de planta baja, que se comparte con otros dos pisos. yo empece a hacer un pequeño galpon en un extremo, para guardar las bicicletas de mis hijos,con el permiso firmado por los vecinos del primer y segundo piso.(el del segundo piso es el presidente del consorcio)cuando empiezo a construir me llega una carta documento intimandome a tirar la parecita que ya habia realizado.¿puedo exigir la demolicion de todo lo que ya esta hecho?
Como se encuentra Susana.
Mas alla de lo que menciona la 13512 el tema deberá se tratado teniendo en cuenta el reglamento de copropiedad del consorcio y sus items..
Además que estos temas deben ser tratados con el 99% del resto del consorcio para que que la participación sea total dando un OK definitivo y asi no queden dudas de la conformidad, por este tema » las plantas «.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
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Teodoro
Saldudos
Hola quisiera saber si la Ley de Propiedad Horizontal 13512 prohibe poner plantas en maceteros sobre el piso, en la planta baja de un edificio PH. Se trata de plantas muy bien cuidadas que instale a un costado de la pared medianera que esta en pesimo estado, se le ha caido todas las ceramicas y por ende el revoque, es una superficie muy grande que esta justo frente a la puerta de mi departamento. Vivo hace 7 años en estas condiciones y decidi tapar todo este deterioro con las plantas. Ahora bien el consorcio no acepta arreglarlo porque plantea que es un problema de cosmetica y estetica y que para esos menesteres no hay dinero. Aclaro que no perjudican el paso y ademas tambien soy la que limpia el pasillo porque tampoco hay servicio de limpieza.
tengo una casa pareada con patios separado por un muro medianero,pues bien mi vecino primero cerro (cubrio)medio patio,y ahorra lo a convertido en azotea visitable,ronpiendo la intimidad de mi patio es esto legar en españa gracias
hace 20 años compramos un departamento encuya terraza habia una pieza y baño construida ilegalmente15 años atras. Hoy tiene 35 años de realizada y el consorcio, habiendo pasado tanto tiempo y sin antecedentes de reclamo hasta la fecha me intima a modificar las expensas, tratando de imponerme los gastos de todo este tramite y el paga retroaCTIVO DE LAS EXPENSAS. Esto es posible?, que composicion del consorcio se necesita para tomar esta decisión?
Buenas noches, el motivo de mi consulta es por lo siguiente:
Vivo en un 1er piso con un balcón terraza, sobre mi departamento hay construido uno de igual dimensiones y distribución pero con un balón bastante más pequeño. Este balcón es de un chapón unido entre dos chapas. Si bien tiene baranda, pero al caminar mis vecinos retumban los pasos dando sensación que se va a caer o a soltar. Ellos allí lo transitan para regar las macetas (varias) o para colgar la ropa en el tender. Parece que la soldadura entre ambas chapas con el tiempo y con la lluvia se deteriora y deja pasar agua a mi patio, así una de las maderas del revestimiento se fue pudriendo y al sacarla descubrimos el piso del balcón del vecino.
Mi duda es sobre si existe legislación para la construcción de los balcones, si es posible que el piso de un balón sea de metal amurado a la pared???
Otra consulta más, un techo de policarbonato sobre mi espacio guarda coche necesita autorización de todos los copropietarios???? El estacionamiento corresponde a 5 departamentos, el total de las unidades funcionales son 11.
Muchas gracias por su ayuda, me será de mucha utilidad.
Como se encuentra Sra. Anabel.
Ante todo es necesario que lea el reglamento de copropiedad de su consorcio para ver si dice algo al respecto.
En el caso que allí no lo nombre es necesario conocer de que manera se consideran lor portones del Garage ( si son áreas comunes – que calcúlo que asi debe ser ) y la manera que los copropietarios quedan afectados a la contribución por los mismos.
Tenga a bien extenderme la consulta.
Saludos
Buenas Tardes,
Soy propietaria de un departamento en un edificio de ph recientemente terminado (todavía no se ha formalizado el consorcio). El resto de los propietarios con cochera han acordado cambiar los portones de las mismas (4 portones, cada portón ingresa unicamente a su cochera respectiva) y nos quieren hacer pagar dicho costo al resto. Ellos son mayoría, y obviamente no estoy de acuerdo con ésto (ya que yo no tengo ningún tipo de vínculo con esas cocheras y no resultan espacio común). ¿Estoy obligada a pagarlas igual, porque así lo definió la mayoría? Muchas gracias y a espera de su respuesta.
Buenas tardes, vivo en un edificio de 9 pisos, formado por dos torres unidas por uno de sus lados, entre las dos torres se encunetra el pulmon del edificio por donde entra aire y luz a los departamentos. Del otro lado del edificio había un estacionamiento y hace un mes comenzaron a construir un edificio pegado al nuestro que tendrá 13 pisos, por lo cual va a taparnos toda la luz y aire, o sea que cierra por completo el pulmón nuestro edificio. Esto está permitido? Se puede tomar alguna medida legal al respecto? Gracias.
quisiera detechado en mi balcon terraza ,pero corredizo y de policarbonato transparente,o sea no permanente ,sino unicame para protejerme de los vientos y lluvia,sin afectar para nada la fachada,ya que es traslucido.ya en el edificio hay aleros de acrilico y toldos.que riesgos asumo con la instalacion.muchas gracias
El reglamento dice literalmente «Aberturas – cerramientos: Ningún propietario podrá realizar en aberturas que den al exterior o en balcones o en terrazas propias o de uso exclusivo, cerramientos de ningún tipo, salvo redes de tanza, soga o similares (tipo netzen)». Puede interpretarse de lo anterior que la prohibición de adoptar protección es ABSOLUTA y, por ende, que yo no tengo NINGÚN DERECHO a tomar medidas de seguridad en un primer piso? Me preocupa tanta irrazonbilidad de los consorcistas, no veo cuál es su perjuicio aparte.
Gracias.
Estimada Magdalena, más allá de las irregularidades que ud ve en su consorcio, el tema del cerramiento sería el único que preocupó al resto de los vecinos; si en el reglamento de copropiedad se aclara de qué manera se deben realizar los cerramientos, y el que Ud colocó es del mismo tipo, similar en formato, pero difiere el material, creería que no hay motivo para temer un juicio en su contra. De todas maneras y a fin de completar la consulta le solicito que deje sus comentarios en el siguiente link:
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Saludos, Teodoro Rubén
Estimados, tengo una consulta por un tema de consorcio. Me mudé a un edificio nuevo en Villa Urquiza; se trata de un primer piso al frente; el edificio no tiene seguridad ni alarma. Tampoco portero permanente. El reglamento de copropiedad prohíbe todo tipo de «cerramientos» y respecto de las redes de protección permite las de soga, tanza o similares; no aclarando si el vocablo «similar» refiere a una similitud estética, en cuanto a la función de la protección o qué. El asunto es que mandé varios mails a la administradora y no me dió bolilla, entonces corté por lo sano e instalé una malla de protección metálica tradicional y el consorcio pretende que la saque; les expliqué que se trata de una protección tradicional, que no altera la éstetica porque fue pintada del mismo color que el resto de los herrajes del edificio y es de un material similar a los utilizados en la construcción, pero insisten con que la saque con el único argumento de que el reglamento lo prohíbe. Claramente es un abuso de derecho, de hecho, la cláusula del reglamento ni siquiera es muy clara al respecto. También envié una nota explicando que era un tema de seguridad, con artículos de actualidad en materia de robos de edificios. Mi consulta es, basados en su experiencia, qué probabilidades hay de que un planteo como el del consorcio prospere ante la justicia comercial? Gracias y saludos.
Estimado Sr Alejandro. No comprendo qué tipo de cartel es el que intentan colocar. Pero cualquier decisión que tome el consorcio, debe contar con el aval del 100 % de los copropietarios, a menos que el reglamento de copropiedad fije otros parámetros.
Para ampliar en detalle la info complete el formulario haciendo clik:
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Teodoro Rubén
Buenas tardes! Somos un consorcio de edificio en Vte Lopez Bs As. 7 propietarios (7 pisos) Hace un año firmamos un acuerdo entre todos para colocar un cartel en la fachada superior. el propietario del 7mo vendio y no llegó a firmar, ahora el nuevo propietario NO quiere colocar el cartel (quiere el suyo) y dice que NO lo acepta (ninguno, salvo el de él) porque es cambio de fachada y no le apetece, siendo SU derecho. Es asi? debemos tener el 100% de aprobacion para aceptar un cartel? estamos destinados a colocar SOLO el de él?
Gracias x 1000!!
[…] es decir los vicios aparentes se purgan con la recepción. Es así que, por ejemplo, si el revestimiento del patio tiene imperfecciones de terminación o si el solado se encomendó de alfombra y es de cemento […]
Hola
Compramos un departamento en un primer piso con terraza. Parte de esta terraza esta cubierta por un techo de chapa sostenido con tornillos (me dijeron al comprarlo que era considerado precario)
Desde los pisos superiores cae todo tipo de objetos muy peligrosos (piedras, botellas, hasta una ventana!)
Yo quisiera saber que tipo de techo puedo hacer sin estar en infracción. Dónde asesorarme tambien del tema legal, porque segun la administracion hay un juicio iniciado. Espero su respuesta. Muchas gracias.
Hola vivo en un primer piso a la calle y puse reja contorneando todo el balcón ya que el herrero no me recomendó ponerla en el ventanal por que se suben al balcón.
La reja esta puesta con los barrotes en forma horizontal como la mayoría de los balcones actualmente. Mi problema es que el vecino de arriba dice que la saque por que le van a escalar y le robarán. Por otro lado el administrador dice que la reja modificó la fachada dl edificio.
Donde puedo asesorarme en el tema legal y creo yo mi vecino tendria que poner reja, si tiene miedo que lo roben, como hice yo, ademas de que me lo pedia el seguro. Gracias.
Estimado Sr. Daniel, sería importante leer el reglamento de copropiedad, para ver de qué manera quedan integradas todas las dependencias según la ley 13.512.
Es decir si tanto el hotel, el consorcio y los locales conforman un todo único.
Y como se encuentran incluidos los mismos en el reglamento respectoa a la ley de propiedad horizontal
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Teodoro Rubén
En la proxima Asamblea de Consorcistas estará planteado por algunos, la negativa de pagar sobre gastos que se realizan sin que ellos lo generen o lo utilicen, por ejemplo, mi P.H. consta de tres Sectores (a) Planta Baja donde funcionan localex Comerciales, Torre A donde estan Departamentos de Viviendas y Torre B donde funciona un Hotel, resulta que los de los Locales Comerciales no querran abonar en el futuro expensas por gastos generados por el uso de Ascensores que es exclusivo de los Departamentoe, ademas manifiestan no tener necesidad de utilizarlos porque su transito, trabajo y demas lo realizan en Planta Baja, asi tambien sobre los gastos de energia electrica de los Paliers de los Departamentos. Esto es correcto? de ser asi puedo hacer un calculo diferenciado mediante un cuadro de gastos por sectores.
Espero vuestros comentarios.
Gracias
Muchas gracias por la pronta respuesta, muy bueno el servicio.
Sr. Santiago, aunque se trate de una simple construcción, el trámite es el siguiente. Ante cualquier cambio, modificación o agregado, Ud. debe obtener la conformidad del 100% del consorcio y a partir de alli, iniciar los trámites en la municipalidad a fin de regularizar la construcción. Sería importante que averigüe si el propietario anterior obtuvo algún permiso o realizó algún trámite. O figura en escritura.
Saludos cordiales.
Vivo en el último piso de una torre, tengo terraza propia sobre mi departamento donde hay una parrilla, el dueño anterior colocó sobre la parrilla un techo de policarbonato y un lateral con ventanas, solo sobre la parrilla, totalmente abierto sin puertas, es solo un techo con un lateral. El Gobierno de la cuidad me intima a presentar los permisos de construcción y el consorcio a raíz de esto me está intimando también el consorcio. Es correcto que me pidan permiso de construcción de un techo de policarbonato? debo sacarlo? en el caso que corresponda, hay forma de declarlo? Muchas Gracias
Mis padres tenían una propiedad,la cual se subdividió y vendió la planta baja,quedando a mi nombre la planta alta(única),entrada independiente,ahora quiero venderla,pero me entero que necesito el Reglamento de copropiedad,cómo puedo conseguirla?,ya que hace muchos años de ésta venta,y no tengo la direccion del escribano,sólo el nombre,por que está su sello.
Muchas Gracias.
Sr. Lautaro, para cualquier modificación en un PH, se necesita la conformidad del 100% de sus vecinos, por lo que si uno se opone, y Ud. quiere hacer las cosas según lo dictan las normativas vigentes, no puede realizar la ampliación.
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Esperando esta respuesta sea de su interés, lo saludo cordialmente.
Hola, la consulta es la siguiente: Vivo en un PH de 4 unidades, de las cuales 2 construyeron un ambiente mas. Segun reglamento necesitaria la unanimidad, pero estas modificaciones por lo que entiendo no estan asentadas en ningun lado. Mi intencion es hacer la misma modificacion que ellos (agregar un ambiente) pero el unico vecino que no modifico se opone. Puedo hacer algo al respecto? Desde ya gracias y saludos.
Cómo se encuentra Sra. Verónica, técnicamente Ud. puede cambiar sus aberturas sin solicitar el permiso del consorcio, más aún si las mismas serán iguales a las que tenía. Son sólo las aberturas, no estamos hablando de cerramientos de balcón, ni realizar nuevas aberturas.
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Teodoro Rubén
Buenas,
desearia hacer una consulta sobre cambio de aberturas.
Encuentro mucha problematica y resolucion sobre temas de cerramientos en balcones pero nada en tema de cambio de aberturas.
Mi edificio tiene 60 años, vivo en un segundo piso frente que da a una avenida. Con lo cual deseo cambiar las ventanas de hierro actuales que no cierran bien debido a la antiguedad y las capas de pintura , no solo por seguridad de mis niños sino tambien por un tema de ruidos, ahorro de energia ya que se filtra la calefaccion y el aire acondicionado.
La administracion se opone a que lo haga porque modifico la fachada. Mi arquitecta les aseguro que seran iguales a las anteriores solo que se modifica el material (aluminio por hierro)
No hay reglamente interno en el edificio, y el reglamento de copropiedad no especifica nada al respecto.
Repito q se respeta la fachada y de hecho en el contrafrente del edificio que da a un jardin del mismo, se han hecho muchisimas modificaciones como tambien cerramientos (color, se han agregado ladrillos , etc) donde pudo encontrar asesoramiento? gracias
Veronica
Hola soy Cyntia, mi consulta: Soy inquilina hace 4 años, del 10 piso, el cual tiene dos balcones, uno chico queda al contra frente, y otro que de a la calle a pasos de la avenida, el cual es un poco mas grande que el del lavadero, y este balcón no están al aire sino que tiene la habitación del vecino de abajo, como el sol me da de frente, los días de lluvias y mas cuando cae granizo fueron erosionando las persianas de madera de la sala y dormitorio, el ruido de los autos, y como siempre el problema en invierno con las lluvias de tener un día de sol para secar la ropa. Tenia pensado hacer un cerramiento parcial removible, hasta que se me venza en contrato que es dentro de 2 años. donde tendría que pedir la autorización?
Atendiendo a vuestra consulta le informo que estas denuncias son discutibles y de larga data ya que el municipio no las resuelve rapidamente..
Es necesario que Ud. demuestre los hechos a través de un informe técnico pericial contundente que le permita hacer valer sus derechos sin discución alguna.
A fin de orientarla tenga a bien completar su consulta y ampliar la información en:
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Teodoro Ruben
Hola. en la PB de mi edificio, hay una parrilla construída en el espacio común de uso exclusivo, que no tiene ventilación a los 4 vientos como debería tener según el Código de Edificación. Cada vez que hacen asados se me llena el departamento de humo además de la grasa, estoy en el 2º piso y la chimenea está justo a la altura de mi casa. Además construyeron de medianera a medianera cerrando parte de ese terreno común que forma parte del pulmón de manzana. Adeamás cerraron el patio de aire y luz interno, con lo cual se junta mugre y perjudica a las unidades que iluminan y ventilan a ese aire y luz, además de afearle la vista , que es la única que tienen.
Lo que más me perjudica es la parrilla que ventila a la altura de mi casa, les pedí que no la usen y la siguen usando. No les importa que me molestan a mi como vecina. Puedo hacer la denuncia y pedir que la demuelan o la clausuren definitivamente. Puedo pedir que demuelan las construcciones fuera del código y del reglamento ? Cuales son los pasos a seguir , Cuáles son is derechos ? Cuáles son mis riesgos , si los denuncio, puedo perder y tener que pagar algo? O serán ellos quienes tengan que pagar por todas sus infracciones ? A donde me tengo que dirigir para denunciarlos ? Muchas gracias . Solicito por favor me envien respuesta a mi casilla de e-mail. Mil gracias, yo vivo en Capital federal, barrio norte , en zona de edificios altos en donde se concentra ese humo y la grasa y me perjudica. Estas construcciones son de hace muchos años y no puedo lograr que dejen de usar la parrilla. Me toman el pelo y me da muchisima bronca. gracias.
Hola! quisiera saber si hay alguna ley o norma que indique ante una situacion de andamio en un edificio que da a la via publica es posible solicitar una vigilancia como policia o demas ya que los balcones que dan a la calle estan expuestos a que cualquier persona se pueda subir por el andamio y de esa manera pone en riesgo la seguridad de los propietarios. desde ya muchas gracias
Muchisimas Gracias por la respuesta Ruben, ahora a intimarlos para que lo saquen YA!
Cómo se encuentra euge_5
De acuerdo a lo que comenta en el blog se trataría de una construcción clandestina, por lo cual si la misma no tuvo el consentimiento del 100% del consorcio en su momento, ud o el consorcio pueden solicitar su remoción, ya que lo/la afecta directamente.
Puede derivar su consulta y ampliar la información a
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Teodoro Ruben
tengo exactamente el mismo problema que plantea CLAUDIA CON FECHA 21/01/2011), necesitaria que me orienten, si ademas de basar mi queja y reclamo en la 13512, hay alguna ordenanza municipal del GCBA, en la cual pueda apoyarme.
a continuacion cito el comeentario de claudia. la CLAUDIA (wrote @ Enero 21st, 2011 at 20:11 Buenas tardes Mi consulta es la siguiente soy propietaria de un departamento en un edificio de 3 pisos en capital, hace 2 años se vendio una unidad en piso 1 y en el patio de 3 x 3 del pozo de aire y luz (es comun pero de uso exclusivo ) pusieron policarbonato. Hace 12 años que vivo aca , la dueña anterior tenia puesto nada solo colocado el armazon corredizo,son 2 rieles uno pasa debajo del otro ,asi que nunca queda el patio totalmente descubierto .Esta gente coloco 2 hojas de policarbonato y el ruido que hace cuando llueve es insoportable ,ya que mi cocina y dos de los dormitorios ,dan a ese pulmon ,puedo obligarla a sacarlo ? a que le coloque algun tipo de aislante ?Me llama la atencion que la dueña anterior que fue la que coloco el sistema ,haya desistido de usarlo .Desde ya agradeceria su opinion .Claudia)
Hola:
Quiero hacer 2 consultas:
1- En el edificio hay colocado aires acondicionados en la medianera, hace 1 mes instale 2 aires y la vecina del edificio de al lado se queja diciendo que tengo que poner el aire a 30 cm desde la división de la medianera, lo que veo es que uno de mis aparato esta 5 o 10 cm. pasando la medianera pero la ménsula está de mi lado. ¿Lo tengo que sacar?, lo tengo que correr a 30 cm. o en el pero de los casos lo tendría que correr esos 5 o 10 cm?
2- Un vecino se compro una parrilla móvil a gas envasado está permitido usar parrillas en el balcón que no estén construidas por el edificio?
Muchas gracias
Buenas tardes. Les hago una consulta. Tenemos un departamento en mar del plata y como tenemos niños de entre 1 y 3 años queremos poner la típica red de protección para ventanas y balcón. Pero el consorcio manifiesta que estaríamos modificando la fachada y no nos lo quieren autorizar. Se necesita realmente una autorización para este elemento de seguridad? Muchas gracias.
Por lo que nos comenta, el departamento fue adquirido por un nuevo propietario hace poco tiempo, y los daños que tenía el mismo sucedieron hace 7 u 8 años.
En este caso el consorcio no es reponsable por estos daños con que se encuentra el nuevo propietario, ya que las afecciones databan de años atrás y quien debía reclamar por su arreglo si hubiera correspondido, era el dueño anterior.
Hola, como están? mi consulta es la siguiente: En mi edificio, hace muchos años (calculo q 7 u 8) hubo problemas en una cañeria que provocó la inundación en toda la P.Baja, en aquel momento se arregló lo que produjo el daño y motores de agua entre todo el consorcio, en cuanto a los daños en los interiores, cada dueño hizo lo suyo, fueron mojaduras en las entradas del comedor de c/depto. Pero, hace un par de años, uno de esos dueños falleció quedando el depto. vacio, y hace un mes fue comprado, el nuevo dueño quiere intimar al consorcio para que se le pague el piso de su depto por encontrarlo deteriorado, esto es posible? cabe decirles también que él ya levantó todo el piso y colocó parquet nuevo en toda la propiedad, quienes fuimos testigos en aquel momento sabemos q se mojó la entrada al comedor, y él reclama por toda la propiedad; además reclama por perdidas encontradas en su techo, y dado que el depto estuvo vacío se desconocía este perdida q ya fue solucionada. En resumen, él compró hace un mes un depto con piso roto del comedor, y techo del baño, y reclama que se le arreglen la totalidad de los techos, de los pisos, y las paredes de baño y cocina; él compró sabiendo de esos daños, q repito datan de mas de 7 años? regateó precio de la propiedad por los mismos, y ahora quiere que sea el consorcio quien se lo arregle, es correcta su postura? Desde ya muchas gracias. Atte
PD: No se si influye o no, el consorcio es de 12 deptos. sin portero que se autoadministra, siendo expensas bajisimas.
Buen dia,
Hace 2 meses compre un departamento de 2 amb que posee por escritura 49.48 mts cuadrados, cuando hago la medicion yo, me da un poco mas de 43 mts cuadrados.
Esta ubicado en primer piso y todos sus ambientes ventilan al pulmon del edificio, habiendo en planta baja un patio que tiene una construccion y el techo de la misma termina al mismo nivel del piso de mi depto, haciendo las veces de balcon sin acceso.
Mi consulta es, la diferencia de metros faltantes podrian pertenecer a ese balconcito? Se podria hacer una puerta y colocarle una baranda para poder accederlo? Que necesito para hacerlo?.
Saludos y muchas gracias,
Una amiga hace poco tiempo compro par asu hija que vendra a estudiar a buenos aires, un departamento que tenia un cerramiento en un balcon… Ahora le llega una cedula intimandola a sacar el cerramineto.
Ella compor de buena fe, se entera ahora que ya la dueña anterior habia recibido intimaciones… pero a ella nadie se lo habia dicho nada al respecto.
No hay ninguna posibilidad en estos casos?
Muchisimas gracias si pueden responderme.
Andrea
Buenas tardes Mi consulta es la siguiente soy propietaria de un departamento en un edificio de 3 pisos en capital, hace 2 años se vendio una unidad en piso 1 y en el patio de 3 x 3 del pozo de aire y luz (es comun pero de uso exclusivo ) pusieron policarbonato. Hace 12 años que vivo aca , la dueña anterior tenia puesto nada solo colocado el armazon corredizo,son 2 rieles uno pasa debajo del otro ,asi que nunca queda el patio totalmente descubierto .Esta gente coloco 2 hojas de policarbonato y el ruido que hace cuando llueve es insoportable ,ya que mi cocina y dos de los dormitorios ,dan a ese pulmon ,puedo obligarla a sacarlo ? a que le coloque algun tipo de aislante ?Me llama la atencion que la dueña anterior que fue la que coloco el sistema ,haya desistido de usarlo .Desde ya agradeceria su opinion .Claudia
El art. 7 de la ley 13.512, se refiere únicamente a los propietarios de planta baja y último piso; basicamente, los primeros no pueden hacer sótanos, pozos u otras construcciones que puedan dañar los cimientos del edificio y los segundos no pueden elevar el edificio o realizar construcciones (subrayo la palabra construcciones, que implica ladrillos u otros materiales pesados) pero en mi opinión, un cerramiento de vidrio y aluminio, tiene el mismo valor de un toldo y no creo que se tenga que pedir autorización al consorsio para colocar un toldo. No obstante, repito, este art. se refiere exclusivamente a los propietarios de planta baja y último piso, quedando todos los demas absolutamente fuera del contexto de dicho artículo.
Como se encuentra Sra. Gilda
«……………Si bien el reglamento de Coopropiedad que nos rige esta inscripto bajo escribano, establece que para realizar o modificar el reglamento interno se nesecitan mayorias abolutas…………..»
Desconozco los motivos de este reglamento interno pero para cualquier modificación del mismo se necesita entre el 70% y 100% de mayoría segun la importancia de los cambios a realizar.
Saludos
Hola la duda es la siguiente el administrador confecciono un reglamento Interno, que fue votado entre gallos y media noche el cual no esta inscripto en ningun lado, utiliza esto para cobrar multas y demas temas, sin ningun sustento legal para ello.
Si bien el reglamento de Coopropiedad que nos rige esta inscripto bajo escribano, establece que para realizar o modificar el reglamento interno se nesecitan mayorias abolutas.
Como se encuentra Sra. Natalia.
Una opción es solicitar una excepción a la norma vigentes acerca de ese tipo de cerramiento. ( cerramiento del balcon con vidrio con paneles corredizos )
Sugerimos tomar los niveles de sonido ( ruidos ) que alteran el impacto ambiental de la zona.
Si esos parámetros superan los exigidos por la normativa podrían presentarlos ante el organismo correspondiente presentando la excepción.
A fin de ampliar la informaciós:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos cordiales
Buenas tardes, mi problema es que me mude a un departamento que se encuentra sobre avenida (me lo brindan mis suegros, no es que lo compre o alquilo) la contaminacion acustica es insoportable, por la noche se me despierta todo el tiempo el bebe, ya que las ventanas son tan grandes me dicen que un ventanal antiruido no me va a solucionar el problema, la unica solucion que me dan es el cerramiento del balcon con vidrio, serían paneles corredizos. Está permitido por la municipalidad?? muchas gracias. NAtalia
Pueden poner toldos sin consultar al administrador/consorcio. En caso de considerarse que no cumple con la estetica del edificio, se le puede obligar a sacarlo?
Muchas gracias
Como se encuentra Sr. Kevin
Atendiendo a vstra consulta, no debería tener ningún problema en colocar rejas, mas aún, por temas de seguridad.
En asamblea el consejo de administración / administrador debería aprobar su requerimiento sin interposición alguna
Debera mantener y respetar la fisonomia del conjunto del edificio sin modificar la vista o fachada a fin de que pasen por desapercibidas.
Por otra consulta solicitela a traves de este medio
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Sin otro saludo atte.
Estudio de Arquitectura Legal
Acabo de entrar en un departamento de Planta baja en recoleta con dos ventanas a la calle pero sin rejas (solo parciana de madera y vidrio). Hay alguna norma donde puedo exijer el consorcio permiso a instalar rejas?
Gracias por su tiempo :-)
Atendiendo a vuestra consulta anterior y considerando :
» ………..El tema es que los copropietarios que apoyan el techado reemplazaron al administrador, en la última reunión dijeron que se asesoraron, que este techado al ser de lona y teóricamente removible no se trata de una obra nueva, que en realidad es una mejora y con el 66% les alcanzaría para poder avanzar con la obra.
Ahora están abocados a juntar ese 66% de los votos y tienen toda la intensión de realizar el techado.
Nosotros ya lo habíamos consultado en la cámara de la propiedad horizontal y también nos dijeron para hacer tal obra iban a necesitar del 100%………………….. »
Es necesario estudiar el reglamento de copropiedad de vuestro consorcio.
por las contradicciones de los fragmentos señalados.
Saludos cordiales
Estudio de Arquitectura legal.
Cuando se refiere a la mayoria del consorcio se trata mayoria absoluta?
Muchas gracias por la respuesta.
Saludos cordiales.
Santiago
Atendiendo a vuestra consulta las tareas que Ud. menciona obedecen a las normas que se imparten en la ley 13512.
Se necesitaría mayoria del consorcio como asi la presentación ante el organismo municipal para conocer la clase de material que se va a utilizar en el proyecto.
Sería conveniente que el » mismo » sea estudiado por profesionales especializados para verificar que se cumplan con todas las normativas que impone la ley consorcial y otros , antes de proceder a la materialización del proyecto.
Saludos especiales
Estudio de Arquitectura Legal
Estimados:
Quería hacer la siguiente consulta, en 2008 compramos un departamento de 2 ambientes a estrenar en 1º piso, el departamento es semipiso con 2 balcones uno a frente y otro a contrafrente, el edificio cuenta en planta baja con espacios guarda coche semicubiertas y descubiertas. El asunto es que en las ultimas reuniones de consorcio algunos de los propietarios de las cocheras descubiertas están insistiendo con la idea de techar las cocheras con unos techos de lona que van enganchadas a unos soportes de Caño de hierro. Dicho techo quedaría a un metro de nuestro balcón de contrafrente que da al dormitorio. La realidad es que esa obra nos afecta por el ruido (por lluvia sobre la lona), por seguridad (ya que facilita el acceso a nuestro balcón), por impacto visual (no es lo mismo tener la vista al vacío que a una lona a un metro del balcón), por la suciedad que se acumule en su superficie y económico (pedimos la cotización en dos inmobiliarias, nos pasaron el valor del depto. en las condiciones que esta y al informarle el proyecto del techado de cocheras nos informaron que con tal obra se les iba a hacer mas difícil la venta del inmueble al valor de la cotización, y que ibamos a tener que rebajar el precio entre un 5% y 10%).
En todas las oportunidades nos hemos opuesto a su colocación esgrimiendo tales argumentos.
El reglamento de copropiedad dice que para obras nuevas y cambios de destino de los espacios comunes hace falta tener el acuerdo del 100% de los copropietarios y para mejoras sobre espacios comunes el acuerdo exigido es del 66%.
Nosotros habíamos averiguado con el anterior administrador en su momento y nos había dicho que que para tal modificación hacia falta el 100% de acuerdo.Que si nos oponíamos no podían avanzar.
El tema es que los copropietarios que apoyan el techado reemplazaron al administrador, en la última reunión dijeron que se asesoraron, que este techado al ser de lona y teóricamente removible no se trata de una obra nueva, que en realidad es una mejora y con el 66% les alcanzaría para poder avanzar con la obra.
Ahora están abocados a juntar ese 66% de los votos y tienen toda la intensión de realizar el techado.
Nosotros ya lo habíamos consultado en la cámara de la propiedad horizontal y también nos dijeron para hacer tal obra iban a necesitar del 100%.
La consulta es si es correcto que para concretar tal modificación necesitan el acuerdo de 100% de los copropietarios y si avanzan igualmente con la obra considerando los 2/3 de los votos que herramientas tenemos para defendernos.
Realmente mantener nuestra posición nos provocó enemistarnos con algunos de nuestros vecinos, al punto de sufrir desmanes y agravios.
Hemos perdido el sueño más de una noche por este tema por lo que agradeceré vuestra asistencia.
Muchas gracias.
Saludos cordiales,
Santiago
La Ley 257 es una norma específica de conservación edilicia. Siendo Ud. inquilina no le corresponde el pago de la misma. Corresponde al propietario. Cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
Saludos
Estimados,
quisiera saber si las reparaciones del frente de un edificio en cumplimiento de la ley 257 CECBA) se deben considerar expensas extraordinarias u oirdinarias. En mi caso en particular el dpto. está alquilado: las ordinarias sona cargo del inquilino y las extraordinarias a cargo del propietario.
Gracias
Como se encuentra Sr. Julio Alvarez.
Las expensas son exigibles bajo todo término.
No queda muy claro la situación de cada administrador por cada uno de los monoblocks.
Si al momento del pago de las expensas no hay un administrador elegido por asamblea con el » titulo » que lo acredite como tal, sería conveniente hacer un depósito judicial de la «expensa» hasta tanto no se regularize la situación jerarquica del administrador por edificio.
Ante cualquier duda amplie su comentario, asi puede ser contestado aquellos que integren la red social de Peritajes Edilicios.
Saludos.
Necesitaria saber sin en un consorcio de 144 co-propietarios,divididos en 6 monoblock de 24 unidades cada uno en el cual por una asamblea se decidio suspender articulos del reglamento, como la administracion centralizada y se vota que cada edificio se adminisre con sus propios recursos, son exigibles las expensas?
Hola! les cuento y espero que me puedan ayudar.
Compre una unidad funcional a estrenar, nuevo, al frente, cuando todavia estaban construyendolo y el dia de la escritura le pregunte al constructor si podia poner rejas de seguridad en el balcon y me dijo que si, nada firmado, todo de palabra. Para no pasar por arriba de la futura administracion, tambien le hice la consulta a la administradora y ella me dijo que seria bueno que ponga una red de proteccion, le comento a la misma que ya tenia encargada las rejas de seguridad y me dijo que SI que las colocara, mientras no se quejara ningun propietario (reitero todo de palabra nada firmado). A las 48 horas las rejas de seguridad estaban colocadas, las mismas apoyan sobre la baranda del balcon y estan pintadas del mismo color que la baranda y las que realmente me brindan seguridad y proteccion, ( tengo 2 hijas de 2 y 4 años respectivamente).
Hoy me llamo la administradora diciendome que me iba a mandar una carta documento para que retirara las rejas en un plazo de 72 horas ya que un vecino se quejo.El tema es que nunca hubo una reunion de consorcio, ni asamblea, ni nada por el estilo, ya que el edificio se esta empezando a habitar. La administradora se lavo las manos y me habla de forma amenazante. ¿ que hago al respecto? Hicimos un gran esfuerzo economico para colocarlas. Las saco? (realmente desde que estan, vivo mas relajado y transmiten tranquilidad a toda mi familia), espero que me manden la carta documento?.
Espero me puedan ayudar al respecto.
Desde ya muchas gracias.
Saludos
Ariel
estimados consorcistas, a traves delos distitntos correos, obsevo la falta de conocimientos sobre la legislacionvigente, lo que hace que se cometan errores y, a la vez, no podamos ejercer nuestros derechos. La nueva legislacion. la Ley 941, recientemente modificada por la Ley 3254, y disposiciones stes, es de gran utilidad si la conocemos y conocemos su alcance. Los invito a los talleres que UCRA ofrecerá todos los martes de septiembre, octubre y noviembre-2010, en el CGP 1, Uruguay 740, de 18 a 20 hs, todos los días martes. En agosto estuvimos los dias 03 y 10 , con gran interes por parte de los consorcistas asistentes. La entrada es libre y gratuita y ademas de la explicación y los alcances de la ley, se reparte el texto de la misma.
Los esperamos.
Alicia Gimenez
UCRA – Presidente
http://www.ucra.org.ar –
Como se encuentra Sra. Adelaida.
Como Ud. dice, cada año se deberá renovar el contrato del mismo.
Le dejo aqui un comentario, para hacerlo llegar a todos los interesados en el tema. Debe tener en cuenta que la misma regirá a partir de la aprobación de esta Ley…..
Artículo 8º.- Modifíquese el capítulo III según el siguiente articulado:
“CAPÍTULO III.- DEL mandato de administración.
Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley……………
http://www.ligadelconsorcista.org/node/3276
Sin otro saludo a Ud. muy atte.
Hola Estimados:
Tengo una inquietud, de acuerdo a la modificación de la Ley 941.- Nuestro Regl. de Copr. y Administración no establece duración de mandato del Sr. Administrador.- Puntualizo, que la ultima asamblea año 2005 tampoco puso fecha para finalizar el mandato.-
Conforme a la nueva Ley, el mandato caduca al año de la aprobación de la misma.-
Desde ya muy agradecida por su tiempo.-
Mi estimado José Toledo. Las construcciones » clandestinas » dentro de las que se encuentran el cierre de los balcones y mas aún para ganar mas metros cuadrados de la unidad estan prohibidas.
Existe en este caso un enrequicimiento ílicito a cambiar las condiciones en el prorrateo de las expensas pues estaría pagando menos que otras unidades parecidas a la suya
Salvo situaciones especiales la Municipalidad le otorga el permiso con el consenso del 100%.
…….Después de empaparme en el tema entendí que hay una ley que habla sobre este tema. El hecho que me pidieron la demolición o el permiso correspondiente de construcción del cerramiento………………..
Como dice Ud. , debería llegar a un acuerdo ( comercial o de negociación )para que el consorcio lo apoye con el 100% de las firmas necesarias.
Ademas ver si se cumplen con determinadas pautas para que la Municipalidad lo apruebe mas allá de la homologacion de acuerdo con el consorcio.
Resultaría interesante que cuente con un informe pericial a fin de que » Ud.» sepa cual es el estado frente a una posible habilitación antes de que el caso avance.
No se pueden realizar modificaciones, ampliaciones o cerramiento de balcones sin el consentimiento del consorcio y la Municipalidad
Si lo desea deje su consulta a fin de avanzar en la problemática http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Gracias por tu consulta.
Mi consulta es la siguiente:
Me llegó una denuncia por tener un cerramiento en el balcón terraza de mi departamento, el hecho es que cuando lo compré ya lo tenía construido (la construcción tiene más de 12 años) por lo cuál cuando compré y escrituré nadie me advirtió que podía tener denuncias si este cerramiento no estaba avalado por el resto de los propietarios, fue así que durante más de una década no tuve ningún tipo de reclamo.
Después de empaparme en el tema entendí que hay una ley que habla sobre este tema. El hecho que me pidieron la demolición o el permiso correspondiente de construcción del cerramiento.
La dos opciones son complejas, la primera es aparte de compleja también costosa e invasiva, ya que perdería un pequeño por el cuál me produciría un achicamiento y establecería un hacinamiento ya que somos un matrimonio y una hija y no tendríamos el espacio necesario para nuestra convivencia y la segunda no creo que si tuviera que obtener el permiso obtendría la firma de todos los propietarios ya que algunos viven en el exterior y la mayoría son departamentos alquilados.
Con todo lo expuesto me gustaría consultar ya que la compra del departamento fue hecha de buena fe y apelando a una conciliación ante esta denuncia si se podría llegar a un acuerdo a pagar más expensas si ese sería el motivo de la denuncia o más tasa de ABL si sería necesario y también si un profesional certifica que la construcción no presenta peligro alguno para la convivencia.
Desde ya Muchas Gracias
Estimado Francisco.
El Consorcio deberá responder por la construcción clandestina que el encargado edificio construyo y amplió sin el consenso del 100%.
Es necesario regularizar esta situación a fin de que no haya imponderables, producto de esta negligencia.
Necesitarian contar con un informe pericial contundente a fin de lograr subsanar a la brevedad con el tema en cuestión.
No se pueden realizar modificaciones ni ampliaciones sin el consentimiento del consorcio y la Municipalidad
http://www.telemix.com/forope/viewtopic.php?f=11&t=17#p17
Si lo desea deje su consulta a fin de avanzar en la problemática http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Gracias por tu consulta.
Estimados: Mi consulta, no es broma.-
El Sr. Encargado del consorcio, empleando carpinteria metálica vidrios, chapas y membrana amplió a su sola voluntad la vivienda que el consorcio le asignó, en un patio de propiedad común ubicado en planta baja del edificio.- El patio usurpado y clausurado, cumple funciones de acceso directo al sector guarda coches de Copropietarios de cocheras con vivienda permanente en el edificio.-
Que paso debemos seguir, sin ser malqueridos por el resto de los Consorcistas.- Atentamente
Hola Pablo, gracias por sus comentarios. En cuanto a su consulta le respondo que para colocar un cerramiento de balcón simple y tradicional,no necesita el consenso de los propietarios, siempre y cuando no lo cierre de manera hermética y permanente, y más aún tratándose de un tema de seguridad. Con respecto al Administrador debería averiguar bien bajo qué circunstancias se autorizó el andamio cuando Ud no se encontraba presente y luego es tema de un abogado.
Saludos cordilaes, Arqto. Potaz
Estimado arquitecto,tengo un balcon ubicado en primer piso al frente de mi duplex ,comparto terreno con otra unidad ubicada al fondo,perteneciente a otro copropietario,por razones de seguridad deseo poner enrejado romboidal en el balcon,con paneles que eventualmente se pueden remover,es posible hacerlo,a la fecha no tenemos reglamento de copropiedad .A
tentamente
Hola Edmond, ante todo al no contar con un reglamento de copropiedad no sería conveniente colocar un elemento fijo amurado a la pared, aunque tenga paneles removibles. Ud. estaría alterando la fachada con un cerramiento de hierro y eso no está permitido. Lo que sí podría colocar es una malla de red, permanente o hasta tanto se defina el tema a través del reglamento.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos nuevamente
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, muy interesante el artículo. Les hago una consulta, estoy en un primer piso, con balcón a la calle. Me pusieron un andamio mientras estuve de viaje dado que están pintando el frente del edificio. Cuestión que me entraron a robar por la ventana. Quiero poner rejas en las ventanas, y entiendo que esto afecta a la fachada del edificio. Debo hacer una carta dirijida al administrador dando aviso que pongo las rejas, o tengo que llamar a asamblea y juntar firmas? Por otro lado, puedo iniciar algo contra la administración por el tema del andamio, de que se mete gente a mi balcón sin previo aviso, etc? muchas gracias!
hola , vivo en planta baja , de un departamento, hace mas de 20 años, no hay consorcio, estoy dentro de un patio interno, el problema se suscita cuando hago por los metros que me corresponde una ampliacion, a los tres dias de empezar me llueven las denuncias, en este lugar el palier es tierra de nadie, se drogan , rompen las luces, una boca de lobos, ahora que quiero hacer una entrada independiente por esto y otros problemas serios, me encuentro con denuncias constantes, la arquitecta presento la previa.
mi pregunta es como defenderme en lugar , donde vos tenes problemas, te rompen los autos, te rompen los vidrios de las ventanas,entre otras cosas, y parece ser que no tenes ningun derecho y los demas los que trangreden las reglen constantemente son dueño de la verdad.
y mis derechos, todo lo que me rompen y viene la policia y dice son menores, ntran y salen .
me encuentro asorada, dentro de la manzana hay cuatro ampliaciones, dos de uso comercial, y ellos nunca pusieron cartel, nada y a mi simple trabajadora , bueno no se como actuar.
gracias
Gracias a Ud. por el comentario. Saludos cordiales
Muy Interesante los datos. Gracias.
Como te encuentras.
Les dejo este link para que abordes tu consulta ya que son los indicados en esta materia.
http://www.cacaav.org.ar/
Cualquier duda comuniquese nuevamente con nosotros.
Saludos y gracias por su consulta.
Estimados;
tengo que hacer para la facultad un trabajo sobre la responsabilidad de los consorcios por los daños que ocasionaren los aires acondicionados (desde que por el líquido refrigerante se corroe el techo de un copropietario de piso inferior o bien frente a un tercero que se vea afectado, etc)
Sinceramente no encuentro jurisprudencia al respecto y me comentaron que hace poco el gobierno de la ciudad de Buenos Aires emitió una normativa al respecto, que tampoco logro ubicar.
Les pido por favor si me pueden ayudar a conseguir esta info o bien orientarme.
muchas gracias!!
Hola Daniel, todo tema que concierne al consorcio, se debe decidir por Asamblea y por mayoría, y en la Asamblea debatir acerca del sistema que quiere optar cada co-propietario y resolver los pasos a seguir a fin anular el funcionamiento de la caldera para todas las unidades, para poner a todos en igualdad de condiciones. Cualquier duda comuniquese nuevamente con nosotros.
Saludos y gracias por su consulta.
Hola quisiera saber si se puede reemplazar el sistema de calefaccion de un departamento del edificio donde tengo mi propiedad, efectuo esta consulta debido a que el sistema de calefaccion esta, es por el losa radiante y al encontrarse obsoleto por los años se empiezan a producir fugas de agua. Algunos propietarios exigieron y consiguieron que el consorcio les instalara equipos de aire acondicionado y no pagar la parte proporcional al consumo de gas de la caldera y el mantenimiento de la misma. Ahora considero que eso deja en desigualdad de condiciones al resto de los copropietarios que deben hacerse cargo de un mayor costo operativo de esos sistemas. Desde ya muchas gracias
Hola Nicolás, efectivamente en los consorcios hay normas y reglamentos contenidos en la ley 13512, de propiedad horizontal. No se pueden realizar cerramientos sin el consentimiento del consorcio.
Gracias por tu consulta.
Me gustaria saber si dentro del codigo de edificacion de la Ciudad de Buenos Aires hay alguna normativa que prohiba la construccion de techos o cerramientos en balcones internos para poder tener un arma mas para obligar a un consorcista renuente a que lo saque.
Mil gracias, Nicolas
Felisa, los balcones no se pueden como un cuarto mas del departamento. No estan construidos para resistir peso de maquinarias, etc, sobre todo lo que requiere agua para su uso, ya que las filtraciones a que puede estar sujeto, provocan rajaduras y posteriores desprendimientos. Tambien es necesario tener cuidado con la colocacion de masetas con plantas, que no sean demasiado pesadas , porque tambien pueden provocar rajaduras. El administrador es el que debe velar por esta situaciones. El cumplimiento de la Ley 257, de mantenimiento de frentes, puede colaborar para evitar estos abusos (no cerramiento de balcones, de terrazas, etc.), pero insisto, es tarea del administrador. Tal vez un buen Relamento Interno, tratado y aprobado en asamblea, pueda ordenar esta y otras desprolijidades en el edificio.
Alicia Gimenez
UCRA – Presidente
http://www.ucra.org.ar
Me gustaria saber si en los balcones se pueden poner lavadoras y secadoras y si es asi, si yo en mi balcon me tengo que aguantar con el ruido que hacen estos electrodomesticos de mis vecinos que los han colocado en su balcon contiguo al mio, gracias.
Agradezco el comentario de esta nota, por cuanto estas situaciones antirreglamentarias son habituales en los eidficios en propiedad horizontal, sobre todo porque los administradores, que tambien son los que tienen que hacer cumplir la Ley (Ley 13.512 y Reglamento) no lo hacen, tal vez «en favor» del consorcistas que incumple con las normas, para no tener un enemigo dentro del consorcio. Si es enemigo, en ese caso si, tal vez aplicaría la ley. La arbitrariedad que se vive dentro de los consorcios, hace que el consorcista que solicite el fiel cumplimiento de la legislacion vigente (todas las que se deben obervar), muchas veces por seguridad, (ascensores, matafuergos, etc.) sea tildado de «exigente» y «demas» y apostrofado para toda la cosecha, por los propios vecinos, que se benefician con el cumplimiento, pero al administrador, pareciera que le es mas fácil, incumplir con la normativa (para contentar al grupo amigo) que acatar la ley, como corresponde. Lo vemos a diario , tal es así quen la modificación de la Ley 941, la Ley 3254, en Obligaciones del Administrador, Art. 9º , enc. g) dice : «Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, segun corresponda, conforme las normas vigentes» Esta ley, que estamos Reglamentando, no hace otra cosa que obligar a los administrdores a que eviten situaciones de descontrol en las modificaciones que se pretenden realizar dentro de los consorcios, las que llevan a inifnidad de conflictos. La falta de acatamiento de esta norma por parte del administrador, se podrá denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios.
Alicia Gimenez
UCRA-Presidente -www.ucra.org.ar – ucra@argentina.com