Conflictos por el muro divisorio – Medianeria

MEDIANERAS

Cómo evitar conflictos por el muro divisorio

Todo absolutamente esta en la mira a la hora de los gastos por reparaciones.
Se suele recurrir a un profesional, por un adecuado asesoramiento.

El desconocimiento, por parte de los propietarios, de los derechos que ambos vecinos linderos tienen sobre las paredes divisorias suele provocar conflictos que podrían evitarse conociendo y respetando la legislación vigente. Algunas veces es necesaria, además, la intervención de un profesional para aclarar cómo debe interpretarse la normativa.

Medianería significa, según el Código Civil, el condominio de indivisión forzosa sobre el muro divisorio entre predios. Este condominio les genera a los linderos no sólo derechos sobre la pared, sino también obligaciones y ciertas limitaciones, determinando un equilibrio en el uso del mismo y con el fin de no ocasionar perjuicios al bien común.

No obstante la existencia de legislación específica, es común que se presenten situaciones de conflicto entre vecinos con motivo de la medianería. Un caso que se replica con bastante frecuencia y suele ser motivo de consulta se da cuando, entre dos edificios de propiedad horizontal, existe un muro divisorio que constituye medianería, pero en un tramo este muro coincide con el fondo libre de uno de los edificios. En dicho sector, sólo existe medianería por cerramiento forzoso, hasta los tres metros de altura contados desde la cota del terreno más alto y a partir de allí hacia arriba, el muro es privativo del edificio que la construyó y utiliza. La controversia surge respecto de quién debe ocuparse del mantenimiento justamente de ese tramo de la pared. Ejemplificamos con un caso concreto: el consorcio que construyó y utiliza la pared decide repararla y pintarla, pero deja sin realizar el trabajo en la parte inferior, donde comparten ambos edificios los derechos de medianería, porque argumenta que hasta los tres metros le corresponde exclusivamente hacerse cargo al consorcio de propietarios que tiene allí el fondo libre. Este consorcio, por su parte, ofrece colaborar con la mitad de los gastos, pero el vecino insiste en que no le corresponden los tres metros inferiores del muro. Ocurre entonces que al no reparar ni pintar la parte inferior de la pared, persisten las patologías que cortan la impermeabilidad a la altura de las unidades funcionales de la planta baja del primer edificio, generando reclamos de los consorcistas a la administración.

Qué corresponde hacer

De acuerdo con los 2.722, 2.723 y 2.726 del Código Civil, se debe interpretar -como se dijo- que la pared divisoria entre predios constituye medianería hasta la altura de tres metros, contados desde la cota del terreno más alto y desde allí, se considera privativa del edificio al que pertenece el muro.

Por lo tanto, hasta la altura mencionada los propietarios de los dos edificios deben compartir los gastos de conservación del bien común. Desde allí hacia arriba, dichos trabajos quedan a cargo del consorcio que posee la propiedad exclusiva sobre el muro.

También según el Código Civil, el edificio que reparó la medianera no puede negarse a compartir los gastos de mantenimiento del muro hasta los tres metros, abandonando sus derechos de medianería, debido a que el mismo está cerrando unidades funcionales del propio edificio. Si el que se negara fuera el que posee el fondo libre en ese sector, sí podría hacer abandono de los derechos, pero sin servirse de ningún modo de la pared en cuestión, la que quedaría privativa del edificio vecino.

Arquitecto Legista Teodoro Ruben Potaz