Conflictos por el muro divisorio – Medianeria

La patología y el colapso de los edificios
25/06/2018

MEDIANERAS

Cómo evitar conflictos por el muro divisorio

Todo absolutamente esta en la mira a la hora de los gastos por reparaciones.
Se suele recurrir a un profesional, por un adecuado asesoramiento.

El desconocimiento, por parte de los propietarios, de los derechos que ambos vecinos linderos tienen sobre las paredes divisorias suele provocar conflictos que podrían evitarse conociendo y respetando la legislación vigente. Algunas veces es necesaria, además, la intervención de un profesional para aclarar cómo debe interpretarse la normativa.

Medianería significa, según el Código Civil, el condominio de indivisión forzosa sobre el muro divisorio entre predios. Este condominio les genera a los linderos no sólo derechos sobre la pared, sino también obligaciones y ciertas limitaciones, determinando un equilibrio en el uso del mismo y con el fin de no ocasionar perjuicios al bien común.

No obstante la existencia de legislación específica, es común que se presenten situaciones de conflicto entre vecinos con motivo de la medianería. Un caso que se replica con bastante frecuencia y suele ser motivo de consulta se da cuando, entre dos edificios de propiedad horizontal, existe un muro divisorio que constituye medianería, pero en un tramo este muro coincide con el fondo libre de uno de los edificios. En dicho sector, sólo existe medianería por cerramiento forzoso, hasta los tres metros de altura contados desde la cota del terreno más alto y a partir de allí hacia arriba, el muro es privativo del edificio que la construyó y utiliza. La controversia surge respecto de quién debe ocuparse del mantenimiento justamente de ese tramo de la pared. Ejemplificamos con un caso concreto: el consorcio que construyó y utiliza la pared decide repararla y pintarla, pero deja sin realizar el trabajo en la parte inferior, donde comparten ambos edificios los derechos de medianería, porque argumenta que hasta los tres metros le corresponde exclusivamente hacerse cargo al consorcio de propietarios que tiene allí el fondo libre. Este consorcio, por su parte, ofrece colaborar con la mitad de los gastos, pero el vecino insiste en que no le corresponden los tres metros inferiores del muro. Ocurre entonces que al no reparar ni pintar la parte inferior de la pared, persisten las patologías que cortan la impermeabilidad a la altura de las unidades funcionales de la planta baja del primer edificio, generando reclamos de los consorcistas a la administración.

Qué corresponde hacer
De acuerdo con los 2.722, 2.723 y 2.726 del Código Civil, se debe interpretar -como se dijo- que la pared divisoria entre predios constituye medianería hasta la altura de tres metros, contados desde la cota del terreno más alto y desde allí, se considera privativa del edificio al que pertenece el muro.

Por lo tanto, hasta la altura mencionada los propietarios de los dos edificios deben compartir los gastos de conservación del bien común. Desde allí hacia arriba, dichos trabajos quedan a cargo del consorcio que posee la propiedad exclusiva sobre el muro.

También según el Código Civil, el edificio que reparó la medianera no puede negarse a compartir los gastos de mantenimiento del muro hasta los tres metros, abandonando sus derechos de medianería, debido a que el mismo está cerrando unidades funcionales del propio edificio. Si el que se negara fuera el que posee el fondo libre en ese sector, sí podría hacer abandono de los derechos, pero sin servirse de ningún modo de la pared en cuestión, la que quedaría privativa del edificio vecino.

11 Comments

  1. Hernan dice:

    Hola, mi consulta es: se puede demandar por daño psicológico /moral a una empresa constructora por más que se haya firmado un convenio en el que se comprometen a arreglar los daños materiales que provocaron?

    • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

      Hola Hernán, dependiendo de cuál sea el daño que le han provocado, y de si cumplen o no con el convenio se puede evaluar solicitar un daño psicológico.
      Si puede ampliarnos un poco la consulta acerca de los daños sufridos, y qué tipo de convenio han firmado, para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
      http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  2. Barbara Dabrowski dice:

    Disculpen que no me haya expresado correctamente. Soy Bárbara y lo que quería saber es quien decide la constroversia entre dos vecinos por medianerias. El Codigo Civil o la Municipalidad con Reglamentaciones Propias que incluso contradicen al Codigo Civil? Estoy en Merlo, Provincia de Buenos Aires. Espero su respuesta. Gracias

    • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

      Hola Bárbara si no pudieron resolver amigablemente el conflicto, tendrán que hacerlo a través de la justicia aplicando el Código Civil
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  3. Maria Cristina Puccetti dice:

    QUIERO SABER, SI UN PERITAJE HAY QUE HACERLO EN EL MARCO DE UN JUICIO, O SE PUEDE SOLICITAR PARA CONSEGUIR QUE LA EMPRESA CONSTRUCTORA QUE ESTA LEVANTANDO UN EDIFICIO AL LADO DE MI PH , CUMPLA CON EL CONVENIO FIRMADO HACE MAS DE 1 AÑO.GRACIAS POR RESPONDER,

    • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

      Hola María Cristina no es necesario estar en un juicio para hacer un peritaje; en su caso le serviría para hacer cumplir el convenio con la empresa o iniciar acciones legales
      Para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
      http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  4. Leandro dice:

    están permitidos los desagües pluviales empotrados en medianera dentro de los 15cm propios?

    • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

      Hola Leandro, no está permitido empotrar ningún tipo de cañerías en la medianera
      Saludos, Arquitectos de Abogados

  5. Barbara Dabrowski dice:

    Si. Eso dije. Los Inspectores Municipales tienen su criterio propio. Un poco aceitado tal vez. Por ejemplo. si una canilla está mojando la tierra al lado de la pared de 15, que no esta debidamente preparada porque cuando se construyo no había aguas permanentes allí. Según el Inspector Municipal, yo tengo que tomar medidas de “mi lado” para evitar que la humedad progrese. y el vecino puede seguir abriendo la canilla a voluntad.
    Otra cosa que permitió el inspector fue que taparan la luz que provenía de unos ladrillos de vidrio de 20 x 20 cm que no permiten vistas al otro lado, ubicados a 2,80 metros de altura.
    Saluda atte.
    Barbara

  6. Maria Isabel dice:

    Hola Buenas Tardes.
    Mi consulta es la siguiente, yo edifique sobre la propiedad de mi padre, cuando al lado de mi casa era terreno baldío. Luego uno de los hijos del propietario comenzó a construir, apoyando su garaje en mi medianera. Lo cual hizo una loza y sobre ella construyo dormitorio, o lo que fuese, pero coloco techo de tejas a dos aguas como lo hice yo. Pero el mio da hacia la calle, y este vecino su descarga de agua la hizo contra mi pared de arriba, lo cual puso una canaleta pequeña para días de mucha lluvia no lo soporta y dejo entrar filtraciones de agua a mi pared. Lo mismo que la descarga de la canaleta la hizo hasta donde termina el techo de la parte de abajo de la casa de mis padre. Lo que no la continuo hasta el suelo. Lo que si vienen a inspeccionar, la pared esta verde del moho, y que el dormitorio donde mi madre dormía comenzó a descascararse y caerse parte de las pared. Incluso le caía en su cabeza el descascaramiento, dejando en evidencia la humedad que provoca. Hemos hablado con el al respecto, por lo poco que entiendo. Los techos a dos aguas pueden hacerse hacia el vecino cuando hay un pasillo o corredor amplio, donde no pegue el agua de su techo contra la del otro. Pero este señor, ante el fallecimiento de mi Padre, que fue quien edifico mi casa, luego de hacer todas las verificaciones legales matrículadas y los planos como corresponde. Se niega a reconocer los daños. Hoy hace apenas 6 meses que acabo de perder a mi madre. Y en verdad no tengo más ganas de discutir con una persona cerrada al diálogo. Uds podrían mandarles una inspección y verificar si lo que yo digo es correcto. O en su defecto cuales son las medidas a tomar.
    Espero vuestra respuesta, y desde ya muchas gracias.

    Saludos

    Isabel.

    • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

      Hola María Isabel, no somos un organismo de control o municipal para tomarle la denuncia. Somos un Estudio de peritajes.
      Debería hacer la denuncia en la municipalidad para que vayan a verificar la construcción, si está declarada o es clandestina y la manera que se llevó a cabo. O actuar de manera privada haciendo un informe pericial para iniciar acciones legales.
      Saludos, Arquitectos de Abogados

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