Ciudad Desordenada Sin Planificación Alguna
Medianeras Irregulares De Todo Tipo

Una ciudad entre medianeras

La mezcla de edificios de distintas alturas y profundidades estropea los barrios. Hay que repensar el futuro del tejido urbano.

Buenos Aires es un collage de medianeras, un festival de edificios desparejos y desordenados que muchas veces resulta francamente desagradable. A pesar de eso, a muchos turistas les parece pintoresco, simpático, característico. Claro que ellos no tienen que vivir acá y sólo conocen los cuatro barrios armados para su satisfacción en los que el medianerismo porteño es casi un ikebana urbano.

El caos de edificios de distintas alturas, profundidades y alineaciones no sólo estropea a la mayoría de los barrios, sino que trae problemas ambientales, como afirma el urbanista Marcelo Corti: “El desorden produce deficiencias paisajísticas, pero también de asoleamiento, ventilación y privacidad entre edificios. Además de afectar la calidad del espacio público en calles y plazas”.

Por suerte hoy, entre técnicos urbanistas y políticos existe el consenso de que las próximas leyes urbanas deben establecer una forma concreta para la ciudad, teniendo en cuenta lo existente y lo nuevo. Será lo que se llama un código morfológico, en contraposición al que existe ahora que podríamos llamarlo “abstracto”.

Pero no es que los códigos abstractos no busquen que la ciudad tenga una forma determinada, el problema es que imaginan una renovación completa de la ciudad en un plazo más bien corto. Pensados de esa manera, los planes resultaban coherentes en los papeles, en el mundo platónico de las ideas o cuándo, en un futuro que nunca llega, todos los edificios de la ciudad son renovados. Los códigos que rigieron ( y todavía rigen) a Buenos Aires alientan esa sustitución y es así como nacen las demoliciones epidémicas que padece cíclicamente la Ciudad.

Ahora, mientras llega el futuro soñado, todos vivimos en una ciudad a medio reformar, con huellas de cada uno de los distintos códigos en todas las cuadras.

Todo empezó hace tiempo, antes del Código de Planeamiento Urbano. En aquella época, el código que establecía la forma de Buenos Aires era el de Edificación. Pero, esa norma logró plasmar su fórmula sólo en grandes avenidas como Santa Fe y Rivadavia, donde se pueden ver cientos de edificios de departamentos entre medianeras que forman paredes continuas de balcones y ventanas. “Esto ocurrió entre los cincuenta y los sesenta, se completaron las avenidas principales, pero en el resto de la ciudad dejó una secuela de medianeras enormes a la vista y edificios de 8, 10 o 12 pisos aplastando a sus vecinos bajitos, como solitarios gigantes de una manzana distorsionada”, señala Corti.

El actual Código porteño no lo hizo mejor. Entró en vigencia en 1977 y, aunque sufrió cientos de modificaciones, sobrevivió con la misma idea con la que nació: apoyar la unificación de parcelas, la construcción de torres que hoy muchos vecinos odian, la creación de pulmones verdes en el centro de las manzanas y eliminar los patios de aire y luz para que los departamentos entre medianeras fueran más dignos.

Si bien en un principio, el Código actual establecía muchas restricciones a la superficie que se podía construir en cada lote (fue pensando para una ciudad de 3 millones de personas), las modificaciones levantaron las restricciones e impulsaron el boom constructivo que ya sufren los barrios más caros.

El código que se planee para el futuro inmediato de Buenos Aires, debe otorgarle especial importancia a la forma de la Ciudad, pero lo más importante es que considere a la manzana y a la cuadra como las piezas principales del tejido urbano para respetar las características de cada barrio y preservar áreas por sus rasgos y no sólo edificios aislados.
Como bien sabemos, la Ciudad no cambia de un día para el otro. Está en constante cambio, y ese proceso puede ser bello.

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¿Qué es y para qué sirve un enrase?

A raíz de las desigualdades volumétricas entre viejos y nuevos códigos que generaron un sinnúmero de medianeras a la vista en la Ciudad de Buenos Aires, se creó la figura de “enrase”. La idea fue premiar por cubrirlas, sorteando el control morfológico de FOT, es decir, la limitación de m2 a construir de acuerdo al tamaño de la parcela.

Instrumentado a través del Art. 4.10 del Código de Planeamiento Urbano bajo el nombre técnico de “Completamiento de Tejido”, autoriza –siempre que ambos linderos posean más de 15 m de altura total– a igualar el perfil medianero de los linderos. Dentro de ese volumen estable- cido por los edificios existentes, construir los m2 que se deseen. También se permite (bajo el Art. 4.4) tapar la medianera separándose del otro lindero a partir de la altura del distrito, pero respetando el FOT. Esto favoreció a la Ciudad al reemplazar enormes paredones con fachadas laterales que hacen más amable el impacto entre las distintas codificaciones. A raíz de interpretaciones a nivel del Poder Ejecutivo, a la letra de la ley se le agregaron variables que combinan ambos conceptos, de manera que se puede hacer enrase teniendo un edificio alto en un solo lado, y computando el FOT sólo dentro de la volumetría permitida (Art. 4.10.3.- Interpretación Oficial). Este caso –vulgarmente denominado “tapita” – es muy raro, y en general no lo aplican en barrios con baja densidad. Sin embargo, las interpretaciones pueden ser objetables porque no están en el código. Además, se ha entendido que el concepto de FOT no fue bueno para la Ciudad, que premia a los terrenos intermedios y castiga a los de las esquinas, generando escalonamientos y disrupciones inentendibles desde la vía pública.

Se está avanzando en un Código morfológico, que ya se puso en práctica en numerosas leyes (la ex-AU3, Parque Chas, distintos APH, etc.) y la mayoría de las nuevas interpretaciones que hacen desde la oficina que emite opinión tienden en ese sentido.

Tal vez fue con ese objetivo autorizado este caso, que no le cambia demasiado al entorno si en realidad se hubieran hecho varios niveles de cocheras y completado con FOT de distrito el resto del volumen, que sí es permitido, siempre y cuando se hayan retirado respecto del lateral más bajo lo que fija la norma.

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Nuevas normas para la construcción: ya no se podrán hacer torres en los barrios

Salvo en algunos sectores, la altura máxima será de 12 pisos y sólo en las avenidas. Apuntan a que ya no haya zonas exclusivamente comerciales o residenciales.
Desparejo. Se buscará que ya no haya manzanas con alturas muy distintas.

Después de 41 años, la Ciudad avanzó en una renovación integral de la ley que regula la construcción. Con el impulso del oficialismo, la Legislatura porteña sancionó el nuevo Código Urbanístico, cuya principal novedad es que habrá límites para la construcción de torres: salvo en zonas específicas, en los barrios los edificios no podrán superar los 12 pisos.

La ley fue aprobada con lo justo: 34 votos del oficialismo, contra 20 negativos y seis abstenciones.

El Código actual define las alturas de acuerdo a una serie de cálculos en base a la superficie disponible, y autoriza sumar parcelas. Así, puede suceder que en una zona de casas la aplicación de esas fórmulas resulte en que no haya obstáculos para levantar una torre. El criterio ahora cambió: se respetará el diseño urbano que ya tenga ese barrio.

A grandes rasgos, la idea del nuevo Código Urbanístico es permitir mayores alturas en las principales avenidas pero ir disminuyendo a hacia el interior de cada manzana y cada barrio. Así, quedaron definidas seis alturas toleradas:

• 38 metros, que equivalen a planta baja y 12 pisos, en avenidas como Libertador, Santa Fe o similares.
• 31 metros, unos 10 pisos, en otras avenidas no tan densas, por ejemplo Crámer o Rivadavia en Liniers.
• 22 metros, o 6 pisos, al interior de los barrios como Belgrano o Recoleta.
• 16,5 metros, o PB más 4 pisos, en zonas de construcciones más bajas, como Villa Lugano o Chacarita.
• 10,5 metros, o sea 2 pisos con un retiro en la terraza, en Saavedra, sectores de Villa Urquiza y otros barrios donde predominan las casas bajas. • 9 metros, o 2 pisos sin retiro, en calles de muy bajo tránsito y típicamente residenciales.

Por supuesto, en Puerto Madero o Catalinas Norte, que ya tienen un perfil de edificios en altura, no habrá restricciones para futuras torres.

La norma permitirá lo que se conoce como «enrasamiento», emparejar las alturas allí donde se pueda. Por ese espacio que ganarán en algunos barrios, los futuros desarrolladores deberán pagar un impuesto que se creará en otra ley antes de fin de año.

El otro gran cambio vendrá por las actividades que se permitirán en cada barrio. «El concepto central es la mixtura de usos, que la gente no tenga que trasladarse obligatoriamente para trabajar o ir a una zona comercial», explicó Victoria Roldán Méndez, legisladora de Vamos Juntos y presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano. En otras palabras, se buscará que ya no haya sectores exclusivamente residenciales o comerciales. Así, y a la espera del demorado saneamiento, se permitirá por ejemplo que en la franja costera del Riachuelo se levanten edificios para viviendas u oficinas, cuando hoy toda la zona es de fábricas y depósitos.

Un caso aparte es el de los shoppings. Como norma general ya no estarán autorizados, pero si una empresa quiere instalar uno deberá presentar un proyecto urbanístico y que se lo apruebe la Legislatura.

La actualización del Código llega después de un largo proceso de discusión, que incluyó más de 50 sesiones en la Comisión más un encuentro en cada Comuna y reuniones con la Sociedad Central de Arquitectos, la Facultad de Arquitectura de la UBA y otras organizaciones.

De esos encuentros surgieron varias modificaciones. Por ejemplo, no se cambiarán las alturas fijadas para algunos sectores de Caballito donde los vecinos en los últimos años lograron frenar el avance de las torres. En tanto, y por sugerencia de algunos emprendedores, se permitirán alturas mayores a las pensadas originalmente en sectores de la colectora de la General Paz a la altura de Villa Devoto. En Barracas, por otra parte, los vecinos pidieron que se protejan 146 inmuebles con valor patrimonial.

Para que estas modificaciones queden vigentes hacen falta dos pasos más. Primero, la realización de una audiencia pública. Tras ella, una segunda aprobación. «Seguiremos trabajando en búsqueda del mayor consenso, con la idea de aprobar la segunda lectura antes de fin de año», comentó Agustín Forchieri, presidente del bloque Vamos Juntos. En diciembre, además, vence el decreto del Ejecutivo que suspendió la autorización de torres, precisamente para esperar los cambios en el Código.

Esa búsqueda de mayor consenso no será sencilla. Es que las reformas siguen siendo muy cuestionadas por diversas organizaciones y legisladores de la oposición. «Limitar alturas no alcanza para revertir un modelo que prioriza el negocio inmobiliario. Una ciudad que tiene problemas de contaminación y servicios colapsados no necesita aumentar su capacidad constructiva sino tener más espacios verdes, y ese tema este proyecto no lo toca», afirmó Roy Cortina, del Partido Socialista. En tanto, Juan Nosiglia, de Evolución, agregó: “El proyecto privilegia la iniciativa privada por sobre el espacio público”.

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Protegen 70 manzanas que rodean el Casco Histórico

Es en partes de San Telmo, Monserrat y Constitución en las que hasta ahora se podían hacer torres y alterar el paisaje tradicional de esos barrios. La ley busca un desarrollo inmobiliario coherente.

Desubicada. La torre de 27 pisos Quartier San Telmo desafía el perfil bajo de Garay y Piedras. Con la nueva ley el paisaje urbano del barrio está más cuidado.

La zona fundacional de Buenos Aires, su corazón, conserva algunas de las primeras construcciones de la Ciudad y tiene un nombre que la define: Casco Histórico. Ese nombre alumbra las primeras peripecias de los porteños. Y también anida bellísimos edificios o casonas, como las que datan de 1830 y que cuentan con leyes que las protegen. Ahora, la Legislatura porteña acaba de aprobar una ley para que el área patrimonial abarque nuevas partes de San Telmo, Monserrat y Constitución. Con una idea doble: por un lado, preservar la zona histórica, y por otro, generar y potenciar oportunidades de desarrollo que sirvan para mantener vivas esas manzanas y para evitar que el tiempo la deje sólo como un patrimonio estático, o una ciudad museo.

Para lograr esta ampliación, la Legislatura aprobó una ley que permite incluir algunas manzanas que habían quedado por fuera de los límites del área de protección histórica que es conocida como APH 1 y que abarcaba hasta antes de la ley el eje San Telmo-Avenida de Mayo. El polígono que se agregó es el que está comprendido por las calles Hipólito Yrigoyen, Bernardo de Irigoyen, Finocchietto, Perú, la avenida Caseros, la calle Bolívar, las avenidas Juan de Garay y Paseo Colón y las calles Cochabamba y Perú, y se denomina área de “amortiguación” porque obliga a “adecuar” los cambios según la estética de cada manzana. Hasta hace poco, esa zona estaba catalogada de una manera que permitía alturas y tejidos que desnaturalizaban el perfil y la historia de los barrios que la contienen. Pero la nueva ley sumó 70 manzanas a las protegidas por limitaciones de altura y 300 nuevos edificios catalogados que no se podrán tocar sin permisos. Entre otras cosas, si se construye se deberá mantener el estilo y sólo se podrán levantar alturas que coincidan con las que hay en cada cuadra. La intención base de este cambio es que todo el área forme parte de una misma unidad histórica, cultural y urbanística.

En algunos casos, la falta de ley que regule las alturas ya fue causa de polémicas y reclamos de los ve- cinos. Por ejemplo, la Torre Raghsa, en Belgrano 931, y la Torre Alto Grande Alsina, en Alsina 730, sacudieron a Monserrat cuando fueron levantadas con 28 pisos cada una. Pero el caso más recordado y crítico fue, sin embargo, el de la Torre Quartier San Telmo, en Garay y Piedras. En 2010, más de 3.000 vecinos avalaron con sus firmas un amparo para pedir que frenaran su construcción y también la Defensoría del Pueblo apoyó ese reclamo sosteniendo que un edificio tan alto ( 27 pisos) iba a tener un mal impacto sobre el barrio. Pero como no tenía protección urbanística (la manzana donde se levantó estaba fuera del polígono protegido por pocos metros), el Ejecutivo porteño, en ese momento, respondió que las torres cumplían con la normativa en vigencia y dio luz verde a la enorme torre que hoy puede verse sobresaliendo en el paisaje barrial.

Desde ahora, el Quartier será una mala anécdota para esas 3.000 personas que intentaron frenarlo. En las manzanas abarcadas por la nueva ley ya no se podrá construir edificios tan altos y eso, para ellos, es un paso positivo y esperado. “Lo que buscamos es ordenar con coherencia toda la zona, evitando la fuerte fractura producida por la zonificación anterior y salvaguardando el patrimonio histórico”, explicó a Clarín el ex legislador Patricio Di Stefano, autor del proyecto y hoy funcionario del Ministerio de Ambiente y Espacio Público. “La zona cumple un rol estratégico, es parte del patrimonio colectivo de los ciudadanos de Buenos Aires, y por sus características urbanas no sólo tiene un alto valor propio sino que posee un fuerte potencial residencial y turístico”, detalló. Según explicó, San Telmo estuvo protegido durante mucho tiempo, pero en la década del 90 “cortaron la zona” y sólo quedó resguardada la parte desde Perú hasta el Bajo. “Todo el resto había quedado sin protección y se podía hacer cualquier cosa. Esta ley llega después de una pelea de tres años y medio que finalmente tuvo apoyo de otros partidos y logró la aprobación. La mayor parte de la nueva zona está en San Telmo, pero también está Monserrat y una parte de Constitución. Zonas que el turismo ya había sido adoptado como ‘casco histórico’”, contó el funcionario.

La nueva ley también es importante porque apunta a fomentar políticas de protección patrimonial que acompañen la revitalización de la zona, que sean inclusivas y generen acciones más allá de la simple preservación de edificios: como ejemplo de esto, hoy se puede ver la transformación de la edificación donde antes funcionaba una planta de la empresa Cruz Malta y hoy hay un edificio ecológico del banco HSBC. “Esas políticas sirven para evitar el efecto ‘museo’ que afecta las finanzas públicas y congela las oportunidades de desarrollo. Es necesario un buen enfoque que incluya preservación y desarrollo, que contemple el crecimiento como una forma también de asegurar fuentes de ingreso para sus habitantes”, concluyó Di Stefano.

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Entre preservarlo todo o demolerlo, la polémica de siempre

Con la ley también se discute cómo hace un barrio para ser actual y cuidar su patrimonio al mismo tiempo.

El impacto de la protección de 70 manzanas en la zona Sur de la Ciudad encendió una nueva polémica entre vecinos y especialistas. Por un lado, algunos promueven la conservación total. Pero por otro, están los que quieren recuperar y si es posible, demoler para crear más viviendas. En el medio, los que están a favor de reconvertir: reciclar, hacer revivir una cáscara que tuvo otros destinos.

“Hoy detectamos muchas nuevas obras. El barrio se está renovando, y es necesario que haya una ley que controle. Pero también que haya un Estado que controle a los que violan la ley. Falta vigilancia en las demoliciones, en la protección de edificios, sobre las empresas que construyen sin tener en cuenta si colapsan o no las redes de agua potable, por ejemplo”, se quejó Mario Estrada, vecino de la zona de Monserrat que quedará afectada a nuevas reglas cuando la ley quede reglamentada, en los próximos días. La mayoría de los vecinos coincide en ese reclamo: piden más control sobre lo que se tira abajo, y sobre lo que se construye. “Y también en la limpieza. Hay más ratas que nunca”, sumó Sonia Elías, también de Monserrat. Ella vive en México al 700, otra de las cuadras incluidas.

Pero Mariana Suárez, de San Telmo, está a favor de preservar todo: “Este barrio es así, por eso vienen los turistas, para ver los empedrados, las casas tal cual están. Hay que tener cuidado de que una lavada de cara no lo cambie. Muchos de los que vivimos acá somos comerciantes y trabajamos con turistas”, razonó.

Para el sector inmobiliario el cambio se va a notar más adelante. Sin embargo, pese a que todo es reciente, las inmobiliarias apuestan a un crecimiento equilibrado. “En San Telmo ya no se pueden hacer construcciones altas. Para el barrio va a ser beneficioso. Siempre que se puedan sumar proyectos que le den vitalidad”, dijeron desde Hilda Lew, especialista en ese barrio.

“En vez de crecer, el Casco Histórico tiene que acotarse a unas pocas manzanas. Y el resto de la Ciudad se tiene que ir aggiornando con gracia y buen gusto, acorde al entorno. Pero por mantener edificios que no valen nada se pierde la posibilidad de hacer cosas hermosas. San Telmo hoy es peligroso, falta infraestructura e inversión. ¿ Quién va a invertir ahora? Está claro que acá se hacen cosas a la ligera, como esta ley que generaliza”, cerró Luis Ramos, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

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Arqto. Legista Teodoro Ruben Potaz