Ordenan tapar dos ventanas por invasión a la privacidad

2 Comments

1. norberto dice:

   27/09/2023 a las 9:21

   CÁMARA DE APELACIONES EN LO CATyRC – SALA I
   ZARASOLA, Maria Fernanda CONTRA DIRECCION GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCION DEL
   CONSUMIDOR SOBRE RECURSO DIRECTO SOBRE RESOLUCIONES DE DEFENSA AL CONSUMIDOR
   Número: EXP 5916/2019-0
   CUIJ: EXP J-01-00038611-8/2019-0
   Actuación Nro: 3019320/2022
   En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se reúnen en Acuerdo la jueza
   y los jueces de la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo
   y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para dictar sentencia en los autos
   “Zarasola, María Fernanda c/ Dirección General de Defensa y Protección del
   Consumidor s/ recurso directo s/ resoluciones de defensa al consumidor”, Expte. Nº
   5916/2019 y, habiéndose practicado el sorteo pertinente, resulta que debe observarse el
   siguiente orden: Pablo C. Mántaras, Carlos F. Balbín y Fabiana H. Schafrik.
   El Juez Pablo C. Mántaras dijo:
   I. El 15/02/2019 Norberto Luis Villar denunció a María Fernanda Zarasola
   ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (en adelante,
   DGDyPC) por considerar que aquélla, en su carácter de administradora del consorcio del
   edificio sito en la calle Teodoro García N° 3705 esquina Charlone 702/06, había incurrido
   en incumplimiento a su deber y función.
   II. El 22/02/2019 se imputó a la denunciada la presunta vulneración a lo
   dispuesto en el artículo 9 inciso g) de la Ley Nº 941 (fs. 62).
   El 29/03/2019 la sumariada presentó su descargo y ofreció prueba (v. fs.
   67/72).
   III. El 25/06/2019 la DGDyPC, mediante la disposición Nº 6406-
   DGDYPC-2019, apercibió a María Fernanda Zarasola por infracción al artículo antes
   mencionado.
   Conforme surge de los considerandos del acto impugnado, la DGDyPC
   valoró la prueba aportada por las partes y tuvo por acreditado que la administradora, en
   el ejercicio de su función, había infringido el deber establecido en el artículo 9 inciso g)
   de la ley Nº 941.
   IV. A fs. 97/102 la señora Zarasola interpuso recurso directo contra la
   mentada disposición, por considerarla arbitraria y carente de sustento legal.
   Enfatizó que las obras objeto de la denuncia –cerramientos de balcones–
   se encontraban concluidas con anterioridad a su desempeño como administradora del
   consorcio y que –al momento del inicio de sus funciones– tal extremo ya estaba en
   conocimiento y bajo el análisis de la DGDyPC.
   Puntualizó, además, que desde que ella administraba el consorcio en
   cuestión, no se había ejecutado obra alguna en el edificio.
   V. A fs. 118 la Sala se declaró competente, tuvo por habilitada la instancia
   judicial y se corrió traslado a la demandada del recurso interpuesto.
   VI. A fs. 120/125 se presentó el GCBA, contestó el traslado del recurso y
   solicitó su rechazo por considerar que no se trataba de una verdadera expresión de
   agravios.
   Por su parte, en cuanto a la conducta asumida por la actora, indicó que no
   se había evidenciado accionar alguno de aquélla que permitiese comprobar cierto grado
   de preocupación frente a la problemática planteada por el denunciante.
   Sostuvo, además, que la autoridad de aplicación al momento de emitir la
   disposición cumplió con todos los requisitos establecidos por la ley al efecto; y que de las
   manifestaciones esgrimidas por la recurrente no se avizoraba demostración alguna sobre
   la existencia de errores de hecho o de derecho en los que hubiese incurrido la autoridad
   estatal.
   VII. A fs. 126 se abrió la causa a prueba. Mediante la actuación Nº
   2475183/2021 se certificó la prueba producida en autos y en la actuación Nº
   2728926/2021 alegó la actora.
   Por medio de la actuación Nº 114320/2022 dictaminó la Fiscal de Cámara.
   Finalmente, por la actuación Nº 119581/2022 pasaron los autos al acuerdo.
   VIII. En primer término, es preciso aclarar que los jueces no se encuentran
   obligados a ponderar todos los argumentos esgrimidos por las partes, ni tampoco a valorar
   la totalidad de las pruebas agregadas a la causa, siendo suficiente –a efectos de dictar una
   sentencia– que analicen aquello que a su juicio sea decisivo para la correcta composición
   del litigio (conf. art. 310 del CCAyT y doctrina de la CSJN in re “Prudencia Cía.
   Argentina de Seguros Grales. S.A. c/ Capitán y/o Propietario y/o Armador del Buque
   Rhone. Giralt, Agustín y otros”, sentencia del 6/12/68, Fallos: 272:225; in re “Visca,
   Andrés (s/sucesion) s/incidente repetición de impuesto”, sentencia del 18/3/70, Fallos:
   276:132, entre muchos otros).
   IX. A fin de analizar las cuestiones traídas a conocimiento de esta Alzada
   resulta conveniente comenzar por establecer el marco jurídico en que se inscribe la
   controversia.
   Así, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sancionó la
   Ley Nº 941, que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad
   Horizontal, a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de
   defensa de los consumidores y usuarios.
   Asimismo, dicha norma estableció, en lo que aquí interesa, los requisitos
   de inscripción; las obligaciones de la administración; el régimen de infracciones y
   sanciones a la ley y el procedimiento administrativo por ante la autoridad de aplicación.
   De esta forma, su artículo 9º determina que son obligaciones del
   administrador de consorcio “[…] g) Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda
   situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el
   respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas
   vigentes”.
   A su vez, el artículo 15 inciso d) del mismo texto normativo establece que
   se considera una infracción “[e]l incumplimiento de las obligaciones impuestas por los
   artículos 9º y 10, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador”.
   Luego, el artículo 16 dice que “[…] Las infracciones a la presente Ley se
   sancionan con: a) Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios
   correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de
   renta y propiedad horizontal sin vivienda. b) Suspensión de hasta nueve (9) meses del
   Registro; c) Exclusión del Registro. Se puede acumular la sanción prevista en el inciso
   a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c). En la aplicación de las sanciones se
   debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los
   administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que
   incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años
   subsiguientes a que la sanción quedara firme”.
   Finalmente, el artículo 21 dispone que “[…] en todo aquello no previsto
   en las disposiciones que anteceden, serán de aplicación en forma supletoria las
   previsiones contenidas en la Ley 757 sobre procedimiento para la Defensa de los
   Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Decreto 1.510/1997, de Procedimiento
   Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
   Por su parte, el Decreto Nº 706/2003 reglamentario de la ley, establece que
   la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor es la Autoridad de
   Aplicación del Registro Público de Administradores de Consorcio, creado por la Ley N°
   941 y facultó al Director General de la Dirección General de Defensa y Protección al
   Consumidor a dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la
   correcta instrumentación y aplicación de la Ley N° 941 y este reglamento (conf. art. 1).
   En el mismo sentido, el Decreto Nº 551/2010, designó a la Dirección
   General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley
   N° 941, quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas
   necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación
   (conf. art. 4).
   Finalmente, la Ley de Procedimientos Administrativos de la CABA (DNU
   Nº 1.510/1997), dispone en su artículo 7º que, para que un acto administrativo sea
   reputado válido, deberá contener los siguientes requisitos: “a. Competencia […]; b.
   Causa. […]; c. Objeto […]; d. Procedimientos […]; e. Motivación […] y f. Finalidad
   […]”. Dichos elementos, se erigen como recaudos que condicionan la legitimidad del
   acto, de manera que su ausencia o la comprobación de un vicio que impida su existencia
   acarrea, necesariamente, su nulidad.
   X. Una vez descripto el marco regulativo aplicable, corresponde ingresar
   al estudio de los agravios vertidos por la recurrente.
   Tal como ya fuera reseñado, la actora fue apercibida por inobservancia a
   lo dispuesto en el inciso g) del artículo 9 de la Ley Nº 941, esto es, no haber denunciado
   las obras antirreglamentarias y las ejecutadas sin el respectivo permiso en el edificio sito
   en la calle Teodoro García N° 3705 esquina Charlone 702/06.
   En relación con esta cuestión, la DGDyPC indicó que, al tiempo de hacerse
   cargo la administradora Zarasola de su función, las obras antirreglamentarias ya se
   encontraban bajo análisis del personal idóneo del GCBA, por lo que podría entenderse
   que lo dispuesto en la norma antes aludida no le sería aplicable a la denunciada. Ello así,
   dado que “[…] en tanto la autoridad competente t[uviese] conocimiento de toda situación
   antirreglamentaria y de toda obra ejecutada sin el correspondiente permiso, la
   obligación en sí de denunciar que se desprend[ía] de la ley 941 dev[enía] abstracta al
   encontrarse satisfecho –prima facie– el objeto perseguido por ella”.
   Sin embargo, consideró que, puesto que dicha problemática aun afectaba
   al Consorcio, no podía obviarse que la conducta asumida por la sumariada denotaba cierta
   indiferencia hacia la cuestión.
   Por último, consideró que “[…] aun cuando las irregularidades bajo
   análisis se encontraran bajo tratamiento de la A.G.C o que, incluso, los copropietarios
   reunidos en Asamblea no ha[bían] manifestado disconformidad alguna con ellas, el
   proceder por parte de la sumariada en los términos del artículo 9, inciso g) […] no corría
   riesgo alguno de tornarse sobrante y/o excesivo. El total desentendimiento por parte de
   aquélla no resulta[ba] compatible con las obligaciones que pesa[ban] sobre su persona
   […], pudiendo determinarse que la existencia […] de los correspondientes
   procedimientos administrativos, no obstaba a que la sumariada […] ejecutara las
   diligencias necesarias vinculadas con el impulso de dichos expedientes administrativos
   y/o adoptara las medidas tendientes a procurar que el organismo competente […]
   proced[iera] con las resoluciones que result[aren] favorables para el Consorcio en su
   conjunto”.
   Frente a ello, como ya fuera adelantado, la recurrente interpuso recurso
   directo.
   Manifestó que los hechos denunciados eran de antigua data, circunstancia
   que surgía incluso de la documental acompañada por el propio denunciante en su
   presentación.
   Remarcó que todos los casos trataban de obras concluidas con anterioridad
   a su desempeño como administradora del consorcio y que, al inicio de sus funciones, su
   existencia ya se encontraba en conocimiento y bajo el análisis de la DGDyPC. Consideró
   que resultaba redundante denunciar lo ya denunciado, además de significar un dispendio
   jurisdiccional y administrativo.
   Aseveró que la normativa aplicable no ponía en cabeza de los
   administradores realizar denuncias que ya habían sido realizadas y que se encontraban
   debatidas ante los órganos competentes.
   Expresó que, a su vez, ante el pedido del denunciante, el tema en cuestión
   había sido tratado en asamblea en la que “[L]os propietarios [habían] expresa[do] que no
   t[enían] objeciones respecto de los cerramientos existentes, no solicitando el retiro”. Pese
   a ello, indicó que el señor Villar denunció a cada una de las unidades en particular.
   Puntualizó que desde el comienzo de su gestión, no se habían realizado
   obras en el edificio de la calle Teodoro García N° 3705 esquina Charlone 702/06, siendo
   todas las existentes anteriores al 2015.
   Por último, ofreció prueba e hizo reserva del caso federal.
   XI. Una vez descriptos los agravios, corresponde analizar el material
   probatorio colectado en el sub lite.
   En la documental obrante en el expediente administrativo, se observan
   ciertos informes de inspección que oportunamente se habían realizado en el edificio de
   marras. Puntualmente, el elaborado el 06/07/2015 establece, en el acápite “observaciones
   del supervisor”, que “[a] fin de dar continuidad y cierre al procedimiento se debe graficar
   en planos adjuntos, determinando la/s UF donde se ejecutaron obras sin permiso. Esto a
   cada unidad por separado […]. No se debe intimar al Consorcio” (v. fs. 31).
   Luego, de las constancias acompañadas por la actora al momento de
   realizar su descargo, obra una presentación realizada oportunamente por la propietaria del
   7º B, Rosana Carina Villanueva, ante la Dirección General de Fiscalización y Control de
   Obras de la Ciudad. De su contenido, surge que la ampliación y cerramiento del balcón
   de su unidad funcional había sido realizado por el propietario anterior, entre los años
   1976/1978 y que, desde que ella era propietaria en el año 2003, no había realizado obra
   alguna. Pese a ello, refirió que desde el año 2008 había sido sistemáticamente denunciada
   por otro copropietario y desde ese entonces se había presentado ante el Gobierno de la
   Ciudad para resolver la cuestión (v. fs. 73 vta/74). También acompañó un Acta de
   Asamblea Extraordinaria de la que se desprende que, al tratar el tema de los cerramientos
   de balcones de ciertas unidades funcionales, los copropietarios “[…] [habían] expresa[do]
   que no t[enían] objeciones respecto de los cerramientos existentes, no solicitando el
   retiro […]” (v. fs. 74 vta).
   Por su parte, también en el marco de las actuaciones administrativas, la
   DGDyPC en el uso de sus facultades, solicitó al denunciante que informara y acreditara
   qué obras y/o construcciones antirreglamentarias se habían ejecutado en el edificio en
   cuestión, con posterioridad a la asunción de la señora Zarasola. Frente a ello, aquél sólo
   se limitó a realizar una contestación del descargo de la actora –que no había sido objeto
   de sustanciación alguna– y nada dijo sobre lo requerido (v. fs. 85 y 88/89).
   Luego, ya en el marco del proceso judicial, se produjo la siguiente prueba
   testimonial:
   1) En primer lugar, obra la declaración de Diana Noemí Lleventon,
   propietaria del departamento 5º D del edificio de marras. De su testimonio, surge que las
   obras aquí denunciadas eran de larga data, que en el año 2013/2014 se había presentado
   ante la demandada a realizar el correspondiente descargo por el cerramiento de su balcón
   y que la Asamblea de propietarios, frente a lo aquí debatido, había avalado los
   cerramientos oportunamente efectuados (v. fs. 133).
   2) En igual sentido, la deposición de Rosa Carina Villanueva, propietaria
   del 7º B (v. fs. 134). Cuya exposición se condice con el descargo presentado por aquélla
   ante la DGDyPC, el cual ha sido aportado como prueba documental de la actora y
   reseñado supra.
   3) Por último, luce el testimonio de Nora Máxima Rosen, propietaria de
   PB D. De su testimonio surge que vive en el edificio desde el año 1977, que los
   cerramientos se habían hecho a medida que aquél se iba ocupando y que, en Asamblea de
   propietarios, se había expresado que “[…] no tenía[n] inconvenientes en el uso de esos
   espacios de sus balcones para hacer esos cerramientos […]” (v. fs. 135).
   XII. El escenario probatorio descripto permite sostener que, al momento
   en que la señora Zarasola asumió la administración del edificio de marras en septiembre
   de 2015, las obras antirreglamentarias referidas en la disposición en crisis ya se
   encontraban denunciadas ante la autoridad competente y bajo su estudio.
   Empero, la demandada consideró que de todas formas, la actora debió
   haber actuado conforme lo dispuesto en el inciso g) del artículo 9 de la ley Nº 941.
   Consecuentemente, es posible advertir que la conducta que la DGDyPC
   pretendía que la actora asumiese, implicó incurrir en un excesivo rigor formal. Ello, por
   cuanto la finalidad que persigue la norma –en palabras de la propia demandada– es que
   “[…] la autoridad competente tenga conocimiento de toda situación antirreglamentaria
   y de toda obra ejecutada sin el correspondiente permiso […]”. En el caso, como se
   observa, tal fin ya se encontraba cumplido y con anterioridad a que la propia actora
   asumiera sus funciones. Esta circunstancia ha sido expresamente reconocida por la
   demandada.
   De esta forma, admitir la posición pretendida por la DGDyPC llevaría a la
   conclusión de que todos los Administradores de Consorcios de la Ciudad deberían
   eventualmente denunciar las irregularidades existentes en los edificios que administran,
   con independencia no sólo de la fecha en que éstas hubiesen sido efectuadas, sino también
   del momento en que aquéllos hubiesen asumido su cargo. Incluso, cuando tuviesen
   conocimiento de que tal circunstancia ya hubiese sido denunciada y se encontrase bajo la
   órbita del propio órgano competente. Imponer semejante deber resultaría por lo menos
   dilatorio, inconsecuente, ineficiente y, sin dudas, se alejaría del fin pretendido por la
   norma, antes aludido.
   Las circunstancias apuntadas, aunadas a las demás constancias de la causa,
   dan cuenta que la actora –desde que comenzó en el ejercicio de sus funciones en el
   Consorcio de la calle Teodoro García N° 3705 esquina Charlone 702/06, en septiembre
   de 2015– no ha incurrido en el incumplimiento de la normativa que aquí se le reprocha.
   Ello así por cuanto, como ya fuera dicho, las obras en cuestión, al tiempo de asumir su
   cargo, ya se encontraban finalizadas, denunciadas y bajo análisis de la propia DGDyPC.
   XIII. Por otra parte, tampoco puede reprocharse que la conducta de la
   actora denotaba “[…] cierta indiferencia hacia la cuestión […] (v. fs. 94)”.
   Ello, por cuanto el tema aquí debatido también había sido tratado por la
   Administradora en una Asamblea de Propietarios, tal como expresamente reconoció la
   demandada. Y si la problemática aun afectaba a la vida del Consorcio –tal como se
   sostuvo–, ello podría deberse justamente a que el órgano estatal competente para resolver
   dicha cuestión, no había realizado todos los actos tendientes a decidir en sede
   administrativa las denuncias articuladas, pese al tiempo transcurrido desde su inicio.
   XIV. Por las razones expuestas en los considerandos precedentes,
   corresponde hacer lugar a los agravios planteados por la parte actora. Las costas del
   proceso, en virtud del principio objetivo de la derrota, deben imponerse a la parte
   demandada (conforme art. 62 del CCAyT).
   En mérito de las consideraciones que anteceden, propongo al acuerdo que:
   i) se haga lugar al recurso presentado por la parte actora y, en consecuencia, se declare la
   nulidad de la Disposición N°6406-DGDYPC-2019 y ii) se impongan las costas a la
   demandada, de conformidad con lo expuesto en el considerado XI.
   El juez Carlos F. Balbín dijo:
   Por los fundamentos allí expuestos, adhiero al voto del juez Pablo C.
   Mántaras.
   La jueza Fabiana H. Schafrik dijo:
   Adhiero, en lo sustancial, al voto del juez Pablo C. Mántaras.
   En mérito a las consideraciones vertidas, jurisprudencia citada y normas
   legales aplicables al caso, el Tribunal RESUELVE: 1) Hacer lugar al recurso interpuesto
   por la parte actora y, en consecuencia, declarar la nulidad de la Disposición N°6406-
   DGDYPC-2019 y 2) Imponer las costas a la demandada vencida (art. 62 CCAyT).
   Téngase por cumplido el Registro –conf. art. 11 Resolución CM Nº
   42/2017, Anexo I; reemplazado por Resolución CM Nº 19/2019−.
   Notifíquese a las partes y al Ministerio Público Fiscal en sus domicilios
   electrónicos.
   Firme que se encuentre la presente, archívese.

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   • Equipo Arquitectos de Abogados dice:

     25/10/2023 a las 16:04

     Hola Norberto, el caso que Ud expone tiene que ver con cerramientos fuera de norma y resoluciones que están dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, no pasaron por un juzgado nacional y se atienen a normativas del GCBA, y de la dirección de fiscalización y control
     Los cerramientos en balcones y terrazas no están permitidos por el Código de edificación y normativas del GCBA por una cuestión más que nada de superficies de las unidades funcionales que no se corresponden con el plano original de final de obra, ya que al cerrar un espacio descubierto se altera el balance de superficies de una propiedad horizontal.
     Una forma de resolver esta cuestión es realizando una nueva mensura de todo el edificio y modificando los índices correspondientes a cada unidad. De esta manera se pone en igualdad de condiciones a todos los propietarios abonando cada uno las expensas por los metros reales cubiertos y descubiertos que tiene cada unidad
     Ante cualquier otra consulta déjenos sus comentarios en el siguiente link: https://arquitectosdeabogados.com/consultas/
     Saludos, Arquitectos de Abogados

     Responder