Los problemas que podemos tener al comprar una propiedad
¿Cómo nos defendemos?

Después de más de 1 año de declarada la pandemia y el aislamiento en nuestro país, nos seguimos preguntando lo mismo¿… y el mantenimiento de los edificios en época de pandemia?
19/05/2021

Casa nueva, ¿problemas nuevos? – S.O.S. Construcción

Como vecino/a

Si empiezan a hacer una obra lindera a mi casa: ¿qué precauciones debo tomar? (Antes, durante y después)

1- Antes de comenzar, ¿qué debo exigir a la constructora o a mis futuros vecinos?
Se debería contar con el nombre de la empresa constructora, planos aprobados, profesional responsable, y empresa que realizará la excavación en caso de que se hiciera.

2- Para estar preparado ante cualquier inconveniente y poder reclamar, ¿qué recaudos debo tomar?
(Ejemplo: tomar fotos de mis instalaciones previo al comienzo de la obra; solicitar peritajes).
Es conveniente antes de que comience una obra nueva, realizar un relevamiento de linderos, es decir dejar asentado en un pequeño informe con imágenes, el estado de nuestra propiedad antes de que se comience a construir, para así poder reclamar luego si se llegaran a producir roturas, rajaduras y afecciones. Igualmente se puede realizar un seguimiento de la construcción a través de un perito legista desde el inicio de la nueva construcción.

3- ¿Cómo me protejo de riesgos durante la construcción?
Con el informe del relevamiento de linderos, el arquitecto o responsable de la obra debería tomar todos los recaudos a fin de no dañar nuestra propiedad. Y el seguimiento de un perito que va informando al consorcio de las distintas etapas que se van cumpliendo. De aparecer algún inconveniente no previsto, el perito puede solicitar la detención de la obra, o su inspección por el organismo correspondiente.

4- ¿Cómo asegurarse que lo que están construyendo cumple con las normas permitidas?
Debe contar con planos aprobados, cartel de obra donde constan todos los datos de los responsables de cada área, permiso de obra. Estos datos se pueden averiguar también en la dirección de obras y catastro del GCBA.

5- Después de terminada la obra: ¿qué hacer si surgen problemas posteriores? ¿Cómo me aseguro que los cimientos de mi casa sigan firmes? ¿Cómo puedo solicitar arreglos e indemnizaciones?
Si se realizó el relevamiento de linderos, servirá como documento para reclamar; sino a través de un informe de un perito legista que certifique los daños, con un informe pericial que un abogado luego utilizará para solicitar las reparaciones mediante carta documento o mediaciones.

6- Dónde y cómo reclamar. Qué datos se necesita tener.
Como ya mencionamos, a la dirección técnica de la obra, o al GCBA la Dirección General de obras y catastro, y en caso de tratarse de desmoronamientos o rajaduras muy importantes a Emergencias del GCBA.

7- ¿Es necesario armar un plan de emergencia familiar durante los meses de obra? ¿En qué podría consistir?
No, no es necesario si se toman las precauciones arriba mencionadas, estar atentos a rajaduras y vibraciones.

8- En los edificios: ¿cómo deben protegerse los consorcios?
De la misma manera que las casas multifamiliares. Hacer un relevamiento de todos los pisos y unidades lindantes con la medianera. Además, se puede solicitar la asistencia de un perito legista que seguirá las distintas etapas de la construcción desde la demolición si es que la hay, la etapa de cimientos que podría ser la más crítica, hasta el levantamiento de lo que sería el primer piso de la obra nueva. Se solicita una reunión con el profesional responsable de la misma para luego informar a los consorcistas o propietarios del estado de las tareas a llevarse a cabo.

 

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Como dueño/dueña

Si estoy por comprar una casa o departamento desde “el pozo” o en construcción: ¿qué precauciones debo tomar? (Antes, durante y después)

9- ¿Cómo protegerse de una estafa?
Averiguar antecedentes de la empresa constructora y del profesional responsable de la obra.

10- ¿Cómo controlar/asegurarse que la obra está cumpliendo correctamente con las normas: planos, habilitaciones, seguridad, instalaciones)?
Igual que en el punto 4 Estos datos se pueden averiguar también en la dirección de obras y catastro del GCBA.

11- ¿Cuáles suelen ser los problemas o las faltas más comunes? ¿Cómo evitarlas?
La presencia de rajaduras, grietas, o entrada de humedades. Avisar a los responsables de la obra vecina apenas aparecen los primeros indicios, sacar fotografías y certificarlas por un perito o un escribano.

12- En caso de tener problemas: ¿cómo debo actuar? ¿Dónde denunciar? ¿Reclamar?
Con la documentación mencionada en el punto anterior, reclamar primero a la constructora y si no responde hacerlo a través de un peritaje.

13- ¿Qué sucede si después de terminada la obra hay problemas con las edificaciones contiguas? ¿Qué hacer si la constructora ya se desligó?
La constructora está obligada a responder por la garantía durante 10 años luego de terminada la obra, lo ideal es que el reclamo se realice apenas aparecen las primeras manifestaciones de los problemas.

14- Si ya me mudé y en los primeros tiempos tengo problemas con las terminaciones o las instalaciones: ¿qué debo hacer para que se hagan cargo de los arreglos y me indemnicen?
Igual que en la anterior. Si no responde la constructora hacerlo mediante abogado con un informe pericial

Si quiero comprar un departamento o una casa ya construida, antes de cerrar el negocio y mudarme:
-¿Qué debo revisar para evitar sorpresas?
-¿Qué precauciones en cuanto a planos e infraestructura debo tomar?
-¿Cómo protegerme de problemas antiguos que se manifiesten en el futuro?
-¿Cuáles son los trucos/engaños/estafas más comunes? ¿Cómo protegerse/evitarlos?

Lo ideal sería ir acompañado de un arquitecto o perito a fin de ver el estado de las instalaciones sanitarias, eléctricas, pisos, terminaciones de paredes, pinturas, y si hay rajaduras o humedades, los pisos que no estén despegados, separados o levantados.
Solicitar los planos de final de obra o permiso de obra y planos aprobados en el caso de que recién se inicie la construcción.
No es posible saber qué vicios tendré si no están a la vista. Sí puedo reclamarlos al vendedor o propietario anterior si los descubro dentro de los 60/ 90 días, es el plazo para reclamar los vicios que estaban ocultos al momento de la compra o que fueron disimulados para la venta.
Es común hoy en día que se disfracen o disimulen, problemas de las construcciones para poder venderlos, como ya mencionamos, lo ideal es ir a la entrevista con un profesional en la materia, y si ya compramos reclamarlos por medio de un informe. Averiguar antecedentes de las empresas constructores o profesionales a cargo y hacer revisar boletos de compra venta o escrituras antes de firmar. Solicitar se nos envíen modelos por email.

Nota para la revista Elle por el Arq. Teodoro Rubén Potaz

 

Acerca de nosotros: ARQUITECTOS DE ABOGADOS – Soluciones en conflictos edilicios. Lo asesoraremos en la interpretación del daño que lo afecta y cuáles son los pasos a seguir para defender sus derechos. Asesoramos también a Estudios Jurídicos y Arquitectos. CONÓZCANOS >>

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