¡Te Voy A Iniciar Un Juicio!
03/11/2026
¿Y desde hace cuánto tiempo?
Cada mes usted recibe una liquidación de expensas. Revisa el importe, quizá lo compara con el del mes anterior y lo paga. Pero hay una pregunta que muy pocos propietarios se hacen: ¿de dónde salió el porcentaje que determina cuánto le corresponde abonar?
Ese coeficiente puede figurar en las liquidaciones desde hace años, incluso décadas. Su presencia habitual no demuestra que exista un error; tampoco explica, por sí sola, cómo fue determinado originalmente.
¿De dónde sale el porcentaje de expensas?
En un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, el reglamento es el punto de partida. Allí se identifican las unidades, las partes comunes y las proporciones relevantes para distribuir gastos. No es un número que el administrador deba inventar cada mes.
El Código Civil y Comercial de la Nación distingue dos cuestiones en su artículo 2056: la parte proporcional indivisa de cada unidad y la proporción en el pago de expensas comunes. Deben leerse junto con las obligaciones de los propietarios y las previsiones específicas del reglamento (artículos 2046, 2048 y 2049).
Por eso, superficie, porcentaje de participación sobre partes comunes y criterio de distribución de gastos no son sinónimos. Sus relaciones pueden depender de las características del inmueble y de la documentación constitutiva.
¿Qué relación tienen los planos y las superficies?
Los planos y cuadros de superficies permiten verificar cómo fueron identificadas y representadas las unidades: sectores cubiertos, semicubiertos o descubiertos, partes propias y comunes. Pero una diferencia de metros cuadrados no autoriza a recalcular automáticamente un coeficiente.
El origen del porcentual puede responder a criterios técnicos y documentales que deben reconstruirse antes de juzgar su razonabilidad. También importa distinguir lo autorizado en los antecedentes de las modificaciones realizadas posteriormente. AdeA ya abordó esa relación entre realidad construida y documentación registrada en otra publicación.
Cuando la cuenta está bien, pero la base merece revisión
Imagine que una administración multiplica los gastos del mes por el coeficiente que figura en el reglamento. La operación puede ser perfectamente correcta. La duda técnica es otra: ¿los documentos que sustentaron ese coeficiente son consistentes entre sí?
Pueden surgir preguntas por planos antiguos, descripciones divergentes, modificaciones no reflejadas o criterios de cómputo difíciles de interpretar. Nada de ello prueba, aisladamente, un cobro indebido. Incluso un reglamento muy antiguo puede estar correctamente confeccionado.
Qué conviene investigar antes de reclamar
Una revisión seria reúne el reglamento inscripto y sus modificaciones, el plano de subdivisión y sus cuadros, los antecedentes de obra pertinentes, los títulos disponibles y liquidaciones de expensas representativas. Después compara datos, identifica criterios y documenta las diferencias que realmente importan.
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 regula aspectos de la actividad de los administradores; no reemplaza la investigación técnica sobre la formación de los porcentuales. En otras jurisdicciones deben verificarse las normas locales aplicables.
¿Qué sucede si se comprueba una inconsistencia?
Primero habrá que establecer qué se verificó y qué consecuencia tiene. Una corrección reglamentaria puede requerir procedimientos y mayorías específicas; cualquier reclamo por sumas pagadas anteriormente exige estudiar legitimación, prueba, alcance temporal y prescripción.
No existe un derecho automático a recuperar décadas de expensas por el solo hecho de hallar una diferencia de superficie. La evaluación técnica y la jurídica son etapas complementarias, pero no intercambiables.
Una pregunta que merece su atención
Para el Arq. Teodoro Rubén Potaz, director de Arquitectos de Abogados (AdeA), el examen de planos y antecedentes es esencial para distinguir una sospecha de una inconsistencia demostrable.
Pagar las expensas todos los meses es una obligación. Conocer el fundamento del porcentaje que se aplica también merece su atención. Si encuentra indicios documentales concretos, puede plantear su consulta a AdeA para evaluar cómo examinarlos.
¿SE SIENTE IDENTIFICADO CON ESTA SITUACIÓN?
Si después de leer esta nota usted tiene dudas sobre los porcentajes que se aplican a sus expensas, o considera que podrían existir diferencias entre las superficies de su propiedad y la documentación del consorcio, no deje esas inquietudes sin respuesta.
Lo invitamos a completar nuestro formulario de consultas, describiendo brevemente su inquietud, para que podamos conocer su caso y orientarlo sobre los pasos a seguir.
En Arquitectos de Abogados (AdeA) podemos evaluar su situación mediante un análisis técnico-documental.
Arq. Teodoro Rubén Potaz
Arquitectos de Abogados
👉 En AdeA trabajamos sobre aquello que otros dejan pasar: donde el error ya está construido, pero todavía puede ser entendido, demostrado y encuadrado técnicamente.
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