Alquilar un inmueble (CONDICIONES AL ENTREGAR EL BIEN)
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07/07/2010CONDICIONES AL ENTREGAR EL BIEN
Alquilar un inmueble
Es habitual que los contratos locativos tengan una cláusula estableciendo que el locatario recibe el inmueble en perfecto estado de conservación y con todos sus accesorios y artefactos de calefacción, cocina y sanitarios, cañerías, piscina y filtro, alarmas, etc. en buen o perfecto estado de funcionamiento, debiendo todo ser devuelto a la finalización del contrato en igual estado, salvo el desgaste natural producido por el paso del tiempo y un uso cuidadoso. Como principio general, el art.
Art. 1514 del Código Civil impone que «el locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de conservación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados…», y cuando se accede al inmueble sin exigir reparaciones correspondientes.
Pero la realidad puede ser otra y, no en- contrarse tal cual describe el contrato; así las cañerías obstruidas o con pérdidas, los artefactos con funcionamiento defectuoso o nulo, el inmueble con daños, humedades, filtraciones, rajaduras, olores desagradables, los techos mal, etc.
Según el art. 1525 del Código Civil, el lo- cador responde de los vicios o defectos graves del inmueble alquilado que impidieran su utilización, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación y el locatario puede pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa, por ello el inquilino debe reclamar inmediatamente, ya que desde el momento cuando los vicios ocultos se hacen evidentes, tiene tres meses para reclamar su reparación (art. 4041 Cód. Civil) y, mientras tanto, la disminución del alquiler. Pero esto es dificultoso, cuando no se formularon las correspondientes observaciones, porque el silencio es manifestación de voluntad como asentimiento (art. 919 Cód.Civil ) y a la hora de devolver el inmueble al fin del contrato, surgirán los problemas para el locatario, porque si no reclamó proseguirá la ficción y se expone a que el locador lo demande por no entregar todo, conforme consta en el contrato, sea en perfecto estado de conservación y funcionamiento, porque el art. 1615 del Cód. Civil determina que el inquilino debe restituir el inmueble en el mismo estado como lo recibió, si no hubiere hecho descripción de su estado y, por el art. 1616 se presume que el locatario lo recibió en buen estado, si no hizo su descripción, salvo prueba en contrario.
El locatario deberá notificar por medio fehaciente (carta documento) al locador inmediatamente de recibido el inmueble, sobre su real estado de conservación y funcionamiento (Abatti-Rocca (h), 1500 Modelos de contratos…, T°VII, Cartas Documento, Buenos Aires 2007, p. 326.), asimismo y ante irrespuesta positiva, luego convendrá dejar constancia en acta notarial y con fotografías certificadas y, según la magnitud de los daños, pedir dictamen a perito ingeniero o arquitecto y testigos y luego nuevamente notificar al locador e intimarlo a realizar las reparaciones y, en su caso, bajo apercibimiento de resolver el contrato más reclamar los daños y perjuicios. Además, se podrá pedir la disminución proporcional del alquiler, hasta que el locador solucione los problemas.
El locador debe describir siempre el es- tado real del inmueble cuando lo alquila y si está en malas condiciones, consignarlo así en el contrato.
Por Dr. ENRIQUE LUIS ABATTI – Nota Clarin
(*) Abogado. Tel. 4315-0135. Agrad. Dr. Ival Roca (h), Abogado.
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9 Comments
Hola, soy inquilino y se me termino el contrato de alquiler en donde estaba viviendo. El mismo estuvo alquilado bajo un contrato de dos años mediante inmobiliaria y luego se realizo una extension del mismo por un año mas directamente con el dueño.
Al hacer la entrega de llaves, el dueño nos firmo su «entera conformidad» del estado del mismo y quedamos en que en 30 días nos devolvía el deposito tal cual estipula el contrato.
De palabra arreglamos colaborar con los materiales para tapar algunos agujeros que fueron efectuados para colgar estantes, la TV y cuadros, a lo cual accedimos.
Pasaron dichos 30 dias y el dueño dice que tuvo que pintar el departamento y que no nos quiere devolver el deposito.
Como se procede en este caso???
Realizar agujeros para colgar los cuadros y tv no es parte del normal uso del inmueble??? (la prohibición de esto no estaba en el contrato).
Hola Lucas, deberá consultar un abogado, ya que si el propietario aceptó de conformidad la recepción de la unidad, deberá seguramente, devolverle el depósito si no consta en el contrato que la devolución debía incluir la pintura.
Por otra parte le comento que en general ese dinero no se reintegra, no se cumple con ese punto del contrato ya que siempre se argumenta algún gasto. Consulte con un abogado, o busque asesoramiemto en la defensoría o agrupaciones de inquilinos que asesoran gratuitamente
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola. Quería consultarles sobre un problema. Entregué hace unos 6 días un departamento por finalización del contrato de alquiler. El administrador me firmó el acta de entrega y escribió que el dpto estaba recién pintado entre otras cosas. Ahora me reclama que la pintura no está bien y que debo solucionarlo porque el dueño no firmo el acta. Corresponde que lo arregle?. Muchas gracias
Hola Rodolfo, depende de qué papel cumpla el administrador en este caso. Es el representante legal del consorcio, y si fue designado para recibir la unidad Ud quedaría desligado del reclamo.
Para un asesoramiento más personalizado le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
Saludos, Team de Arquitectura legal
Buenas tardes
Mi consulta es la siguiente:
Estoy rescindiendo un contrato antes de la finalizacion formal del mismo, la inmobiliaria me pide que lo entregue pintado, es departamento esta en buenas condiciones, y me parece que debe tomarse como desgaste propio del uso.Ademas no voy a pedir el reintegro del deposito para que se cobren las expensas que son mes vencido y eventualmente si lo quieren pintar hagan uso de ese dinero.
Es correcto esto?
Gracias
Carlos
Hola Carlos, depende de las cláusulas del contrato; si allí dice que se entregará pintado debe pintarlo.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola!
Quisiera consultarles por un caso que no es estructural. Hace año y medio que vivo en un dto alquilado que está plagado de cucarachas. Quiero rescindir el contrato pero me quieren cobrar la penalidad. Pueden aún sabiendo desde que me mudé que me vengo quejando y pidiendo que solucionen el problema? Gracias, Andrea
Hola Andrea, es un tema que debe tratar con el administrador y el propietario de la unidad; puede hacer la denuncia o consultar también en la defensoría para que citen al propietario y pueda solucionar la desvinculación del alquiler.
Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola!
Felicitaciones por tu blog, tiene muy buenos artículos. Quisiera hacerte una propuesta de colaboración, pero no he encontrado una dirección de email para escribirte.
Un saludo!