Cuando La Obra No Se Puede Entregar

La ficción de la “obra terminada” y el conflicto que estalla años después

En el derecho de la construcción, pocas ficciones resultan tan persistentes —y tan dañinas— como la idea de que una obra se encuentra “terminada” por el solo hecho de haber sido ejecutada materialmente. La experiencia demuestra que, cuando la habilitación no llega, el conflicto no es accidental: es estructural.

La obra como hecho material versus la obra como objeto jurídico

Desde una perspectiva estrictamente técnica y legal, la obra no es únicamente un hecho constructivo.
Es, ante todo, un objeto jurídico funcional, destinado a cumplir un uso determinado, en condiciones de legalidad, seguridad y habilitabilidad.
Confundir avance físico con cumplimiento del objeto contractual constituye uno de los errores más frecuentes —y más costosos— en el ámbito de los desarrollos inmobiliarios complejos.
Una obra puede estar ejecutada en su totalidad y, sin embargo, no existir jurídicamente para su destino comprometido.

La habilitación no es un trámite: es una condición constitutiva

En numerosos conflictos edilicios, la habilitación es tratada como una instancia administrativa posterior, accesoria o subsanable.
Esa lectura es técnicamente incorrecta.
La habilitación no es un acto externo a la obra:
es la verificación final de que el proyecto fue concebido, ejecutado y controlado conforme al orden normativo vigente.
Cuando desde el inicio no se integran variables esenciales —seguridad contra incendios, ventilaciones reales, instalaciones reglamentarias, evacuación, accesibilidad, correspondencia entre planos aprobados y obra ejecutada— la imposibilidad de habilitar no es una contingencia: es una consecuencia lógica.

El tiempo como factor de agravamiento jurídico

El transcurso de los años sin entrega no es neutro ni inocuo.
El tiempo opera como un factor de agravamiento del incumplimiento. Cada año sin habilitación: consolida el apartamiento del objeto contractual, agrava el daño económico, profundiza la frustración del destino comprometido, y debilita cualquier explicación basada en hechos aislados o coyunturales. Cuando el conflicto finalmente se judicializa, lo que se debate ya no es una demora, sino una imposibilidad estructural largamente tolerada.

La falacia de la responsabilidad fragmentada

Otra ficción habitual consiste en fragmentar responsabilidades: proyecto, dirección, ejecución, control, habilitación, como compartimentos estancos. La experiencia pericial demuestra lo contrario:
la imposibilidad de entrega prolongada responde casi siempre a una cadena de omisiones concatenadas, donde cada actor actuó dentro de su esfera, pero nadie asumió la visión integral del proceso.
En materia de habilitabilidad, la falta de control global no es una omisión menor: es el núcleo del conflicto.

El conflicto no nace en el expediente

Resulta un error conceptual ubicar el origen del conflicto en la instancia judicial.
El expediente no crea el problema: lo revela.

El conflicto nace:

• cuando se proyecta sin verificar el destino real,
• cuando se ejecuta sin contrastar con lo aprobado,
• cuando se toleran desvíos que luego se vuelven estructurales,
• y cuando se posterga indefinidamente la lectura técnica integral.

El proceso judicial es, en todo caso, el último escenario donde se intenta ordenar lo que debió haberse previsto desde el inicio.

Conclusión

Una obra que no puede entregarse después de años no es un infortunio ni una anomalía administrativa.
Es la consecuencia directa de haber sostenido la ficción de la “obra terminada” sin verificar su existencia jurídica y funcional.
La resolución de estos conflictos exige algo más que diagnósticos parciales o explicaciones fragmentadas. Requiere un

ordenamiento técnico inicial, una reconstrucción objetiva del proceso, y un análisis progresivo que permita traducir el estado real de la obra en consecuencias jurídicas y económicas concretas.
Solo mediante ese recorrido completo es posible asignar responsabilidades, cuantificar daños y definir caminos viables, sin falsas expectativas ni soluciones aparentes.
En Arquitectos de Abogados intervenimos precisamente allí donde esa ficción se rompe: cuando la obra existe, el tiempo pasó y la habilitación nunca llegó. Y cuando ya no alcanza con mirar la obra, sino que es necesario leer el conflicto en toda su dimensión técnica y legal.

Arqto. Teodoro Ruben Potaz

Aviso:
Se autoriza la difusión de esta nota con fines informativos o educativos. Puede compartirse con profesionales o particulares que atraviesen situaciones análogas, a fin de promover una mejor comprensión técnica y legal de los hechos.
Arquitectos de Abogados – Comprometidos con la verdad técnica y humana.

Aclaración de protección de autoría y copyright:
Este material no puede ser alterado, copiado parcialmente ni utilizado con fines comerciales o de promoción ajenos a Arquitectos de Abogados. Su difusión solo está autorizada en su formato original, citando la fuente completa.