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Afectación a la servidumbre de vista, luz y aire y responsabilidad del lindero
En la práctica profesional de Arquitectos de Abogados se observa con frecuencia un error conceptual reiterado en conflictos entre predios linderos: la tendencia a considerar la arboleda como un elemento neutro o intocable, aun cuando su implantación, crecimiento u omisión de mantenimiento generan afectaciones urbanísticas y edilicias objetivas sobre el inmueble vecino.
Desde una mirada técnica y jurídica integrada, sostenida por AdeA y por su director técnico, Arq. Teodoro Rubén Potaz, esta interpretación resulta incorrecta y contraria a los principios del ordenamiento urbano y del Código Civil y Comercial de la Nación.
Servidumbre de vista, luz y aire como condición esencial
La servidumbre de vista, luz y aire no constituye un beneficio accesorio, sino una condición esencial de habitabilidad, especialmente en zonas residenciales de baja densidad.
Tal como se verifica en numerosos relevamientos técnicos realizados por AdeA, los patios de contrafrente, expansiones y aberturas principales forman parte estructural del proyecto arquitectónico, garantizando:
- asoleamiento directo
- ventilación natural
- confort ambiental
- uso y goce normal del inmueble
Cualquier obstrucción persistente de estas condiciones configura una afectación sustancial, aun cuando no exista una obra construida en sentido tradicional.
Arboleda como ejercicio irregular del derecho de propiedad
El artículo 1970 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el ejercicio del derecho de propiedad debe realizarse de modo regular, sin causar un daño injustificado a otro.
Desde el criterio técnico sostenido por AdeA, una arboleda de gran porte y elevada densidad puede constituir un ejercicio irregular del derecho de propiedad cuando sus efectos materiales resultan equivalentes a los de un cerramiento prohibido.
No es la naturaleza del elemento (vegetal o constructivo) lo que define la ilicitud, sino el resultado dañino producido.
Inmisiones que exceden la normal tolerancia
El artículo 1973 CCCN prohíbe las inmisiones que excedan la normal tolerancia, atendiendo a su intensidad, duración y previsibilidad.
La experiencia pericial de Arquitectos de Abogados demuestra que:
- la invasión del espacio aéreo por copas y ramas
- la obstrucción sostenida de visuales
- la pérdida de asoleamiento y ventilación
- la generación de riesgo físico
constituyen inmisiones materiales que superan ampliamente el umbral de tolerancia exigible en relaciones de vecindad.
Deber de prevención y responsabilidad por omisión
El artículo 1710 CCCN impone el deber de prevención del daño.
La falta de poda, control y adecuación de la arboleda, cuando el daño es previsible, configura una omisión antijurídica.
A su vez, el artículo 1716 CCCN reconoce como daño toda lesión a un derecho o interés jurídicamente protegido.
La pérdida de condiciones de habitabilidad, seguridad y uso normal del inmueble vecino no puede ser considerada una mera molestia.
Riesgo físico y cosa riesgosa
La proyección de ramas de gran porte sobre sectores de uso habitual introduce un riesgo concreto de caída y desprendimiento, especialmente ante eventos climáticos previsibles.
Conforme al artículo 1757 CCCN, una arboleda mal mantenida puede encuadrar como cosa riesgosa, generando responsabilidad cuando no se adoptan medidas razonables de control.
Rol técnico–pericial del arquitecto
Tal como sostiene el Arq. Teodoro Rubén Potaz en su práctica profesional y en los informes elaborados desde Arquitectos de Abogados, el rol del arquitecto en estos conflictos no es ornamental ni paisajístico, sino técnico–probatorio.
El arquitecto debe:
- objetivar la afectación
- demostrar su permanencia
- vincularla con el daño producido
- evaluar su previsibilidad y evitabilidad
Esta intervención resulta clave para traducir el conflicto en términos jurídicamente relevantes.
Conclusión
La arboleda lindera no goza de inmunidad normativa.
Cuando invade, obstruye, oscurece, impide ventilar o genera riesgo, configura una inmisión prohibida y un daño indemnizable, conforme a los arts. 1970, 1973, 1710, 1716 y 1757 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Desde la perspectiva técnica y jurídica de Arquitectos de Abogados la respuesta no es la tolerancia pasiva, sino la adecuación, recomposición o remoción, según corresponda, para restablecer condiciones urbanas compatibles con el derecho de propiedad y la convivencia vecinal.
Arqto. Teodoro Ruben Potaz
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