R.551758 – “Consorcio de propietarios maure 4125 c/ Matheo Construcciones S.A. s/ cobro de medianería” – CNCIV – SALA G – 08/04/2010

R.551758 – “Consorcio de propietarios maure 4125 c/ Matheo Construcciones S.A. s/ cobro de medianería” – CNCIV – SALA G – 08/04/2010

Fallo en Extenso:
Buenos aires, abril 8 de 2010.//-
VISTOS Y CONSIDERANDO:

I.- Contra la resolución de fs. 44 que desestimó la excepción de falta de legitimación activa deducida por la demandada, se alza esta última con sustento en el memorial de fs. 50/53 que fue contestado a fs. 55/56 por la parte actora.-

II.- Liminarmente, es útil recordar que la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso. De modo que, la falta de legitimación para obrar existe cuando no media coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el litigio, todo lo cual denota la correspondencia lógica que debe existir entre el derecho deducido en juicio y la persona que lo hace valer y/o frente a la cual lo pretende hacer valer, identificándose con la tradicionalmente denominada “falta de acción” (sine actione agit)), a la cual se ha agregado como requisito de admisibilidad para que sea resuelta en carácter de artículo de previo y especial pronunciamiento el consistente en que la falta de legitimación aparezca en forma manifiesta, lo que ocurre, en términos generales –y tal como se verifica en la especie- cuando el juez se halla en condiciones de expedirse sin otro trámite que el traslado de la excepción a la contraria y sobre la base de los elementos de juicio inicialmente incorporados al proceso (Palacio, L., en “Derecho Procesal Civil”, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 1977 T: VI, p. 133;; Falcón, E. en “Código Procesal …”, Buenos Aires, Abeledo Perrot T: III, pág. 42/43).-

III.- Sobre la base de tal defensa, insiste el recurrente en su tesis inicial consistente en señalar -con parcial acierto, mas escasa suerte- que la titularidad de la pared medianera corresponde a los copropietarios en su cuota porcentual y en virtud de pertenecer a los consorcistas, son estos los únicos habilitados por la ley para reclamar ya individualmente o bien, mediante un litisconsorcio activo.-
Es dable precisar que la propiedad horizontal es un derecho real inmobiliario que debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.-
Ahora bien, si se considera a cada uno de los derechos, el objeto es indudablemente la unidad funcional compuesta por el sector privativo independiente y el porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.-
Estas cosas comunes aparecen enumeradas en el art. 2° de la ley 13512 respondiendo a dos pautas, por un lado, la relativa a las cosas de uso común del edificio –que son aquellas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en los hechos algunos no () las utilicen- y por el otro la referida a las cosas indispensables para mantener la seguridad del mismo –que son aquellas que atañen a la integridad y seguridad del edificio- como lo son los muros perimetrales; de ahí que cada uno de los titulares de la propiedad horizontal sólo tiene un porcentaje indiviso sobre tales paredes y no la propiedad sobre el todo.-
El derecho de adquirir la medianería, en principio, sólo puede ser ejercido por el propietario, pues como el comprador se convertirá en condómino y el muro medianero es un accesorio del inmueble, para ser dueño de lo accesorio, es necesario serlo también de lo principal; empero aun cuando el art. 2736 afirma que todo propietario tiene la facultad de adquirir la medianería, es indudable que también puede hacerlo el condómino.-

En tal orden de ideas, es claro que la adquisición hecha por todos los condóminos no presenta inconveniente alguno, y siguiendo el mismo piso de marcha, ello implica aceptar que pueda hacerlo uno solo de ellos, ya que no se trata de la ejecución de un acto de disposición o de innovaciones sobre la cosa común, sino de una actitud que trae un evidente beneficio para todos y aún para la comunidad (conf. Lafaille, H. “Derechos Reales”, T: II, pág.298, N°1185).-
A su vez, como la deuda por medianería es una carga real, funciona como tal tanto en la faz activa como pasiva y, a tenor de lo dispuesto en el art. 2709 del Código Civil el copropietario es colocado en el carácter de gestor oficioso, facultándolo el art. 2685 del fondal a realizar actos conservatorios; por consiguiente, es admisible la legitimación de un condómino para demandar la totalidad del crédito por medianería que le compete tanto a él como a los restantes comuneros, por cuanto una demanda de esa naturaleza reviste, sin duda, carácter conservatorio de los derechos de la comunidad (conf. Baglietto – Grinberg – Papaño, en “Medianería”, pág. 210; CNCiv., hoy Sala L en La Ley 1989-A-296).-
Dado que es de toda evidencia que la figura del condominio tiene grandes semejanzas con un dominio integrado con un condominio de indivisión forzosa, la cuestión radica en indagar si la solución relativa al ejercicio de la acción por el crédito por medianería deducible por todos los comuneros o por alguno de ellos por el todo, es trasladable a la particular situación que se presenta en la propiedad horizontal.-

IV.- Las características del sistema creado por la ley 13512 lo convierten en un derecho real autónomo.-
En efecto, existe en él un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal, los derechos y obligaciones de los mismos están fundamentalmente regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral da nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal; a su vez, el gobierno de la comunidad está a cargo de un órgano deliberativo (vgr. asamblea), cuyas decisiones tomadas por mayoría, obligan a la minoría disidente y a los ausentes, y aparece también la figura del órgano de administración que, a la par que ejecuta las decisiones de la asamblea, representa al consorcio ante terceros; por otro lado, las restricciones son mucho más extensas que en el dominio y el sistema, en sí mismo, presenta causales de extinción que le son peculiares.-
En general, y desde antiguo, la jurisprudencia mayoritaria ha reconocido que, al ser el derecho al cobro de la medianería inseparable del derecho de propiedad, corresponde al consorcio desde su constitución (conf. CNCiv., Sala C, en La Ley 1976-B-187), máxime que el consorcio posee personalidad jurídica para el ejercicio de los derechos relacionados con la subsistencia, conservación y funcionamiento del mismo, como lo es el cobro del crédito proveniente de la utilización de una pared divisoria (L.L. 1993-D-482), debiendo aceptarse la legitimación para obrar –tanto activa como pasiva- de los consorcios de copropietarios para que intervengan en procesos sobre cobro de medianería, a fin de permitir el adecuado desenvolvimiento del régimen de propiedad horizontal (CNCiv. Sala H, L.L. 2002-B-360 y DJ 2008-II-106).-
Aun cuando se pretendiera desconocer que el consorcio es un sujeto de derecho distinto de sus integrantes, bien que con una personalidad restringida a los fines de la administración, y conservación de las partes comunes del edificio o, como se señaló, para el buen funcionamiento y subsistencia del sistema, la solución no variaría ya que el vocablo consorcio no significa otra cosa más que participación o comunicación de una misma suerte con uno o varios (conf. RAE), de ahí que su concepto comprende a todos aquellos que corren la misma suerte, como conjunto de personas que tienen un interés común.-
Cierto es que el consorcio carece de todo derecho real sobre el muro divisorio, como no lo tiene sobre el terreno ni sobre las partes comunes y en este aspecto no cabe objetar la evidente legitimación de cada copropietario para exigir el pago por la utilización de la pared que le pertenece, pero, a diferencia del régimen del condominio, no cabría aplicar aquí la directriz inserta en el art. 2709 del Código Civil.-
Ello es así, por cuanto la propiedad horizontal, en tanto un derecho real autónomo, determina que cada copropietario solo puede presentarse a reclamar su crédito en el límite de la parte indivisa que le corresponde sobre las partes comunes. Nótese que una inteligencia contraria importaría someter al ente consorcial al riesgo de correr con los perjuicios que podrían derivar de una inconsulta, inhábil, imperita o displicente gestión judicial de un copropietario individual (conf. Baglietto – Grinberg – Papaño, ob. Cit. pág. 213) y desde otra esfera –de prosperar la demanda de un copropietario por el todo- si ulteriormente los restantes titulares de la propiedad horizontal ejercieran una acción análoga, se vulneraría el derecho de la demandada, quien no podría invocar la cosa juzgada emergente de aquella sentencia por estar ausente el recaudo de eadem persona.-
En síntesis, y sin desconocer la legitimación y posibilidad del consorcista individual para accionar por su porcentual cuando el órgano de administración no cumple con su obligación de reclamar judicialmente intentando el cobro de la medianería, razones de interés práctico –a los fines de cristalizar la garantía del ejercicio de los derechos- exigen adoptar la solución que a la sazón propició el a quo, permitiendo al consorcio la posibilidad de canalizar el reclamo a nivel judicial, sin perjuicio de las posteriores acreditaciones a cada consorcista del dinero obtenido (conf. Areán, B. en Bueres-Highton “Código Civil … T: V-B, 2° Edición, Com. al art. 2736, págs.258/262 y sus citas, Ed. Hammurabi, 2004).-
De esta manera –insertada en una interpretación dinámica del derecho real de la propiedad horizontal y dando operatividad a las normas en juego- se evita que los intereses comunes no sean perseguidos por los individuos aislados, sino por el conjunto de ellos representados por el órgano de administración;; procurándose así el buen funcionamiento de las relaciones entre los propietarios y el interés de la comunidad, que se podría ver gravemente afectado si se pretendiera hacer participar en el proceso a todos y cada uno de los integrantes del consorcio, y ello se impone aún soslayando la innecesaria complejidad que el número de unidades funcionales representaría a los fines de administrar de manera eficiente el proceso –con mengua de los principios de celeridad, economía y concentración- creando un ficticio, innecesario y numeroso litisconsorcio o bien, la dificultad que representaría obtener consenso de todos los titulares de la propiedad horizontal para accionar.-

En atención a lo expuesto, y por las razones aquí vertidas, el Tribunal RESUELVE: I.- Confirmar la decisión de fs. 44. II.- Con costas de alzada a cargo de la vencida. III.- Devuélvase y se encomienda a la instancia de grado la notificación de la presente al interesado.-
Fdo.: Carlos A. Bellucci – Beatriz Areán – Carlos A. Carranza Casares.//-
Citar: elDial – AA5FDB
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