La Denuncia por Daño Temido

Puede ocurrir en algún Consorcio que de pronto, sea por la causa que fuere, algún daño se presente como inminente y ante la urgencia del caso no se sepa qué hacer. Por ejemplo, si el vecino de arriba deposita en su departamento elementos de peso extraordinario como podrían ser cajas de seguridad de gran envergadura o utiliza su unidad como un depósito de libros, o simplemente porque una pared esté a punto de desmoronarse.

Es casos semejantes, por supuesto que el buen sentido indica que quienes directa o indirectamente están involucrados en la emergencia deben reunirse y discutir el asunto con el fin de arribar a la solución adecuada. Pero si esto no fuere posible, aquel propietario que teme sufrir el daño en forma inminente podrá acudir al Juez demandando que disponga las medidas del caso. Estos supuestos están contemplados en el art. 623 bis. del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que textualmente dice así:

«Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido. La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias».

Podrá advertirse que el Juez cesa de actuar en caso de que la autoridad administrativa haya tomado cartas en el asunto, como también es de hacer notar que si la urgencia no fuere manifiesta, el magistrado, antes de tomar medida alguna, optará por oír a las partes involucradas y a los peritos.

OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES

También puede ocurrir que determinados deterioros o averías producidos en un edificio causen grave daño a otro y el propietario u ocupante del primero se niegue a hacer cesar dichas irregularidades o a permitir que otro las realice. En ese caso, el artículo siguiente del mismo código prevé lo siguiente:

Artículo 623 ter. «Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias».

Para apelar a estos procedimientos no es necesario que se trate de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal. La ley es sumamente genérica como para abarcar todo daño temido y toda oposición a ejecución de reparaciones urgentes y necesarias en cualquier circunstancia y lugar.

El presente texto forma parte de la Actualización Parte Jurídica General del Manual Todo Sobre Consorcios (Ver Punto 1.047).