Departamentos tipo casa
Los problemas en la compraventa de inmuebles
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24/04/2011Un tema muy interesante en materia de construcción, la evolución a través de la historia de la Ciudad de lo que comenzó con la realización de las denominadas “casas chorizo”, hasta llegar en la última década a una tipología de los Departamentos Tipo Casa, que por distintas condiciones constructivas, se han convertido en una nueva propuesta que modifica en forma satisfactoria para sus usuarios, pautas de diseño y valores que se habían dejado de lado.
En los barrios de densidad media y baja se está dando en la última década la renovación edilicia, mediante el reemplazo o transformación de las viviendas unifamiliares por departamentos tipo casa.
Esta tipología rescata pautas de diseño y valores que tienen su antecedente en la casa chorizo característica de los comienzos del siglo XX. Se trataba entonces de viviendas donde el patio lateral constituía el elemento que ordenaba la vinculación entre las distintas funciones: estar, dormir, comer, cocinar, lavar, sirviendo a su vez de expansión y lugar de recreo. Este patio garantizaba condiciones higiénicas, entrada de luz y sol.
Posteriormente se empezaron a construir en un mismo terreno, viviendas para dos familias, a veces en distintos niveles (las del primer piso se llamaban “casas en alto”). Estas casas se extendían a lo largo de la parcela, contando con patios laterales y terrazas. Algunas de estas viviendas se alquilaban para obtener una renta. A mediados del siglo XX con la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, aparecen unidades independientes, para vender a distintas familias y se van transformando muchas casas chorizo en viviendas multifamiliares.
Las nuevas viviendas mantuvieron el criterio de espacios abiertos (patios o terrazas) que garantizaban un disfrute, aunque fuera mínimo, de asoleamiento y expansión.
Esta tipología no tuvo un desarrollo importante en el período comprendido entre mediados de la década del ‘60 y fines de los ‘90, fundamentalmente por dos razones:
a) El auge de la construcción en altura donde se concentraba la mayor parte de la inversión inmobiliaria (años ‘60 y ‘70).
b) Con la aparición del Código de Planeamiento Urbano en 1977 y por un período de aproximadamente 20 años se verifica la aparición, en barrios
de baja densidad, de nuevas viviendas unifamiliares con otros criterios de diseño, donde la iluminación y ventilación se da fundamentalmente al frente y contra-frente, y donde el disfrute del espacio urbano está garantizado con adecuadas condiciones de privacidad para una sola familia. Es la época del auge de las viviendas en varios niveles, con semisótano y planta baja semi-elevada; se construyen los dúplex y triplex, los que si bien a veces comparten una misma parcela dos o más casas, tienen acceso e instalaciones totalmente independientes. Volviendo al desarrollo actual de los departamentos tipo casa, vemos que se construyen en la mayoría de los barrios donde existen áreas cuya zonificación según el Código de Planeamiento Urbano es Distrito R2bI y R2bII.
Esta circunstancia ha impulsado una interesante renovación de lugares que si bien no estaban “de moda”, tienen una oferta importante de terrenos de gran longitud, con una extensión del área edificable que permite desarrollar distintos bloques con patios intermedios, a precios más accesibles para grupos que encaran pequeños emprendimientos. Muchos de estos barrios cuentan con aceras anchas y arboladas.
Vemos así el auge de esta tipología en Villa Pueyrredón, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Montecastro, Floresta, Villa Luro, Liniers, etc.
Esta tipología se da también en barrios más cercanos y con mayor accesibilidad al centro y a los medios de transporte en general, como Almagro y Palermo; pero en estos casos los costos son elevados existiendo una alta incidencia del terreno.
Existe asimismo otro fenómeno interesante de renovación urbana en los barrios de Chacarita, Colegiales y Villa Ortúzar, que por tratarse de zonas donde tradicionalmente se localizaban talleres y depósitos, coexistiendo con la vivienda, quedan lotes vacantes con zonificación según Código de Planeamiento Urbano E2 (Equipamiento General 2).
Esta zonificación si bien fue pensada para los usos mencionados, admite la localización de vivienda individual o multifamiliar en forma exclusiva, si el lote tiene un ancho igual o menor a 10 metros y la conformación parcelaria es anterior al 01/11/1996.
Además al no contar con Línea de Frente Interno tiene un área edificable mucho mayor, contando con un FOT igual a 2.
Arq. María Estela Baltroc de Nocetti / Dra. Silvia Echaniz de Pérez
http://www.revistavivienda.com.ar
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11 Comments
Hola. Acabo de comprar una casa (no ph) de pta baja y terraza y mi idea es a futuro construir arriba pero ahora, para poder hacerla habitable tengo que hacer algunos arreglos y reformas en la pta baja (revoque en algunas paredes, pintura, arreglar baño y cocina, a lo mejor sacar una chapa puesta de forma precaria como techo sobre la mitad del patio) y queria saber si para eso tengo que tramitar algun permiso de obra o puedo hacerlo sin eso. Por otro lado, no estoy segura de que es lo que figura construido en el ultimo plano. Como puedo conseguir el ultimo plano que exista de la casa?
Hola María debe acercarse a la municipalidad que corresponda a su domicilio y solicitar allí los planos de su propiedad y las instrucciones para poder hacer las reparaciones.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, quería consultar por un PH que tiene un patio de aire y luz al q solo dan mis ventanas y q tiene entrada x el pasillo y del cual sólo yo tengo la llave. Se puede comprar dicho espacio previa tasación y acuerdo del resto de los vecinos? Gracias!
Hola Eliana, previo a responderle habría que ver qué dice el reglamento de copropiedad, planos, no es posible responder sin estos elementos.
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Saludos, Team de Arquitectura legal
Hola, tengo un caso parecido al anterior, en donde tengo una terraza y le quiero colocar una media sombra, es posible?
Hola German.
De acuerdo a las dimensiones de la terraza, el medio sombra, no debería necesitar el ok. del resto del consorcio.
De acuerdo a las dimensiones de la terraza, contemplaría dejarlo asentado en el «libro» del consorcio de acuerdo al reglamento de copropiedad.
Saludos. Team Profesionales de Arquitectura Legal
Hola buen dia; Tengo una casa tipo chorizo y obviamente ocupa todo el terreno con el patio lateral. Ahora bien, el terreno tiene un fot de 1.2 y podria construir arriba en la terraza un par de piezas. Pero si quiero hacer una presentacion municipal la casa original estaria invadiendo la linea de frente de interno; tengo que demoler parte de la casa chorizo original pues no verifica con el codigo actual en cuanto al pulmon de manzana o que otra solucion tengo. Gracias
Sr Martín para poder responderle adecuadamente habría que ver en el lugar los planos, y la situación que nos plantea.
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Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista
hola,quisiera saber si en mi terraza,casa tipo ph fondo de dos unidades tan solo el lugar , puedo colocar un toldo o media sombra devido al pleno sol que el resibe,casi toda la tarde.las medidas aproximadas son 5m x 4m,lo cual mi duda si eata permitido por el gobierno de la ciudad.Gracias, a la espera de su aclaracion
Como se encuentra Sr. Carlos.
Si su unidad forma parte de un consorcio de dos unidades funcionales, tal como se entiende, deberá solocitar a la otra parte el permiso correspondiente para colocar un toldo a pesar de las circunstancias que Ud. explica.
En el caso de ser una unidad independiente no tiene nungun problema para hacerlo.
Sin otro particular lo saludo atte.
Teo
[…] terrenos disponibles para hacer edificios a precios no tan altos como otros barrios. En realidad, los terrenos no son lotes vacíos, sino que se tiraron abajo muchas casas clásicas de la zona, o bien edificios de uso comercial, como el caso de la obra lindera al gimnasio derrumbado, que […]