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09/09/2025Cuando los arreglos se disfrazan de derrumbes
29/09/2025
“Hecha la ley, hecha la trampa”
Introducción
Pocas figuras legales tienen tanta tradición como los vicios ocultos o redhibitorios. El Código Civil y Comercial, la doctrina y la jurisprudencia han definido sus alcances, plazos y efectos.
Sin embargo, casi nada se ha dicho sobre un punto clave: cómo evitar que esta figura legal se transforme en un arma de oportunismo económico. Porque en la práctica, hay compradores que la usan no para buscar justicia, sino como una segunda negociación encubierta.
El caso Sáenz Peña
En abril de 2025, un comprador adquirió un inmueble en Sáenz Peña.
Meses después, aparecieron supuestos defectos constructivos.
El encargo profesional fue el siguiente:
– Etapa 1: visita y relevamiento.
– Etapa 2: dictamen técnico, centrado en determinar la fecha de aparición de los daños y su relación con la escritura.
La cuestión central: ¿se trata de vicios ocultos genuinos, o de un recurso estratégico para reclamar compensaciones posteriores?
El trasfondo normativo
– El Código Civil y Comercial establece la obligación del transmitente de garantizar el saneamiento por evicción y vicios ocultos.
– La acción redhibitoria tiene un plazo de prescripción breve desde la entrega del bien.
– Todo contrato debe interpretarse y cumplirse conforme al principio de buena fe.
– Existe un deber general de prevención del daño y de reparación plena.
Doctrina: López de Zavalía, Alterini y otros destacan la carga de la prueba en cabeza del comprador.
Jurisprudencia: en varios fallos, los jueces rechazaron reclamos tardíos, señalando que no puede confundirse un defecto preexistente con falta de mantenimiento.
La trampa práctica
Así funciona el oportunismo en la compraventa inmobiliaria:
1. Se adquiere la unidad sin objeciones.
2. No se dejan asentados defectos en la escritura.
3. Tiempo después, aparecen reclamos bajo el rótulo de vicios ocultos.
Resultado: lo que era un negocio cerrado se transforma en un crédito encubierto contra el vendedor.
El vacío contractual
La escritura, por lo general, guarda silencio sobre los vicios ocultos.
Ese silencio es la grieta que habilita la trampa.
Nunca se plantea un anexo preventivo que deje constancia del estado real del inmueble ni del conocimiento expreso del comprador.
Cómo protegerse
- Informe técnico previo a la venta: estado del inmueble con fotos y pericia.
2. Anexo en la escritura: cláusula donde el comprador declara conocer y aceptar el estado de la propiedad, renunciando a reclamar por defectos visibles o declarados.
3. Documentación adjunta: incorporar ese informe como parte del contrato.
4. Control de plazos de prescripción: reclamos fuera de término deben rechazarse.
5. Defensa pericial: precisar si el defecto era anterior a la venta o consecuencia de uso posterior.
Prólogo: otras normas que alimentan el oportunismo
Además de los vicios ocultos, existen normas que a menudo se invocan de manera estratégica:
– Responsabilidad civil por daños indirectos y lucro cesante.
– Normas de defensa del consumidor, con intentos de encuadrar la compraventa como relación de consumo.
– Ley de lealtad comercial, usada para alegar ocultamiento de información relevante.
– Deber notarial de información, para extender el reclamo al escribano.
– Principio de buena fe contractual, como comodín para acusar de mala fe.
– Responsabilidad por ruina en defectos estructurales, para intentar estirar plazos.
Estas normas, aunque no siempre aplican, funcionan como palancas de presión para renegociar o litigar.
Conclusiones
El caso Sáenz Peña muestra que el problema no es solo técnico ni jurídico, sino cultural: la “viveza criolla” puede transformar una compraventa en un litigio posterior.
La prevención es la clave: informes técnicos, cláusulas claras y anexos en la escritura.
Hecha la ley, hecha la trampa… salvo que la escritura cierre la puerta a tiempo.
Recurso audiovisual
En este video profundizo sobre la problemática de los vicios ocultos y cómo prevenir su uso oportunista en la compraventa inmobiliaria:
En Arquitectos de Abogados (AdeA) trabajamos para iluminar el cruce entre la técnica y el derecho.
Nuestro compromiso: anticipar conflictos, denunciar abusos y proponer soluciones que protejan a los profesionales y devuelvan certeza a las operaciones inmobiliarias.
La verdadera seguridad jurídica no está en la letra fría de la ley, sino en prevenir la trampa antes de que ocurra: vender con transparencia, firmar con claridad y blindar con técnica lo que la viveza criolla pretende convertir en negocio judicial.
Arq. Teodoro Rubén Potaz
