Los Temas Mas Vulnerables A Tratar En Su Consorcio, Y Que Lo Afectan Directamente (1era Parte)

Colapso y Desprendimientos

En los últimos meses colapsaron en el país varios edificios con pocas semanas de diferencia, lo que creó ciertamente una alarma social. Nuestro Estudio viene colaborando con entidades públicas y privadas en la averiguación de las causas que producen la patología y el colapso de los edificios.

Basados en esta experiencia trataremos de exponer algunas consideraciones que pueden tener interés. Las causas inductoras del fallo pueden ser variadísimas y cuando se trata de un edificio en rehabilitación, su relación con las citadas obras es frecuentemente significativa.

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Vicios de Construcción

Consecuencias. ¿Cuáles son los motivos que ocasionaron los desprendimientos, caídas de balcones y derrumbes que provocaron lesiones y/o muertes a transeúntes? Descubrimiento de vicios ocultos de construcción, sus consecuencias, responsabilidad del profesional, caducidad de la garantía según C. Civil y Comercial de la Nación.

El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada.

El constructor responde de los vicios ocultos que se descubran dentro de los dieciocho meses de la entrega de la cosa al comitente, siempre que le sean denunciados dentro del término de los sesenta días subsiguientes a la fecha de su descubrimiento.

La acción prescribe por el transcurso de un año contado a partir de la fecha de la denuncia.

Incumplimientos Contractuales

Artículo 1256.- Obligaciones del contratista y del prestador. El contratista o prestador de servicios está obligado a:

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada;
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.

El siguiente artículo ha sido sustituido por la Ley 17.711; se cita a modo de ejemplo:

Si el arquitecto ha actuado con manifiesta despreocupación por la marcha de la obra, al dueño de la misma, le asiste el derecho a requerir el cumplimiento de las disposiciones del art. 1204 del Código Civil. Esta norma establece que «En los contratos con prestaciones reciprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedaran firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes.

No ejecutada la prestación, el dueño podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a 15 días, salvo que un pacto expreso estableciera uno menor con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo, sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el dueño al resarcimiento de los daños y perjuicios».

Ascensores

Caída de ascensores, accidentes, falta de cumplimientos de las normas en curso. Todo aquello que sea relativo a accidentes y requisitos exigidos por la ordenanza municipal n° 49308/95 y el decreto n° 220-96.

La construcción, instalación y mantenimiento de los ascensores para el personal y de los montacargas reunirán los requisitos y condiciones máximas de seguridad, no excediéndose en ningún caso las cargas máximas admisibles establecidas por el fabricante.

En materia de diseño y ejecución o remodelación de viviendas individuales, los códigos de edificación han de observar las disposiciones de la presente ley y su reglamentación.

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Arquitecto Legista Teodoro Ruben Potaz