El daño se ve. La responsabilidad se demuestra.
07/09/2026
Una vivienda afectada y dos edificios colindantes. Cómo investigar el origen de una filtración, contrastar un informe y fundamentar la reparación.
«Necesitamos saber a quién le corresponde qué para poder arreglarla».
El mensaje llegó de una administradora de consorcios de la Ciudad de Buenos Aires. Describía una pared muy deteriorada, orientada hacia la terraza de un inmueble vecino, y filtraciones que afectaban un departamento de su edificio. El vecino ya había encargado un informe técnico. Su consorcio quería una evaluación propia para entender qué trabajos y gastos le correspondían.
La consulta tenía una preocupación concreta: dentro de una vivienda aparecía el daño y todavía faltaba una explicación compartida sobre cómo resolverlo. Para la administración, contratar una reparación también significa poder explicar a los propietarios por qué se propone ese trabajo y con qué fundamento se distribuye su costo.
En la conversación se mencionaron rajaduras como posible vía de ingreso del agua. Esa explicación debía comprobarse. Quedaban por delante el relevamiento del lugar y la lectura del informe existente.
El muro que se ve desde el otro edificio
Que una pared pueda observarse o alcanzarse desde una terraza vecina no resuelve su titularidad ni determina, por sí solo, quién debe costear una reparación. La normativa aplicable distingue diferentes condiciones de los muros linderos. Para encuadrar cada sector hay que considerar la documentación, las características constructivas y las presunciones legales correspondientes.-
La investigación física requiere relacionar las marcas interiores con lo que ocurre en el exterior. Interesa examinar las fisuras, el estado de los revestimientos y los encuentros del muro con terrazas o cubiertas. La cronología de las filtraciones y de las intervenciones anteriores ayuda a orientar las verificaciones. La cercanía de una terraza es un dato para investigar; el recorrido del agua debe establecerse.
Qué debe explicar el informe del vecino
Un informe encargado por el vecino merece una lectura técnica de sus fundamentos. Conviene conocer qué sectores se inspeccionaron, qué documentación se consultó y cómo se relacionaron los daños con la causa propuesta. También importa saber qué aspectos quedaron fuera del relevamiento o no pudieron comprobarse.
Contrastar un informe exige volver a sus pruebas. La nueva evaluación puede coincidir con sus conclusiones, introducir precisiones o identificar comprobaciones pendientes. Si propone otra explicación, debe fundamentarla. El objetivo es que los propietarios puedan comprender por qué una intervención resulta necesaria y qué evidencia la sostiene.
Antes de repartir el gasto
La normativa aplicable contempla la contribución a las reparaciones necesarias del muro común según los derechos de los condóminos. A la vez, la prevención y la responsabilidad por daños requieren considerar las circunstancias concretas. Antes de fijar porcentajes, hay que identificar el carácter del muro y justificar cada trabajo. La evaluación jurídica de esas obligaciones debe apoyarse en los antecedentes y en el análisis técnico del caso.
Un presupuesto comprensible debe precisar qué se reparará, en qué superficie, mediante qué procedimiento y por qué. También debe distinguir la intervención destinada a resolver el ingreso de agua de la recomposición de los sectores interiores afectados. Si se confirma una entrada desde el exterior, renovar solamente la pintura interior puede dejar activa la filtración.
Un relevamiento que permita decidir
En Arquitectos de Abogados (AdeA), una consulta de estas características comienza por ordenar los antecedentes y definir el relevamiento ocular necesario. Las fotografías, los planos disponibles y la cronología permiten preparar la visita y reconocer qué accesos deben coordinarse. Si un sector no puede inspeccionarse, esa limitación debe quedar expresada en el informe.
A partir de lo observado se determinan las verificaciones complementarias que hagan falta. El informe debe distinguir lo constatado de lo manifestado por las partes, explicar las hipótesis y fundamentar sus conclusiones. Cuando la causa todavía no puede establecerse, debe señalar qué comprobación permitiría avanzar.
Si se identifica una filtración activa, corresponde evaluar medidas razonables para limitar el daño mientras se define la solución. Documentar el estado y las intervenciones realizadas permite atender el problema y conservar antecedentes. La discusión sobre los gastos también necesita contemplar la prevención de su agravamiento.
La pregunta de aquella administradora merece una respuesta que pueda llevarse a los propietarios: qué ocurre, qué debe hacerse y por qué. Para quien tiene la filtración dentro de su vivienda, esa explicación debe traducirse en un camino concreto hacia la reparación.
La vivienda afectada necesita una solución que pueda explicarse, ejecutarse y comprobarse.
Si usted necesita evaluar filtraciones en un muro lindero o revisar un informe recibido, puede consultar su caso con Arquitectos de Abogados (AdeA).
Referencia normativa: Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado. Muros linderos, reparaciones necesarias, prevención y reparación del daño.
Arq. Teodoro Rubén Potaz
Arquitectos de Abogados
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