Fallo – Jurisprudencia

Fallo – Jurisprudencia

En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador…….4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día mas importancia en la jurisprudencia… que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.

La jurisprudencia ha buscado circunscribir el concepto de ruina, así:
“Aun cuando los términos «ruina total o parcial», a que alude la norma como la del art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo (consideración mas lata) de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.

“La ruina de la obra se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla, esto es, la «irreparabilidad práctica» de ella “No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el art. 1646 del Cód. Civil, basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.

Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.

El sistema de responsabilidad por vicios no puede derogarse por la vía de ampliar el concepto de ruina, cosa que ocurriría si aceptamos como ruina parcial cualquier daño derivado de un vicio de construcción. En este sentido podríamos llegar a hablar de ruina de la pintura, ruina del desagüe o ruina, por ejemplo, del piso y evitar al interesado el cumplimiento de los pasos y términos legales.

La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis: Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la norma del artículo 1646.
La ampliación incorrecta del concepto de ruina ha tenido en muchos casos el objetivo de soslayar los pasos legales incumplidos por los damnificados, modificando la ley por vía de interpretación del vocablo. Si no se está de acuerdo con la ley, debe de buscarse su modificación a través del poder legislativo, pero no es correcto modificarla a través de la interpretación ajena al texto y sentido de la norma.

El plazo de sesenta días que establece el artículo 1647 bis del Código Civil tiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratadas a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados mas a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.

Si la aparición de signos de humedad en una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios.

En conclusión, la normativa del Código Civil establece un sistema para la responsabilidad de los locadores de obra en el caso de inmuebles que prevé tres casos diferentes, el de los vicios evidentes, el de los vicios ocultos y el supuesto de ruina.

Cada uno de los conceptos es diferente y debe ser acotado de forma tal que no se preste a confusión y no se creen zonas grises perjudicando la seguridad jurídica.
Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal
Dr. Plácido Mario Bustos