Cuando La Ciudad Se Encierra Sola

Cerramientos clandestinos en propiedad horizontal

Buenos Aires está llena de balcones que ya no son balcones. Cerramientos espontáneos, improvisados, ejecutados sin permiso ni cálculo. La escena es conocida: una carpintería agregada, un techo liviano apoyado “como se pudo”, un vidrio donde antes había aire.

Lo que parece una mejora privada es, en verdad, una alteración estructural, higrotérmica y jurídica del edificio.

EFECTOS TÉCNICOS DEL CERRAMIENTO CLANDESTINO

• Condensación atrapada (manchas verticales recurrentes).
• Puentes térmicos que generan fisuras y desprendimientos.
• Columnas húmedas que bajan línea por línea.
• Sobrecargas en losas (150–250 kg/m² vs. cargas reales duplicadas).
• Drenajes anulados o desviados.
• Alteración del comportamiento del viento y riesgo de desprendimientos.

EJEMPLOS TÍPICOS (AdeA)

• Caso Palermo: cerramiento convertido en dormitorio → Daños al consorcio: $1.200.000. Acuerdo con unidad inferior: $380.000.
• Caso Colegiales: columna húmeda por sellado deficiente → Reparación: $2.500.000.
• Caso Caballito: vidrio sin cálculo volado por tormenta → Responsabilidad civil: $900.000.

NORMATIVA APLICABLE

• CCyC arts. 2037–2041 (partes comunes, unanimidad).
• Código Edificación GCBA cap. 4.3 y 4.5 (obras sin permiso).
• Ley 941 (obligaciones del administrador).
• Código Contravencional CABA art. 74 (multas por obra clandestina).

LA VENTA: EL VICIO QUE CAMBIA DE DUEÑO

Un cerramiento ilegal no desaparece con la escritura: se transmite.

El comprador hereda:

• responsabilidad por daños,
• riesgos estructurales,
• obligaciones de demoler,
• infracciones municipales,
• conflictos futuros no informados.

Montos habituales en reclamos por cerramientos ilegales: $600.000 a $4.000.000.

PROTECCIÓN DEL COMPRADOR

1. Informe técnico previo (due diligence edilicia).
2. Declaración expresa en escritura.
3. Cláusula de indemnidad.
4. Regularización técnica (solo si viable).

INTERVENCIÓN ARQUITECTOS DE ABOGADOS

Cuando el daño aparece, el edificio ya habló. La humedad dejó evidencia, la fisura marcó el error y la sobrecarga mostró el riesgo. Falta lo esencial: determinar causa, responsabilidad y estrategia jurídica.

Arquitectos de Abogados interviene con:

• Informes periciales.
• Dictámenes técnico-legales.
• Asistencia en mediaciones y juicios.
• Due diligence edilicia para compradores.
• Defensa técnica de profesionales.
• Acompañamiento a administradores.
• Evaluación de regularización.

Los cerramientos clandestinos pueden ocultarse detrás de un vidrio, de un perfil o de un techo improvisado, pero no pueden ocultarse del edificio. La estructura siempre termina revelando lo que se alteró: las losas acumulan sobrecargas, los muros responden con fisuras, la humedad aparece como evidencia concreta y los drenajes muestran dónde se rompió el equilibrio.
El conflicto tarde o temprano emerge porque la técnica no negocia ni acompaña decisiones improvisadas.
Por eso nuestra intervención es necesaria: para reconstruir la secuencia real, determinar la causa del daño, establecer responsabilidades y devolverle al edificio una lectura precisa que permita actuar con criterio jurídico y técnico.
Ese es el sentido de este trabajo, y ahí es donde AdeA sostiene cada caso con claridad profesional y coherencia.

Arqto. Teodoro Ruben Potaz

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