Ampliaciones en propiedad horizontal

Proyectar sin advertir y el problema de los metros no declarados

En muchas ampliaciones en propiedad horizontal, el conflicto no nace en la obra ni en el reclamo del vecino, sino en el proyecto, cuando no se advierten sus consecuencias técnicas, legales y económicas, incluyendo la imposibilidad de declarar metros construidos no aprobados.

En propiedad horizontal, gran parte de los conflictos que luego escalan entre vecinos no se originan en la ejecución de la obra, sino en una instancia anterior, menos visible y pocas veces cuestionada: el momento en que se proyecta sin explicar.

El propietario, en general, no tiene por qué conocer el alcance técnico, normativo o legal de una ampliación. Su intención es concreta y razonable: mejorar su unidad, ganar superficie, incorporar usos como un lavadero, una parrilla o cerrar un espacio descubierto. Desde su lugar, no hay mala fe, sino una decisión basada en una necesidad.

Sin embargo, quien interviene profesionalmente en ese proceso sí debería conocer las implicancias de esa decisión. Sabe —o debería saber— que una ampliación en propiedad horizontal no es una acción neutra. Puede alterar el equilibrio del conjunto, afectar indicadores urbanísticos como FOS y FOT, condicionar el desarrollo futuro de otras unidades, entrar en conflicto con el reglamento de copropiedad y, en muchos casos, no ser aprobada por la autoridad competente.

A pesar de ello, estas advertencias rara vez se trasladan de manera clara y completa al cliente. El proyecto se dibuja, la obra se ejecuta y lo construido comienza a validarse por el solo hecho de existir. Pero esa validación es aparente. Lo que no se explicó en la etapa de proyecto aparece después, cuando el vecino reclama, cuando el reglamento se invoca o cuando la municipalidad no convalida lo ejecutado.

A esto se suma una situación frecuente: la falta de acuerdo dentro del consorcio. Muchas de estas intervenciones requieren la conformidad de los copropietarios. Sin embargo, cuando ese acuerdo no se logra, la obra no siempre se detiene. Se discute, se objeta, se advierte, pero aun así se avanza. En ese punto, la intervención deja de ser una mejora discutible para convertirse en una acción que ya nace fuera de encuadre. El problema deja de ser potencial y pasa a estar materializado.

Pero hay una instancia aún más crítica, que no aparece durante la obra ni en el conflicto inicial. Aparece después, cuando el propietario intenta vender.

En ese momento, lo construido se enfrenta con una realidad concreta: los metros incorporados muchas veces no existen jurídicamente. No están aprobados, no figuran en la escritura y no pueden declararse, lo que se conoce habitualmente como metros no declarados o no incorporados a escritura.

La consecuencia es directa: esos metros no siempre pueden ser considerados al momento de la operación. Lo que fue concebido como una mejora puede transformarse en una limitación, en una pérdida de valor o incluso en una operación que no puede concretarse.

El propietario invirtió recursos reales: honorarios profesionales, materiales, ejecución de obra. Sin embargo, al momento de transferir la propiedad, esa inversión puede no traducirse en valor reconocible.

En este contexto, la cuestión deja de ser exclusivamente del propietario. Aparece una dimensión menos visible pero fundamental: la responsabilidad profesional. Quien proyecta, dirige o interviene en la obra no solo toma decisiones técnicas, también participa en la generación de un costo concreto. Y, en muchos casos, sin trasladar una advertencia igualmente concreta: que esos metros construidos podrían no existir jurídicamente en el futuro, no incorporarse a una escritura y no tener el valor que aparentan.

Esto plantea un interrogante inevitable: ¿hasta dónde llega el deber del profesional? ¿Alcanza con proyectar lo que el cliente solicita o también implica anticipar y comunicar las consecuencias de lo que se proyecta?

En propiedad horizontal, proyectar no es solo resolver un espacio. Implica entender el sistema en el que ese espacio se inserta, sus límites, sus restricciones y sus efectos sobre terceros. Cuando ese conocimiento no se traduce en advertencia, deja de ser neutro.

Frente a este tipo de situaciones, la intervención técnica especializada deja de ser una opción y pasa a ser una necesidad. Evaluar qué se hizo, cómo se hizo y cuáles son sus implicancias reales —tanto técnicas como legales— resulta clave para ordenar el problema y definir un camino posible.

En Arquitectos de Abogados (AdeA) trabajamos precisamente en ese punto: donde la obra ya está hecha, el conflicto aparece y las decisiones dejan de ser proyectuales para convertirse en estratégicas. Porque entender el problema a tiempo puede no revertir lo construido, pero sí evitar que sus consecuencias continúen creciendo.

Próximamente, desde Arquitectos de Abogados (AdeA), se estarán desarrollando espacios de formación dirigidos a arquitectos y profesionales, enfocados en aspectos técnicos y legales de la práctica que habitualmente no son abordados en la formación tradicional, pero que resultan determinantes en la resolución de conflictos reales.

Las primeras charlas serán de carácter introductorio y gratuito, con el objetivo de exponer estas problemáticas, su alcance y las implicancias concretas en el ejercicio profesional.

Porque muchas de estas situaciones no surgen por falta de capacidad técnica, sino por la ausencia de herramientas para anticipar sus consecuencias fuera del proyecto.

Aquellos interesados en este tipo de problemáticas, o que se encuentren atravesando situaciones similares, pueden canalizar su consulta o manifestar su interés a través del siguiente formulario:

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Arq. Teodoro Rubén Potaz
Arquitecto especialista en patología y riesgos edilicios
Arquitectos de Abogados (AdeA)

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