El escenario inmobiliario que viene

Cuáles son las perspectivas para los desarrolladores en 2013 y cómo detectar oportunidades. Los consejos de los expertos.

La brecha cambiaria, la inflación y la incertidumbre son algunas de las temáticas que más preocupan a los desarrolladores, especialmente los que se enfrentan a su primera embestida del mercado. Convocados por el CPAU y la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), especialistas en el área contaron su visión de lo que será el mercado para este año.

Abrió el juego el economista Pablo Lara, de la consultora Estrateco, quien dio detalles del panorama macroeconómico. este año podría darse un “rebrote económico de alrededor de un 2,5%”, producto del estancamiento de los últimos meses de 2012. El optimismo se sustenta en factores exógenos, como la recuperación de Brasil (principal socio comercial de la Argentina), el nivel de la cosecha de soja (que alcanzará los 50 millones de toneladas) y el incremento de los precios de los commodities. Entre los factores negativos Lara mencionó debilidades internas, como la “incertidumbre y el intervencionismo”.

Estas condiciones de ingreso de divisas favorecen las inversiones en bienes raíces, aunque Lara considera que en diciembre del año pasado nació un competidor: el dólar paralelo. En su opinión “hay menos inicios de obra porque cuando el dólar se agita la gente se vuelca a él”.

Carlos Savransky, Gerente de Negocios Inmobiliarios de Grupo Monarca, no está de acuerdo: “es difícil comprar dólares en el mercado negro con las exigencias e investigaciones de la AFIP”. Desde su experiencia, los desarrolladores tienen un interesante nicho en las clases medias, que tienen como prioridad la inversión inmobiliaria y están dispuestos a aceptar financiamiento en pesos.

Para minimizar el impacto del precio en dólares del terreno, Savransky contó que su empresa promueve el canje de terrenos por unidades, de modo que el propietario cambia un tipo de activo por otro con valor agregado. Savransky confiesa que esta práctica es es bien recibida por tres motivos relacionados con la incertidumbre que mencionó Lara: el temor a cambios legislativos, a la intrusión y a la caída de los precios.

Federico Gagliardo, Presidente de Vitrium Capital coincide con su par en que “en un año que será tan complicado como 2012, las oportunidades están en la clase media”. Por eso, aconsejó ser cautos a la hora de planificar y aplicar criterios conservadores como asumir compromisos posibles con los compradores. Para Gagliardo, en su éxito fue definitivo el haber aprendido a reunir un buen equipo de profesionales, aunque llegar a ese conocimiento le costó varios tropiezos: “una vez me equivoqué al elegir a un arquitecto que no tenía experiencia en edificios. Otra vez estimé mal los costos, y éstos resultaron siendo un 28% más altos aún sin inflación”. Además, sin llegar a ser un error, Gagliardo admite que hay circunstancias imposibles de predecir, “por ejemplo, si me baso en el contexto económico actual, hoy haría Puerto Caamaño con lotes más pequeños”, señala.

Enrique García Espil, Presidente de la SCA, se mostró de acuerdo con sus pares y sugirió a los desarrolladores prestar atención a los momentos de cambios como éstos, en donde se vislumbran “demandas no atendidas”. Esto significa que se deben observar los hábitos sociales, las complejas estructuras familiares y las nuevas formas de trabajo, que definen una tendencia en la que “se busca un estilo de vida urbano con una calidad de vida suburbana”.

Por su parte, Danilo Antoniazzi, encuentra en la sustentabilidad una forma de ofrecer un diferencial como valor agregado, además de una forma de cumplir con las reglamentaciones. A partir de varios ejemplos, como el del Empire State, en el que con una inversión de 13 millones de dólares en medidas sustentables se logró una reducción del consumo eléctrico del 38% y una ahorro de alrededor de 4 millones de dólares anuales, “El negocio está en la refuncionalización. El valor agregado implica hablar con los clientes para llevar sus desarrollos a estándares sustentables”.

En sintonía con la mirada de García Espil, Savransky señala: “este un país enorme con miniciudades. Los que ayer eran pueblos de 30.000 habitantes el derrame de otras actividades los convirtieron en ciudades que necesitan nuevas viviendas y servicios. Un buen ejercicio es mirar en los índices qué ciudades crecen más que otras”.

POR INÉS ÁLVAREZ
Fuente: Clarin Arquitectura
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