Cuantificación del valor actual del edificio

Valoración actual
Para la valoración actual del edificio se han seguido los dos métodos habitualmente más utilizados, con el objetivo de comparar resultados dado el carácter singular y el valor histórico ambiental del edificio.

En primer lugar se ha considerado el Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, con los siguientes criterios:

1º.-No se incluye el valor del suelo.

2º.- Se valoran las construcciones por el método de reposición indicado en la Norma 12.1 del anexo al citado, es decir, calculando coste actual del inmueble depreciado por la antigüedad, uso, calidad, estado de conservación, carácter histórico artístico y demás coeficientes correctores que se incluyen en las Normas 13 y 14.

A efectos de aplicación de la mencionada Norma, se considera como valor actual del edificio el de uno de nueva construcción de uso residencial afectado por los coeficientes correctores anteriormente mencionados. Así, los parámetros serían los siguientes:

– Módulo de un edificio residencial de nueva construcción: 80.000 pts/m2.

– Antigüedad superior a 90 años.

– Uso predominante del edificio: residencial

– Conjunto de interés histórico-artístico.

Lo que implican los siguientes parámetros de la Norma: Coeficiente H: Antigüedad del edificio 0,28.

Coeficiente I : Estado de conservación. Se considera un estado de conservación deficiente, es decir, el que corresponde a aquellas construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,50.

Coeficiente L: Fincas afectadas por cargas singulares. Se considera protección integral, es decir, aquella cuya intervención deberá limitarse a la conservación, restauración o consolidación de sus elementos: 0,70.

En consecuencia, el precio por m2 resultante según el método de reposición del edificio sería: 80.000 x 0.28 x 0.50 x 0.70 = 7.840 pts/m2.

Como las alas sur y este tienen una superficie construida de 373,53 m 2, El valor actualizado de esta parte del edificio sería: 373,53 m2 x 7.840 pts/m2 = 2.928.475 pts. 17.600,49 euros

En segundo lugar se sigue el método de la amortización logarítmica contemplado en la Ordenanza sobre el deber de conservación y estado ruinoso de la edificación, por los siguientes items

1º.- Entendemos por amortización el efecto contable y por tanto cuantificable de la depreciación, es decir, la amortización se produce porque existe una depreciación o pérdida de valor del bien considerado.

2º.- De los diferentes tipos de amortización: rectilínea, parabólica o logarítmica, es en esta última en la que se prevé una edad de 300 años, se considera un valor residual del edificio entre un 20 y un 30%, y por último considera una rápida depreciación inicial siendo, a lo largo del tiempo, cada vez menos intensas, tendiendo a cero al final de la vida del edificio.

Aplicando la citada Ordenanza, el coeficiente de depreciación por edad Ce viene dado por la expresión: Ce = 1-0,25 (Log X-1)2

Donde siendo X el número de años, en este caso unos 220 años al menos, Ce= 0,549475.

Igualmente se prevé un coeficiente de depreciación por uso, que se determina según el estado de conservación del edificio, pudiendo ser bueno, regular, malo o pésimo, en este caso se ha considerado un estado de conservación malo al que corresponde un coeficiente Cu=0,70.