Oficinas de alta gama para la Zona Norte

La expansión de este tipo de desarrollos puede pegar un salto cualitativo con proyectos que ya compiten con la City. Expectativa por 955 Belgrano Office, en Monserrat.

El mercado de oficinas premium crece: según un informe reciente de Cushman & Walefield (C&W), especializada en el mercado de oficinas de alta gama, la vacancia en este segmento descendió el tercer cuatrimestre del año y hoy se mide en 6,5 %. La onda expansiva se orienta cada vez más hacia el Norte, tanto a lo largo de la avenida Libertador como de la Panamericana, y ahora también, en forma muy incipiente, hacia el Sur.

Por otra parte, en los últimos tiempos se pueden observar ciertas tendencias novedosas que para algunos brokers ya tienden a convertirse en definitivas, especialmente desde que empezó a convertirse en realidad el megacomplejo Alrío, en Vicente López, cuya Torre 1 destinada a oficinas está vendida en su totalidad desde hace varios meses.

Este primer edificio del megaemprendimiento consiguió convalidar valores de alquiler inéditos para el Corredor Norte: de 28 a 32 US$/m2, que por primera vez tienden a acortar considerablemente la brecha de 10 dólares con los valores en el Bajo porteño para edificios de la misma calidad y antigüedad, según indica Juan Manuel Farola, broker senior de en la inmobiliaria Colliers, a cargo de su comercialización.

Pero también asoma como el primer mojón de un polo de oficinas que podría llegar a competir con la mismísima City. De hecho, entre los compradores de la primera torre de oficinas hay un mix de inversores para renta con empresas de primer nivel que compraron oficinas para uso propio, tales como Industrias Metalúrgicas Pescarmona, General Motors, el diario La Nación, Mercado Libre y Discovery Channel.

Cabe aclarar que no hubo ventas con Cedin, ya que la reglamentación de esta herramienta sólo permite comprar oficinas o locales comerciales terminados, a diferencia de lo que ocurre en el rubro de viviendas.

Esta tendencia podrán confirmarse o no antes de fin de año, cuando se lance la Torre 4, de características similares, ahora que la municipalidad de Vicente López aprobó el proyecto definitivo. Farola explica que, por el momento, antes de que comience la obra, se están buscando sólo “inversores para grandes superficies”.

Al mismo tiempo, sobre el Acceso Norte, a la altura de San Isidro, se registró otro éxito notable en el mismo rubro: Thames Office Park, un complejo de dos edificios vinculados por un área verde, a punto de ser inaugurado, con un total de 20.000 m2 rentables, de los que ya se alquiló el 80% a un valor también importante para la zona: 26 US$/m2. Su comercializadora, C&W, aclara que la mayor parte de los futuros inquilinos son empresas multinacionales.

“Hoy la mayor parte de las transacciones se efectúa en la Zona Norte”, asegura. Hernán Castro, senior broker de C&W.

Sin embargo, Castro también advierte sobre el fenómeno que puede llegar a generar la torre 955 Belgrano Office, a cargo de Raghsa, ubicada en la avenida Belgrano y Bernardo de Irigoyen, barrio de Monserrat, donde se está por cerrar el primer contrato de alquiler con una sola firma que alquilará tres pisos.

La obra se entregará durante el primer trimestre de 2014, y sus valores de alquiler, ya que la propia desarrolladora encara todos sus proyectos de oficinas como negocios de renta, oscilarán entre 25 y 28 US$/m2. Pero, en este caso, Castro advierte que no conseguirá acortar la brecha de valores locativos con Madero Office, también de Raghsa pero en el Dique 4 (punto de conexión entre Puerto Madero y el Bajo), si bien su calidad constructiva será similar o incluso superior Cabe aclarar que ambas torres cuentan con proyecto arquitectónico del estudio Mario Roberto Alvarez, y que 955 Belgrano Office tiene una precalificación LEED Gold del Green Building Council, mientras que Madero Office tiene una Silver. Así y todo, las oficinas de esta última, inaugurada en 2010, se alquilan a 35 US$/m2: el techo del rubro, con inquilinos como el banco ICBC, Chevron y Dow Chemical.

Es probable que ocurra algo parecido con otro proyecto que se erigirá casi al lado, también de Raghsa: es el predio que estaba destinado a albergar un hotel de la cadena Saint Regis, y que también será destinado a oficinas premium. Algo que también se explica por la alta demanda que se registra hoy en este segmento.

Fuente: Arq Clarin
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