Le Vendieron Un Departamento:
Con Balcón Terraza Propio Y Cree Que Le Pertenece Totalmente?
En El Último Piso Con Terraza Propia Y Exclusiva Suya…

En la escritura dice que el balcón terraza le pertenece y además, puede avanzar en el construyendo o hacer un cerramiento?
Como está en el último piso, le dicen que la terraza es suya y puede construir en ella?
Caso extremo: le vendieron el sótano del edificio y dicen que puede usarlo como local comercial?

Basándome en tantos años de experiencia, tratando estos temas tan insólitos y que se multiplican, puedo asegurarles que me encontré con varios de estos casos cuyos propietarios recién al leer el informe pericial a fin de sanear su situación e iniciar acciones legales, se dan cuenta de que han sido engañados en su buena fe, estafados por vendedores inescrupulosos, inmobiliarias, que se aprovechan de la falta de conocimiento de los compradores, para hacerlos presa de falsedades inclusive asentándolo en las respectivas escrituras de dominio, sin que el escribano lo advierta al no reconocer en el plano estas áreas tan cuestionadas y que se repiten por miles.

Para poder comprender esta nota y ayudar a aquellos que se sientan identificados con algún ejemplo de los mencionados, les cuento que aunque les digan que el balcón o la terraza son privativas y pueden hacer lo que quieran en ellos, hay limitaciones ya que están conformados por partes comunes del edificio consorcial y por el Código de edificación municipal y planeamiento que preserva la privacidad de nuestras vidas en comunidad.

La ley 13.512 de propiedad horizontal rige las normas de todo consorcio, es igual y única para todos los edificios construidos y subdivididos bajo esa modalidad, y a pesar de las modificaciones realizadas en el código civil, el espíritu de la ley es el mismo, como a su vez el reglamento de copropiedad que es la biblia del consorcio.

Se debe identificar bien qué son las partes privativas, lo propio, de las comunes, o las que comparto con mis vecinos.

El balcón al que accedo sólo desde mi unidad es mío pero no puedo hacer en él lo que quiera, al hacer un cerramiento por ejemplo para ampliar el living comedor o un jardín de invierno, debo respetar la ley, el reglamento de copropiedad y los códigos de edificación y planeamiento donde quiera que viva.

Lo mismo sucede si me dicen que la terraza es privativa mía, la utilizo sólo yo pero no puedo cerrarla o construir en ella o abrir la losa de mi departamento para hacer un acceso directo (escalera) desde mi unidad porque en todos los supuestos estaría agregando metros cuadrados cubiertos a mi unidad que no están contemplados ni declarados en planos ni prorrateados en el total de la subdivisión del edificio; en consecuencia estaré beneficiándome ilícitamente respecto a mis vecinos. Además cuando quiera vender mi propiedad tendré un problema por la diferencia de superficie que habrá entre los planos, la escritura y la realidad.

Tanto el balcón como la terraza tienen paredes y losas que forman parte de las comunes del edificio, el piso de mi unidad es techo de la de abajo por lo que nunca van a ser mías exclusivamente a menos que estén incorporadas a mi unidad funcional y que la superficie total así lo manifieste en planos, escritura y reglamento de copropiedad. Pero igualmente para poder cerrarlos debo cumplir con lo referente a iluminación o ventilación, pasaje de cañerías, etc. A fin de consultar sobre estos casos pueden hacerlo en: arquitectosdeabogados.com/consultas.

Ahora, en el caso de que le hayan vendido el sótano de un consorcio para utilizarlo como local comercial ¡hay gato encerrado! debe tener en cuenta que no pueden venderle un sótano independientemente del resto de la propiedad, ya que es un área con especificaciones especiales  del edificio, por él pasan cañerías sanitarias y cloacales que hacen al funcionamiento de todo el edificio, no tiene ventilación ni iluminación natural, con servidumbres obligatorias, generalmente es húmedo y con olores fétidos que nunca podrá ser habilitado como un comercio aunque lo ilumine artificialmente y tenga ventilación forzada, no está preparado para eso.

Un sótano puede albergar cocheras o bauleras como unidades complementarias de otras unidades funcionales que conforman el consorcio ( departamentos )  art. 2039 unidad funcional ( derechos reales ).

En la mayoría de los casos el sótano contiene a la caldera, un tanque de reserva, servir de paso a las cañerías de las instalaciones sanitarias  y por ende la cloacal.

O puede contener las bauleras como unidades complementarias de los deptos.

Si Ud se identifica con alguno de estos ejemplos, fue tentado con el precio o un proyecto muy alocado, ¡consúltenos, puedo asesorarlo!

Arquitecto Legista Teodoro Ruben Potaz