El precio de no mirar hacia arriba

En plena Avenida Corrientes, uno de los ejes más emblemáticos de la Ciudad de Buenos Aires, se alza un edificio que, hace 25 años, fue un verdadero ejemplo de arquitectura urbana. Galardonado por su diseño y solidez, sus departamentos ofrecían lo mejor del confort moderno del año 2000: cañerías de primera marca, revestimientos impecables, frentes cerámicos recién colocados, ascensores de última generación y espacios comunes que eran orgullo del consorcio.

En aquel entonces, una unidad de tres ambientes en este edificio se comercializaba a valores que hoy equivaldrían, ajustados por inflación, a unos USD 150.000 aproximadamente. Hoy, en cambio, unidades de igual metraje y ubicación se ofrecen por apenas USD 90.000 o menos, arrastradas por un factor que golpea a muchos consorcios: la falta de mantenimiento preventivo y planificado.

El paso del tiempo… y la ausencia de Cuidado

Dos décadas y media después, las señales son visibles para cualquier ojo entrenado:
– Cañerías que han superado su vida útil, con filtraciones internas y pérdidas en sectores críticos.
– Pozo de aire y luz con paredes descascaradas, acumulando humedad y suciedad.
– Frente con cerámicas desprendidas y riesgo de caída a la vía pública.
– Grietas finas en muros y balcones, muchas apenas perceptibles, pero suficientes para permitir ingreso de agua.

El Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2046 y 2047) es claro: el consorcio tiene la obligación de conservar y reparar las partes comunes, y el administrador, la responsabilidad de gestionar dichas tareas con diligencia. Sin embargo, en este edificio, como en tantos otros, los años pasaron sin un Plan de Mantenimiento Preventivo formal.

Cambio de administración… ¿cambio de rumbo?

Recientemente, el consorcio decidió reemplazar al administrador. Un cambio que puede ser el inicio de la recuperación, pero que llega con un edificio que ya muestra huellas profundas de la inacción: filtraciones que han afectado tabiques portantes, fisuras que se expanden, morteros exteriores debilitados. Cada día que pasa sin intervención aumenta el riesgo técnico y la responsabilidad legal del consorcio frente a terceros.

De la valorización a la depreciación

📜 Recuadro legal – Obligaciones de mantenimiento

– Código Civil y Comercial de la Nación – Art. 2046: deber de conservación de las partes comunes.
– Art. 2047 CCyC: responsabilidad del administrador por omisión de mantenimiento.
– Reglamento de Edificación CABA – Cap. 5.9: control periódico de fachadas y balcones.
– Arts. 1724 y 1757 CCyC: responsabilidad civil por daños causados a terceros.

Gráfico 1. Evolución del valor estimado de una unidad (USD).

Estos problemas no aparecieron de un día para el otro. Son la consecuencia de un factor que vemos repetirse en innumerables consorcios: la ausencia de un plan de mantenimiento preventivo. Durante años, el gasto se priorizó en lo urgente —un arreglo de ascensor, una reparación mínima— dejando para “más adelante” lo estructural. Y ese “más adelante” llegó.

Desde el punto de vista técnico, la falta de mantenimiento ha permitido que el desgaste natural de los materiales avance sin control. La humedad ha hecho su trabajo silencioso, debilitando revestimientos y morteros. Las dilataciones térmicas, sin control ni reparación periódica, han abierto caminos para el agua. La consecuencia: un edificio que pide a gritos atención.

Desde el plano legal, el consorcio no puede mirar para otro lado. El Código Civil y Comercial (art. 2046) obliga al mantenimiento y conservación de las partes comunes. Los administradores tienen responsabilidad directa en la prevención de daños, y los consorcistas, la obligación solidaria de financiar las reparaciones necesarias. No actuar a tiempo puede derivar en reclamos por daños y perjuicios, multas municipales y, en casos extremos, clausura preventiva.

En Arquitectos de Abogados lo decimos sin rodeos: cada grieta, cada cerámica que se suelta, cada mancha de humedad es un aviso. Ignorarlo no lo hace desaparecer, solo lo encarece. El costo de un plan de mantenimiento preventivo es siempre menor que el de una reparación de emergencia o una indemnización judicial.

Este edificio —que fue hogar de una familia querida y testigo de más de dos décadas de historias— tiene todavía mucho por dar. Pero necesita que quienes hoy lo habitan y administran comprendan que el tiempo es un factor constructivo: si no se lo gestiona, se convierte en un factor destructivo.

Referencias AdeA

• Falta de mantenimiento preventivo y planificado
• Riesgo por desprendimientos en vía pública
• Responsabilidad civil edilicia (arts. 1724 y 1757 CCyC):
• Doctrina y jurisprudencia en propiedad horizontal

Nuestro aporte combina ingeniería, arquitectura y criterio legal para recuperar valor patrimonial, reducir riesgos y ordenar la gestión del edificio. El paquete se estructura en tres componentes integrados:

1) Diagnóstico Integral del Edificio

• Inspección técnica de fachadas, cubiertas, medianeras, instalaciones (sanitarias, pluviales, eléctricas) y espacios comunes.
• Informe fotográfico georreferenciado y matriz de riesgos (P0 crítico / P1 alto / P2 medio).
• Priorización de intervenciones con estimación de orden de magnitud y justificación técnica–legal (CCyC arts. 2046/2047 y Reglamento de Edificación).
• Detección de incumplimientos que puedan derivar en sanciones o responsabilidad civil (arts. 1724 y 1757 CCyC).

2) Plan de Mantenimiento Preventivo (PMP)

• Calendario anual y quinquenal de tareas (fachadas, juntas, impermeabilización, ascensores, bombas, tableros).
• Pliegos de reparación y fichas técnicas para contratar con transparencia y comparabilidad.
• Tablero de control para el administrador (KPIs, alertas, registro de tareas y comprobantes).
• Libro de Mantenimiento digital con trazabilidad de intervenciones y evidencias.

3) Defensa Técnica y Soporte Legal del Consorcio

• Asistencia en asambleas y redacción de actas/mandatos para ejecutar el PMP.
• Intimaciones técnicas, informes a organismos y contestaciones ante inspecciones.
• Auditoría de contratistas y certificación de avances; pericias de parte cuando corresponda.
• Custodia probatoria: legajo fotográfico, recibos, órdenes de compra, garantías.

Entregables

• Informe diagnóstico (PDF/Word) con plan de acción priorizado.
• Cuadro de presupuesto de orden de magnitud y cronograma tipo Gantt.
• Pliegos y fichas técnicas listos para contratar.
• Tablero de control y Libro de Mantenimiento digital.

Próximos pasos sugeridos

• Autorizar visita técnica y acceso a azotea, sala de máquinas y montantes.
• Compartir documentación disponible: planos, actas, informes de ascensores, intervenciones previas.
• Designar punto de contacto del administrador y comité de obra.

Arq. Teodoro Rubén Potaz
Arquitecto Legista