Obras Clandestinas
Cada vez son más…
Porqué motivo generan daños y perjuicios?
Enriquecimiento ilícito

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Hablar de obras clandestinas es un tema que se repite ya que lo he tratado en varias de mis notas.

En esta oportunidad profundizaré acerca de los motivos por los cuales muchas personas nos consultan para saber si pueden realizar tal o cual trabajo o se encuentran afectados por otros que lo hicieron.

Por lo general vemos obras clandestinas en edificios consorciales, especialmente en aquellos PH de pocas unidades, que no cuentan con un administrador, que desconocen la Ley 13.512 ahora incorporada al Código Civil como así también la vigencia del Reglamento de Copropiedad.

Los motivos que pueden llevar a una persona a realizar una obra clandestina además, pueden ser económicos, para aprovechar un espacio “libre” y así ampliar su unidad funcional o para generar un espacio de esparcimiento; aumentar la capacidad métrica y lograr tener, a costa de otros, lo que no pudieron adquirir.

Qué consecuencias puede tener esta acción?

En primer lugar afecciones notables a los demás propietarios, ya que generalmente estas obras se realizan sin dirección de un profesional sólo por el hecho de saber algo de construcciones.

Perjuicios al apropiarse de metros que son “comunes” y que afectarán los porcentuales de los demás vecinos. No se respeta el Factor de Ocupación del Terreno (FOT); ni el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) que es una fórmula que gobierna el proyecto antes de comenzar una obra y que es el índice regulatorio que administra qué y cuánto se puede construir de mas.

Quien se apropia de superficies o metros que no le corresponden está privando a los demás del mismo derecho, ya que en toda construcción hay metros cuadrados que pueden ser utilizados, pero en partes proporcionales, entre todos los copropietarios; este vecino no toma en cuenta esta condición hasta que alguien lo denuncia ante la municipalidad, quien le exigirá ante todo el permiso de obra, la autorización de los demás vecinos, los planos o volver todo a su estado original.

En la mayoría de los casos quien hizo la obra tratará de justificar su accionar, sabiendo que, a menos que recién haya comenzado la obra, no se demolerá lo clandestino y el proceso demandará mucho tiempo durante el cual por motivos económicos quedará todo así.

El problema habitacional de nuestro país lleva muchas veces a las familias a utilizar espacios que son comunes, cerrar patios o terrazas para hacer una piecita sin saber que están cometiendo una infracción.

Ya que quien cambia la superficie de su unidad no sólo debe declarar sus metros sino que tendrá que:

1. Pedir la autorización por escrito ante escribano a los demás vecinos
2. Presentar planos en la municipalidad
3. Hacerse cargo de la nueva mensura, ya que cambió el porcentual de todas las unidades.
4. Y nuevos planos de subdivisión

Todo a un costo mucho mayor a la superficie ganada, y muy complejo!

En estos casos la municipalidad o un juez ya no piden la demolición de la obra ya que podrían producir un riesgo mayor, sino su regularización con el cobro de abultadas multas y trámites complicados que hacen a las nuevas disposiciones.

Por todo esto, antes de realizar una ampliación o reforma consulte con un profesional que conozca todas estas cuestiones que hacen también a lo legal, ya que muchas veces por construir en una terraza, cambiar el destino de un SUM o de un patio o comprar algo que no está declarado en los planos de final de obra puede traernos más que un dolor de cabeza, un problema de difícil y costosa solución.

En sucesivos envíos desarrollaremos los demás ítems mencionados al principio de esta nota.

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Arquitecto Legista Teodoro Ruben Potaz