Si compra una propiedad y aun no se la entregaron fíjese bien antes de firmar el boleto…

Asesórese con un profesional

“Las escrituras deberían contener un anexo por vicios ocultos”

En épocas que se habla de tantas reformas sería interesante agregar al capítulo de Derechos Reales del Código Civil un anexo que se refiera a la entrega de propiedades que se construyeron, hasta su finalización a fin de actualizar el período de garantía de obra y de esta manera brindar nuevas herramientas a desarrolladores, constructores y compradores.

Asimismo, se debería acordar entre vendedor – comprador un nuevo período de garantía de obra con nuevos tiempos de recepción, aparición de vicios, nuevos plazos para reclamar vicios ocultos y/o redhibitorios para resguardar algo tan preciado como es nuestra casa y capital , que se depreciará más rápidamente

Todo lo explicado deberá contemplar también, la actualización de aquellos artículos del Código Civil que se refieren a Derechos Reales, garantías y prescripciones para que nadie salga perjudicado.

Sería conveniente que si Ud. adquirió una nueva propiedad, antes de su entrega o de firmar la escritura consulte con un profesional a fin de realizar una inspección de detalles y terminaciones imposibles de percibir por quien no es un especialista o lego en la materia

Todo edificio al igual que nuestro cuerpo necesita de nuestra atención a partir de su nacimiento debe ser protegido, cuidado, controlado para que no acumule enfermedades que una vez llegada la madurez se conviertan en patologías.

A lo largo de mi vida profesional he sido testigo de la manera de construir de las distintas generaciones, de acuerdo con su formación profesional, estilos, modas, tendencias; los he visto robustos, erguidos, con ornamentos, mediocres, débiles y sin medidas de seguridad. Expuestos a las inclemencias climáticas sin atender a los problemas que el agua o el fuego pudieran ocasionar y que sobrevivieron a pesar de todo.

Las patologías que irán apareciendo disminuirán la vida útil del edificio, sumado a ello las dificultades económicas de los próximos meses.
Entonces la vida útil de un edificio ya no será de 100 años como lo era hace años aún con las técnicas constructivas que se utilizaban en esas épocas.

Para quienes han adquirido una propiedad , deben prestar atención a su entrega y al momento de la escrituración a fin de que se agregue una cláusula validando todo tipo de vicios o ampliando su plazo para reclamar.

Los vicios a que hago referencia no serán los relacionados con defectos de pintura, aberturas, terminaciones fácilmente reparables. Sino más estructurales, de adentro hacia afuera y tomando el edificio como un todo que envejecerá más rápidamente.

No es mi intención confundir al lector o alarmarlo, sino llamar la atención acerca de la consecuencia de una falta de dirección de obra eficaz y constante necesarias como por ejemplo proteger las construcciones con medias sombras, para evitar el deterioro de la obra y así evitar una lluvia de reclamos, juicios y momentos angustiantes en medio de la ya crítica situación que estamos viviendo.

Simplemente es una alerta para quienes esperan ansiosos la entrega de sus viviendas, o para quienes tienen la responsabilidad de dirigir y terminar sus obras cumpliendo con las normas constructivas según su localidad.

Edificios: balcones y fachadas

Las patologías que con mayor frecuencia se verifican en los balcones son las manchas y deterioros causados por la humedad, derivados de una mala impermeabilización del solado y el frentín. Estos problemas tienen particular importancia cuando la humedad puede provocar la corrosión de los hierros estructurales, que son de fundamental importancia en la seguridad de los balcones. Asimismo, en muchos casos se verifica un inadecuado mantenimiento de las bocas de desagüe, lo que sumado a una ineficaz pendiente de escurrimiento, permite que el agua quede en el piso aumentando el caudal de infiltración. En el caso de ventanales con carpintería metálica, contribuyen a la oxidación de la parte inferior de los marcos de carpintería.

Las fisuras y grietas en un balcón pueden tener distintas causas y originar la caída de material, con probabilidades de producir daño a personas o cosas. Asimismo, la determinación del origen de las grietas es fundamental por cuanto pueden ser indicios de problemas estructurales.

Otro problema habitual es la oxidación de los elementos metálicos, que en algunos casos llegan a anular las condiciones de protección. En general, esta situación se origina por un inadecuado mantenimiento de los metales expuestos a la intemperie.

Las grietas en los marcos de las aberturas también son peligrosas porque le quitan resistencia y los revoques pueden caer al vacío.
A simple vista, se pueden identificar en cualquier material las grietas de origen más común debido a sus formas tan particulares. “Las grietas en la estructura, por su posición, direccionalidad, abertura y desplazamiento relativo entre los bordes de las mismas.

Mientras que las lesiones por asentamientos diferenciales también son muy usuales y son causadas por el descenso o elevación diferenciado de un punto de la cimentación con respecto al resto. La causa del problema tiene que ver con la resistencia a la compresión de los suelos y a su nivel de agua. Dependiendo de la humedad, la estructura se empuja hacia abajo o hacia arriba provocando grietas verticales. “Si el empuje vertical se produce en un extremo, seguramente aparezcan esfuerzos de tracción horizontales en la parte alta que se traducen en grietas verticales en forma de V”.

“Las discontinuidades superficiales del hormigón indican que las tensiones actuantes sobre la estructura superaron las admisibles de cálculo”. Por más superficiales que sean las fisuras del hormigón deben ser reparadas porque pueden facilitar la agresión de agentes corrosivos externos. Las grietas y fisuras pueden ser el inicio de una cadena de males mayores.

En las estructuras expuestas a la intemperie con recubrimientos insuficientes, suele aparecer corrosión en las armaduras, provocando una paulatina rotura de la superficie de la estructura.

Nota escrita por Arqto. Legista Teodoro Ruben Potaz

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Cuando una persona decide encarar una remodelación en su casa, para ahorrar dinero contrata a un albañil del barrio. Como en esas condiciones el municipio no le aprueba el permiso de obra, opta por buscar un arquitecto que solamente le firme los planos.

El suscripto está  en contra de esa práctica e insto a que los profesionales de la construcción se nieguen a ella”.

“En materia de accidentes de la construcción no hay obras de gran envergadura y obras de menor envergadura. Todas son importantes, aunque no las realice una empresa constructora”.

Estos son algunos puntos que desarrollaremos en mi próxima actividad arancelada.
Dedicada a administradores de consorcios, profesionales y estudios jurídicos.
Próximamente daremos las fechas de la misma y los temas a desarrollar.