Obras Clandestinas
Dolo Del Vendedor
Desconocimiento Del Comprador
Es Este Su Caso?

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En mi anterior nota acerca de obras que son clandestinas hablamos de inexperiencia de quien las hace, de la falta de conocimiento del Reglamento de Copropiedad cuando se mencionan partes comunes de uso exclusivo, y la facultad de aprovechar un espacio de la propiedad que puede ser un patio, balcón o terraza para cerrarlo, techarlo o darle un uso no establecido o convenido por reglamento.

Muchas veces al adquirir una propiedad el vendedor nos dice que el patio se puede cerrar porque es exclusivo o en la terraza se puede hacer un quincho porque tengo acceso directo o inclusive, puedo hacer una comunicación interna para acceder directamente.

Lo que no dice el vendedor es que para todo eso que nos propone y nos hace definir la compra, debo respetar ciertas normas contenidas en el Reglamento de Copropiedad que nunca nos dio o que, por ser una propiedad a estrenar, aún no está redactado.

Todo lo que comento en mis notas surge de consultas reales realizadas por nuestros clientes que tuvieron que llegar a procesos legales para defenderse.

La mayoría de los PH, propiedad horizontal, a partir de 2 unidades consorciales cuentan con espacios descubiertos o semicubiertos cuya utilidad está determinada en el plano de obra o de subdivisión, Reglamento de Copropiedad y que tienen por función servir para ventilación e iluminación, ser destinados a lavaderos, patios comunes o terrazas y que resultan tentadores para ser utilizados en provecho propio, sin consultar a nadie si corresponde, convirtiéndose en clandestinos ya que no figuran en planos ni se declaran por el mal uso de la terminología “privativo”; se cierran convirtiéndolos en nuevas dependencias, contraviniendo el Código de Edificación y planeamiento Urbano hasta que otro vecino lo denuncia al ver que quien lo hizo cuenta con metros cubiertos por los que no paga expensas ni impuestos.

Lo mismo sucede con los cerramientos totales de balcones, o balcones terraza que por su metraje se pueden convertir en nuevas dependencias según el vendedor o la inmobiliaria que los comercializa. Entonces el comprador, no sólo adquiere un departamento con balcón, sino un nuevo problema por no asesorarse correctamente.

Por lo que antes de proceder a cerrar cualquier espacio sin saber si es privativo o propio, deber consultar el reglamento de copropiedad y si corresponde, pedir permiso a los demás vecinos. Además de contar con un buen asesoramiento de un arquitecto especializado en derechos reales y propiedad horizontal para no caer en la clandestinidad de la cual es muy difícil salir después.

Un error muy frecuente que se comete es cuando se adquiere una unidad en el último piso y tiene el techado que es el cierre de la unidad; creyendo que ese espacio es propio se busca utilizarlo de cualquier manera haciendo un quincho, parrilla e incluso creando un acceso directo desde la unidad para conectarlo.

Error!! Consulte el reglamento de copropiedad y la escritura de su departamento!

No existe en una propiedad horizontal espacio o área común que pueda ser utilizado como propio para obtener un beneficio o enriquecimiento ilícito.

Muchas veces se cae en la tentación de ampliar nuestra casa y por desconocimiento, porque parece un buen negocio muchas veces fomentado por la parte vendedora, o por necesidad habitacional, por ejemplo, me mudo a la casa de mis padres o de mis suegros, agrando esa terraza o jardín que hay en el fondo…que los vecinos no utilizan.

Nuestra propiedad es nuestro bien más preciado y debemos cuidarlo! Asesórese antes de dar cualquier paso con un profesional, seguro hallará una solución acorde a su necesidad, respetando las normativas, reglamentos y códigos vigentes; de esta manera se evitará problemas, intercambio de cartas documento, e inclusive verse involucrado en un juicio a partir de una denuncia de un vecino o que por un relevamiento aéreo cartográfico del área de catastro se descubran una construcción no declarada. Las multas son muy costosas y los trámites, engorrosos!

Espero en esta segunda nota, haber cumplido con mi objetivo que es asesorarlos, y si les quedan dudas envíennos su consulta a través de nuestros canales de contacto y los aconsejaremos acerca de los pasos a seguir de acuerdo a cada circunstancia.

En nuestra próxima nota trataremos la clandestinidad premeditada y cómo descubrirla.

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Arquitecto Legista Teodoro Ruben Potaz