Los Temas Mas Vulnerables A Tratar En Su Consorcio, Y Que Lo Afectan Directamente (2da Parte)

Caída de Balcón

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ha promulgado una Ley que obliga a todos los edificios de la ciudad a realizar un control técnico para comprobar el estado de los balcones, molduras, terrazas, cornisas y en general de todo voladizo en los frentes de los mismos.

De acuerdo al art. 80 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Bs. As. En su art. 1º se incorporó el artículo 6.3.1.1. por el cual en el item «Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de las obras «es obligatoria la inspección técnica específica del estado de conservación de distintos elementos como balcones, terrazas, azoteas y otros que serán controladas por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.

Este control técnico debe realizarse por profesionales debidamente capacitados y autorizados, dentro de ciertos plazos establecidos por la Ley, dependiendo estos de la antigüedad del Edificio.

Atento a lo expresado, nos ponemos a su disposición a efectos de comenzar a considerar la realización de las inspecciones, lo que redundará en una mejor programación de las mismas y en su caso proyectar, presupuestar y ejecutar las reparaciones necesarias, evitando de este modo las intimaciones y plazos perentorios de ejecución que aplique el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, evitando los accidentes que pudiera ocasionar un desmoronamiento de cualquier estructura.

Relacionado: Los Temas Mas Vulnerables A Tratar En Su Consorcio, Y Que Lo Afectan Directamente (1era Parte)

Ruina

En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como «ruina en sentido amplio» y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.

La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de los tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.

La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del anterior Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.

Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.

El Código Civil y Comercial no nos dice claramente qué es un vicio oculto. En primer término, establece que el defecto oculto es un defecto cualquiera con excepción de lo dispuesto en el art. 1053. Luego allí se define oculto por oposición, nos dice que un defecto no será tal cuando “el adquirente conoció, o debió haber conocido (el vicio) mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición”.

Según lo estipula el art. 1053, inc. b, el punto temporal de referencia no es la celebración del contrato, sino de la adquisición de los derechos sobre la cosa. Eso se produce cuando se trata de cosas muebles con la tradición, y en caso de inmuebles con la tradición, escritura y registración.

Cuando tratamos vicios en estado inicial, vemos vicios existentes que aún no se han manifestado, pero una situación especial no prevista es la puede darse si se descubre una anomalía con predisposición a desarrollar un vicio según el normal discurrir de las cosas. No se trata de un vicio inicial, sino de la potencial existencia de defecto, que aún no existe, pero es muy posible que llegue a configurarse.

Por ejemplo; una viga de madera que se halle podrida pero que no se ha vencido produciendo fisuras o derrumbes, o construcciones realizadas con cemento aluminoso, un tipo de material utilizado por su endurecimiento rápido, que demostró ser muy degradable con el paso de los años especialmente en presencia de calor y humedad. En esos supuestos la cuestión central consiste en determinar si el defecto potencial puede ser considerado un vicio y tratado jurídicamente como tal, o debe esperarse la aparición concreta del defecto para poder accionar.

El planteo tiene importantes consecuencias jurídicas por los plazos de caducidad. Según el artículo 1.055 la responsabilidad por vicios ocultos caduca a los 3 años de recibido el inmueble, y 6 meses desde recibido o puesto en funcionamiento la cosa mueble. En los casos del ejemplo, en 3 años la viga de madera podrida puede seguir sosteniendo el peso de una pared, o una columna de cemento aluminoso no dar muestras de deterioro. La única solución consiste en considerar que el vicio se halla en los materiales, independientemente de haber desarrollado ya otras consecuencias.

El vicio oculto, para adquirir la calidad de redhibitorio debe ser grave.

Según el art. 1051 son tales “los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor”.

El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.

La diferencia de los sistemas de responsabilidad por vicios y por ruina se evidencia, entre otras cosas, por la imposibilidad legal de establecer límites frente a la ruina que no existe en cuanto a los vicios, cuya garantía puede modificarse y aun anularse convencionalmente. La entidad del vicio o su gravedad no pueden producir su exclusión del sistema ordenado por la ley, así como tampoco la diferente amplitud que se le dé al concepto de ruina pueden derogar la norma clara y expresa del artículo 1647 bis del antiguo Código Civil reemplazado por la ley 17.711, que introdujo una sustancial reforma en el régimen jurídico de la responsabilidad por ruina.

Saber más

Relacionado: Los Temas Mas Vulnerables A Tratar En Su Consorcio, Y Que Lo Afectan Directamente (1era Parte)

Arquitecto Legista Teodoro Ruben Potaz