Caída De Balcones – ¡Cuando Las Grietas Quieren Decirte Algo!

MANTENIMIENTOS PREVENTIVOS
CUANDO LAS GRIETAS QUIEREN DECIRTE ALGO!
SOBRECARGAS? PREVENCIÓN DE DERRUMBE ?
QUE HACEMOS PARA IMPEDIR QUE EL SINIESTRO OCURRA ?
UN JARDÍN SOBRE NUESTRO BALCÓN?

Cuando caen los balcones

Una vez más, se cae un balcón y como siempre los medios y la opinión pública sienten una parálisis conceptual que los obliga a buscar el culpable, para encontrar una justificación de lo injustificable.

Hace muchos años cuando cayó el balcón de Pinamar, escribí el artículo Un Balcón Demasiado Lejos, que intentaba probar por qué motivo la caída de los balcones nos asusta más que la caída de los aviones, y por qué causa, tras la caída de un balcón se produce un combate intelectual entre arquitectos, constructores, municipalidades, abogados y periodistas.

Vuelvo a reafirmar algunas de las conclusiones que estimo, siguen vigentes a pesar del cambio de los balcones, del cambio de los tiempos, y de la existencia o no de víctimas.

1- Un balcón se cae por deficiencias del proyecto, de la dirección de obra, de la construcción, o del mantenimiento, y en cada caso, el culpable es diferente.

2- El pánico colectivo surge -según los especialistas en psicoanálisis- por la cotidianeidad con que la gente se asoma a los balcones. Parece ser, que como en las películas de terror, el miedo es mucho más profundo cuando los hechos suceden en lugares o circunstancias que frecuentamos.

3- La ruina jurídica poco tiene que ver con la ruina arquitectónica o con el concepto de responsabilidad profesional específica que surge del contrato de locación de obra.

4- Los variados plazos de caducidad y prescripción que surgen del Código Civil, sólo se aplican en la relación entre comitente-locador de obra o vendedor-adquirente de la unidad defectuosa y nada tienen que ver con la responsabilidad hacia terceros.

5- Las razones de la existencia de las municipalidades centralizando el poder de policía de la construcción y cobrando, incluso, aranceles por ese servicio son las que determinan su responsabilidad en el supuesto de incumplimiento de sus deberes.

6- Debe olvidarse la obsesión del Arquitecto culpable, por cuanto en nuestro derecho nadie responde por lo que es sino por lo que hizo o debió hacer. Emerge de ello, las diferencias de responsabilidades, en caso de actuación como proyectista, director o constructor, y aún en el supuesto de las diversas tipologías de dirección de obra (dirección común, ejecutiva, por administración o por contratos separados).

A la hora de una tragedia como la que pudo ser, o de un pánico colectivo, como el que se está generando, debe diferenciarse claramente, el producto de la razón, del producto de la pasión, escuchando a quienes saben de qué se trata.
Daniel Enrique Butlow

Balcones y terrazas

Peligro por posibilidad de sobrecarga

La posibilidad de combinar plantas diferentes, componer arreglos con distintos volúmenes y armonizar los colores no se limita solo al jardín, también en balcones y terrazas se puede disfrutar de las flores y los contrastes de verdes durante todo el año.

Sin duda las macetas son la solución ideal para un lugar sin tierra. Existen en diferentes tamaños y materiales y permiten opciones muy versátiles para plantar desde árboles a plantines florales de estación. Sin embargo, antes de que el balcón se transforme en un muestrario de macetas desordenadas se deben tener en cuenta algunas variables de diseño.
Al comenzar a decorar un balcón o terraza se empieza por evaluar el espacio disponible y su ubicación:

1. Superficie del balcón.
2. Altura o piso en el que se encuentra.
3. Posición de ventanas (vistas) y puertas (circulación).
4. Orientación.
5. Iluminación.

Al sectorizar el espacio disponible se facilita la elección y ubicación de los elementos que compondrán el paisaje -tamaño y tipo de los contenedores (macetas, maceteros, jardineras), muebles, adornos, pérgolas, toldos, estantes, sistema de riego- existiendo más posibilidades cuánto más grande es el lugar. En todos los casos es conveniente evaluar el tipo y calidad de la construcción, particularmente en balcones proyectados los cuáles no deben llevar cargas excesivas. El cálculo de sobrecarga adicional en un balcón es de 250 kg/m. lineal (300 kg/m2) en el extremo. Si se considera que 1 m3 de tierra mojada pesa 2200 kg el cálculo establece que se pueden emplear aproximadamente 0.10 m3 de tierra por metro lineal (sin tener en cuenta el peso de los contenedores y plantas). En esos casos es interesante colgar plantas en macetas o jardineras en las paredes del edificio en vez de colocarlas en el extremo opuesto, así como emplear contenedores en materiales livianos como el plástico o fibra de vidrio.

Los balcones en pisos altos tienen la desventaja de soportar vientos fríos y fuertes que dañan las plantas y pueden voltear macetas pequeñas. Para prevenir este problema es útil colocar algún tipo de pantalla cortaviento. El policarbonato es ideal ya que permite pasar la luz; también los enrejados de madera o cañas que, además, sirven como apoyo vertical para enredaderas o elementos colgantes.

A veces, es posible usar pantallas verdes formadas por arbustos o alguna conífera. Los balcones de pisos bajos suelen tener condiciones menos adversas para el crecimiento de las plantas, pero en general, carecen de buena iluminación ya sea por la presencia de otros edificios o por la sombra de los árboles de la calle (que además suelen estar enfermos y afectar a las plantas cercanas).

Quizás sea necesario ocultar vistas desagradables o generar sectores con cierta intimidad para los propietarios; en estos casos también se juega con la ubicación de las macetas, se trata de explotar el plano vertical o se generan puntos de atracción dentro mismo del balcón. El uso de espejos en paredes de balcones techados da idea de mayor amplitud y de más vegetación.

Determinar la posición de ventanas y puertas es indispensable para lograr una buena integración entre el interior y el exterior. La elección de los materiales debe estar en armonía con el diseño interior. Conviene no mezclar diferentes tipos o formas de macetas tratando de mantenerse dentro de una misma línea variando sólo los volúmenes, si bien es interesante que aparezca algún elemento contrastante. Una escultura, una tetera antigua, un banco, hasta alguna planta escultural son focos de atracción para quién está mirando desde adentro.
El tipo de contenedores es muy variable y se adapta a cada situación y tipo de planta. Existen macetas de todas formas, jardineras (macetas alargadas y rectangulares), esquineros, barriles, etc. Además de las de plástico y fibra de vidrio, existen macetas de fibrocemento, cemento (gris, terracota, patinadas), y arcilla o cerámica moldeadas o a mano, piedra y madera. Los materiales porosos pierden humedad más rápidamente y por lo tanto las plantas en macetas de cerámica o cemento se deben regar más frecuentemente que aquéllas en macetas plásticas.

Demolición cerramiento balcón

La Cámara Nacional en lo Civil autorizó la demolición del cerramiento de un balcón construido sin consentimiento del consorcio de propietarios y no hizo lugar al planteo de abuso de derecho por parte del demandado.

Así lo dispuso la Sala M de ese fuero en los autos «Consorcio Billinghurst 2494 c/ Varsavsky Paula s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad». La demandada había construido un cerramiento en el balcón de su departamento. El consorcio demandó la demolición de la obra por entender que esta alteraba la fachada del edificio. El juez de primera instancia dio la razón a la demandante. Ante esto, la accionada apeló argumentando que la obra cuestionada no es peligrosa para el resto de los habitantes del edificio, que el consorcio habría consentido las obras y, por último, que la demolición constituiría un abuso de derecho por parte de la demandante.

El vocal preopinante, Dr. Hernán Daray consideró que «resulta indubitable en el caso a estudio que la accionada recurrente obvió dar cumplimiento a lo expresamente prescripto por la ley n°13.512 y por el Reglamento de Copropiedad del edificio, normas de forzosa aplicación al caso de autos, en tanto no recabó la indispensable conformidad del resto de
los consorcistas antes de embarcarse en la construcción del cerramiento del balcón de su unidad; con lo cual, además de extender la superficie cubierta de su unidad, alteró también, aunque así no lo admita, el aspecto exterior del edificio.»
En cuanto al tema de la mayor superficie cubierta en virtud del cerramiento, el juez citó jurisprudencia según la cual «quien amplía notoriamente la superficie habitable de su departamento, con el consecuente aumento del valor del bien, sin que se modifique su participación en los gastos comunes, incurre en un enriquecimiento sin causa y en una evidente injusticia, que encuentra su solución en la sentencia que ordena demoler lo construido…».
En cuanto al supuesto consentimiento para la realización de las obras por parte del consorcio, el magistrado sostuvo que «no resulta verdadero que haya consentido las obras. Las anteriores de la antigua propietaria, conforme a los dichos de la propia accionada, merecieron un pleito de parte de la actora y de otros consorcistas; en cuanto a las actuales, que son las litigiosas, de las constancias de autos resulta en forma indubitable que fueron repelidas por los accionantes. Así resulta de las cartas documento giradas y de las discusiones asamblearias».

El último punto en discusión era el ejercicio abusivo de su derecho por parte del consorcio. El artículo 1071 del Código Civil establece lo siguiente:

«El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres».

Lo que la ley prohíbe es el ejercicio disfuncional del derecho. En ese sentido, el Dr. Daray, advirtió que en el caso concreto se verificó que la obra a demoler alteró verdaderamente la fachada o la estética del edificio, no significa una gran inversión económica y, además, puede demolerse sin producir un daño mayor al que se intenta evitar.

«En el caso que nos ocupa, no se trata pues de una actitud intolerante del resto de los consorcistas, inconsultos, además, en cuanto a la obra. Por lo que no hay motivos valederos para apartarse de la regla imperante, ni los hay para justificar la actitud de aquél que, debiendo conocer el derecho que lo rige, se condujo de una manera marcadamente avasallante de los derechos de sus vecinos, por lo que mal puede sostenerse el ejercicio abusivo de éstos últimos…»
Dr. Ricardo Alejandro Terrile

Edificios con construcciones clandestinas

Las expensas que ud paga por los demás.
Enriquecimiento ilícito por m2 no declarados.
edificios con construcciones clandestinas. Conozca los derechos que lo amparan.
Bastará con sólo observar por alguna ventana para detectar que en los edificios se realizan modificaciones exteriores que nada tienen que ver con el resto de este.
Estas modificaciones que pueden observarse, más habitualmente en la parte exterior de los edificios, son los cerramientos de balcones parciales o totales,
las aberturas de grandes vanos en muros privativos a espacio aéreo, extensiones sobre balcones y/o muros, etc.
Antes de adquirir su nueva propiedad exija planos aprobados, contendiendo superficies legitimas fiscalizadas ante el Ente correspondiente.

Causales que le asisten al damnificado

¿Se tomaron en cuenta todas las prevenciones por excesos de sobrecarga que genera la nueva construcción y que puede colapsar entre 1 y 10 años sin previo aviso?
Las consecuencias generaran daños irreparables ante un desmoronamiento por:
Falta de anclajes, amuraciones y arriostramientos.
Sellamientos inadecuados en uniones y vidrios impidiendo que remolinos interiores vuelen los precarios techados. Utilización de carpinterías galvanizadas con cierre seguro para impedir que terceros penetren fácilmente en el departamento inferior al poder colgarse de estas estructuras.
El CONSORCIO parasitado por la clandestinidad afecta a todos sus habitantes, que se ven involucrados en juicios PENALES, por efectos del DANO TEMIDO involucrando a TODOS en esta acción que muchas veces es irreparable.
También se realizan obras de remodelación dentro de las unidades con las más deliberadas e ingeniosas variantes, porque el vuelo de la imaginación en el ser humano no tiene límites; por tal motivo existen las normas, los reglamentos.

Concepto acerca del estado de ruina de un edificio

Hay distintas opiniones acerca del concepto de ruina; mientras algunos como Spota (ingeniero / abogado) opinan que para que exista ruina de obra es necesaria la caída o derrumbe parcial o total de la edificación, una corriente que cobra cada día más importancia en la jurisprudencia opina que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio, sino que basta que el deterioro impida su aprovechamiento, por ejemplo, hundimiento de pisos, agrietamiento de tabiques divisorios.

El deterioro progresivo es inevitable muchas veces, aunque se realicen las tareas de mantenimiento requeridas por los ordenamientos locales, cuando el vicio se originaría en una génesis constructiva. La ruina puede ser actual o futura; podría entenderse como verosímil o que comienza a producir deterioros que terminarían en ruina.

También puede ser funcional, ya que no está cumpliendo los objetivos para los que la propiedad fue creada por los moradores de este, o los vicios constructivos.

El concepto jurídico actual de ruina se traduce en un vicio que lesiona la estabilidad, compromete la solidez o afecta la duración o conservación de la obra.

Cuando se produce un deterioro que afecta la calidad de vida de sus habitantes, y que su reparación importaría un porcentaje muy elevado respecto al valor de la propiedad; que el costo de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural a un edificio o construcción manifiestamente deteriorado se entenderá que las obras a realizar exceden el límite del deber normal de conservación si su coste supera la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la preexistente realizada en las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación.
Valor nueva edificación.
50% Valor nueva edificación.
Costo obras de conservación.

Adopción de medidas previsionales

Es necesario la adopción de medidas previsionales mientras el edificio siga sin uso.
Podemos considerar que el forjado se comporta de forma no unitaria, produciéndose sucesivamente el agotamiento de sus viguetas, de manera no solidaria, y ello debido a que son elementos de gran deformabilidad y no se detectan elementos de trabazón perpendiculares a la dirección de las viguetas que las hagan trabajar de forma conjunta.
Así mismo, podemos estimar que el edificio es capaz de absorber las sobrecargas de uso movilizando los recursos secundarios de transmisión de cargas (tabiquerías, arcos de descarga), aunque no conviene prolongar esta situación durante mucho tiempo
Se propone la adopción de las siguientes medidas previsionales.

Inspección del edificio, mientras este siga sin uso, con una frecuencia al menos semanal, procediendo al apuntalamiento de los elementos que pudieran requerirlo, incrementando el número de puntales si fuera necesario.

Evitar cargas puntuales tales como visitas, almacenamiento de material, etc.