Mi propiedad nueva tiene defectos constructivos

Nuestra casa de nueva construcción tiene defectos constructivos.

Dos años después de comprar su casa de 100.000 dolares todavía están esperando para mudarse después de descubrir que la casa de sus sueños estaba plagada de 354 defectos constructivos, muchos de ellos estructurales.

Los propietarios dicen que la compra de la casa fue una de las peores decisiones que han tomado. Nueve de cada 10 nuevos compradores de viviendas encuestados encontraron defectos constructivos en sus casas.

Esta gente compró su nueva casa independiente de tres habitaciones para ellos y sus dos hijas pequeñas. Después de los retrasos en la construcción de la casa, finalmente se trasladaron a vivir. Pero pronto descubrieron un sinfín de problemas y defectos constructivos.

La familia contrató a una compañía independiente de especialistas e inspección para que hiciera un informe, e identificó casi 150 problemas. Poco después, los problemas con algunas de las casas de la misma constructora provocaron una advertencia de beneficios por parte de la empresa.

Pero el informe de los especialistas fue sólo el principio de los problemas de la familia. Fue entonces cuando la pesadilla realmente comenzó, la lista de problemas comenzó a crecer y a crecer y a crecer.

La misma empresa inspeccionó la propiedad e identificó 156 problemas con la construcción, muchos de ellos estructurales.

Lo ridículo y los defectos constructivos

La familia estuvo de acuerdo con la empresa en que tenían que mudarse fuera de la propiedad para poder llevar a cabo las reparaciones. Se mudaron en julio, y desde entonces han sido alojados por la empresa en una propiedad vecina.

Los propietarios indicaron que tenían que mudarse, una vez más, a un alojamiento temporal, para que la empresa pudiera arreglarlo, es simplemente ridículo. Dijo que aún se han descubierto más problemas, lo que eleva el total a 354.

No hay cocina, ni calefacción, todo tuvo que ser arrancado. Está lleno de fallas y defectos constructivos, nunca debería haber sido aprobado.

Un conocido, dijo: «Siento pena por los vecinos que tienen que vivir al lado de esto. Es probablemente una de las peores decisiones que hemos tomado, y en retrospectiva no lo habríamos hecho».

Los propietarios añadieron que esto NO es aceptable. Te consume la vida. Pasas cada hora despierto preocupándote por la casa y luego, cuando estás en casa por la noche, tienes que lidiar con los continuos problemas y defectos constructivos que parecen estar identificados.

Esto parece que no tiene fin. En una encuesta independiente de 687 personas que han comprado nuevas viviendas en los últimos 12 meses, se muestra que nueve de cada 10 nuevos compradores dijeron que había defectos constructivos cuando se mudaron.

Un cuarto dice que los problemas no se resolvieron con prontitud, mientras que más de un tercio de los compradores de viviendas informaron de retrasos, lo que significó que su casa no se construyó a tiempo.

Analizando los hechos, los especialistas reconocen que los propietarios tienen una casa en la que NO pueden vivir, en la que NO pueden vender, que tiene tantos defectos constructivos que siempre te preguntas si la casa va a estar bien o NO.

Los siete defectos capitales de la construcción

Estos siete pecados capitales de la construcción pueden evitarse mediante la aplicación de los principios de la ciencia de la construcción y el compromiso de solucionar los defectos antes de la finalización de la construcción.

La garantía de calidad es esencial para la construcción residencial, y las consecuencias de una casa mal construida pueden ser perjudiciales. Los defectos en la calidad de la construcción se dividen en dos tipos: latentes de largo plazo y patentes de corto plazo.

Los defectos de calidad de la construcción provienen de tres causas fundamentales:

• Desviaciones de los planos arquitectónicos aprobados
• Defectos los materiales recomendados por el fabricante
• Desviaciones de las prácticas de calidad estándar

Defectos en la construcción de componentes estructurales

En un mercado laboral restringido, algunos equipos de construcción podrían tomar atajos. Hemos visto que el hardware de conexión ha sido reemplazado por productos que no han sido probados, un cambio que puede afectar la integridad estructural de las paredes de carga

También hemos visto vigas instaladas al revés, cabezales de tamaño insuficiente, vigas de suspensión no aseguradas correctamente, clavos incorrectos y paneles de cizallamiento con clavos en los bordes demasiado espaciados y vigas de carga comprometidas, por ejemplo.

Los componentes con defectos pueden aumentar la probabilidad de que se produzcan daños. Los defectos de calidad pueden ocurrir cuando los ensamblajes se construyen al azar debido a defectos de materiales, defectos de mano de obra o plazos de construcción ajustados.

Afortunadamente, la mayoría de los proyectos de producción de viviendas son diseñados por arquitectos e ingenieros estructurales experimentados, que siguen de cerca los estándares profesionales de la práctica y los códigos de construcción, y los ensamblajes críticos son inspeccionados por inspectores.

Cubiertas de edificios con defectos de diseño y construcción

Las filtraciones de agua de cualquier origen, puede resultar en crecimiento de moho y condiciones de vida insalubres, defectos en las paredes y daño estructural interior.

La falta de comprensión sobre la física del movimiento de la humedad a través de las cubiertas de techos y paredes puede llevar a resultados destructivos. Incluyen la formación de ampollas debajo de las membranas de los techos, causando la delaminación y putrefacción de los sustratos de los techos y los revestimientos de las paredes.

Esto se debe a la impulsión de la humedad por las fuerzas termodinámicas que actúan sobre el edificio. Para solucionar este problema y evitar defectos prematuros en la construcción, los constructores deben estar construyendo con cuatro capas protectoras para que la envoltura del edificio las controle: capa impermeable, barrera de agua y viento, barrera de vapor y capa de aislamiento térmico.

Defectos en ventanas y puertas instaladas

Los defectos en las aberturas son a menudo los primeros en ser notados porque la intrusión de agua dejará manchas reveladoras en el interior de la pared de yeso. Las causas de las ventanas y puertas con defectos, incluyen membranas de tapajuntas montadas incorrectamente, grietas en las juntas con la mampostería, y tapajuntas invertidas en ventanas, jambas y alféizares. Las ventanas profundamente empotradas son particularmente problemáticas si carecen de alféizares inclinados positivos, para un drenaje eficaz.

Defectos en los revestimiento exteriores

Ladrillo, piedra, aluminio, madera, fibrocemento, vinilo, estuco y EIFS son sistemas típicos de revestimiento exterior que protegen la estructura del edificio y proporcionan un atractivo estético.

Pero un revestimiento con defectos, mal instalado, sin prestar mucha atención a las transiciones del material y a las piezas pasantes exteriores puede provocar defectos significativos de humedad.

Sin las cuatro capas de control identificadas anteriormente, el crecimiento del moho pueden ocurrir muy rápidamente. Además, los selladores químicamente incompatibles y las membranas pueden resultar inadecuados.

Los propietarios que experimentan estos defectos sólo unos pocos años después de la habilitación del edificio, son blancos fáciles para un abogado demandante que ofrece inspecciones gratuitas y tiende a inscribirse en demandas sin costo, presentada contra el constructor.

Instalaciones y aislamiento con defectos

Los diseños e instalaciones mecánicas, eléctricas y de plomería, son algo menos propensos a defectos, si son instalados por profesionales que han sido entrenados, probados y licenciados. Sin embargo, los defectos en el cableado eléctrico y la fontanería están ocultos detrás de paredes y techos, lo que dificulta su localización y corrección.

Se han visto rejillas de ventilación a espacios de acceso y a los áticos, forzando el aire caliente y húmedo hacia cavidades relativamente más frías, donde la humedad se condensa y crea el crecimiento de moho, lo que lleva a que se pudra la estructura.

En algunos casos, la línea de drenaje de la alcantarilla fue perforada permitiendo que las aguas negras se filtren en los suelos.

Un aislamiento mal instalado y con defectos, crea huecos en la capa de control térmico que conduce a problemas de confort y rendimiento en el hogar.

Afortunadamente, más oficios de instalación están aprendiendo sobre los fundamentos termodinámicos de los sistemas de paredes aisladas y están recibiendo una mejor capacitación en el proceso de instalación.

Igualmente importante, la industria se está moviendo hacia sistemas de aislamiento rígido exterior para reducir los puentes térmicos.

Defectos en la cimentación de hormigón

La integridad estructural de un edificio podría verse comprometida por la corrosión del acero del hormigón, barras de refuerzo, cables de postensado y flejes de acero conectivos.

Esto se debe a una mezcla inadecuada de hormigón, con demasiada agua en la mezcla de diseño, que resulta en un hormigón altamente poroso.

Si los detalles del plan arquitectónico no están coordinados con las recomendaciones del informe geotécnico, verificando que los diseños y especificaciones se ajustan a las condiciones subyacentes del suelo, pueden surgir problemas y muchos defectos.

Defectos por balcones mal diseñados

La seguridad es un tema crítico en el diseño y construcción de balcones, ya sea que se trate de una casa unifamiliar de dos pisos o de un edificio consorcial de cuatro pisos.

Los detalles de diseño deben incluir una secuencia de instalación paso a paso para la integración adecuada de las membranas impermeabilizantes de la cubierta, con los desagües a través de la pared en balcones cerrados, así como las intersecciones de techo a pared y de balcón a pared.

Se han observado montajes de balcones construidos con pendientes inversas que concentran el agua en la interfaz entre la cubierta y la pared, en lugar de alejarse del plano vertical de la pared exterior del edificio. Tales defectos pueden dar lugar al deterioro de la estructura, lo que puede originar fallos catastróficos.

Que son los defectos de construcción

Los defectos de construcción son aspectos de las obras que no están de acuerdo con el contrato.

Los defectos de construcción pueden ocurrir debido a:

• Deficiencias de diseño
• Deficiencias materiales
• Problemas de especificación
• Deficiencias de mano de obra

Los defectos pueden ser patentes o latentes. Los defectos de construcción que estan a la vista son aquellos que pueden descubrirse mediante una inspección razonable. Los defectos de construcción que no estan a la vista son aquellos que no pueden descubrirse mediante una inspección razonable.

Por ejemplo, problemas con la cimentación que pueden no ser evidentes por varios años después de su finalización, cuando el asentamiento causa agrietamiento en el edificio.

Durante el período de responsabilidad o garantía, el cliente informa de cualquier defecto que surja al administrador del contrato que decide si son defectos de construcción en las obras (es decir, obras que no están de acuerdo con el contrato), o si en realidad son problemas de mantenimiento. Si el promotor considera que son defectos , entonces pueden emitir instrucciones al contratista para que solucione los defectos de construcción dentro de un tiempo razonable.

Es importante tener en cuenta que el período de garantía no es una oportunidad para corregir problemas aparentes en la práctica, es un período durante el cual el contratista puede ser llamado para rectificar los defectos de construcción que aparecen.

Esto puede suponer que tanto el contratista como el cliente están dispuestos a emitir el certificado (para que el edificio pueda ser entregado) y, sin embargo, los defectos de construcción son evidentes en las obras.

Si el vendedor está presionado para certificar la finalización práctica a pesar de que los trabajos no están completos, puede considerar informar al cliente por escrito sobre los posibles problemas de hacerlo. Al obtener el consentimiento por escrito del cliente para certificar la finalización práctica, el contratista completará las obras y rectificará cualquier defecto . Si no está seguro de los problemas potenciales que pueden surgir de una certificación temprana, puede recomendar al cliente que busque asesoramiento legal.

Después del período de responsabilidad por defectos de construcción, los propietarios del edificio no tiene un derecho contractual para insistir en que el contratista rectifique los defectos de construcción no notificados durante ese período.

Es la naturaleza de los proyectos de construcción que los defectos causados por fallas en el diseño, la mano de obra o los materiales, pueden no ser aparentes o fácilmente detectables (incluso con el ejercicio de un cuidado razonable) hasta muchos años después de la finalización del proyecto, mucho después del final del período de responsabilidad por defectos.

Defectos que no estan a la vista en la construcción

Los defectos de construcción que no estan a la vista mas comunes incluyen:

• Impermeabilización defectuosa que permite la filtración de agua.
• Hormigón de baja resistencia o armadura mal colocada que permite el daño por movimiento de la estructura.
• Cimentación inadecuada que provoca hundimientos.

También es una característica de los proyectos de construcción que el edificio terminado tenga un ciclo de vida de muchos años, a menudo con una sucesión de futuros propietarios que no participaron en la construcción original, pero que tienen la responsabilidad de mantener la estructura.

Una vez finalizado el período de garantía, el propietario no tiene derecho contractual a exigir al contratista que subsane los defectos de construcción no notificados durante ese período (como suele ocurrir con los defectos de construcción ocultos). En cambio, el propietario debe buscar reparación en una acción por daños y perjuicios, por incumplimiento de contrato o por negligencia.

Las correcciones por defectos de construcción latentes y sus sucesivos propietarios incluyen garantías colaterales, esquemas de garantía de construcción y seguro de defectos latentes.

Nota escrita por Arqto. Legista Teodoro Ruben Potaz